Оглавление
24 марта 2025 года, New World DevelopmentКурорт Клируотер-Бэй(Mount Pavilia) зафиксировала 9 крупных отмен заказов, общая сумма транзакций составила более 420 млн гонконгских долларов. Первоначально эти объекты были подписаны на основе предварительных договоров купли-продажи, заключенных в период с 2019 по 2021 год, а покупатели приняли «План оплаты председателем» сроком до 1440 дней, что позволило им воспользоваться длительным периодом транзакции и преимуществами раннего заселения. Однако эти покупатели в конечном итоге решили отказаться от сделки, в результате чего квартиры не были проданы. Затем застройщик объявил, что вернет эти девять объектов вместе с группой специальных объектов на рынок со скидкой от 17% до 51%, и они будут проданы в порядке живой очереди 28 марта. Этот инцидент быстро привлек внимание рынка и был расценен как один из редких случаев масштабной отмены на рынке недвижимости Гонконга за последние годы.
Подробности заказа тарта
Продаваемая площадь девяти объектов составляла от 423 до 2699 квадратных футов. Первоначальные цены продажи варьировались от 10,541 млн гонконгских долларов до 66,105 млн гонконгских долларов, а цена за квадратный фут варьировалась от 19 086 до 26 914 гонконгских долларов. При перепродаже цена была скорректирована до 8,043 млн гонконгских долларов — 61,383 млн гонконгских долларов, а цена за квадратный фут снизилась до 19 014 — 24 209 гонконгских долларов, то есть на 171–321 тонну в час. Кроме того, значительно снижена цена на специальный блок, расположенный в комнате А на 7-м этаже блока 1. Полезная площадь объекта составляет 1920 квадратных футов, к нему примыкает крыша площадью 1478 квадратных футов. Первоначальная цена составляла 144 млн гонконгских долларов, но теперь она снижена до 71,18 млн гонконгских долларов, что на 511 330 гонконгских долларов меньше, что делает этот случай самым броским в этом инциденте.
1. Что такое «Да Да Дин»?
- Это означает, что покупатель отказывается от сделки после подписания предварительного договора купли-продажи и теряет внесенный задаток (обычно 5%-10% от стоимости недвижимости). В девяти рассмотренных на этот раз случаях покупатели могли принять решение об отказе от обязательств из-за изменений в финансовом планировании, трудностей с одобрением ипотеки или пессимистичных ожиданий относительно будущего рынка.
2. Почему цена перепродажи снижена до 51%?
- Изменения рыночной среды：В последние годы на рынок недвижимости Гонконга оказали влияние повышение процентных ставок, замедление экономики и иммиграция, и в целом торговля была вялой. Застройщикам необходимо существенно скорректировать цены, чтобы привлечь покупателей.
- Факторы позиционирования проекта: The Peak — это элитный жилой комплекс с низкой плотностью застройки и относительно высокой первоначальной ценой (средняя цена за квадратный фут составляла около 20 000 гонконгских долларов на момент его первого запуска в 2017 году). Учитывая текущий рыночный спрос, смещающийся в сторону малых и средних предприятий, для ликвидации запасов необходимы значительные скидки.
- Стратегия разработчика：Застройщику (New World Development) может потребоваться срочная выплата наличных средств для улучшения денежного потока или высвобождения ресурсов для новых проектов, поэтому он выбирает «акцию снижения цен».
3. Риски длительного периода транзакции
План оплаты 1440 председателя позволяет покупателям завершить сделку в течение почти 4 лет после подписания контракта и предлагает скидки за раннее заселение. Схема привлекательна в период подъема рынка недвижимости с 2019 по 2021 год, особенно для инвесторов или покупателей, желающих отсрочить платеж. Однако в связи с изменениями в экономической ситуации в Гонконге за последние годы, включая повышение процентных ставок, колебания на фондовом рынке и медленное восстановление экономики после эпидемии, некоторые покупатели могут принять решение отменить свои депозиты (обычно от 101 до 151 млн. долл. США от стоимости недвижимости) из-за финансового давления или отсутствия уверенности в перспективах рынка.
