Оглавление
| Основная информация |
| Функции: Регулирование деятельности агентов по недвижимости в Гонконге, проведение проверок, утверждение лицензий, рассмотрение жалоб и решение дисциплинарных вопросов. адрес: Комната 2601, 26-й этаж, Хоупвелл-центр, 183 Queen's Road East, Ванчай, Гонконг Телефон: 2111 2777 электронная почта: запрос@eaa.org.hk веб-сайт: https://www.eaa.org.hk |
Агентство по недвижимости(Английский: Estate Agents Authority, именуемыйРегулирующий органилиБюро по надзору за земельными ресурсами), принят 8 августа 1997 годаЗаконы ГонконгаГлава 511Указ об агентах по недвижимости》, установленный законом орган, созданный в ноябре 1997 года для регулирования ГонконгаАгент по недвижимостисодействовать добросовестности в профессии и поощрять обучение с целью повышения уровня и статуса профессии.
С 1999 года всеимуществодействующийЛюбое физическое или юридическое лицо, занимающееся такой деятельностью, должно иметь действующую лицензию на осуществление такой деятельности, выданную регулирующим органом, в противном случае ее деятельность будет незаконной. В настоящее время каждому лицензированному агенту по недвижимости выдается уникальный номер лицензии, которыйвизитная карточкаирекламироватьОн также будет опубликован. Согласно этому числу,потребительВы можете зайти на сайт регулирующего органа и ввести регистрационные данные агента для справки.
Управление выдаст лицензию агента по недвижимости всем лицензиатам. Заменит ли эта лицензия исходное лицензионное свидетельство? Обязательно ли носить его во время работы?
Описание характера сертификата
Действующий лицензионный сертификат является юридическим документом, имеющим юридическую силу, и не может быть заменен сертификатом агента.
Лицензия агента по недвижимости предназначена для унификации личности практикующих специалистов, облегчения практики лицензиатов и идентификации потребителями, а также является дополнительной мерой управления.
Требования к ношению
Необязательно: отсутствие бейджа агента не является нарушением.
Практические предложения:
Потребители обычно ожидают, что специалисты смогут мгновенно продемонстрировать свою личность, особенно при работе на открытом воздухе.
Управление опубликует метод идентификации сертификата в средствах массовой информации и будет рекомендовать владельцам лицензий носить его добровольно для повышения прозрачности обслуживания.
Какую информацию содержит лицензия агента по недвижимости? Нужно ли его менять каждый год? Нужно ли мне делать новую фотографию при продлении водительских прав?
Информация о документе
Имя лицензиата на китайском и английском языках
Тип и номер лицензии
Срок действия лицензии
Последние фотографии лицензиатов
Правила продления
Ежегодное продление: поскольку срок действия лицензии указан в сертификате, одновременно с продлением необходимо получить новый сертификат агента.
Сохранение фотографий: после первой заявки система архивирует данные фотографий, и нет необходимости отправлять их снова для последующих продлений.
Защита конфиденциальности
Все персональные данные (включая изображения) обрабатываются в строгом соответствии с Постановлением о защите персональных данных для обеспечения информационной безопасности.
Каковы каналы и способы подачи жалобы на агента по недвижимости?
Письменная жалоба
► Применимые формы:
Общая форма жалобы: применима к спорам, связанным с обслуживанием, нарушениям и т. д.
Форма жалобы на рекламу: посвящена нарушениям содержания рекламы недвижимости (например, ложной рекламе)
► Способ подачи:
▹ Почта:
‣ 7 этаж, East Trade Plaza, 24 Lee Chung Street, Чайвань, Гонконг
‣ Менеджер отдела жалоб Управления по работе с агентами по недвижимости
▹ Факс: 2119 9022
▹ Электронная почта: [email protected] (рекомендуется указать тему [жалоба + тип])
Подать жалобу лично
► Часы работы офиса:
С понедельника по пятницу с 9:00 до 17:45 (кроме государственных праздников)
Закрыто по субботам, воскресеньям и праздничным дням.
