Оглавление
Предварительное одобрение — это предварительная проверка, проводимая банком или финансовым учреждением на основе финансового положения покупателя до того, как покупатель официально подаст заявку на получение ипотеки. Целью обзора является оценка максимальной суммы кредита, процентной ставки и условий погашения, которые могут быть одобрены. Данная услуга позволяет покупателям четко понимать свой бюджет на покупку жилья и более целенаправленно подходить к поиску дома, тем самым повышая вероятность успешности сделки.
Преимущества предварительного одобрения ипотеки
Зафиксируйте свою ставку и условия
Некоторые банки предусматривают «период удержания процентной ставки» во время предварительного одобрения, чтобы предотвратить влияние колебаний рыночных процентных ставок на окончательные условия кредитования.
Уточните бюджет покупки дома
На основе одобренной суммы покупатели могут просматривать объекты недвижимости, соответствующие их бюджету, и избегать срыва сделки из-за недостаточной суммы кредита.
Улучшение переговорной позиции
Продавцы или застройщики, как правило, принимают заранее одобренных покупателей, поскольку их финансовые возможности подтверждены, а риск сделки ниже.
Ускорьте формальный процесс подачи заявления
После предварительного одобрения вам необходимо будет предоставить только последние документы (например, информацию о недвижимости) при официальной подаче заявления, что ускорит процесс одобрения.
Снижение финансового риска
Избегайте риска подписания предварительного договора купли-продажи, а затем обнаружения отказа в выдаче кредита и необходимости внесения депозита или риска невыполнения обязательств.
Люди с нестабильным доходом
Лица с нерегулярным доходом, неполными документами, подтверждающими доход, или историей долгов.
Покупатели особой недвижимости
Слишком старые объекты, объекты со сложной структурой собственности (например, объекты культурного наследия) или объекты с несанкционированными постройками или структурными проблемами.
Как подать заявку
- Выберите финансовое учреждение
Сравните ставки, предложения и условия ипотечного кредитования в разных банках и выберите наиболее подходящее учреждение. - Подать заявление и документы
Подайте форму заявления на предварительное одобрение и необходимые документы (см. контрольный список ниже) онлайн, в филиале или через агента. - Ожидание обзора
Обычно это занимает 3–7 рабочих дней, и банк оценит доход, обязательства, кредитный рейтинг и т. д. - Получите результаты
После успешного одобрения банк предоставит письменное или электронное уведомление с указанием суммы и условий кредита.
Необходимые документы
Как правило, необходимо подготовить следующие основные документы (могут немного отличаться в зависимости от требований учреждения):
Подтверждение личности
- Копия удостоверения личности/паспорта
Подтверждение дохода
- Расчетные листки за последние 3–6 месяцев
- Налоговый счет (если применимо)
- Письмо от работодателя (указать должность, ежемесячный оклад и срок полномочий)
- Самозанятые лица: финансовая отчетность компании, декларации по налогу на прибыль
- Сертификат работодателя или визитная карточка работодателя
Подтверждение активов
- Выписки из банковских счетов за последние 3–6 месяцев (с указанием депозитов, доходов и расходов)
- Подтверждение наличия других активов (акций, фондов, недвижимости и т. д.)
Текущая информация о задолженности
- Остатки на кредитных картах и другие записи о погашении кредитов
Информация о недвижимости (если выбрано)
- Предварительный договор купли-продажи (если подписан)
Результат утверждения
- Успешное одобрение: Банк предоставит «письмо о предварительном одобрении», в котором будет указана сумма кредита, процентная ставка, срок погашения и дополнительные условия (например, необходимость прохождения объектом официальной оценки).
- Условное одобрение: вам может потребоваться предоставить дополнительные документы (например, обновленное подтверждение дохода).
- Отказ в одобрении: Вы можете узнать в банке причину (например, недостаточный доход, низкий кредитный рейтинг) и подать заявку повторно после улучшения ситуации.
Срок действия предварительного одобрения
- Обычно это 3–6 месяцев и может варьироваться в зависимости от банка.
- Если в течение срока действия кредита изменится процентная ставка или финансовое положение (например, безработица, новая задолженность), банк может пересмотреть его еще раз.
- Если заявка просрочена, вам необходимо подать ее повторно. Рекомендуется завершить сделку купли-продажи недвижимости в течение срока действия договора.
