Оглавление
«План передышки», порожденный долгосрочными высокими ценами на жилье в Гонконге, стал одной из самых горячих тем для обсуждения в 2023 году. Этот «план ипотечного страхования», запущенный Гонконгской ипотечной корпорацией, вызвал бурные дебаты в обществе из-за его низкого порога «заимствования денег просто для дыхания». Его рабочий механизм и социальные эффекты заслуживают глубокого анализа. В этой статье будут проанализированы глубинные противоречия, лежащие в основе общенационального кредитного ажиотажа, с трех сторон: финансовые механизмы, рыночные эффекты и конфликты поколений.
1. Идеальная ловушка финансиализации долга
Суть Breathing Plan заключается в финансовой инновации, которая демонтирует и реорганизует традиционную структуру ипотеки. Разделив кредит на «вторую ипотеку застройщика» и «первую ипотеку банка», можно прийти к выводу, что в течение первых трех лет необходимо выплатить только 1,68% процентов, что идеально соответствует психологии «текущего смещения» в поведенческой экономике. Такая модель погашения «сначала сладко, потом горько» успешно снизила среднюю ставку бремени ипотеки с 65% до первоначальных 35%, создав иллюзию «безболезненной покупки жилья».
За финансовой инженерией скрываются точные расчеты: если предположить, что приобретается недвижимость стоимостью 8 миллионов, то первоначальный взнос составит всего 10%, или 800 000, но начиная с четвертого года сумму ипотеки необходимо сократить до 70%. Это означает, что покупатель должен собрать разницу в 2,4 миллиона в течение 36 месяцев, что эквивалентно экономии 66 000 юаней в месяц, что намного превышает реальный средний доход домохозяйства в Гонконге в 27 500 юаней. Финансовые учреждения умело перекладывают риски на потребителей, формируя структурную долговую ловушку.
2. Эффект искажения экосистемы рынка недвижимости
План дыхания приводит к сбою рыночного механизма. Данные о продажах новых проектов в 2023 году показали, что доля проектов, принявших план «Дыхание», достигла 78%, что напрямую стимулировало разработчиков корректировать свои ценовые стратегии в соответствии с «критической точкой плана «Дыхание»». Запрашиваемая цена нового объекта недвижимости в Туенмуне «Фэй Ян» была на 42% выше, чем цена вторичной недвижимости в том же районе, но она все равно была переподписана, что свидетельствует о том, что финансовые инструменты оказывают как положительное, так и отрицательное влияние на ценообразование.
Такая кредитная экспансия создает «привыкающую» рыночную зависимость. Данные Валютного управления Сингапура показали, что среди пользователей Breathing Plan 23% имели ежемесячный доход менее 30 000 юаней, но приобрели недвижимость стоимостью более 7 миллионов юаней. Когда первая партия Breathing Plans вступит в период погашения в 2025 году, предполагается, что покупатели 15% столкнутся с риском невыплаты своих кредитов. Эта модель «субстандартной ипотеки» образует опасный контраст с кризисом субстандартной ипотеки в США в 2008 году.
3. Всеобщий всплеск межпоколенческих конфликтов
План дыхания стал символом критики общества поколением Z. Молодые пользователи сети придумали термин «дышащая молодость», который не только описывает беспомощность, вызванную принуждением к участию в азартной игре на рынке недвижимости, но и косвенно высмеивает дилемму выживания в условиях гегемонии рынка недвижимости. Эта коллективная эмоция переросла в уникальную онлайн-субкультуру на фоне того, что «Индекс проблем на рынке недвижимости Гонконга» достиг рекордного значения в 92,7 пункта.
Произошел фундаментальный сдвиг в общественных ценностях. Традиционная концепция «посадка в автобус = успех» подвергается деконструкции. Популярный пост «План дыхания — это контракт нового поколения?» получил 350 000 просмотров, что отражает отчаяние молодых людей по поводу классовой мобильности. Это мнение иронично контрастирует с правительственным планом «Завтрашний Лантау», углубляя разрыв в доверии между поколениями.
4. Ловушка процентных ставок «сначала сладко, потом горько»: данные показывают долгосрочные риски
Застройщики разрабатывают структуры процентных ставок, пользуясь недальновидностью покупателей. По данным исследовательского отдела ипотечного кредитования Centaline, среди покупателей, воспользовавшихся планом Breathing Plan в 2022 году, только 12% смогут успешно рефинансироваться до наступления периода штрафных процентов, а оставшиеся 88% вынуждены платить высокие процентные ставки, что приводит к следующим проблемам:
1. Отрицательный риск собственного капитала:
Предположим, что цена покупки составляет 8 миллионов, а кредит — 90% (7,2 миллиона). Если цена дома снизится на 15%, то балансовая стоимость составит 6,8 миллиона, а остаток по кредиту — приблизительно 6,9 миллиона (через 3 года), что означает, что дом будет находиться в отрицательном активе. Среди случаев с отрицательными активами во втором квартале 2023 года на долю респираторных заболеваний пришлось 45%.
2. Долговая спираль:
Исходя из процентной ставки 7,375%, годовые проценты за каждый миллион кредита составляют $73 750, что эквивалентно $6 146 в месяц. Если ипотека не может быть передана, дополнительные расходы на выплату процентов за 5 лет составят 1 TP4T368 760 (из расчета кредита в 1 миллион).
3. Порог рефинансирования слишком высок:
Верхний предел традиционного банковского ипотечного коэффициента составляет 60%. Если кто-то хочет перейти на кредит Breathing Plan 90%, цена дома должна вырасти на 50%, чтобы соответствовать требованиям (первоначальная стоимость в 8 миллионов должна быть увеличена до 12 миллионов), что практически невозможно в период корректировки рынка недвижимости в 2023 году.