4. Рынок элитного жилья слаб
Clearwater Bay Residences позиционируется как элитный жилой проект, включающий особняки с низкой плотностью застройки и специальные квартиры. Он привлек многих знаменитостей, среди которых Пако Чау, Кенни Кван и Бенджамин Юэн, и известен как «жилой комплекс знаменитостей». Однако в последние годы спрос на рынке элитного жилья существенно снизился. По данным рынка, объем сделок с элитным жильем в Гонконге в 2024 году сократится примерно на 301 триллион триллионов по сравнению с пиковым показателем до эпидемии, что в основном обусловлено оттоком капитала, высокими процентными ставками и переходом инвесторов к другим активам. Отмена заказа компанией Aolong может отражать усиление этой тенденции.
5. Давление на цены на недвижимость в сторону снижения
С 2022 года рынок недвижимости Гонконга в целом вступил в период корректировки: цены на вторичную недвижимость в некоторых районах упали более чем на 20%. Хотя залив Клируотер, где расположен Павильон, известен своей тихой обстановкой и высокой степенью конфиденциальности, в последнее время на его вторичном рынке также наблюдается значительное снижение цен. Например, в октябре 2024 года трехкомнатная квартира в Маунт-Павильоне была продана за 13,08 млн гонконгских долларов, что примерно на 271 000 гонконгских долларов меньше первоначальной цены; еще один объект был даже выставлен на продажу с убытком более 4 миллионов гонконгских долларов. Эта тенденция к снижению цен может подорвать уверенность первых покупателей в сохранении недвижимости, заставив их отменить свои заказы, чтобы сократить убытки.
6. Влияние инцидента и последующие наблюдения
- Влияние на доверие рынка：Значительное снижение цен может усилить выжидательные настроения на рынке, и потенциальные покупатели могут ожидать, что больше объектов недвижимости последуют их примеру и снизят цены.
- Фрагментация рынка элитного жилья: Спрос на недвижимость средней и низкой ценовой категории относительно стабилен, однако цикл продаж элитного жилья высокого класса может еще больше затянуться из-за сокращения группы покупателей.
- Разработчики корректируют ценовые стратегии: В будущем цены на новые объекты недвижимости могут приблизиться к рыночной доступности, а также могут быть добавлены гибкие варианты оплаты, чтобы снизить риск отмены заказов.
7. Реакция рынка и влияние
Выжидательная позиция покупателей усиливается
Резкое снижение цен компанией Aolang может заставить рынок занять выжидательную позицию. Для покупателей, заинтересованных в покупке Mount Pavillion, падение цен на недвижимость 51% говорит о том, что цены на недвижимость еще могут упасть, что может побудить их дождаться более низких цен. Для владельцев других проектов элитного жилья этот инцидент может усилить давление убытков и повлиять на стабильность вторичного рынка жилья.
Проверено доверие разработчиков
Будучи одним из крупнейших застройщиков в Гонконге, компания New World Development столкнулась с масштабными отменами и снижением цен на свой флагманский проект Mount Pavillion, что, несомненно, бросает вызов имиджу ее бренда и доверию к рынку. Инсайдеры отрасли отмечают, что если другие проекты последуют этой стратегии, это может вызвать цепную реакцию и усилить конкуренцию на рынке недвижимости.
Воздействие на район залива Клируотер
Инцидент в павильоне также может оказать влияние на весь рынок недвижимости в Клируотер-Бей. В этом районе преобладают элитные дома и жилые дома с низкой плотностью застройки. Случай со сделкой на вторичном рынке, когда цена за квадратный фут в Mount Pavillion упала ниже 9000 гонконгских долларов (см. отчет от 25 марта 2025 года), установил новый минимум в регионе. Если тенденция к снижению цен сохранится, другим жилым комплексам, таким как Pak Shek Terrace и Pik Wan Court, возможно, придется соответствующим образом скорректировать свои цены, что создаст понижательное давление на региональные цены на жилье.
8. Глубинные факторы и перспективы на будущее
Неопределенная экономическая ситуация
Рынок недвижимости Гонконга подвержен влиянию мировых экономических тенденций. Цикл повышения процентных ставок Федеральной резервной системы США еще не закончился. Гонконгский доллар привязан к доллару США, что приводит к высоким местным ставкам по ипотеке (Hibor в марте 2025 года составляет приблизительно 4,5%), что увеличивает стоимость владения жильем. В то же время ослабление экономических связей между Китаем и Гонконгом и сокращение притока капитала из материкового Китая также ослабили поддержку рынка элитного жилья.