► Адрес: Тот же, что и указанный выше почтовый адрес (7 этаж, East Trade Plaza)
► Процесс:
Заполните форму на сайте
Возьмите с собой удостоверение личности и подтверждающие документы (например, договоры, записи и т. д.).
Жалобы по телефону
► Номер горячей линии: 2111 2777
► Часы работы: Те же, что и в офисе (голосовые сообщения можно оставлять в нерабочее время)
► Примечание:
Пожалуйста, укажите свое имя и действительную контактную информацию.
Наши сотрудники перезвонят вам в течение 1 рабочего дня.
Руководство по разрешению споров с комиссией по недвижимости
I. Разрешение споров
В соответствии с разделом 49 Постановления об агентах по недвижимости лицензированные агенты по недвижимости и клиенты могут выбрать следующие ускоренные механизмы:Управление агентов по недвижимости → Юридически обязательное решение → Исполнение окружным судом
Правовая основа ➜ Регламент Агентов по недвижимости (Урегулирование споров о комиссии)
II. Список требований к заявке
Решение может быть вынесено только при соблюдении следующих четырех условий:
Взаимоотношения сторон спора
✅ Лицензированный агент против клиента
❌ Не принимайте споры с нелицензированными агентами/третьими лицами
Предмет спора
✔️ Сумма комиссии
✔️ Метод расчета
✔️ Способы оплаты
❌ Другие неденежные споры
Взаимное согласие
? Форма согласия должна быть подписана
Основы протокола
? Подписали стандартное соглашение, предусмотренное в Постановлении о риэлторах
3. Основные характеристики программы
▋Ограничение суммы юрисдикции
Максимальная сумма иска: 300 000 гонконгских долларов.
Структура платы
проект
Количество
Замечание
Плата за подачу заявки
$500/квадрат
Вычитается из судебных сборов
Судебные сборы
Сумма спора 10%
(Минимум $2,000)
Рассчитывается на основе окончательной суммы вознаграждения
▋Возможности программы
Отсутствие адвокатского представительства: обе стороны должны участвовать в процессе самостоятельно.
Действительность постановления: После регистрации окружным судом оно имеет такую же обязательную силу, как и судебное решение.
4. Каналы консультирования
Контактная информация EAA
☎ Тел: 2111 2777
? Факс: 2119 9022
? Важное напоминание
Этот механизм является альтернативой судебному разбирательству и подходит тем, кто стремится к эффективности.
Решение окончательное. Перед подачей заявления рекомендуется внимательно ознакомиться с «Положением о порядке разрешения комиссионных споров».
Дела, связанные с суммами, превышающими установленный лимит, должны рассматриваться в судебном порядке.
Основная логика скидок
Источник комиссии: Застройщик выплачивает агенту комиссию в размере 1%–6% от стоимости дома в зависимости от сложности продажи недвижимости (обычно 2%–4% для наиболее продаваемых объектов).
Коэффициент распределения прибыли: если агент возвращает покупателю половину комиссии (например, 2% из комиссии 4%), это будет «коэффициент распределения прибыли 50/50». Фактическая цена, уплачиваемая покупателями, ниже, но агенты все равно могут оставить себе часть прибыли.
Факторы, влияющие на размер комиссии
Продажа недвижимости:
Самые продаваемые проекты: Комиссия разработчика низкая (например, 2%-3%), а пространство для обратной связи с агентом небольшое (возможно, только 1%), поэтому нет необходимости в высоких стимулах.
Медленно продающаяся недвижимость: застройщики могут увеличить комиссионные до 5%-6%, а агенты могут возвращать больше (например, 3%-4%) для привлечения покупателей.
Стратегия конкуренции между агентами: для привлечения клиентов некоторые агенты могут увеличивать коэффициент скидок, вплоть до полного возврата комиссии (следует быть осторожнее с последующим качеством обслуживания).
Региональные правила: Некоторые регионы требуют прозрачности в отношении комиссий, и необходимо прояснить, являются ли скидки законными и как их декларировать (например, налоговый режим).
Что такое скидка?