5. Новая ипотечная политика: аварийный выход или передача риска?
Политический адрес 2019 года смягчил условия ипотечного страхования, что действительно обеспечивает буферную зону для покупателей ПЛАНА:
Основные моменты политики:
– Имущество стоимостью менее 10 миллионов новых тайваньских долларов может быть застраховано по программе 80%.
– Структура премии: 1,15%-4,35% (в зависимости от суммы и срока погашения)
– Применимо к существующим зданиям (для сотрудничества необходим план поставок от застройщика)
Пример проверки (дело Evergrande Junlong Bay):
– Цена покупки: 5,68 млн (после скидки)
– Кредит на программу «Дыхание»: 90% (5,112 млн.)
– Остаток кредита на третий год: 4,65 млн.
- Новые требования к ипотечному страхованию: оценка имущества ≥ 5,82 млн (на 2,5% выше цены покупки)
– Ежемесячный платеж после рефинансирования: $19,147 (процентная ставка 3.5%), что на 46% меньше, чем $35,500 в четвертый год Плана Дыхания
Влияние на рынок:
– Данные ипотечных компаний показывают, что количество случаев конвертации респираторного плана в ипотечное страхование в 2022 году увеличилось на 120% в годовом исчислении.
- Но беспокойство в том, что банковская система несет первоначальные риски застройщиков. Если цены на недвижимость упадут, коэффициент страховых требований может вырасти.
VI. Пробелы в регулировании и эффекты искажения рынка
Распространенность респираторных ПЛАНОВ отражает три основные лазейки в регулировании:
1. Обход правил HKMA:
Банковские ипотечные кредиты подпадают под ограничение коэффициента обслуживания долга и депозита (DSR) 50% и подлежат стресс-тестированию, однако финансовые компании не подпадают под такие ограничения, что приводит к чрезмерному заимствованию.
2. Асимметрия информации:
Застройщики редко предоставляют долгосрочные графики платежей при продаже недвижимости, поэтому покупатели склонны недооценивать риски. Опрос Совета потребителей за 2022 год показал, что только пользователи плана 23% Breathing Plan были четко осведомлены о процентной ставке после четвертого года.
3. Наложение кредитного плеча:
Некоторые покупатели одновременно используют и «План дыхания», и финансовый кредит, и их общее соотношение долга к собственному капиталу (DTI) может достигать 150%, что значительно превышает здоровый уровень.
7. Рациональный выбор: стратегия реагирования покупателя
1. Самоконтроль стресс-тестирования:
Даже если застройщик освобожден от уплаты налога, он должен рассчитать DSR на основе долгосрочной процентной ставки (например, 7%), чтобы гарантировать, что она не превысит 60%.
2. Планирование путей эвакуации:
Начните откладывать средства на рефинансирование в первый год «медового месяца», поставив себе цель погасить основную сумму долга до суммы ниже стоимости недвижимости 70% в течение 3 лет.
3. Инструменты диверсификации рисков:
Рассмотрите возможность использования продуктов хеджирования процентных ставок (например, ипотечных кредитов с фиксированной ставкой) или сохраняйте резервы на выплаты не менее чем за 12 месяцев.
8. Перспективы на будущее: реформа политики и тенденции рынка
– Шок нормализации процентной ставки:
По мере роста процентных ставок в США ставка P может вырасти до 6,5% в 2024 году, а ставка PLAN превысит 8%, что увеличит риск дефолта.
– Ожидания ужесточения регулирования:
MAS может потребовать от финансовых компаний ссылаться на стандарты одобрения банков или устанавливать максимальное соотношение суммы кредита к стоимости залога (например, 70%).
– Механизм ликвидации рынка:
Если цены на жилье продолжат корректироваться, до 2025 года может произойти волна дефолтов по жилой недвижимости, что побудит застройщиков ограничить высокорискованное кредитование.
Эта масштабная общественная дискуссия, спровоцированная «Планом дыхания», по сути, является полным разоблачением глубоко укоренившихся структурных противоречий Гонконга. Когда жилищный вопрос превращается из вопроса обеспечения средств к существованию в финансовый товар, это отражает не только провал рынка, но и фундаментальный кризис капиталистической модели развития. В то время как молодые люди используют шутки, чтобы бороться с отчаянием, они также бьют тревогу за будущее города — когда даже дыхание требует планирования, возможно, пришло время переосмыслить истинное значение понятия «безопасность жилья».
«План дыхания» по сути является рекламным инструментом, используемым застройщиками в период бума на рынке недвижимости, а его структура рисков подобна «бомбе замедленного действия». Хотя новые ипотечные кредиты обеспечивают буфер, основная проблема заключается в чрезмерном расширении заемных средств. Покупатели должны осознавать затраты, связанные с «освобождением от проверки», а политикам следует найти баланс между стимулированием рынка недвижимости и финансовой стабильностью. Следующие несколько лет станут критическим периодом для проверки устойчивости этой модели.
Дальнейшее чтение:
- «План дыхания» — руководство по самопомощи для домовладельцев | Стремительный рост процентных ставок + падение рынка недвижимости: использование ипотечных кредитов с низкими процентными ставками и высоким коэффициентом для выхода из затруднительного положения
- [Углубленный анализ] «Волна потерь и продаж» Цеунг Кван О продолжается, стоимость двухкомнатной квартиры в LOHAS Park снизилась на 28% за 7 лет, а владелец потерял 2,34 миллиона юаней и ушел с рынка