Политика и регулирование рынка
В последние годы правительство Гонконга смягчило некоторые жесткие меры на рынке недвижимости, такие как снижение гербового сбора и смягчение ставок по ипотеке, в попытке стимулировать рынок недвижимости. Однако эти меры оказывают ограниченное влияние на рынок элитного жилья, а отмена заказов на Ao Long показывает, что даже известным проектам сложно в полной мере противостоять нисходящему давлению рынка. Если в будущем правительство примет дополнительные меры стимулирования, нацеленные на элитное жилье, это может помочь смягчить подобные ситуации.
Долгосрочные перспективы Aolang
Несмотря на краткосрочные трудности, долгосрочная ценность Алонсо остается многообещающей. Его выгодное географическое положение, полная инфраструктура и «звездный эффект» по-прежнему остаются теми преимуществами, которые привлекают покупателей. Если рынок постепенно стабилизируется, то уцененные объекты могут стать возможностью для покупателей выйти на рынок для собственного использования, что подтолкнет проект к освоению запасов.
9. Дополнение к данным
- Среди перепроданных на этот раз объектов цена некоторых объектов снизилась с первоначальной цены в 53 млн гонконгских долларов до 26 млн гонконгских долларов, то есть до 511 млн гонконгских долларов за 3 тысячи, что является редкостью в последние годы. По данным Centaline Property, общие цены на жилье в Гонконге в 2023 году упали примерно на 15% по сравнению с максимумом 2021 года, а снижение цен на некоторые элитные дома превысило 20%.
Подвести итог:
Тот факт, что в комплексе Pavilia в районе Clearwater Bay было зафиксировано девять последовательных отмен крупных заказов и перепродажа объектов по сниженной цене до 51%, является микрокосмом нынешнего затруднительного положения рынка недвижимости Гонконга. Этот инцидент не только отражает слабость рынка элитного жилья и пошатнувшееся доверие инвесторов, но и подчеркивает давление, с которым сталкиваются застройщики в условиях высоких процентных ставок. Для покупателей это может быть хорошей возможностью выйти на рынок, но им также следует опасаться рисков рыночной волатильности. Для New World Development ключевой задачей в ближайшие месяцы станет поиск баланса между скоростью ликвидации и имиджем бренда. Для всего рынка недвижимости Гонконга судьба Peak Towers может стать важным индикатором для наблюдения за тенденциями рынка.
Этот инцидент подчеркивает, что рынок недвижимости вступил в период глубокой корректировки, особенно рынок элитного жилья, которому требуется больше времени для переваривания предложения. Покупателям необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности и рыночные риски; В краткосрочной перспективе инвесторы могут обратить внимание на возможности скидок, возникающие в связи с ускоренным сокращением запасов застройщиками, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе им по-прежнему необходимо следить за политикой процентных ставок и ходом восстановления экономики.
Дальнейшее чтение:
- Углубленный анализ политики рынка недвижимости Гонконга в бюджете на 2025–2026 годы
- Самое элитное здание Сайкуна «Ао Лонг» стало самым пострадавшим районом на рынке недвижимости! 3-комнатные квартиры терпят убытки 30% раскрывает дилемму роскошных домов. Тенденция знаменитостей продавать свои акции, чтобы обналичить их, скрывает три основных предупреждающих знака
Гора ПавилияРасположен вГонконгСайгонПолуостров Клируотер-БейТай По ЦайДорога к заливу Клир-Уотер№ 663 (Гонконгский университет науки и технологийсзади), даNew World и Puji развиваются вместеизРоскошные резиденцииЖилой комплекс, поАрхитекторы Вонг ТунгДизайн, сентябрь 2011 г.Развитие Нового МираОтветственность за достижение соглашения с правительством о цене земельного участка в размере 6,64 млрд гонконгских долларов, что составляет приблизительно 6 148 гонконгских долларов за квадратный фут, исходя из общей площади проекта в 1 078 517 квадратных футов. Площадь участка недвижимости составляет 719 035 квадратных футов, он разделен на 21 блок и 6 жилых башен, что в общей сложности составляет 680 квартир. Строительство было завершено в четвертом квартале 2016 года. Жилой комплекс получил предварительное согласие на продажу еще в январе 2016 года, но первая партия квартир была выставлена на торги только в конце апреля 2017 года.
