Оглавление
Руководитель фонда недвижимости Ли Гэньсин сокращает убытки: четыре жестокие реальности, стоящие за убытками в размере 10,3 млн.
«Лучше отрубить себе руку, чем оказаться в ловушке в опасном городе». Эта золотая фраза в деловой войне реализуется в реальной жизни на рынке инвестиций в торговые точки Гонконга. Ли Гэньсин, основатель Shenghui Retail Shop Fund, известная личность, когда-то известная как «крестный отец инвестиций в уличные магазины», недавно снизил цены в двух магазинах на первом этаже в престижных районах, что привело к общему убытку в размере 10,3 млн гонконгских долларов. Один камень может вызвать тысячу волн. Эта сделка, потрясшая отрасль, не только выявила шрамы торговой недвижимости Гонконга, но и выявила разрушительные изменения в инвестиционной логике в эпоху после эпидемии.
[Кровавый трейдинг изнутри] Два магазина потеряли 1/3 своей стоимости за четыре года
Первая заметная сделка состоялась на улице Инь Хин в Сан По Конге. Этот магазинчик по продаже каш площадью 710 квадратных футов был куплен Ли Гэньсином за баснословную сумму в 21 миллион новых тайваньских долларов в августе 2021 года, когда эпидемия была в самом разгаре. В то время он хвастался: «Район Миншэн очень устойчив к падению цен. Ежемесячная арендная плата в размере 58 000 новых тайваньских долларов и доходность в размере 331 тайваньского доллара за три триллиона долларов являются достаточно стабильными». Однако четыре года спустя эта «дойная корова», которую с таким нетерпением ждали, была продана за 13,4 млн новых тайваньских долларов, а 7,6 млн новых тайваньских долларов исчезли из бухгалтерских книг, что на 36% новых тайваньских долларов меньше. Если учесть транзакционные издержки, такие как гербовый сбор и комиссия, фактический убыток может превысить 8 миллионов.
Еще одна сделка в магазине, подробности которой не разглашаются, довела общий убыток до 10,3 млн. По данным отраслевых источников, магазин расположен в районе традиционного проживания и изначально был куплен примерно за 15 миллионов юаней. Сейчас он продается со скидкой почти 20%. Общая сумма полученных в результате двух сделок денежных средств составила 30,7 млн долларов, однако Ли Гэньсину пришлось покинуть рынок с убытком более 10 млн долларов. Это, несомненно, стало редким Ватерлоо в карьере Ли Гэньсина, который был хорош в краткосрочных спекуляциях.
[Первый нож для рассечения] Неправильная оценка времени: цена передачи эстафеты в 2021 году
Если взглянуть на хронологию транзакций, то роковой недостаток становится очевидным. В 2021 году, когда глобальный ажиотаж на рынке активов находится в самом разгаре, на рынке магазинов Гонконга сложилась странная ситуация «льда и пламени». В то время введение вакцин породило ожидания восстановления, и снижение арендной платы в основных торговых зонах замедлилось. Однако в районе Миньшэн, на который Ли Гэньсин решил сделать ставку, из-за вспышки пятой волны эпидемии наступила более суровая зима.
«Он попал в типичную ловушку «обратных инвестиций». Аналитик по промышленной и коммерческой недвижимости Мидленда Чжан Гоцян прямо заявил: «Захват товаров в 2021 году кажется донным выловом, но на самом деле он игнорирует три структурных изменения: трансграничное потребление необратимо, районы проживания людей перенасыщены, а онлайн-платформы доставки еды развиваются». Факты свидетельствуют о том, что в радиусе 500 метров вокруг Сан По Конга за последние три года появилось более 20 новых магазинов, торгующих кашей и лапшой. Однородная конкуренция снизила арендную плату на 15%. Так называемые «стабильные доходы» просто уязвимы.
[Второй нож попадает в кость] Шторм повышения процентных ставок: обратный отсчет для игроков с заемными средствами
Более глубокий кризис кроется в финансовых отчетах. Согласно предыдущей операционной модели Shenghui Fund, этот тип инвестиций в земельный магазин часто использует стратегию «высокое кредитное плечо + финансирование под высокие проценты». Возьмем в качестве примера магазин в Сан-По-Конге: если первоначальная ипотека составляла 70%, рассчитанная на основе текущей процентной ставки P-rate 5,875%, то ежемесячный платеж составит 69 000 гонконгских долларов, что на 11 000 гонконгских долларов больше дохода от аренды! «Это эквивалентно потере денег каждый месяц на содержание магазина. Чем дольше вы его держите, тем больше теряете». Пан Чжимин, управляющий директор Centaline Industrial and Commercial Properties, сделал точный расчет.
