Оглавление
Когда-то его называли «Новыми территориями Восточного автомобильного рая».Парк Цеунг Кван О Лохас, вновь став наиболее пострадавшим районом на рынке недвижимости. Последняя сделка показывает, что владелец Jinhai II понес убытки в размере более «двух голов» и покинул рынок, установив рекорд по самому большому убытку в этом году в регионе, что отражает продолжающуюся глубокую корректировку рынка подержанных автомобилей.
Подробности транзакции
• Целевая недвижимость: Блок D, нижний средний этаж, Блок 3B, Крылья моря II
• Обзор квартиры: квартира с двумя спальнями, полезная площадь 477 квадратных футов (приблизительно 44,3 квадратных метра)
• Динамика торговли:
– Цена покупки в 2018 году: 8,276 млн гонконгских долларов (17 350 гонконгских долларов за квадратный фут)
– Цена продажи в 2024 году:5,93 млн гонконгских долларов(Цена за квадратный фут: 12 432 долл. США)
– Срок владения: 7 лет
- Убыток по балансовой стоимости: 2,346 млн гонконгских долларов (снижение на 28,3%)
Сравнительный анализ рынка
Цена сделки на этот раз упала на 26% по сравнению с пиковым периодом для того же типа квартир, если сравнивать два ключевых момента времени:
1 марта 2023 г.
Комната D на том же верхнем этаже была продана за 8 миллионов гонконгских долларов (16 771 гонконгский доллар за квадратный фут).
2. Последние транзакции в 2024 году
Комната A (540 кв. футов) на верхнем этаже блока 3B оценивается всего в 7,2 миллиона долларов (13 333 кв. фута).
Стоит отметить, что в вышеупомянутых случаях убытков еще не учтены процентные расходы за период владения (исходя из процентной ставки H 2,15% в том году, процентные расходы за 7 лет превысили 700 000 гонконгских долларов), а фактический убыток может превысить 3 миллиона гонконгских долларов.
Тенденции регионального рынка недвижимости
Ли Минчун, главный аналитик Midland Realty, отметил: «Лохас-Парк стал районом, наиболее пострадавшим от «цунами предложения». В течение следующих двух лет в этот район будет поставлено более 4000 новых объектов. Кроме того, владельцы вторичного жилья, как правило, владеют своей недвижимостью в течение короткого периода времени и имеют высокий коэффициент кредитного плеча. Он сталкивается с двойным сжатием в цикле повышения процентных ставок».
По данным статистики Centaline Property, доля убыточных сделок в этом месяце достигла 45%, а средний размер скидки увеличился до 22%. В некоторых случаях срочного обналичивания даже наблюдалось «одновременное падение трех цен» (цена сделки, оценочная стоимость и банковская ипотечная оценка).
Ключевые факторы амортизации
- Эффект суперпозиции политики：Высокие процентные ставки и ужесточение стресс-тестов ослабляют способность покупателей принимать
- Приближается пик поставок: Потенциальный объем предложения вокруг Каннского вокзала достигнет 12 000 единиц в течение следующих пяти лет
- Изменение рынка аренды: Ежемесячная арендная плата за двухкомнатные квартиры в этом районе снизилась до 15 000 юаней, а доходность аренды упала ниже 2,5%.
- Узкое место в развитии сообщества：Развитие транспортных и коммерческих объектов отстает, что снижает долгосрочную инвестиционную ценность
Предупреждение о риске эксперта
С другой стороны, Дэвид Чан, главный аналитик Midland Realty, отметил: «Lohas Park сейчас находится в зоне корректировки с высоким риском, поскольку объем сделок с вторичным жильем в первом квартале этого года упал более чем на 40% в годовом исчислении. Владельцам рекомендуется динамически оценивать стоимость владения недвижимостью. Если объект был приобретен в период пиковых цен 2017-2019 годов, следует рассмотреть стратегию стоп-лосса». Исследовательский отдел Centaline Property также прогнозирует, чтоВ ближайшие шесть месяцев цены на жилье в этом районе еще могут упасть на 10%-15%..
Заметки покупателя
• Банковские оценки, как правило, консервативны и обычно ниже запрашиваемой цены 5%-8%
• Застройщики продвигают более высокие коэффициенты ипотеки, чтобы привлечь клиентов, а пространство для переговоров по вторичной недвижимости расширилось до 15%-20%
• Около 2800 объектов недвижимости, сдаваемых в аренду и перепродаваемых, будут переработаны в течение следующих трех лет
Наблюдатели рынка полагают, что этот случай отражает распространение риска «отрицательных активов» с Новых территорий на новые районы застройки, и предлагают регулирующим органам уделять пристальное внимание соответствующим рискам ипотечного кредитования.
Предупреждение эксперта
Директор по исследованиям компании Knight Frank Ван Чжаоци предупредил: «Покупателям следует опасаться «ловушки низкой воды». Некоторые недорогие сделки упали ниже уровня 2016 года. Если вы выберете ипотеку с высоким коэффициентом для выхода на рынок, вы можете столкнуться с риском недооценки».
Рынок прогнозирует, что с отсрочкой снижения процентных ставок в Соединенных Штатах и появлением новых объектов недвижимости, привлекающих покупателей низкими ценами, рынок вторичной недвижимости сохранит тенденцию к «падению объемов и цен», и в краткосрочной перспективе будет сложно увидеть признаки восстановления.
ЛОХАС(Английский:Парк ЛОХАС),даГонконгБольшой частный жилой комплекс, расположенный в г.Новые ТерриторииРайон Сай КунгЦеунг Кван ОМаленький Красный ПесокОкруг 86,Новый город Цеунг Кван ООтдельно.
Дальнейшее чтение:
