Оглавление
1. «Кодекс права собственности на землю» Пик-Эйр в Гонконге
В сфере недвижимости Гонконга существует поговорка: «Босс живет в Мид-Левелс, а династия прячется в Пике». Баркер-роуд, расположенная на Пике на острове Гонконг, является «районом элитного жилья № 1 в Азии», где с момента основания Гонконга собираются богатые и влиятельные люди. Длина этой частной дороги составляет всего 1,7 километра, а 22 особняка вдоль нее принадлежат транснациональным магнатам, скрытым семьям, политическим и деловым лидерам. Изменения в их землевладении часто влияют на нервы рынка капитала.
По данным Департамента рейтингов и оценки, в 2023 году средняя цена за квадратный фут на участке Barker Road достигла 380 000 гонконгских долларов, что позволило компании занять первое место в мировом рейтинге цен на элитное жилье двенадцать лет подряд. Сделки с недвижимостью здесь имеют три особенности: во-первых, более 80% объектов недвижимости принадлежат офшорным компаниям, что формирует уникальную «экосистему сделок с подставными компаниями»; во-вторых, расширение земельных участков требует сложной «официальной процедуры утверждения земли»; в-третьих, большинство сделок являются «темными сделками», а фактическая цена сделки часто на 30%–50% выше зарегистрированной.
II. Институциональная перспектива механизма «Субсидия за дополнительное одобрение»
Суть проекта расширения резиденции Джека Ма, который на этот раз привлек к себе большое внимание, заключается в процедуре «передачи и повторного предоставления», одобренной Департаментом земель в соответствии с разделом 6 Постановления правительства о правах на землю (средства защиты при повторном вступлении в права и переходе права собственности). Этот механизм позволяет владельцам включать соседние государственные земли в состав своих первоначальных земель после выплаты рыночной стоимости земли. Согласно документам Законодательного совета, в период с 2000 по 2022 год в Гонконге было обработано в общей сложности 127 дополнительных заявлений на одобрение, при этом средний период одобрения составил 26 месяцев.
| Название цветка | Настоящее имя | Текущая позиция/история | Время получить гонконгское удостоверение личности | Известные объекты недвижимости в Гонконге (записи земельного кадастра) |
|---|---|---|---|---|
| Фэн Циньян | Джек Ма | Постоянный партнер Alibaba Group | 2008 | Вилла 22, Баркер Роуд, Пик (куплена за 1,5 млрд гонконгских долларов в 2015 году, находится в стадии реконструкции) |
| Сяояоцзы | Чжан Юн | Председатель Alibaba Cloud | 2016 | Роскошный дом на Шоушан Виллидж Роуд, Южный округ (приобретен примерно за 600 миллионов в 2020 году) |
| Восточное зло | Джозеф Цай | Председатель совета директоров Alibaba Group | 1999 (Канада) | Роскошный дом с видом на море на Репалс-Бэй-роуд (куплен примерно за 800 миллионов в 2019 году) |
| Ходьба | Чжан Цзяньфэн | Генеральный директор Alibaba Cloud Intelligence Group | 2015 | Высотное здание у Триумфальной арки на станции Коулун (приобретено за 120 миллионов гонконгских долларов в 2018 году) |
| Сунь Цюань | Ху Сяомин | Бывший генеральный директор Ant Group | 2014 | Квартира среднего уровня в отеле The Ultima в Хо Ман Тин (приобретена за 78 миллионов долларов в 2017 году) |
| Су Цюань | Пэн Лэй | Бывший председатель Ant Group | 2013 | Верхний этаж Royal View Garden в Mid-Levels Central (приобретен за 150 миллионов гонконгских долларов в 2016 году) |
| Го Цзин | Цзин Сяньдун | Председатель Ant Group | 2015 | Квартира в Лейтон-Хилл в Хэппи-Вэлли (приобретена за 95 миллионов долларов в 2021 году) |
| Миецзюэ Нун Тай | Дай Шань | Генеральный директор Taotian Group | 2012 | Высотное здание в районе Мид-Левелс-Уэст (приобретено за 68 миллионов долларов в 2019 году) |
| Митутойо | Ван Цзянь | Академик Китайской инженерной академии/Основатель Alibaba Cloud | 2017 | Лохас Парк, Цеунг Кван О (приобретен за 32 миллиона долларов в 2020 году) |
| Пэнлай Бессмертный | Шэн Ифэй | Неисполнительный директор Ali Health | 2015 | 68 Deep Water Bay Road (приобретен в 2022 году за 210 миллионов долларов наличными) |
| Лу Су | Фань Луюань | Председатель Alibaba Pictures | 2014 | Квартира в North Point Seaview Unit (приобретена за 110 миллионов гонконгских долларов в 2021 году) |
| Юйян | Тонг Вэньхун | Бывший CPO Alibaba Group | 2013 | Вилла Red Hill Peninsula в Тай Таме (куплена за 180 миллионов в 2018 году) |
Особенность данного случая заключается в трех аспектах: во-первых, дополнительный земельный участок изначально использовался для общественного доступа, и любое изменение характера земли требует специального разрешения от Совета по городскому планированию; во-вторых, премия за землю в размере 11,72 млн гонконгских долларов составляет всего 421 000 гонконгских долларов от рыночной оценки, что вызывает вопросы о «привилегированных сделках»; в-третьих, с момента подачи заявления до регистрации прошло всего 14 месяцев, что на 461 000 месяцев короче средней процедуры. Чиновники земельного департамента сообщили, что в таких случаях обычно требуется «непубличная оценка стоимости», а окончательная цена часто зависит от умения заявителя вести переговоры.
