Оглавление
New World Development (0017.HK) — один из крупнейших застройщиков в Гонконге. В последние годы он привлек к себе внимание из-за изменений в рыночной среде и корректировок корпоративных стратегий.
Финансовое давление и продажа активов
- Высокие риски задолженности и рейтинга: по состоянию на конец 2023 года коэффициент чистого долга Группы составляет приблизительно 49%. Хотя он ниже, чем у некоторых ее аналогов, международные рейтинговые агентства (например, Moody's) поместили ее рейтинг «Ba1» в список наблюдения, отражая обеспокоенность относительно ее ликвидности и возможностей рефинансирования.
- Продажа непрофильных активов: С 2023 года Группа ускорила продажу непрофильных активов за наличные, включая продажу торгового центра Discovery Park в Цюэньване, Гонконг, примерно за 2 млрд гонконгских долларов и выход из некоторых совместных проектов в материковом Китае. Цель состоит в том, чтобы избавиться от активов еще на 8-10 млрд гонконгских долларов в следующем году для оптимизации структуры долга.
Спад на рынке недвижимости Гонконга
– Двойной удар по рынку недвижимости: под влиянием повышения процентных ставок в США и замедления экономики Китая объем сделок купли-продажи жилья в Гонконге в 2023 году сократился более чем на 301 т.п.3т в годовом исчислении, а уровень вакантных офисных площадей вырос до 161 т.п.3т, что привело к снижению доходов от аренды коммерческих проектов, таких как K11 в районе Нью-Уорлд.
– Ответные меры политики: Группа скорректировала свою стратегию запуска, например, продав оставшиеся единицы «Павильона III» по цене ниже, чем цена на вторичном рынке в том же районе, и предложив ипотечные кредиты с высоким коэффициентом для привлечения покупателей, что отражает давление с целью распродажи запасов.
Стратегическая трансформация и планировка Большого залива
– Перемещение фокуса материка на юг: сокращение инвестиций в города второго уровня и концентрация ресурсов на основных городах Большого залива, таких как Гуанчжоу и Шэньчжэнь. Например, деятельность финансового центра Guangzhou Chow Tai Fook («Восточная башня») сталкивается с проблемой переизбытка коммерческой недвижимости на материке.
– Инвестиции в устойчивое развитие: ускорить реализацию стратегии бренда «Ремесленное движение», объединить культурную и коммерческую недвижимость (например, проект 11 SKIES) и увеличить инвестиции в новую энергетическую инфраструктуру в попытке сбалансировать риски цикла недвижимости.
Реакция рынка капитала
– Цена акций под давлением: цена акций упала более чем на 35% в 2023 году, что ниже индекса классификации недвижимости Hang Seng (падение примерно на 25%). Хотя в 2024 году компания восстановилась вместе с рынком, ее коэффициент цена/прибыль (примерно в 6 раз) все еще был ниже, чем у Cheung Kong Holdings (примерно в 8 раз), что свидетельствует о том, что рынок сомневается в эффективности ее трансформации.
– Корректировка дивидендов: промежуточные дивиденды были сокращены на 25% в годовом исчислении, что стало первым сокращением дивидендов с 2016 года, что вызвало обеспокоенность у некоторых долгосрочных инвесторов.
Изменения в руководстве и корректировки управления
– Продолжается смена руководства в третьем поколении: Адриан Ченг (вице-председатель и генеральный директор) далее берет на себя повседневное принятие решений и руководит цифровой трансформацией (например, платформой NWD Innovations), но структура семейного холдинга (Chow Tai Fook Enterprises владеет приблизительно 45%) может повлиять на стратегическую гибкость.
Краткий обзор ключевых фактов
- Промежуточный убыток: ожидаемый убыток, причитающийся акционерам от продолжающейся деятельности, в размере от 6,6 млрд гонконгских долларов до 6,8 млрд гонконгских долларов (прибыль за тот же период 2024 финансового года)
- Основная операционная прибыль: 4,35 млрд гонконгских долларов против 4,55 млрд гонконгских долларов, снижение на 15%-19% в годовом исчислении
– Основные причины убытка: обесценение девелоперской недвижимости на сумму 3,3–3,5 млрд гонконгских долларов, потеря справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на сумму 1,4–1,6 млрд гонконгских долларов.