Меры предосторожности
- Неокончательное обязательство: предварительное одобрение не означает формального одобрения, и окончательный кредит все равно должен пройти оценку имущества и проверку документов.
- Избегайте подачи нескольких заявлений: подача заявлений в несколько банков в течение короткого периода времени может повлиять на ваш кредитный рейтинг.
- Изменения на рынке: если процентные ставки растут или политика ужесточается, формальные условия одобрения могут отличаться от предварительного одобрения.
Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает предварительное одобрение ипотеки?
Обычно предварительное одобрение занимает около 2 недель.
Банки рассматривают стандартные заявки на ипотеку (например, ипотечные кредиты под 60%) и обычно могут дать предварительное одобрение в течение 2 недель, если все документы полностью готовы и нет сложной финансовой ситуации.
Ключевые факторы влияния
✅ Полнота документов (например, подтверждение дохода, налоговые счета, информация об имуществе)
✅ Кредитный рейтинг заявителя
✅ Текущая загрузка банка по одобрению
Ипотечное страхование с высоким коэффициентом (например, ипотека 80%-90%)
Продлено до 3-4 недель
Процесс более сложен, поскольку его необходимо одновременно рассматривать банкам и компаниям ипотечного страхования (например, Гонконгской компании ипотечного страхования).
Дополнительный обзорный фокус
✅ Соответствует ли оценка имущества стандартам?
✅ Стресс-тест платежеспособности заявителя
✅ Расчет премии и подтверждение условий страхования
Есть ли способ ускорить процесс одобрения?
Подготовьте список документов заранее
Необходимые документы: Удостоверение личности, подтверждение дохода за 3–6 месяцев (зарплатная ведомость/выписка из банка), налоговая декларация, письмо от работодателя, договор временного владения недвижимостью.
Самозанятые/получатели непостоянного дохода: Требуются финансовые отчеты и записи MPF за два года.
Активное наблюдение и коммуникация
Свяжитесь с банком через 3–5 дней после подачи заявки, чтобы подтвердить полноту документов.
Если вы планируете застраховать ипотеку, вы можете уточнить в банке, требуется ли дополнительная информация (например, смета на ремонт).
Избегайте распространенных причин задержек
❌ Документ размыт или в нем отсутствуют страницы
❌ Справка о доходах не соответствует выписке из банка
❌ Оценка имущества ниже ожидаемой (вы можете поручить банку провести оценку заранее)
Взимается ли плата за предварительное одобрение?
Обычно это бесплатно, но некоторые учреждения могут взимать плату за обслуживание, размер которой необходимо уточнять заранее.
Должен ли я принять ипотеку от этого банка после предварительного одобрения?
Нет, покупатели по-прежнему могут сравнить условия других банков, но им необходимо будет повторно подать заявку.
Что делать, если цена недвижимости превышает предварительно одобренную сумму?
Вам необходимо доплатить разницу в первоначальном взносе или повторно подать заявку на более высокую сумму кредита (в зависимости от финансовых возможностей).
Предварительное одобрение ипотеки является формальнымГрантИпотека?
Предварительное одобрение ипотеки — это «условное одобрение», которое банк выносит на основании предварительной информации, предоставленной заявителем (такой как доход, кредитная история и т. д.). Это означает только то, что заявитель соответствует основным требованиям кредитования, ноНе эквивалентно конечному результату. Его эффективность аналогична «предварительной квалификации» и зависит от последующих фактических обстоятельств.
Ключевые движущие факторы
Стабильность доходов: Если ваш доход уменьшится (например, смена работы, снижение комиссии) или ваши обязательства возрастут на момент подачи вами официального заявления, банк может уменьшить сумму кредита или отклонить вашу заявку.
Оценка и состояние имущества：Банк в конечном итоге одобрит заявку на основании «фактической цены сделки» или «отчета об оценке». Если цена на недвижимость падает или на ней обнаружены незаконные постройки или структурные проблемы, это может стать причиной пересмотра или даже отмены предварительного одобрения.
Изменения политики и процентных ставок: Если рыночные процентные ставки вырастут или банки ужесточат свою ипотечную политику, условия предварительного одобрения могут стать недействительными.
Советы по управлению рисками
Зафиксируйте крайний срок предварительного одобрения: Период предварительного одобрения в большинстве банков составляет 3 месяца, и транзакция должна быть завершена в течение этого периода.
