Оглавление
Империя предметов роскоши и карнавал «заоблачных арендных плат»
Ежемесячная арендная плата, принадлежащая Emperor Entertainment Group, упала с пикового значения в 7,5 млн юаней в 2015 году до 1,5 млн юаней на сегодняшний день, то есть на 80%. Это поразительное изменение не только отражает резкие потрясения на розничном рынке Гонконга, но и демонстрирует глубокое влияние эпидемии, изменений в моделях потребления и экономической ситуации на основной деловой район.
Эта улица, длина которой составляет всего 300 метров, когда-то была «барометром» мировой розничной торговли. В 2013 году международная консалтинговая компания в сфере недвижимости DTZ опубликовала отчет, в котором Рассел-стрит была названа «самым дорогим местом для розничной торговли в мире» с арендной платой в размере 2630 гонконгских долларов за квадратный фут, что превышает стоимость аренды на Пятой авеню в Нью-Йорке и на Елисейских полях в Париже. В то время это было поле битвы ведущих люксовых брендов — здесь выстроились флагманские магазины таких международных брендов, как Prada, Gucci и Louis Vuitton, витрины были ярко освещены всю ночь, и повсюду можно было увидеть туристов, тянущих чемоданы за покупками.
Безумная логика «7,5 миллионов ежемесячной арендной платы»
В 2015 году Emperor International сдала в аренду весь магазин по адресу Рассел-стрит, 22–24, итальянскому бренду нижнего белья LA PERLA за ежемесячную арендную плату в размере 7,5 млн гонконгских долларов, установив рекорд самой высокой цены аренды отдельного магазина в Гонконге на тот момент. Исходя из площади объекта недвижимости около 10 000 квадратных футов, арендная плата за квадратный фут достигает 750 гонконгских долларов, что является высшим воплощением принципа «каждый дюйм земли стоит больших денег». За этой сделкой стоит золотое десятилетие розничной торговли Гонконга (2004-2014 гг.): политика бесплатного проезда привела к «покупательскому буму» среди покупателей предметов роскоши с материка, продажи предметов роскоши выросли более чем на 20% в год, а владельцы магазинов получили огромную прибыль от ежегодного повышения арендной платы на 30%.
Жестокая реальность перехода от 7,5 миллионов к 1,5 миллионам
Эпидемия — это всего лишь последняя капля
В сентябре 2020 года компания LA PERLA расторгла долгосрочный договор аренды и начала набирать арендаторов на краткосрочной основе в помещениях 22–24 по Рассел-стрит, но никого это не заинтересовало. Только в 2024 году был наконец подписан долгосрочный контракт с ежемесячной арендной платой в размере 1,5 млн гонконгских долларов, что на 801 млн гонконгских долларов меньше пиковой цены. Это не единичный случай — ежемесячная арендная плата за огромный магазин на цокольном этаже Emperor Watch & Jewellery Centre по адресу 8 Russell Street снизилась с 9 млн гонконгских долларов на пике до 2 млн гонконгских долларов в 2023 году; Флагманский магазин BURBERRY в доме № 60 на той же улице даже досрочно расторг договор аренды в 2020 году, завершив десятилетнюю аренду.
Структурные изменения, лежащие в основе данных
- Делюксизация розничной торговли
В 2019 году из-за общественных движений и закрытия границ, вызванных эпидемией, исчезли туристы, свободно посещающие материк, а продажи предметов роскоши резко упали со 101 млрд гонконгских долларов в 2018 году до 35 млрд гонконгских долларов в 2022 году. Бренды обратились к недорогим онлайн-каналам или флагманским магазинам, предлагающим широкий спектр услуг, а спрос на традиционные уличные магазины резко упал. - Нарушена экологическая цепочка магазинов
Пирамидальная структура аренды, существовавшая в прошлом: «флагманский магазин класса люкс — модная одежда на улице — аптека», рухнула. Уровень вакантных площадей в магазинах в центральной зоне достигнет 15,6% в 2023 году, и владельцы будут вынуждены принять трехсторонний подход: «краткосрочная аренда, субаренда и снижение арендной платы». - Революция в моделях потребления
Потребительская способность Гонконга слаба, а поколение Z предпочитает «потребление, основанное на впечатлениях», а не показной шопинг. Торговые центры, такие как K11 Musea и Pacific Place, привлекают покупателей художественными экспонатами и захватывающими впечатлениями, а традиционные уличные магазины стали «устаревшими сценами».