3. Тайна прав собственности и архитектурный план особняка Джека Ма
Структуру прав собственности на рассматриваемую недвижимость по адресу Баркер-роуд, д. 22 можно описать как «учебник по офшорным финансам»: нынешняя холдинговая компания ALATINI GROUP LIMITED зарегистрирована на Британских Виргинских островах, а ее единственным директором является назначенный агент семейного траста Джека Ма. Это удачно перекликается со структурным проектом, который был разработан при покупке недвижимости в 2015 году. Сделка была завершена в том же году путем приобретения Worldwide Union International Limited, офшорной компании, владеющей недвижимостью. Это позволило успешно обойти гербовый сбор 30% для покупателя и сэкономить на налогах более 450 миллионов гонконгских долларов.
Разрешение на строительство объекта недвижимости позиционирует его как «суперэлитный дом»: перестроенный пятиэтажный особняк будет оборудован 18-метровым пейзажным бассейном, подземным винным погребом и зарезервированным пространством для переоборудования в вертолетную площадку. Стоит отметить, что «пункт о защите ландшафта» специально отмечен в чертежах здания, требуя, чтобы все окна были с односторонним покрытием, чтобы гарантировать, что интерьер особняка не будет виден из Центрального финансового района. Этот проект является первым в своем роде в секторе частного жилья в Гонконге.
4. Капитальные подводные течения, стоящие за сверхроскошными домами
Стоит отметить, что на этот раз расширение Джека Ма совпало с критическим периодом реорганизации его бизнес-империи. С 2022 года семейный траст Джека Ма привлек более 5 миллиардов долларов США посредством залога акций, выпуска офшорных облигаций и других средств, в основном инвестируя в электронную коммерцию в Юго-Восточной Азии и проекты в сфере недвижимости в Гонконге. Анализ компании JLL показывает, что сверхэлитные дома Гонконга становятся «убежищем для активов» для состоятельных людей с материка. По сравнению с недвижимостью на материке недвижимость в Гонконге имеет такие преимущества, как свобода валютного обмена, судебная независимость и гибкое планирование имущества.
Однако этот поток капитала меняет экологию рынка элитного жилья Гонконга. В отчете Savills указано, что 78% транзакций в Пик-Дистрикт в 2023 году были связаны с «перекрестным владением компаниями-пустышками», что на 41 процентный пункт больше, чем в 2015 году. Сложные офшорные структуры не только усложняют надзор, но и создают риск «вакуума собственности» — некоторые фактические контролеры объектов недвижимости скрывают свои личности с помощью нескольких уровней трастов, и при возникновении споров о правах собственности они сталкиваются с проблемой трансграничной судебной юрисдикции.
Заключение: Институциональный баланс в сфере гравитации капитала
Проект расширения резиденции Джека Ма подобен призме, отражающей сложный баланс Гонконга между глобализацией капитала и соблюдением общественных интересов. Поскольку стены особняков сверхбогатых людей продолжают расширяться, правительство Южного административного района будет испытывать искусство управления, пытаясь предотвратить дальнейшую фрагментацию общественного пространства. Это не только техническая корректировка земельной системы, но и важное решение, касающееся основных ценностей Гонконга.
Джек Ма(10 сентября 1964 г. -), родовое поместьеЧжэцзянШэнчжоу, родился в ЧжэцзянеХанчжоу,материковый Китайпредприниматель,Коммунистическая партия КитаяЧлен партии. Когда-то он был самым богатым человеком в Азии,Группа компаний «Алибаба»Председатель правления(Председатель),Таобао,АлипэйОсновательОхрана природыПочетный председатель Совета Большого Китая,Братья Хуайидиректор. В настоящее время занимает должностьУниверситет ГонконгаПочетный профессор Школы бизнеса и менеджмента, академическая специальность «Менеджмент и бизнес-стратегия» иТокийский университетНаучно-исследовательское учреждение: Токийский технологический институтПриглашенный профессор, направление исследований которого — «Устойчивое сельское хозяйство и производство продуктов питания».
[Расширенное чтение]
‧ Основатель Alibaba Джек Ма может потратить 1,5 млрд гонконгских долларов на покупку суперроскошного дома в Гонконге, установив два новых рекорда на мировом рынке недвижимости