Возврат комиссии — это ситуация, когда агент по недвижимости возвращает часть своей комиссии покупателю, как правило, при продаже новой недвижимости. Застройщики обычно выплачивают агентству комиссию в размере не менее 2%, а агент может вернуть часть комиссии покупателю для стимулирования продаж.
Сумма комиссии
Размер комиссии не фиксирован и обычно составляет от 11 до 61 т. е. от стоимости недвижимости. Например, если застройщик предлагает комиссию в размере от 2% до 4%, агент может вернуть покупателю от 1% до 2%.
Очень высокая скидка
Некоторые агенты утверждают, что возвращают комиссионные в размере 85% 95%, но подлинность и осуществимость этой ситуации требуют тщательной оценки. Агент решил практически отказаться от мяса. Весьма вероятно, что скидка не такая большая, как заявлено.
Какую комиссию мне придется заплатить за покупку/продажу недвижимости?
Покупатель и Продавец:Обычно покупатель и продавец платят агенту по недвижимости по 1% от цены сделки, в общей сложности 2%. Это обычная практика, но она не является чем-то непреложным.
Продавец:Если продавец является крупным арендодателем или имеет давнего агента по недвижимости, он может заплатить более высокую комиссию в качестве стимула. Если недвижимость находится в хорошем состоянии, имеет высокую цену и ее легко продать, у продавца может быть больше возможностей для переговоров и снижения комиссии.
покупатель:Крупные покупатели обычно имеют большую переговорную позицию и могут договориться с агентами по недвижимости о более низких комиссионных ставках.
Новые объявления:При покупке новой недвижимости комиссию обычно оплачивает застройщик, и покупателю не нужно платить комиссию агенту.
Заключить договор напрямую с застройщиком, чтобы купить недвижимость и сэкономить на комиссии агента?
Если покупатель подписывает договор напрямую с застройщиком, он не получает комиссию и должен будет самостоятельно урегулировать все соответствующие процедуры. Цены на жилье скрыто выросли.
Какую комиссию может получить агент?
Предложения по работе с покупателями
Навыки ведения переговоров:
Спросите напрямую у агента о размере комиссии и размере скидки, а также сравните различные планы агентств.
Вы можете стремиться к более высоким скидкам за медленно продающуюся недвижимость (например, если комиссия застройщика составляет 6%, вы можете запросить возврат в размере 3%–4%).
Контроль риска:
Подпишите письменное соглашение, в котором четко пропишите размер комиссии и сроки ее оплаты (обычно они устанавливаются после совершения сделки).
Проверьте, влияет ли скидка на оценку кредита (некоторые банки могут рассчитывать ипотечный кредит на основе фактической цены сделки).
Налоговые соображения: скидка может считаться налогооблагаемым доходом покупателя или ее может потребоваться вычесть из цены покупки (проконсультируйтесь с профессиональным бухгалтером).
Влияние на рынок и потенциальные проблемы
Прозрачность цен на жилье: Высокая доходность может привести к завышению цен, поскольку застройщики косвенно субсидируют покупателей через комиссионные, а фактическая цена сделки может быть ниже бухгалтерской цены.
Моральный риск агентов: небольшое количество агентов могут завышать свои обещания относительно прибыли, а затем не выполнять свои обязательства или отдавать приоритет зданиям с высокой комиссией (а не проектам, которые лучше всего подходят покупателям).
Пример расчета
Если предположить, что цена дома составляет 10 миллионов, комиссия застройщика составит 4%:
Комиссия агента: 10 миллионов × 4% = 400 000
Покупатель получает комиссию в размере 2%: 10 миллионов × 2% = 200 000
Фактические расходы покупателя: 10 миллионов – 200 000 = 9,8 миллиона.
Чистый доход агента: 400 000 – 200 000 = 200 000
Скидки являются эффективным средством для покупателей снизить стоимость приобретения жилья, но их следует рассматривать в сочетании с ситуацией продажи недвижимости, репутацией агента и соблюдением законодательства. Рекомендуется активно вести переговоры, сохранять письменные доказательства и оценивать влияние скидок на общую сделку, чтобы максимизировать выгоду.
Является ли откат незаконным?
