Цена за квадратный фут третьей фазы Talent Bay в Пак Шек Кок, Тай По составляет около HK$10 000. Владелец объекта потерял HK$4,8 млн примерно за 12 лет.

Комната B на верхнем этаже блока 10, Sea Diamond, фаза 3, Gift Bay, Pak Shek Kok, Tai Po, имеет полезную площадь 1450 квадратных футов и планировку с четырьмя спальнями. Недавно она была продана за 14,5 млн гонконгских долларов, с ценой за квадратный фут около 10 000 гонконгских долларов, что аналогично цене за квадратный фут квартир по программе Home Ownership Scheme в том же районе.

Убытки превысили 4,8 млн юаней

По словам агентов в этом районе, покупатель был оптимистично настроен относительно будущего потенциала развития станции Пак Шек Кок и заключил сделку после нескольких раундов переговоров. Первоначальный владелец приобрел объект за 18,534 млн долларов в 2013 году и начал выставлять его на продажу в 2021 году, изначально запрашивая 28 млн долларов. После нескольких корректировок цены окончательное снижение составило 13,5 млн юаней, что примерно на 48% меньше, прежде чем она была успешно продана. Владелец владел объектом около 12 лет и зафиксировал убыток по сделке в размере более 4,03 млн долларов. Если учесть гербовый сбор (приблизительно 695 000 гонконгских долларов), уплаченный при покупке квартиры, и прочие расходы, такие как комиссии агента, то фактический убыток оценивается в более чем 4,8 млн гонконгских долларов.

1. Несоответствие между деталями транзакции и позиционированием на рынке

1.1 Обзор основной информации по делу
Квартира представляет собой четырехкомнатную квартиру с видом на море и полезной площадью 1450 квадратных футов. Она была куплена за 18,534 млн гонконгских долларов в 2013 году. За время владения она пережила крах фондового рынка в 2015 году, общественные мероприятия в 2019 году, эпидемию в 2020 году и цикл повышения процентных ставок в 2022 году. В конечном итоге она была продана за 14,5 млн гонконгских долларов, установив новый минимум цены за квадратный фут на вторичном рынке проекта. Стоит отметить:

• Цена резко упала: первоначальный владелец снизил цену в общей сложности на 481 TP3T, что на 381 TP3T меньше цены сделки 2021 года в размере 23,5 млн юаней за квартиру среднего уровня в том же здании.
• Черная дыра в стоимости владения: за исключением убытка по бухгалтерским данным в размере 4,03 млн новых тайваньских долларов, фактический убыток превысил 5 млн новых тайваньских долларов с учетом гербового сбора в размере 695 000 новых тайваньских долларов и комиссии в размере приблизительно 2% новых тайваньских долларов (290 000 новых тайваньских долларов).
• Дисбаланс в соотношении арендной платы к продажной плате: ежемесячная арендная плата за аналогичные объекты составляет около 38 000 юаней, а доход от аренды составляет всего 3,11 юаней на 3 юаня, исходя из цены сделки, что ниже среднего показателя по рынку.

1.2 Дилемма позиционирования элитного жилого района Пак Шек Кок
Застройщик Gift Bay позиционировал его как знаковый элитный жилой комплекс на северо-востоке Новых Территорий как «последний прибрежный участок в гавани Толо» и предоставил в общей сложности 2286 единиц жилья на трех этапах. Однако в позиционировании на рынке существуют три основных противоречия:

1. Эффект островка безопасности: несмотря на близость к запланированной станции Пак Шек Кок, строительство Восточной железнодорожной линии отложено до 2034 года. В настоящее время она связана автобусным сообщением, что отличается от традиционных элитных жилых районов.
2. Кризис избыточного предложения: в течение пяти лет в окрестностях будет построено более 4000 новых объектов, включая проекты Science Park Innovation Studio и U-King Lane, которые позволят сократить дефицит элитного жилья.
3. Неудача с привязкой к цене: Текущая цена за квадратный фут на вторичном рынке упала до уровня 10 000 юаней, что создает опасное ценовое сравнение с государственным жильем того же района (например, Po Nga Court, где цена составляет около 9 500 юаней за квадратный фут).

2. Политическая среда и рыночный цикл убивают дважды

2.1 Эффект суперпозиции налоговой политики
Эта транзакция прекрасно иллюстрирует долгосрочные последствия «радикальных мер» Гонконга:

• Оковы SSD: недвижимость была приобретена в 2013 году в период трехлетнего запрета SSD, и владелец упустил возможность продать ее во время пика рынка недвижимости в 2016–2018 годах.
• Сокращение гербового сбора с покупателей (BSD): доля неместных покупателей снизилась с 20% на пике в 2012 году до менее 3% в настоящее время, что напрямую влияет на рынок элитного жилья
• Порог стресс-теста: в настоящее время недвижимость стоимостью свыше 15 миллионов долларов должна пройти тест на ипотечную ставку 5.75%, что исключает более 60% потенциальных покупателей.

2.2 Цикл процентных ставок и экономическая трансформация
Резкое повышение процентных ставок ФРС полностью изменило правила игры:

• Платежное бремя увеличилось вдвое: исходя из ипотеки в 70% на тот момент, ежемесячный платеж вырос с 39 000 новых тайваньских долларов (H+1,5%) в 2013 году до 72 000 новых тайваньских долларов (P-2,25%) в настоящее время.
• Передача распределения активов: месячная ставка HIBOR в Гонконге выросла с 0,15% до 5,0%, а доход от срочных депозитов превысил доходность от аренды элитного жилья
• Покупательная способность среднего класса снижается: коэффициент задолженности домохозяйств Гонконга вырос до 93,3% во втором квартале 2023 года, что является рекордным показателем

3. Структурное изменение спроса и предложения

3.1 Сторона предложения: Beidu планирует изменить ландшафт
Стратегия развития северной столичной зоны переписывает цепочку создания стоимости северо-восточных новых территорий:

• Центр внимания застройки смещается на север: в районах Кву Тунг Норт/Фанлин Норт будет введено в эксплуатацию 7400 единиц частного жилья, что напрямую перенаправит клиентов с высоким уровнем дохода из Пак Шек Кок
• Позиционирование технологического коридора: округ Луп фокусируется на развитии инновационной и технологической индустрии, ослабляя уникальность Пак Шек Кок как «района с низкой плотностью населения».
• Инфраструктурные ресурсы наклоняются: правительство инвестирует 650 млрд. тайваньских долларов в инфраструктуру в течение следующих пяти лет. Задержка станции Байшицзяо отражает ухудшение стратегического положения региона.

3.2 Спрос: кардинальные изменения в структуре покупателей
По данным Centaline Property, среди элитных домов, проданных на сумму более 20 миллионов юаней в третьем квартале 2023 года:

• Доля туристов с материка сократилась с 35% в 2018 году до 12%.
• Доля корпоративных покупок жилья снизилась с 28% до 9%.
• Доля впервые приобретающих недвижимость превысила 60%, что отражает резкое падение инвестиционного спроса.

4. Экспертная интерпретация и рыночное вдохновение

4.1 Столкновение мнений в отрасли

• Директор по исследованиям Ricacorp Чан Хой-Чиу: «Эта сделка — тревожный сигнал для рынка элитного жилья, отражающий последствия чрезмерной застройки Северо-Восточных Новых Территорий».
• Аналитик по недвижимости DBS Bank Цю Чжовэнь: «Когда доход от аренды элитного жилья в течение длительного времени ниже расходов на финансирование, это приведет к систематической корректировке оценки»
• Бывший директор по оценке и ценообразованию Пан Чан-джун: «Правительству необходимо пересмотреть политику «универсальных» SSD, чтобы не навредить долгосрочным держателям»

4.2 Изменения в моделях поведения инвесторов
Из этого случая можно выделить три основные тенденции:

1. Сокращение заемных средств: покупатели, как правило, требуют возможности для переговоров по 30% и выше и с осторожностью относятся к ипотечным кредитам с высоким коэффициентом
2. Наличные решают все: доля наличных транзакций для элитного жилья вырастет до 45% в 2023 году, что вдвое больше, чем в 2018 году
3. Функциональная ориентация: спрос на четырехкомнатные квартиры сокращается, а трехкомнатные квартиры площадью от 800 до 1200 квадратных футов становятся основным типом жилья.

5. Ключевые переменные в ближайшие три года

5.1 Развитие станции Пак Шек Кок — вопрос жизни и смерти
Согласно последнему расписанию движения метрополитена:

• Детальное проектирование начнется в 2026 году
• Строительство начнется в 2030 году
• Завершение в 2034 году.
  11-летний период продолжит сдерживать цены на местную недвижимость

5.2 Двусторонние риски процентной политики
Точечный график процентной ставки ФРС показывает:

• Поддержание высокой процентной ставки выше 5% в 2024 году
• Цикл снижения процентных ставок может начаться в 2025 году
  Однако баланс банковской системы Гонконга сократился до 44,7 млрд гонконгских долларов, а возможности для снижения процентной ставки в США ограничены.

5.3 Приближается пик поставок
Департамент рейтингов и оценок прогнозирует, что:

• Средний годовой объем ввода в эксплуатацию частного жилья в Гонконге достигнет 21 000 единиц в период с 2024 по 2026 год.
• Доля Северо-Восточных Новых Территорий увеличится с нынешних 18% до 27%.
  Цикл оборота запасов может быть продлен до более чем 24 месяцев.

Заключение

Эта, казалось бы, изолированная убыточная сделка на самом деле является микрокосмом структурной трансформации рынка недвижимости Гонконга. Когда ореол роскошных домов меркнет, политические дивиденды исчезают, а цикл процентных ставок меняется на противоположный, инвесторам приходится пересматривать традиционное правило «Местоположение, местоположение, местоположение». Бедственное положение Пак Шек Кок напоминает нам, что в колесе городского развития не существует вечного первоклассного местоположения, а есть только постоянно меняющаяся логика ценностей. В будущем рынок недвижимости ускорит дифференциацию, и те «концептуальные роскошные дома», которым не хватает существенной поддержки, могут столкнуться с более жесткой переоценкой.