Оглавление
Прошлое и настоящее Century Mansion
Небесный дворец, расположенный на верхнем этаже отеля Junran в районе Western Mid-Levels в Гонконге, недавно потряс рынок недвижимости, запрашиваемая цена составила 95 миллионов гонконгских долларов. Это высотное здание с полезной площадью 2182 квадратных фута не только хранит девятилетнюю историю любви китайско-португальской супермодели смешанной расы Мэнди Льеу и бывшего председателя Suncity Group Чжоу Чжохуа (Симихуа), но и становится уникальным случаем судебного взаимодействия между Гонконгом и Макао, поскольку оно включает в себя трансграничные судебные дела и сложные финансовые операции.
該物業由新濠國際（00200）旗下新濠博亞以債權人身份接管，委託代理行放售的消息曝光後，立即引發市場熱議。從地產專業角度分析，這宗交易的特殊性在於其多重法律屬性——既是跨境追債的抵押品處置，又是名人資產的司法拍賣，更是澳門司法判決在香港執行的典型案例。
據土地註冊處資料顯示，Мэнди Лью於2014年6月以公司名義斥資9132.57萬港元購入此單位，當時正值她與周焯華戀情曝光之際。值得關注的是，這筆交易恰逢香港豪宅市場高峰期，成交價較2012年首推時高出38%，顯示當事人對後市極度樂觀。然而隨著2021年周焯華在澳門被捕，這處愛巢的命運急轉直下。
Финансовое поле битвы трансграничного судебного сотрудничества
В ноябре 2021 года компания Melco Crown получила право ипотеки на объект, после чего началась двухлетняя юридическая тяжба. Юристы отметили, что эта ипотека имеет типичные черты «трансграничной гарантии» — зарегистрированная в Макао компания Melco Crown принимает в качестве залога недвижимость в Гонконге, что влечет за собой различия в правовых системах двух мест при определении приоритета долгов. Когда в 2022 году Высокий суд постановил, что Мэнди Лью должна передать подразделение, Чжоу Чжохуа был приговорен к 18 годам тюремного заключения на первом судебном процессе в Макао. Совпадение по времени вызвало множество ассоциаций.
Из финансовой отчетности видно, что в последние годы Melco International продолжает ужесточать свою кредитную политику. Промежуточный отчет Группы за 2023 год показал, что резерв под обесценение дебиторской задолженности по займам увеличился на 271 т.п.3 т. по сравнению с прошлым годом, что отражает срочность реализации высокорисковых активов. Это может объяснить, почему компания решила срочно продать недвижимость в текущих рыночных условиях. Хотя цена выросла всего на 4% по сравнению с ценой покупки, фактическая прибыль может быть намного ниже бухгалтерской, учитывая колебания обменного курса и процентные расходы за последние восемь лет.
Дизайн потолочного зеркала влияет на отношения между мужем и женой
После того, как были опубликованы фотографии интерьера, дизайн самой эффектной главной спальни площадью 400 квадратных футов вызвал бурные обсуждения в Интернете. Старший дизайнер интерьера Лян Цзинхао проанализировал, что этот вид декора полностью зеркального типа должен преодолеть множество технических проблем: «Диаметр потолочного круглого зеркала составляет 2,1 метра, и необходимо изготовить взрывозащищенное стекло в сочетании со скрытыми светодиодными полосами, чтобы создать эффект космической капсулы. Зеркальная телевизионная стена в конце кровати использует технологию односторонней перспективы, чтобы обеспечить конфиденциальность, сохраняя при этом визуальную прозрачность».
Эксперт по фэн-шуй Сун Шаогуан придерживается другого мнения: «Зеркала — это инь, и их чрезмерное использование может легко вызвать расстройство ауры. Но этот дизайн умело использует водный ландшафт гавани Виктория, чтобы сбалансировать пять элементов. Стена с зеркалом в ванной выходит на юго-восток, что соответствует схеме «ветер и вода». Видно, что команда дизайнеров действительно имеет руководство эксперта». Однако он напомнил потенциальным покупателям о необходимости перепланировки в соответствии с датой их рождения, иначе «зеркальное зло» может повлиять на отношения между мужем и женой.
Эффект бабочки на рынке серебра
Лю Цзяхуэй, главный аналитик Midland Realty, отметил, что эта сделка является показательной для рынка элитного жилья Гонконга: «Запрашиваемая цена на объекты недвижимости, принадлежащие серебру, обычно на 15-20% ниже рыночной цены, но этот объект сохраняет премиальный настрой, отражая уверенность кредитора в дефицитных ландшафтных активах». Стоит отметить, что в 2023 году количество объектов элитной недвижимости, принадлежащих серебру, стоимостью более 20 миллионов юаней выросло на 68% в годовом исчислении, что свидетельствует о том, что инвесторы с высокой долей заемных средств находятся под большим давлением.
Данные исследовательского отдела Centaline Property показывают, что аналогичные объекты в Западном округе недавно продавались по цене около 43 000 гонконгских долларов за квадратный фут. Исходя из этого, предполагается, что рыночная стоимость объекта должна составлять около 93,8 млн гонконгских долларов. Хотя текущая запрашиваемая цена в 95 миллионов находится в разумном диапазоне, все еще существует неопределенность относительно того, сможет ли сделка быть быстро завершена в условиях цикла повышения процентных ставок. Ходят слухи, что некий фонд из Юго-Восточной Азии проявил интерес, но требует сохранить существующую отделку для использования в качестве специализированного отеля.
Коммерческая вариация эмоциональной запутанности
這段始於2014年的三角關係，始終與資本市場緊密相連。當年在Mandy Lieu購入珒然單位之際，周焯華正透過太陽城集團大舉擴張，股價在2014-2017年間暴漲580%。情感關係與商業版圖的同步擴張，直至2019年分手傳聞出現時，集團市值已蒸發逾七成。
Люди, знакомые с ситуацией, сообщили, что время ипотеки роскошного особняка было весьма значимым: «Когда ипотека была обработана в 2021 году, Чау Чеук-ва был ограничен в выезде из страны. Эта продажа активов может рассматриваться как контроль рисков и может также включать сложные трансграничные соглашения о передаче активов». Стоит отметить, что материнская компания Melco Crown Melco International продолжала сокращать свои пакеты акций Suncity в последние годы и завершила свою инвентаризацию за шесть месяцев до ареста Чау Чеук-ва.
Серая зона юрисдикции
Поскольку дело касается юрисдикции как Гонконга, так и Макао, в юридическом сообществе существуют разногласия относительно деталей казни. Доцент Чунг Тат-Минг с юридического факультета Гонконгского университета пояснил: «Согласно Постановлению о материковых судебных решениях (взаимное исполнение), гражданская часть компенсации уголовного решения в Макао может быть применена для исполнения в Гонконге. Однако это дело является коммерческим ипотечным спором, и кредитор должен подать иск в соответствии с Постановлением Гонконга о передаче права собственности и имуществе».
Этот тип судебного сотрудничества становится все более распространенным при взыскании трансграничной задолженности. Данные судебных органов показывают, что в 2022 году Гонконг рассмотрел 147 дел о трансграничной реализации залогового имущества, что на 41% больше, чем в предыдущем году, из которых доля дел с участием Макао увеличилась с 12% в 2019 году до 23%. Однако из-за различий в определении термина «ростовщичество» в двух странах законность некоторых ипотечных договоров по-прежнему сопряжена с правовыми рисками.
Тайна того, как распоряжаются активами знаменитостей
Сложность реализации активов Мэнди Лью отражает трудности реализации особых активов знаменитостей. Помимо квартиры Ранран, споры по поводу оценки стоимости также возникают в связи с ее таунхаусом в Челси, Лондон. Консалтинговая компания Knight Frank отметила, что такие роскошные дома с ярко выраженной личной символикой обычно требуют специального маркетингового периода продолжительностью 6–12 месяцев, а цена сделки часто на 10–151 TP3T ниже рыночной цены.
Еще больше осложняют ситуацию колебания оценок, вызванные культурными различиями. Широко обсуждаемый зеркальный дизайн устройства может рассматриваться как авангардный на западном рынке, но может считаться табу для азиатских покупателей из-за проблем с фэн-шуй. «Для таких объектов недвижимости следует применять двойную стратегию ценообразования, которая может привлечь как владельцев, так и коммерческих инвесторов», — советует руководитель отдела оценки компании Savills Альберт Ли.
Тайная война за богатство в эпоху после Си Михуа
После того как Чжоу Чжохуа был официально заключен в тюрьму, его бизнес-империя погрузилась в пучину реструктуризации активов. Источники в финансовом секторе сообщили, что связанные с Suncity активы сократились до 15%, что меньше пикового значения, однако продажа невидимых активов по-прежнему затруднена. Ход реализации имущества, зарегистрированного на имя Мэнди Лью, послужит важным ориентиром для последующей ликвидации миллиардов трансграничных активов.
Стоит отметить, что роль Melco International в этой сделке изменилась. Эта компания, которая когда-то сотрудничала с Suncity в рамках строительства казино Crystal Tigre de Cristal в России, теперь избавляется от связанных с ним активов в качестве кредитора, что свидетельствует о том, что игорная индустрия Макао переживает глубокие перемены. Аналитики прогнозируют, что количество подобных случаев трансграничной реализации залогового имущества может увеличиться более чем в три раза в течение следующих трех лет.
Различные интерпретации общественного мнения в Интернете
В социальных сетях обсуждение этой сделки вышло за рамки недвижимости. Суммарный объем прочтений темы Weibo # Mirror on the Ceiling # превысил 230 миллионов, а творческие модификации пользователей сети безграничны. Психолог Хуан И-ни проанализировал: «Желание общественности исследовать личные пространства и ее сложные эмоции по поводу образа жизни богатых людей нашли отклик в этом инциденте. Эта коллективная психология заслуживает глубокого изучения социологическим сообществом».
Некоторые также подвергают сомнению чрезмерное внимание СМИ к личной жизни знаменитостей. В своей колонке в Ming Pao комментатор Линь Пэйли отметил: «Когда судебные дела интерпретируются в развлекательном ключе, это фактически подрывает дух верховенства права. Мы должны уделять больше внимания совершенствованию механизма трансграничного судебного сотрудничества, а не эротическим фантазиям по поводу украшения зеркал».
Взлеты и падения активов в микрокосме времени
От покупки за 91,32 млн до продажи за 95 млн за увеличение балансовой стоимости 8% скрываются многочисленные истории о трансграничных потоках капитала, развитии судебного сотрудничества и разрушении эмоциональных отношений. Когда зеркальный потолок отражает ночной вид на гавань Виктория, этот дворец в небе становится не только свидетелем личной судьбы человека, но и уникальным кодом для интерпретации процесса интеграции Гонконга и Макао. По мере того, как потенциальные покупатели появляются один за другим, эта многомерная игра, включающая в себя право, финансы и культуру, наверняка продолжит писать новую главу.
Дальнейшее чтение:
