Оглавление
Жестокая реальность легенды мирового бизнеса Мэй Фу Сун Чуэня
Лай Чи Кок Мей Фу Сун ЧуэнСделка с убытком в размере 2,35 млн гонконгских долларов стала для рынка недвижимости Гонконга словно гром среди ясного неба. Этот трагический случай, когда двухкомнатная квартира в традиционном элитном жилом комплексе обесценилась на 30% за семь лет, не только отражает структурные изменения на рынке недвижимости после эпидемии, но и свидетельствует о том, что рынок недвижимости Гонконга претерпевает серьезные изменения, которых не было уже 30 лет. Когда убеждение, что «кирпичи приносят деньги», сталкивается с реальностью, этот инвестиционный урок стоимостью 2,35 миллиона юаней заслуживает внимательного прочтения и глубокого обдумывания каждым покупателем жилья.
Судьба покупателя факела
Цена покупки в размере 7,8 млн гонконгских долларов в 2018 году совпала с последним пиком активности на рынке недвижимости Гонконга. В то время индекс опережающих цен Centaline City Leading Index (CCL) достиг исторического максимума в 188,64 пункта, а рынок был полон тревожных и стремительных настроений по принципу «чем позже купишь, тем дороже будет». Эта сделка прекрасно иллюстрирует закон «передачи эстафетной палочки»: покупатели, выходящие на рынок, когда вся страна охвачена ажиотажем на рынке недвижимости, часто становятся жертвами переломного момента на рынке.
Стоит отметить, что слухи о том, что правительство Южного административного района введет налог на вакантные площади, в то время противоречили спросу на убежища, вызванному китайско-американской торговой войной. Покупателям пришлось иметь дело с беспокойством по поводу обесценивания валюты, а также нести риск политической неопределенности. Неправильные решения, принятые под этим двойным давлением, привели к горьким последствиям пять лет спустя. Подобные ситуации неоднократно повторялись в 1997 и 2008 годах, доказывая, что эмоциональные решения о покупке жилья в конечном итоге имеют свою цену.
Переоценка традиционных «голубых фишек»
Мэй Фу Сун Чуэнь10 лучших жилых комплексов в ГонконгеОдин из важнейших факторов, влияющих на развитие города, на протяжении последних сорока лет был флюгером для домовладельцев среднего класса. Однако цена сделки за квадратный фут составила всего 10 074 гонконгских доллара, что более чем на 30% ниже, чем в новых жилых комплексах в том же районе, например, в Виктория-Харбор, что демонстрирует структурные недостатки традиционных крупных жилых комплексов. Поскольку открытие линии MTR Southern Link Line меняет региональный ландшафт, новые жилые комплексы вдоль линии Tuen Ma продолжают отвлекать покупательную способность. Эти старые жилые комплексы, которым более 50 лет, подвергаются жесткой переоценке.
На более глубоком уровне это отражает то, что спрос на жилье в Гонконге претерпевает качественные изменения. Покупатели нового поколения уделяют больше внимания жилым объектам, таким как клубные дома в жилых комплексах и умные дома, а их требования к практичности выходят за рамки простого расчета цены за квадратный фут. Если планирование и архитектурное проектирование «старых голубых фишек» останется на уровне прошлого века, их первоклассные возможности, естественно, будут постепенно разрушаться под натиском времени.
Фатальная хватка цикла процентных ставок
В течение семи лет, в течение которых первоначальный владелец отвечал за груз, процентные ставки, с которыми он сталкивался, характеризовались резкими колебаниями. Начиная с ставки по ипотеке категории H менее 2% в 2018 году и заканчивая повышением ставки по федеральным фондам США до 5,5% в 2023 году, удвоение давления по выплатам стало последней каплей, сломавшей спину верблюда для долгосрочных держателей. Если взять этот объект в качестве примера, то сумма выплат по ипотеке может увеличиться более чем на 60% за семь лет. Такое финансовое давление, как «лягушка в теплой воде», гораздо более губительно, чем убытки по бухгалтерским книгам.
Еще более тревожным является то, что баланс банковской системы Гонконга резко сократился с более чем 100 млрд долларов США в 2018 году до примерно 40 млрд долларов США в настоящее время. Сокращение ликвидности привело к тому, что рынок ипотечного кредитования утратил свое буферное пространство. Когда Денежно-кредитное управление последовало примеру США по повышению процентных ставок, создав двойное давление «процентная ставка + ликвидность», у владельцев недвижимости, не имеющих возможности удерживать свою недвижимость, не осталось иного выбора, кроме как пойти на радикальные изменения.
Разрыв спроса из-за волны иммиграции
Земельный кадастрДанные показывают, что чистый отток населения в Гонконге достиг 113 000 человек в 2022 году. Среди них район Шам Шуй По, где расположен Мэй Фу Сун Чуэнь, потерял более 5% постоянных жителей за последние три года. Эта волна иммиграции, в основном состоящая из семей среднего класса, напрямую повлияла на жесткую базу спроса традиционных элитных жилых комплексов. Когда целевая клиентская база продолжает теряться, а покупательная способность новых иммигрантов не может быть восстановлена, корректировки цен, вызванные дисбалансом между спросом и предложением, неизбежны.
Стоит отметить, что финансовая ситуация, когда семьи иммигрантов предпочитают продавать свою недвижимость, чтобы получить наличные, а также осторожный выход местных покупателей на рынок создали ситуацию «больше убивает больше». По данным Бюро образования, число учащихся, бросивших начальные и средние школы в 2022/23 учебном году, достигло 27 000 человек. Это структурное изменение в семьях меняет экологию рынка недвижимости в различных сообществах.
Правила выживания в новой норме
Это кровавое дело о сделке знаменует официальное вступление рынка недвижимости Гонконга в эпоху «демифологизации». Когда ореол «голубых фишек» померкнет, долгосрочные высокие процентные ставки и постоянная мобильность населения станут новой нормой, покупателям жилья придется выработать новую когнитивную структуру: ценность местоположения необходимо динамически оценивать, расходы на содержание жилья должны быть проверены на стрессоустойчивость, а структура населения должна быть включена в модель принятия решений. Инвесторы, которые все еще верят, что «кирпичи принесут деньги», в конечном итоге станут жертвами рыночной эволюции. Урок, извлеченный из платы за обучение в размере 2,35 млн долларов, может стать для рынка недвижимости Гонконга возможностью попрощаться со своим нерациональным процветанием.
Мэй Фу Сун ЧуэньМэй Фу Сун ЧуэньГонконгКоулунЛай Чи Кок, с 1982 годаметро(сейчасССО）Станция Мэй ФуНедвижимость вышеАрхитекторы Ван ТунгаРазработано и управляется компанией Huixiu Enterprises, дочерней компанией Fucheng Group. Mei Foo Sun Chuen был достроен и заселен в период с 1968 по 1978 год. В деревне насчитывается 99 жилых зданий, что делает ее жилым районом с самым большим количеством зданий в Гонконге.Жилой комплекс, как правило, проектируются как две башни в одном здании (за исключением № 23 Broadway Street в Этапе 1, № 15 Nashville Road в Этапе 5 и № 46 Nashville Road в Этапе 6). Остальные башни разделены на два здания ножничными лестницами и лифтами. Как правило, на этаже располагается от 1 до 4 квартир, что обеспечивает 13 149 жилых единиц.