Если я получаю комиссионные/скидки за рекомендации, будет ли это нарушением антикоррупционного законодательства?
В соответствии с разделом 9 Закона о предотвращении взяточничества (глава 201 Свода законов Гонконга) правонарушением является получение или принятие агентом какой-либо выгоды (включая комиссию/откат) в качестве поощрения или вознаграждения за предоставление рекомендаций в связи с делами своего доверителя без разрешения последнего. Для получения более подробной информации, пожалуйста, обратитесь кУказ о предотвращении взяточничестваоригинал.
Пожалуйста, убедитесь, что вы получили разрешение доверителя (например, работодателя, лица, от имени которого вам поручено действовать), прежде чем вы получите комиссию/скидку за предоставление рекомендаций, связанных с делами доверителя.
Компании/учреждения должны установить четкие политики и правила (например, кодексы поведения), которым должны следовать сотрудники при принятии и предоставлении льгот (включая комиссионные/скидки), связанных с их бизнесом. «Антикоррупционная консультационная служба» может помочь компаниям сформулироватьнормы поведения
Если я планирую предлагать кому-либо/деловому партнеру комиссионные/скидки в обмен на рекомендацию, о чем мне следует знать?
В соответствии с разделом 9 Закона о предотвращении взяточничества (глава 201 Свода законов Гонконга) правонарушением является предложение любым лицом любого преимущества (включая комиссию/скидку) любому агенту в качестве поощрения или вознаграждения за то, чтобы агент дал рекомендацию в связи с делами своего принципала без разрешения принципала агента. Для получения более подробной информации, пожалуйста, обратитесь кУказ о предотвращении взяточничестваоригинал.
Поэтому, прежде чем предлагать кому-либо комиссионные/скидки в обмен на рекомендацию (т. е. направление клиентов к вам), вы должны знать следующее:
1) Существуют ли между ним и направленным клиентом отношения «агент-принципал»;
2) Если это так, вам следует убедиться, что он (агент) получил согласие клиента (принципала) на получение комиссии/скидки, прежде чем предлагать ее;
3) Если рекомендация связана с бизнесом работодателя реферала, вам следует убедиться, что он получил согласие своего работодателя на получение комиссии/скидки, прежде чем предлагать комиссию/скидку, или что комиссия/скидка фактически выплачивается его работодателю ((1) и (2) выше также применяются к его работодателю); и
4) Если лицо, направляющее клиента, является государственным служащим или должностным лицом, ему не следует предлагать комиссию/скидку, если клиент связан с его государственной должностью.
Компании/учреждения должны установить четкие политики и правила (например, кодексы поведения), которым должны следовать сотрудники при принятии и предоставлении льгот (включая комиссионные/скидки), связанных с их бизнесом. «Антикоррупционная консультационная служба» может помочь компаниям сформулироватьнормы поведения
Если я выплачиваю своим сотрудникам комиссионные за рекомендации моей компании, будет ли это нарушением антикоррупционного законодательства?
Очень распространенной деловой практикой является выплата компаниями своим сотрудникам комиссионных за привлечение клиентов. При обычных обстоятельствах такая практика не будет нарушать Постановление о предотвращении взяточничества, если только сотрудник не является также агентом клиента и последний не дает первому разрешения принять выгоду в связи с рекомендацией; в этом случае это может нарушать Раздел 9 Постановления. Для получения более подробной информации, пожалуйста, обратитесь кУказ о предотвращении взяточничестваоригинал.
С точки зрения предотвращения коррупции компании должны требовать от своих сотрудников сообщать компании об их взаимоотношениях с рекомендованными клиентами, чтобы оценить, существуют ли между ними отношения «принципала и агента». В таком случае компания может потребовать от своих сотрудников получать разрешение от клиентов, прежде чем выплачивать им комиссионные.
Компании/учреждения должны установить четкие политики и правила (например, кодексы поведения), которым должны следовать сотрудники при принятии и предоставлении льгот (включая комиссионные/скидки), связанных с их бизнесом. «Антикоррупционная консультационная служба» может помочь компаниям сформулироватьнормы поведения
