Оглавление
В августе 2024 года новость о том, что Shenghui Retail Shop Fund продала магазин на первом этаже на Уотер-стрит за 15,6 млн гонконгских долларов, потрясла рынок. Эта сделка стала третьей убыточной для фонда за полтора месяца. В прошлом месяце фонд продал первый этаж и магазины на чердаке по адресу 126 Wusong Street, Jordan, за 18,68 млн гонконгских долларов. Подразделение было куплено за 27,5 млн гонконгских долларов в июле 2022 года и находилось во владении около двух с половиной лет, что привело к убыткам в размере 8,82 млн гонконгских долларов или 32,07%.
Месяц спустя фонд продал магазин № 2 на первом этаже ONE EIGHTY по адресу 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan, примерно за 20,1 млн гонконгских долларов. Площадь магазина составляет около 1433 квадратных футов, а цена за квадратный фут составляет около 14 000 гонконгских долларов. Фонд держал акции менее двух лет и вышел с рынка с убытком около 4,9 млн гонконгских долларов или 19,6%.
«Миф» о том, что первоначальный владелец магазина Sai Ying Pun за 34 года получил прибыль в 17 раз больше, оказался «Ватерлоо» в руках профессионального фонда. Когда даже «королю магазинов» Ли Гэньсину приходится последовательно прекращать убытки, какой структурный кризис скрывается? (См. Таблицу 1 для сравнения данных)
Таблица 1: Основные данные по трем убыткам Shenghui Fund
| Местоположение недвижимости | Время покупки | Цена покупки (млн.) | Цена продажи (млн.) | Период удержания | Диапазон Эклипс |
|---|---|---|---|---|---|
| Сай Ин Пун | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 года | 36.33% |
| Иордания | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2,5 года | 32.07% |
| Шау Кей Ван | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1,5 года | 19.6% |
Анатомическая эрозия поражения: три смертельные травмы душат рынок
1. Постэпидемический разрыв в модели потребления: «электронная коммерция + северное направление» двойное кровососание
В случаеУотер-стритХотя доходность аренды заведения составляет 5,4%, оно не может скрыть свой фатальный недостаток — арендаторы ресторана с ежемесячной арендной платой в 70 000 юаней сталкиваются с влиянием «пустого города в выходные». Данные Midland Industrial and Commercial Properties показали, что уровень вакантных площадей уличных магазинов на острове Гонконг достиг 12,8% во втором квартале 2024 года, что в три раза больше, чем в доэпидемический период.
Более глубокий кризис кроется в изменении структуры потребления:
- Формируется потребительский круг Шэньчжэнь-Гуандун: По данным Департамента переписи населения и статистики Гонконга, в первой половине 2024 года жители Гонконга 42 миллиона раз ездили на север за продуктами, что эквивалентно 7 миллионам человек, «голосующих ногами» каждый месяц.
- Электронная коммерция разрушает физическую: Опрос Совета потребителей показывает, что граждане увеличили частоту покупок товаров повседневного спроса в Интернете на 62%, а преимущество традиционного «импульсивного потребления» в уличных магазинах рухнуло
2. Ножницы процентной ставки: стоимость финансирования 4,75% против дохода от аренды 5,4%
Возьмем в качестве примера магазин на Уотер-стрит. Исходя из текущей процентной ставки по кредиту H+1,3% (фактически около 4,75%), после вычета комиссий и сборов за управление чистая доходность фонда может быть меньше 4%, и фонд понесет убытки, если произойдет какое-либо колебание в составе арендаторов. Но что еще более фатально, так это то, что оценка магазина обратно пропорциональна процентным ставкам: на каждые 1% повышения процентных ставок теоретическое падение цен в магазине составляет 8-10% (модель JLL).
3. Ловушка «магазинной секьюритизации»: черная дыра ликвидности пожирает стоимость
Модель функционирования фонда имеет присущие ей недостатки:
- Короткий цикл с высоким кредитным плечом: Большинство из них устанавливают период закрытия в 3–5 лет, что не соответствует обычному сроку окупаемости магазинов (обычно 8–10 лет)
- Последствия пузыря оценки: Цена покупки в 2022 году в основном основана на арендной плате до эпидемии, без учета структурного спада на рынке аренды
- Дилемма розничной торговли：Дробные продажи фонда приводят к фрагментации собственности, что в свою очередь ослабляет гибкость реструктуризации собственности.
Эксперты ставят диагноз: когда рынок магазинов достигнет дна?
«В настоящее время арендная плата за магазины в центральной части города снизилась до уровня 2008 года, но потребуется время, чтобы процентные ставки нормализовались. Мы ожидаем улучшения ситуации во второй половине 2025 года». Однако существуют и альтернативные мнения, согласно которым магазины переживают процесс «деинвестиционной продуктизации» и в будущем вернутся к своему практическому характеру.
Постскриптум: Трезвые мысли за пределами данных
Когда игра с числами, в которой 1,3 миллиона превращаются в 24,5 миллиона, а затем сокращаются до 15,6 миллиона, подходит к концу, на самом деле следует изучать не прибыли и убытки определенного фонда, а реконструкцию всей системы оценки коммерческой недвижимости. В борьбе между физическим и виртуальным следует ли рассматривать уличные магазины, хранящие воспоминания города, как финансовые инструменты или культурные носители? Это затмение в конечном итоге заставит людей столкнуться с необходимостью выбора.
Дальнейшее чтение:
- Завершается столетний судебный процесс над королем казино Чжоу Чжохуа, но он по-прежнему сохраняет контроль над основными активами
- Еще один день! Сыну «короля магазинов» Дэн Чэнбо, Дэн Яошэну, финансовая компания подала в Высокий суд иск за огромный долг в размере 230 миллионов долларов.
- Сумасшедший Дэн Чэнбо, испытывающий финансовые трудности агент, так хотел взорвать петарды, чтобы воздать должное богам, получив заказ!