Резервное буферное пространство: Бюджет на покупку жилья должен быть меньше предварительно утвержденной суммы 10%-15%, чтобы избежать пробелов в финансировании из-за недостаточной оценки.
Тщательный осмотр здания: Перед подписанием договора доверьте осмотр объекта специалисту, чтобы исключить потенциальные проблемы, такие как несанкционированное строительство и незаконная реконструкция.
Держите свои финансы под контролем: Избегайте брать новые кредиты (например, автокредиты, рассрочки по кредитным картам) после предварительного одобрения, чтобы сохранить стабильный источник дохода.
Различия в формальном одобрении
Перед выдачей кредита банки проведутОбзор по существу недвижимости(например, поручить проведение оценки инспектору) и потребовать предоставления последних подтверждений дохода (например, недавнего расчетного листка). Если будет установлено, что информация не соответствует данным, полученным на этапе предварительного одобрения, могут потребоваться дополнительные документы или условия могут быть скорректированы.
Как я могу предоставить адрес недвижимости, если я еще не приобрел ее на момент предварительного одобрения?
Подайте заявку, указав адрес «целевого подразделения»
Даже если вы еще не подписали предварительный договор купли-продажи, вы все равно можете выбрать конкретный адрес рассматриваемого вами объекта (например, конкретный блок и этаж здания) для предварительного одобрения. Банк предварительно одобрит сумму кредита и процентную ставку на основании оценки и имущественного состояния адреса.
Гибкость в замене свойств подобного рода
Если окончательный адрес приобретаемой недвижимости отличается от предварительно одобренного, банк обычно сохраняет первоначальные условия при условии соблюдения следующих условий:
Тот же жилой комплекс или соседнее сообщество (например, переход от блока А к блоку Б)
Площадь и этаж помещения аналогичны (разница в цене в пределах 10%)
Типы недвижимости одинаковы (например, обе являются жилой недвижимостью, бывшей в употреблении, и первичной недвижимостью, находящейся в стадии предварительной продажи и т. д.)
Ключевые детали, на которые следует обратить внимание
Механизм переоценки: Даже если условия останутся неизменными, банк все равно проведет официальную оценку фактически приобретенной недвижимости. Если оценка ниже ожидаемой, сумма кредита может быть соответственно уменьшена.
Ограничения на период предварительной продажи: Если вам предварительно одобрили адрес существующего здания, а затем вы решили купить недвижимость на этапе предварительной продажи, вам необходимо подтвердить, принимает ли банк политику ипотечного кредитования на недвижимость на этапе предварительной продажи.
Дополнительные документы: После завершения сделки необходимо предоставить официальный договор купли-продажи вместо временного адреса, указанного во время предварительного одобрения.
Альтернативы без конкретной цели
Если вы не знаете, какое устройство вам нужно, вы можете предоставить:
Примеры референтных случаев в этом районе: например, «двухкомнатные квартиры в районе XX примерно за 5 миллионов».
Сотрудничайте с ипотечными брокерами: профессионалы помогут вам выбрать адреса имитации недвижимости, соответствующие вашему бюджету.
Советы по управлению рисками
Если после предварительного одобрения вы смените недвижимость на более дорогую (например, смените объект недвижимости стоимостью 5 миллионов на объект стоимостью 8 миллионов), вам придется повторно подать заявку на ипотеку.
Сохраните бюджетный буфер 10-15%, чтобы избежать влияния на первоначальный взнос из-за недостаточной оценки
Срок действия результата предварительного одобрения обычно составляет 3 месяца, поэтому безопаснее завершить покупку дома в течение этого срока.
Практические примеры эксплуатации:
Сяо Мин хочет купить квартиру в жилом комплексе A. Он подал заявку на предварительное одобрение, указав адрес «Комната B, 10/F, Блок 3, жилой комплекс A», и получил одобрение на ипотеку 70% и процентную ставку H+1.3%. Две недели спустя я изменил свою покупку на комнату C, 8/F, блок 5 в том же жилом комплексе (тот же район, цена сделки на 2% ниже). Банк напрямую использовал первоначальные условия и потребовал только предоставления официального договора и документов строительной экспертизы.
Рекомендуется подробно обсудить этот вопрос с банком или профессиональным ипотечным консультантом, чтобы разработать стратегию предварительного одобрения кредита, основанную на вашей личной финансовой ситуации, чтобы вы могли более гибко реагировать на изменения рынка.