Почему миф о Рассел-стрит несостоятелен?
Последствия «зависимости от бесплатных путешествий»
Сфера розничной торговли Гонконга уже давно чрезмерно зависит от туристов с материка. В 2018 году на долю туристов, путешествующих без страховки, пришлось 421 млн. трлн розничных продаж. Когда меняются такие факторы, как политическая обстановка, визовая политика и колебания обменного курса, слабость отсутствия разнообразного источника клиентов становится полностью очевидной. Напротив, в деловых районах, таких как Гинза в Токио и Мёндон в Сеуле, местное потребление составляет более 60%, и их способность противостоять внешним потрясениям выше.
Эффект обратной реакции гегемонии на рынке недвижимости
За последние двадцать лет застройщики сокращали прибыль ритейлеров, подписывая долгосрочные контракты и ежегодно повышая арендную плату. Если взять в качестве примера Chow Tai Fook, то в ее финансовом отчете за 2022 год указано, что расходы на аренду составляют 181 т. пл. 3 т. выручки, тогда как средний показатель по международным аналогам составляет всего 5–81 т. пл. 3 т. Когда рынок меняется, арендодатели скорее оставят свои магазины пустыми, чем значительно снизят арендную плату, что усугубит дисбаланс между спросом и предложением.
Роковое слепое пятно городского планирования
Правительство долгое время позволяло магазинам в основных районах становиться «ориентированными на роскошь» и пренебрегало балансом коммерческой экологии сообщества. Ли Гарден Роуд и Персиваль Стрит в районе Рассел Стрит изначально были заполнены чайными ресторанами, книжными магазинами и другими популярными заведениями, но в результате ажиотажа по поводу аренды их заменили сетевые аптеки и ювелирные магазины, и в конечном итоге они стали «стереотипной туристической зоной».
Постоянные изменения в моделях потребления после эпидемии
Эпидемия ускорила переход потребителей из офлайн-торговли в онлайн-формат, а удобство и ценовые преимущества электронной коммерции ослабили конкурентоспособность физических магазинов. Несмотря на то, что индустрия туризма постепенно восстановилась после эпидемии, потребительские привычки туристов с материка изменились, а потребление предметов роскоши в большей степени сместилось в магазины беспошлинной торговли или на зарубежные рынки, а привлекательность Козуэй-Бей снизилась.
Давление со стороны высокой арендной платы и эксплуатационных расходов
В пиковые периоды арендная плата на Рассел-стрит может достигать 858 долларов за квадратный фут, что создает серьезную проблему для прибыльности ритейлеров. Во время эпидемии доходы ритейлеров резко упали, и многие бренды решили сократить площадь магазинов или уйти с рынков с высокой арендной платой. Несмотря на то, что сейчас арендная плата снизилась до 172 долларов за квадратный фут, для некоторых брендов это все еще существенная статья расходов.
Рыночная конкуренция и рост новых деловых районов
На рынке коммерческой недвижимости Гонконга происходят перемены. Развитие новых коммерческих районов, таких как Западный Коулун и Цим Ша Цуй, привлекло внимание некоторых брендов и потребителей. Арендная плата в этих районах относительно низкая, а вспомогательные сооружения более современные, что создает конкурентное давление на традиционные основные районы, такие как Козуэй-Бей.
Неопределенная экономическая ситуация
Медленное восстановление мировой экономики и усиление геополитической напряженности в определенной степени повлияли на привлекательность Гонконга как международного финансового центра. Ритейлеры становятся более осторожными в своих стратегиях расширения, отдавая предпочтение краткосрочной аренде или гибким операционным моделям вместо долгосрочной и дорогостоящей аренды.
Вдохновение рынка: адаптация и трансформация розничной торговли
Резкое падение арендной платы на Рассел-стрит вызвало тревогу у розничного рынка и владельцев недвижимости Гонконга, но также предоставило возможность для трансформации отрасли. Вот несколько открытий, на которые стоит обратить внимание:
Рост гибких моделей лизинга
Популярность краткосрочной аренды и временных магазинов отражает стратегии реагирования ритейлеров на неопределенность рынка. Владельцам недвижимости необходимо адаптироваться к этой тенденции и привлекать бренды, предлагая более гибкие условия аренды. Попытка Emperor International сдать жилье в краткосрочную аренду во время эпидемии оказалась успешным случаем.
Важность диверсификации
Традиционная модель розничной торговли больше не может выдерживать высокую арендную плату, и владельцам недвижимости следует рассмотреть возможность использования коммерческих площадей в различных целях, например, для розничной торговли, культурных мероприятий или творческих индустрий. Случай свадебного салона Хинса Чунга демонстрирует потенциал нетрадиционной розничной торговли.
Сочетание цифровизации и офлайн-опыта
С развитием электронной коммерции ценность физических магазинов заключается в предоставлении уникального потребительского опыта. Брендам необходимо повышать привлекательность своих магазинов с помощью захватывающего дизайна, интерактивных мероприятий и других средств. Владельцы недвижимости на Рассел-стрит могут работать с арендаторами над созданием более актуальных потребительских сценариев.
Изменение уровней аренды
Текущая арендная плата за квадратный фут на Рассел-стрит составляет 172 доллара, что значительно ниже пикового значения, но все еще выше, чем в некоторых развивающихся коммерческих районах. Владельцам недвижимости необходимо пересмотреть стратегии ценообразования на аренду, сбалансировать доходы и показатели заполняемости, а также обеспечить долгосрочную конкурентоспособность недвижимости.
Будущее Рассел-стрит: возрождение или превращение в «кладбище предметов роскоши»?
Краткосрочное выживание: от «большого магазина» к «фрагментации»
Владельцы начали дробить огромные магазины площадью в десятки тысяч квадратных футов и сдавать их в аренду. Бывший флагманский магазин BURBERRY по адресу Рассел-стрит, 60 теперь сдается в субаренду спортивным брендам, кофейням и медицинским косметическим центрам, а общая арендная плата на 151 т. н. э. выше, чем когда у него был один арендатор. Такая «децентрализованная» модель может стать основной в переходный период.
Среднесрочная трансформация: местная культура расширяет возможности коммерческого пространства
Молодые предприниматели предложили превратить пустующие магазины в «пространства совместного культурного творчества», например, для представления местных дизайнерских брендов и проведения мини-художественных выставок. Обратитесь к модели улицы Чифэн в Тайбэе и используйте «экономику переулков», чтобы восстановить очарование района.
Долгосрочная структурная реформа: разрыв цикла гегемонии в сфере недвижимости
Правительству необходимо ввести «политику возрождения основных деловых районов», включая налоги на пустующие помещения, контроль за арендной платой и квоты для бизнеса. Что еще более важно, нам необходимо избавиться от зависимости от «финансирования недвижимости» и разработать новые экономические двигатели, такие как технологии и культура, чтобы обеспечить диверсифицированную поддержку коммерческой недвижимости.
Перспективы на будущее: сможет ли Козуэй-Бей вернуть себе былую славу?
Хотя обвал арендной платы на Рассел-стрит шокирует, статус Козуэй-Бэй как центра розничной торговли Гонконга не пошатнулся окончательно. Ожидается, что благодаря постепенному восстановлению туристической отрасли Гонконга и дальнейшей интеграции материкового Китая и Гонконга, Козуэй-Бей откроет новые возможности. Однако путь к восстановлению не гладкий. Вот несколько ключевых факторов, которые повлияют на будущие тенденции:
- Скорость восстановления туризма
Возвращение туристов с материка является ключом к восстановлению розничного рынка Козуэй-Бей. Благодаря смягчению политики таможенного оформления между двумя странами доверие потребителей постепенно восстанавливается, но пока неизвестно, удастся ли воспроизвести прошлый бум потребления предметов роскоши. - Инновация новой розничной модели
В будущем сектор розничной торговли Козуэй-Бей нуждается в большем количестве инноваций, таких как внедрение технологически обоснованного потребительского опыта, создание тематических торговых районов или сочетание этого с культурным туризмом. Эти инициативы помогают привлечь молодых потребителей и иностранных туристов. - Политическая поддержка и городское планирование
Политика правительства по оживлению розничной торговли и туризма напрямую повлияет на будущее Козуэй-Бей. Ожидается, что благодаря налоговым льготам, программам потребительских ваучеров и проектам по обновлению города Козуэй-Бей восстановит свою коммерческую привлекательность. - Влияние мировой экономики
Поскольку Гонконг является международным городом, рынок розничной торговли в нем сильно подвержен влиянию мировых экономических колебаний. Если глобальная экономическая ситуация продолжит оставаться вялой, готовность ритейлеров к расширению может быть еще больше подавлена.