– Дата публикации результатов: 28 февраля 2024 г.
Углубленный анализ структуры убытков
1. Сектор недвижимости находится под двойным давлением
- Обесценение объектов недвижимости на стадии строительства (убытки составили 50%): из-за спада на рынке реализационная стоимость проекта оказалась ниже ожидаемой, что привело к обесценению активов в размере 3,3–3,5 млрд гонконгских долларов.
– Снижение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости: убытки справедливой стоимости совместных проектов увеличились до 1,4–1,6 млрд гонконгских долларов в годовом исчислении, что отражает давление на стоимость офисной и торговой недвижимости
2. Резкое снижение единовременного дохода
– Доходы от погашения облигаций с фиксированной ставкой упали до 15 млн гонконгских долларов (точная цифра за аналогичный период прошлого года не разглашалась)
- Отсутствие единовременных прибылей: за аналогичный период прошлого года было зафиксировано изменение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на сумму 1,257 млрд гонконгских долларов.
Устойчивость основного бизнеса очевидна
Несмотря на убыток по бухгалтерской отчетности, основная операционная прибыль без учета неденежных статей все же достигла 4,35–4,55 млрд гонконгских долларов:
– Основа расчета: без учета неоперационных факторов, таких как колебания стоимости инвестиционной недвижимости, налоги, финансовые расходы, прибыли и убытки от продажи активов и т. д.
- Сужающийся годовой спад: снижение на 15%-19% от основной прибыли в 2023 финансовом году (примерно 5,36 млрд гонконгских долларов), что свидетельствует об устойчивости основного бизнеса
Фокус на рынке
1. Связь с отраслевой средой: Сокращение отражает продолжающуюся корректировку рынка недвижимости Гонконга. В 2023 году кумулятивное снижение жилых зданий составило 7%.
2. Тест чувствительности к процентной ставке: влияние цикла повышения процентной ставки ФРС на стоимость финансирования облигаций в гонконгских долларах
3. Ход стратегической трансформации: сможет ли арт-коммерческий комплекс K11 и план северной столичной зоны поддержать среднесрочное и долгосрочное восстановление стоимости?
Определение профессиональных терминов
– Убыток от справедливой стоимости: убыток от переоценки инвестиционной недвижимости по рыночной стоимости, который напрямую не влияет на денежный поток.
– Убытки от обесценения: убытки, возникающие, когда предполагаемая цена продажи проекта ниже стоимости разработки.
– Основная операционная прибыль: показатель, отражающий способность основного бизнеса генерировать денежные средства, за исключением разовых статей, таких как колебания стоимости
Перспективы и точки риска
– Возможности: Отмена Гонконгом «жестких мер» для жилой недвижимости может стимулировать сделки на рынке недвижимости. Расходы Группы на земельный банк относительно низкие (в основном это конверсия сельскохозяйственных земель в первые годы). Если процентные ставки достигнут пика, перспективы прибыли могут улучшиться.
– Проблемы: Длительный цикл продаж коммерческой недвижимости в материковой части Китая может задержать окупаемость проектов в районе Большого залива; стоимость рефинансирования облигаций в долларах США высока (около 15 млрд гонконгских долларов долга со сроком погашения в 2024 году), и нам необходимо проявлять бдительность в отношении событий, связанных с ликвидностью.
Рекомендуется обратить пристальное внимание на промежуточные результаты за 2024 финансовый год (ожидается публикация в феврале 2024 года) и ход продаж проектов в районе Большого залива. В краткосрочной перспективе цена акций может по-прежнему определяться рыночными настроениями и политикой процентных ставок. Последние данные можно найти в объявлении HKEX или в обновлениях в режиме реального времени на терминале Bloomberg.
Дальнейшее чтение:
- Самое элитное здание Сайкуна «Ао Лонг» стало самым пострадавшим районом на рынке недвижимости! 3-комнатные квартиры терпят убытки 30% раскрывает дилемму роскошных домов. Тенденция знаменитостей продавать свои акции, чтобы обналичить их, скрывает три основных предупреждающих знака
- New World Development переживает долговой кризис: коэффициент чистого долга может вырасти до 88%, сможет ли перераспределение активов вывести ситуацию из тупика?
- Боль отрицательного капитала