Но что еще более жестоко, так это то, что политика Федеральной резервной системы США по повышению процентных ставок на более длительный срок полностью разрушила арбитражную модель фондов недвижимости. Формула «заимствования небольших сумм и взимания высокой арендной платы», которая в прошлом основывалась на низких процентных ставках, превратилась в «смертельную спираль» по мере резкого роста стоимости финансирования. Инсайдеры отрасли сообщили, что коэффициент покрытия процентов (ICR) некоторых фондов упал ниже предупреждающей линии в 1,5 раза, что вынудило управляющих сокращать позиции и останавливать убытки.
[Третий нож поражает сердце] Изменения в розничной торговле: как платформы доставки еды повышают ценность уличных магазинов
Когда мы вышли на улицу Яньцин и увидели все на месте, правда оказалась еще более кровавой. Хотя в обеденное время в кафе, продающем кашу, находилось более десятка посетителей, частота прихода и ухода курьеров достигала 2–3 человек в минуту. «Более 60% бизнеса этого ресторана — это еда на вынос, поэтому ему вообще не нужно выгодное местоположение». Босс Чен, ветеран ресторанной индустрии, сказал: «В наши дни самое важное при аренде магазина — это кухонная зона, а оформление витрины отошло на второй план. Если владелец придерживается «теории местоположения», он обречен на то, что со временем его вытеснят».
В 2023 году доля заказов на вынос в сфере общественного питания Гонконга достигла 47%, что на 32 процентных пункта больше, чем до эпидемии. Когда «географический радиус излучения» переписывается мотоциклистами, логика «монетизации трафика» традиционных уличных магазинов рушится. «Уровень узнаваемости магазина в многоквартирном доме», который тогда оценил Ли Гэньсин, возможно, не так важен для потребителей поколения Z, как рейтинг на странице Foodpanda.
[Последний удар] Волна выкупа фондов: королевский побег из самозащиты в условиях дилеммы заключенного
Последней каплей, сломавшей спину верблюда, стал крах доверия среди инвесторов фондов. По информации Комиссии по регулированию рынка ценных бумаг Китая, количество заявок на погашение по продукту фонда Shenghui, ориентированному на обеспечение средств к существованию людей, выросло в два раза ежемесячно в 2023 году. «Инвесторы видят, что американские инвестиционные фонды недвижимости выплачивают годовые процентные ставки более 8%, в то время как фонды уличных магазинов Гонконга испытывают трудности с выплатой дивидендов, и волна погашений неизбежна», — сообщил юрист по частному капиталу, пожелавший остаться анонимным.
Эта «дилемма заключенного» заставляет управляющих фондами продавать активы по низкой цене. Однако когда рынок переполнен распродажами, это запускает порочный круг оценок. Данные DTZ показывают, что стоимость сделок купли-продажи в магазинах района Миньшэн в первом квартале 2024 года снизилась на 451 т. 330 т. по сравнению с пиковым значением 2021 года, в то время как убыток Ли Гэньсина в размере 361 т. 330 т. фактически был расценен как «превзошедший рынок». Этот вид черного юмора является отражением кризиса выживания всей индустрии.
[Главный вопрос] Умерли ли инвестиции в уличные магазины? Три набора данных раскрывают будущее жизни
Следует ли приговаривать к смерти инвестиции в уличные магазины в условиях тяжелой рыночной ситуации? Три набора ключевых данных вселяют надежду:
- Потребление, основанное на опыте, растет вопреки тренду：Продажи K11 MUSEA в прошлом году выросли на 38% по сравнению с предыдущим годом, что свидетельствует о том, что магазины, «создающие обстановку», по-прежнему обладают взрывной силой;
- Спрос на микросклады резко возрос：Арендная ставка мини-складов в городских районах остается на высоком уровне 95%, и трансформация в станции «последней мили» стала новым выходом;
- Смягчение политики неизбежно：Правительство планирует ослабить ограничения на работу медицинских клиник на первом этаже; Сфера профессиональных услуг может стать чудодейственным спасителем.
«Вместо того, чтобы проклинать тьму, лучше зажечь свечу», — написал Ли Гэньсин в своем последнем блоге. Этот ветеран отчаянной попытки выжить в сфере торговых центров, возможно, озвучивает громкий призыв к трансформации всей отрасли. Поскольку менталитет «сборщиков арендной платы» уходит в прошлое, история нового поколения фондов недвижимости только начинается...
Дальнейшее чтение:
- Ли Гэньсин потерял 8,9 млн юаней в ловушке «магазинной секьюритизации»
- Еще один объект недвижимости, включенный в серебряный список, — Prince Properties покойного «короля магазинов» Тан Шин-по — понес убытки в размере 61 миллиона гонконгских долларов.
- Сумасшедший Дэн Чэнбо, испытывающий финансовые трудности агент, так хотел взорвать петарды, чтобы воздать должное богам, получив заказ!