Сравнение мировых показателей: каким городам удалось избежать «ловушки заоблачной арендной платы»?
Tokyo Ginza: баланс между высоким классом и локализацией
Хотя в Гинзе есть флагманские магазины LV и Chanel, благодаря «подпольной уличной экономике» здесь сохранились вековые японские кондитерские магазины и ремесленные мастерские, а также приняты законы, ограничивающие чрезмерную экспансию иностранных брендов. Уровень вакантных площадей в магазинах уже долгое время ниже 5%, а диапазон колебаний арендной платы составляет всего одну треть от аналогичного показателя в Гонконге.
Оксфорд-стрит в Лондоне: от торговой пустыни к возрождению экономики
Под влиянием электронной коммерции уровень вакантных площадей на Оксфорд-стрит в 2018 году достиг 10%. Местное правительство продвигало план «Бизнес-улучшение района» (BID), субсидируя бренды на создание пространств для создания впечатлений, таких как примерочные с дополненной реальностью и временные магазины, а также превращая пустующие магазины в выставочные залы для произведений искусства, что успешно увеличило поток людей на 30%.
Orchard Road, Сингапур: контроль арендной платы со стороны правительства
Управление по обновлению городской среды Сингапура установило «Основной индекс арендной платы за торговые площади», ввело надбавки к владельцам недвижимости, которые чрезмерно повышают арендную плату, и потребовало от торговых центров резервировать 20% площадей для местных брендов. В 2023 году арендная плата за магазины на Орчард-роуд снизится всего на 15% от пикового значения, что сделает их гораздо более устойчивыми, чем в Гонконге.
Улица Рассел-стрит в сумерках, перекресток в Гонконге
Резкое падение арендной платы на Рассел-стрит с 7,5 млн гонконгских долларов до 1,5 млн гонконгских долларов — это не просто упадок улицы, но и микрокосм экономической трансформации Гонконга. Когда «бонус за бесплатный проезд» отступит, а «миф о недвижимости» будет развеян, этому городу придется столкнуться с глубоко укоренившимися противоречиями: следует ли ему продолжать предаваться иллюзорному образу «экономики спекуляций в магазинах» или следует извлечь уроки из своих ошибок и заново построить разнообразную, инклюзивную и устойчивую бизнес-экосистему?
В новых рыночных условиях гибкая реакция, инновационное управление и точное понимание потребностей потребителей станут ключом к возрождению Causeway Bay. «Падение» арендной платы на Рассел-стрит может быть кризисом, но это также может стать возможностью для трансформации розничной торговли. Сможет ли Козуэй-Бей будущего найти новое позиционирование в ходе трансформации? Ответ может скрываться в пустых окнах на Рассел-стрит, которые еще не заполнены логотипами люксовых марок.
Рассел Стрит(на английском языке: Рассел-стрит) находится вГонконгРайон ВаньчайКозуэй-БейУлица на западной стороне, одностороннее движение на запад, начинается с востока.Ли Гарден Роуд, на запад кКанал Роуд Ист. Рассел-стрит сейчасКозуэй-БейОдна из самых оживленных улиц вПерсиваль СтритЧасть Эдома была выделена в качестве постояннойПешеходная зона, участок к западу отТаймс-скверВнешняя часть также обозначена как пешеходная зона, а территория заброшена.асфальтИ поменяй на красныйкирпич.
Дальнейшее чтение:
