Оглавление
Вторичный рынок недвижимости Гонконга слаб: Эгейское побережье и Империя. Исследование Королевского Дворца
В последние годы рынок недвижимости Гонконга вступил в период корректировки, при этом наблюдался вялый спрос на вторичном рынке. Даже после многих лет владения некоторые объекты оцениваются гораздо ниже, чем в предыдущие пиковые периоды. В этой статье используются данные о побережье Эгейского моря Туен Мун и Олимпийской станции Эмпайр-Пик. В данной статье на примере двух сделок с Royal Palace рассматриваются текущие рыночные условия, реальная доходность инвестиций и потенциальные факторы, влияющие на цены на недвижимость.
Случай 1: Цена за квадратный фут трехкомнатной квартиры с видом на море на Эгейском побережье упала до 8 865 гонконгских долларов.
Блок C на среднем этаже блока 2 на Эгейском побережье в Туенмуне был недавно продан за 5,47 млн гонконгских долларов. Общая площадь объекта составляет 617 квадратных футов, а цена за квадратный фут составляет приблизительно 8 865 гонконгских долларов. Это апартаменты с тремя спальнями, окна которых выходят на юго-запад, с видом на море. Они со вкусом оформлены и имеют определенную привлекательность. Первоначальная стоимость недвижимости составляла 6,2 млн гонконгских долларов, и после того, как она была выставлена на продажу, она привлекла покупателей из того же района, которые хотели сменить дом. Покупатель воспользовался низкими ценами на жилье, чтобы выйти на рынок, и после торга цена была в конечном итоге снижена на 730 000 юаней, что составляет скидку 11,8%.
Первоначальный владелец приобрел эту квартиру за 5,5 млн долларов в ноябре 2012 года и владел ею более 12 лет, при этом убыток по бухгалтерской отчетности составил всего 30 000 долларов, что меньше 1%. На первый взгляд убытки кажутся небольшими, но если учесть инфляцию, транзакционные издержки (такие как гербовый сбор, комиссия) и расходы на содержание имущества, фактические убытки могут составить до 300 000 юаней. По оценке BOC Online Banking, текущая стоимость объекта составляет приблизительно 5,43 млн гонконгских долларов, в то время как оценка Hang Seng Bank составляет 5,56 млн гонконгских долларов, что указывает на то, что цена сделки находится в разумных пределах и отражает стабилизацию рыночной стоимости таких объектов.
Случай 2: Пик Императора. Студия в Королевском дворце была продана за 5,3 миллиона, прирост за 15 лет составил менее 10%.
Еще одна транзакция поступила с Олимпийской станцииПик Императора. Королевский дворецКомната D на среднем этаже блока 6, помещение открытой планировки с коммерческой площадью 333 квадратных фута, была продана за 5,3 миллиона гонконгских долларов по цене около 15 915 гонконгских долларов за квадратный фут. Квартира выходит окнами на юг и имеет широкий вид. Первоначальный владелец запросил 5,8 млн долларов, а через три месяца после того, как объект был выставлен на продажу, к нему обратился инвестор. Стоит отметить, что в настоящее время помещение сдано в аренду, и покупатель не смог осмотреть недвижимость на месте. Однако из-за доступной цены и инвестиционных потребностей покупатель все же решил приобрести его за 5,3 млн долларов США, включая аренду, что на 500 000 долларов США меньше.
Первоначальный владелец приобрел эту квартиру за 4,841 млн долларов в июле 2010 года и владел ею в течение 15 лет, получив балансовую прибыль в размере 459 000 долларов, увеличившись всего на 9,5%, что намного ниже ожиданий рынка. Хуан Цинлун, старший региональный директор Hong Kong Property, отметил, что данная сделка была совершена по рыночной цене. В настоящее время ежемесячная арендная плата за квартиру составляет 16 500 гонконгских долларов, что означает, что новый покупатель может получить доход от аренды примерно в 3,7%. Если принять во внимание доход от аренды за последние 15 лет, то общая прибыль первоначального владельца должна составить более 459 000 юаней, указанных в бухгалтерских книгах, но даже в этом случае темпы роста стоимости все еще слабы по сравнению с золотым периодом рынка недвижимости в прошлом.
Региональное сравнение: Олимпийская станция и Северо-Восточные Новые Территории: разительный контраст
Несмотря на то, что все они имеют открытую планировку, их производительность в разных местах существенно различается. Ознакомьтесь с записями о транзакциях за 2023 год:
| область | Типичная цена за квадратный фут | Средний период владения | Доходность от аренды |
|---|---|---|---|
| Олимпийская станция | 16,000-18,000 | 8.2 года | 3.1% |
| Туен Мун | 12,500-14,000 | 4,5 года | 4.8% |
| Кай Так | 19,000-22,000 | 6,8 лет | 2.6% |
Анализ дилеммы Олимпийской станции
- Несоответствие площади элитного жилья: Крупные жилые комплексы в этом районе, такие как Parkview Bay и Grand Harbour, в основном предназначены для семей, а квартиры с открытой планировкой трудно интегрировать в местное сообщество.
- Конкуренция со стороны альтернативных продуктов: По той же цене можно выбрать однокомнатную квартиру в Тунчунге (450 квадратных футов, около 6 миллионов), что привлекает арендаторов, желающих обновить жилье
- Инфраструктурные дивиденды исчерпаны: Открытие высокоскоростной железной дороги и ажиотаж вокруг культурного района Западный Коулун угасли из-за отсутствия новых позитивных стимулов
Ситуация на рынке: почему рынок вторичной недвижимости слаб?
Две вышеуказанные сделки отражают распространенное явление на текущем рынке вторичной недвижимости в Гонконге: существует сильное давление в сторону снижения цен, а владение недвижимостью в течение многих лет не обязательно приведет к значительному росту. Причины можно проанализировать с трех сторон: макроэкономика, политическая среда и рыночный спрос и предложение.
- Экономическая среда и влияние процентных ставок
С 2022 года мир вступил в цикл повышения процентных ставок. Будучи экономикой с привязанной системой валютных курсов, Гонконг следовал темпам повышения процентных ставок в США, а HIBOR (ставка предложения на межбанковском рынке Гонконга) неоднократно достигала новых максимумов. Рост ставок по ипотеке напрямую увеличивает стоимость владения жильем и снижает готовность покупателей выходить на рынок. Для инвесторов высокие процентные ставки также снижают привлекательность инвестиций в недвижимость, поскольку доход от аренды может не компенсировать влияние растущих капитальных затрат. Например, Дифэн. Доходность в 3,7% по инвестициям в Royal Palace кажется хорошей, но в условиях высоких процентных ставок она все равно не выдающаяся по сравнению с другими финансовыми продуктами. - Политика регулирования и уверенность рынка
За последние годы правительство Гонконга ввело ряд мер политики в сфере недвижимости, таких как дополнительный гербовый сбор (SSD), гербовый сбор с покупателя (BSD) и двойной гербовый сбор (DSD), которые увеличили транзакционные издержки и ограничили краткосрочные спекуляции. В то же время в 2023 году правительство смягчило некоторые требования к коэффициентам ипотечного кредитования и стресс-тестам, что стимулировало сделки на первичном рынке, но оказало ограниченное влияние на вторичный рынок. Покупатели склонны ждать и наблюдать, в то время как продавцы вынуждены снижать цены из-за вялого рынка, что дает больше возможностей для переговоров. Например, цена на объекты на Эгейском побережье была снижена на 11,8%. - Дисбаланс спроса и предложения и региональные различия
Сделки с недвижимостью в Туенмуне и на Олимпийской станции имели выраженную региональную специфику. Эгейское побережье расположено в Туенмуне, который относится к Западному округу Новых Территорий. В последние годы он выиграл от развития инфраструктуры (например, линии Туен Мун-Чек Лап Кок), но в целом вторичный рынок по-прежнему испытывает конкуренцию со стороны большого количества новых объектов недвижимости. У покупателей появилось больше возможностей выбора, а давление со стороны торга на старую недвижимость усилилось. Для сравнения, Дифэн. Королевский дворец расположен на Олимпийской станции в Коулуне, в центре города с удобной транспортной развязкой и всеми удобствами для проживания. Однако в последние годы спрос на квартиры с открытой планировкой снизился, и молодые покупатели предпочитают квартиры с одной или двумя спальнями, что ограничивает потенциал роста цен на такие квартиры.
Анализ рентабельности инвестиций: разрыв между бухгалтерской и фактической прибылью
С инвестиционной точки зрения доходность в обоих случаях оказалась неудовлетворительной и подчеркнула разницу между бухгалтерской прибылью и фактической доходностью.
- Эгейское побережье: владение недвижимостью в течение 12 лет и потеря 300 000 юаней
Бухгалтерский убыток подразделения на Эгейском побережье составил всего 30 000 долларов США, но при расчете фактической прибыли необходимо учитывать ряд скрытых затрат. Исходя из уровня инфляции с 2012 по 2025 год (предполагая, что среднегодовой уровень инфляции составит 2%), покупательная способность 5,5 млн юаней обесценилась примерно на 30%, что эквивалентно потере примерно 1,65 млн юаней. Кроме того, такие расходы, как гербовый сбор, комиссионные и сборы за управление имуществом, связанные со сделкой, еще больше подорвали прибыль. Если бы помещение сдавалось в аренду в течение этого периода, то, исходя из средней ежемесячной арендной платы в размере около 15 000–20 000 гонконгских долларов за трехкомнатную квартиру в Туенмуне, доход от аренды за 12 лет мог бы составить от 2,16 млн гонконгских долларов до 2,88 млн гонконгских долларов, что было бы достаточно, чтобы компенсировать убыток по бухгалтерским балансам и зафиксировать определенную сумму дохода. Однако после вычета расходов на реконструкцию и техническое обслуживание фактическая доходность все еще намного ниже ожиданий во время предыдущих пиков рынка недвижимости. - Пик Императора. Королевский дворец: рост за 15 лет составил менее 10%
Пик Императора. Балансовая стоимость объекта в Королевском дворце выросла на 9,5%, что кажется небольшой прибылью, однако временные затраты в 15 лет чрезвычайно высоки. Рассчитанный с точки зрения среднегодовой нормы доходности, он составляет всего около 0,6%, что значительно ниже ставки по банковским депозитам или средней доходности фондового рынка за тот же период. Если включить доход от аренды (16 500 юаней в месяц, около 2,97 млн юаней за 15 лет), общий доход может составить более 3,4 млн юаней, а видимая норма прибыли увеличится примерно до 70%. Однако после вычета налогов, комиссий за управление и расходов на реконструкцию чистая прибыль по-прежнему вряд ли превысит 100%, что отражает ограничения квартир открытой планировки на текущем рынке.
Перспективы рынка недвижимости: краткосрочная корректировка или долгосрочная тенденция?
Исходя из вышеизложенных случаев, сложно быть оптимистом относительно рынка вторичной недвижимости Гонконга в краткосрочной перспективе. в соответствии сДепартамент рейтинга и оценкиСогласно данным, индекс цен на жилье продолжал падать в течение всего 2024 года, и по состоянию на апрель 2025 года явных признаков восстановления не наблюдалось. Опыт сделок в Туенмуне и Олимпийской станции показывает, что даже для объектов недвижимости с видом на море или преимуществами городской среды цены все равно необходимо существенно снизить, чтобы привлечь покупателей на рынок. Для продавцов ситуация, когда владение недвижимостью в течение многих лет без существенного роста ее стоимости, может заставить большее количество владельцев принять решение сократить свои убытки и уйти, что еще больше усугубит давление на предложение на рынке.
Однако в долгосрочной перспективе рынок недвижимости Гонконга все же имеет определенные поддерживающие факторы. Во-первых, основной проблемой остается нехватка земли. Хотя правительство ускорило высвобождение земель, для завершения новых проектов требуется время, а вторичный рынок по-прежнему сохраняет определенную привлекательность. Во-вторых, по мере постепенного восстановления мировой экономики, если ситуация с процентными ставками станет более либеральной после 2025 года, средства могут вернуться на рынок недвижимости, что приведет к росту цен. Кроме того, правительство Гонконга активно содействует развитию северной агломерации и района Большого залива. Ожидается, что такие новые территории, как Туен Мун, выиграют от благоприятной инфраструктуры, а потенциальная зона роста заслуживает внимания.
Поскольку правительство продвигает «простое государственное жилье» и смягчает условия ипотеки для впервые покупающих жилье, на рынке малогабаритного жилья могут произойти структурные изменения:
- Негативный сценарий(Вероятность 40%)
- В северной части мегаполиса появилось 100 000 новых квартир, что еще больше отвлекает арендаторов
– Цены на квартиры с открытой планировкой снизятся еще на 10–151 TP3T за квадратный фут к 2025 году - Ситуация ужасная(Шанс 50%)
– Застройщики переоборудуют наноздания в общие квартиры, чтобы увеличить доход от аренды
– Правительство ввело «налог на пустующие помещения», чтобы заставить владельцев недвижимости снизить арендную плату и стабилизировать норму прибыли. - Позитивный сценарий(Вероятность 10%)
- Материковый Китай перезапустил «Программу талантов», чтобы привлечь 200 000 талантов в Гонконг, стимулируя спрос на аренду.
– Криптовалютные спекулянты используют небольшие единицы в качестве канала для внесения и снятия фиатной валюты, что приводит к краткосрочному спекулятивному ажиотажу
Советы по инвестированию: выходите на рынок осторожно и пользуйтесь возможностями
Эти два случая могут послужить источником вдохновения для покупателей, заинтересованных в приобретении недвижимости или инвестировании. Во-первых, на текущем рынке существует большой простор для переговоров, и покупатели могут выйти на рынок по низкой цене, но им необходимо обратить внимание на арендный потенциал объекта и перспективы регионального развития. Например, трехкомнатная квартира с видом на море на Эгейском побережье подойдет для семейного проживания или долгосрочной аренды, а Дифэн. Квартиры с открытой планировкой в Королевском дворце больше подходят для краткосрочных инвесторов, которые рассчитывают на доход от аренды, чтобы компенсировать отсутствие роста стоимости. Во-вторых, перед инвестированием следует полностью рассчитать фактические затраты и выгоды, чтобы не быть введенным в заблуждение бухгалтерскими цифрами. Наконец, уделяйте пристальное внимание изменениям политики и процентных ставок и используйте возможности рыночных колебаний, чтобы находить возможности в условиях слабой рыночной конъюнктуры.
Заключение
Эгейское побережье и Императорский пик. Случай со сделкой с Royal Palace наглядно отражает текущую ситуацию на вторичном рынке недвижимости Гонконга: снижение цен, замедление роста стоимости и стабильная доходность. Будь то трехкомнатные квартиры в Туенмуне или квартиры открытой планировки в Олимпийской станции, владельцы, которые долгие годы владели своей недвижимостью, не смогли добиться идеальной доходности, что свидетельствует о том, что рынок вступил в период адаптации после предыдущей стадии высоких темпов роста. Для покупателей это может быть возможностью выйти на рынок по низкой цене; продавцам необходимо пересмотреть свои стратегии владения активами. Будущее направление рынка недвижимости по-прежнему зависит от скорости восстановления экономики, интенсивности корректировок политики и потенциала регионального развития и заслуживает постоянного наблюдения.
Рынок малого бизнеса трансформируется из «спекулятивного инструмента» в «актив денежного потока», и только активное управление может обеспечить прорыв. Как гласит пословица Уолл-стрит: «Нет плохих активов, есть плохие стратегии ценообразования».
Пик Императора. Королевский дворец Введение
Пик Императора. Королевский дворец(Английский: The Hermitage, английское название отЭрмитажПриходите), расположенный вГонконгКоулунТай Кок ЦуйДорога Хой ВангЧастный элитный жилой комплекс № 1Олимпийский городТретья очередь состоит из шести зданий, в которых разместятся 964 жилых единицы, при этом самым высоким является Здание 1, в котором 55 этажей. Проект отКитайская земля,Развитие Нан ФунгиКитайские поместьяЖилой комплекс был спроектирован архитектурным бюро Ma Liang Architects иТанге КэнсинОтветственный за детальное проектирование, завершено в феврале 2011 года, заселено в мае 2011 года, плата за управление составляет около $3.2 за квадратный фут,Китайская земляЕе дочерняя компания «Emperor Peak·Huangdian Property Management Co., Ltd.» отвечает за управление имуществом.
