Оглавление
Смертельная спираль снова появляется (сравнительный анализ)
Всего за три дня Huijing Garden понес второй по величине убыток, исчисляемый тремя цифрами! Последняя сделка по покупке трехкомнатной квартиры в комнате G на нижнем этаже блока 3 была оценена в 11 111 гонконгских долларов за квадратный фут, что является рекордно низкой ценой в этом районе за последнее десятилетие. Убыток составил 31,21 гонконгских доллара 3 триллиона гонконгских долларов по сравнению с ценой покупки в 2019 году, и этот убыток оказался на 1,5 процентных пункта больше, чем у квартир на верхних этажах в том же комплексе.
Кривая ускорения амортизации Sceneway Garden
Куплено единиц в 2019 году | Уровень убыточности в 2024 г.
► Высокий этаж｜29.7%
► Средний слой｜30.5% (рекорд прошлого месяца)
► 低層｜31.2%⏫
«Система надбавок за пол рушится». Традиционная разница в весе между этажами 20% сократилась до менее чем 8%, и домохозяйства с низкими этажами стали наиболее пострадавшими от оттока капитала областями.
Три главных причины снижения цен (с ключевыми данными)
- Эффект вампира на северо-востоке Новых территорий
Centaline Property обнаружила, что текущая цена The View пересеклась с ценой на трехкомнатную квартиру в Fanling Centre (средняя цена за квадратный фут: 11 023 гонконгских доллара), а доля покупателей из Гонконга и Коулуна, перешедших на Новые территории, увеличилась на 47% в месяц. - Ловушка отрицательного ипотечного спреда
Возьмем в качестве примера этот блок:
▸ Ежемесячный платеж в 2019 году: 28 450 юаней (H+1.3%)
▸ Ежемесячный платеж в 2024 году: 42 800 юаней (H+1.5%)
Даже если ставка доходности аренды останется на уровне 2,9%, ежемесячный чистый отток составит 14 350 юаней. - Восстановление теневой вершины
Была обнародована последняя «Схема планирования залива Яу Тонг» Управления по реконструкции и развитию (URA), предусматривающая потенциальное предложение 6300 единиц недвижимости в этом районе, что напрямую повлияет на систему оценки Sceneway Garden, которому уже 32 года.
Раскрытие стоп-лосса (практическая стратегия)
[Руководство по эвакуации для владельца]
✓ Пора отрезать руку: если ФРС повысит процентные ставки в сентябре, потенциальное падение рынка недвижимости Гонконга увеличится до 35%
✓ Реструктуризация долга: высвобождая оставшуюся стоимость посредством рефинансирования, подразделение может обналичить около 1,2 млн. ликвидных средств
✓ Обратный маркетинг: «Трансграничное студенческое общежитие», арендная плата может быть увеличена на 15%
【Стратегия Хищника】
✔ 撈底算式：現價+5年持有成本（約98萬）＜銀行估值85%
✔ 改造紅線：避免選購外牆5米內有港鐵通風設施單位（轉手難度+30%）
✔ 埋伏時機：鎖定「雙困盤」——遺產分配急售+租約到期空置
☆ Эксперты предупреждают: «Эта волна корректировок формирует межпространственную панику. Покупатели 2017–2019 годов стали самой опасной группой».
Дальнейшее чтение:
