Оглавление
Поиск недвижимости на сайте
На этом сайте 1 лотили2-й лотПоиск недвижимости в Интернете
- Фильтр по потребностям (бюджет, площадь, возраст здания, тип квартиры и т. д.)
- Связаться с продавцом
Агент по недвижимости ищет недвижимость
- Выберите лицензированного агента по недвижимости (доступно по адресуОфициальный сайт Агентства по недвижимостиПроверка лицензии)
- Подпишите договор с агентством недвижимости, чтобы уточнить размер комиссии (обычно покупатель платит 1%)
Ключевые проверки во время осмотра здания на месте
- Проверьте, соответствует ли статус объекта рекламе.
- Основные проверки:
▪ Структурные трещины и просачивание воды
▪ Эксплуатация водо- и электросетей (можно запросить пробное включение)
▪ Герметизация окон и звукоизоляция - Проверьте документ на строительство (например, ограничения на содержание домашних животных, ограничения на внесение изменений)
Подписание предварительного договора купли-продажи (предварительный договор)
- Внесите «временный депозит» (обычно 3-5% от стоимости недвижимости)
- В договоре должны быть указаны:
▪ Цена сделки и способ оплаты
▪ Период «охлаждения» (обычно 5 рабочих дней)
▪ Пункт о неустойке (обычно конфискация депозита)
Доверьте ведение судебного разбирательства юристу
- Выберите юридическую фирму, одобренную банком (список можно запросить в ипотечном банке)
- Основные обязанности юриста:
▪ Проверьте название (проверьте реестр, чтобы убедиться в отсутствии дефектов в названии)
▪ Составление официальных договоров купли-продажи
▪ Обработка ипотечных документов и налогов (например, гербового сбора)
Подписание официального договора купли-продажи (официальный договор)
- Затем покупатель платит «дополнительный депозит» (общая сумма депозита составляет около 10%)
- Подтвердите дату сделки (обычно в течение 30-60 дней после подписания договора)
- Подайте заявку на ипотеку одновременно (подтверждение дохода, кредитная история и т. д.)
Процедуры в день закрытия (передачи)
- Покупатель оплачивает остаток (через юридическую фирму)
- Владелец должен предоставить:
▪ Подтверждение урегулированной платы за управление/ставки
▪ Подтверждение передачи права собственности на воду, электричество и газ
▪ Ключи от квартир и все карты доступа
Практические рекомендации по уплате имущественных сборов
- Список расходов, которые должен погасить владелец Тип расходов Метод обработки Плата за воду, электричество и газ Предоставьте подтверждение окончательного расчета и подайте заявку на возврат депозита от поставщика (обычно переводится на имя нового владельца). Плата за управление будет выплачена в день передачи, и будет получена «Справка об отсутствии задолженности», выданная Офисом управления. Сумму непогашенной задолженности по арендной плате/государственной арендной плате можно проверить на веб-сайте правительства, и ее необходимо будет пропорционально разделить с покупателем (основой для расчета является дата расчета). Налог на имущество Если недвижимость сдана в аренду, необходимо уплатить налог и предоставить соответствующие подтверждающие документы.
- Ключевые моменты обработки депозитов
- Депозиты за коммунальные услуги: Обычно забираются обратно владельцем, но если покупатель соглашается взять на себя управление существующим счетом, имя может быть передано напрямую, а раздел депозита может быть предметом переговоров.
- Депозит на ремонт: если в объекте недвижимости были произведены структурные изменения, вам необходимо убедиться, что управляющая компания одобрила и вернула депозит, чтобы избежать последующей ответственности покупателя.
Подготовка документов на поставку
- Попросите управляющую компанию предоставить «Подтверждение оплаты сбора» с указанием даты и суммы платежа.
- Сохраняйте все платежные квитанции не менее 6 месяцев на случай, если покупатель или банк их проверит.
- Снизьте юридические риски, поручив юристу четко указать в договоре купли-продажи, что «оставшиеся расходы несет владелец».
Ключевые моменты по предотвращению и контролю рисков
| Ссылки | Распространенные риски | Контрмеры |
|---|---|---|
| Обзор заголовка | Владелец скрывает обременения на недвижимость (такие как вторые ипотеки, акты о закладке гвоздей) | Юрист проверил реестр собственности, чтобы подтвердить, что права собственности «чисты». |
| Заявление на ипотеку | Недостаточная оценка банка | Зарезервируйте 10-15% ликвидных средств, чтобы покрыть разницу |
| Состояние недвижимости | Скрытые повреждения обнаружены после доставки | Наймите строительного инспектора для подготовки отчета до подписания договора и оставьте за собой право предъявлять претензии. |
Часто задаваемые вопросы
Кто обладает переговорной силой?
Ведение переговоров о ценах через агентов по недвижимости (профессиональные навыки ведения переговоров + поддержка рыночных данных)
Владельцам следует избегать влияния эмоций на принятие решений.
Последствия отсутствия правоустанавливающих документов
Покупатель имеет право расторгнуть сделку и потребовать задаток в двойном размере (временная защита договора).
Серьезные недостатки могут вызвать«Контракт на выбивание»(Для оценки правовой основы требуется юрист)
Отложенная дата транзакции
Просрочка ≤ 14 дней: штраф на основе ежедневного процента (обычно 0,01%/день от цены транзакции)
Просрочка > 14 дней: отмените транзакцию и потребуйте компенсацию
Как выбрать юриста
Проверьте список банка: обратитесь в банк, который напрямую предоставляет ипотеку, за последним списком одобренных юристов и уточните, принимает ли юридическая фирма комиссию.
Проверьте профессиональную квалификацию: проверьте статус практики и прошлые заслуги юриста на веб-сайте Ассоциации адвокатов.
Сравните расценки на услуги: расценки, взимаемые разными юридическими фирмами, могут существенно различаться. Рекомендуется заранее запросить расценки и подтвердить объем включенных услуг (например, поиск в реестре, составление договоров и т. д.).
На что следует обратить внимание при найме надежного юриста
Значение списка юристов, назначенных банком
В целях контроля рисков банки принимают на работу с ипотечными документами только одобренные ими юридические фирмы, чтобы гарантировать прозрачность права собственности на имущество и соответствие транзакций требованиям.
Является ли список юристов банка обязательным?
Если вы подаете заявление на получение ипотеки, вам необходимо выбрать юридическую фирму, одобренную банком; Для операций с наличными вы можете довериться своему собственному юристу, но все же рекомендуется отдавать приоритет авторитетным юристам.
Распространенные риски при выборе юриста
Избегайте доверять свои дела юристам, не одобренным банком, в противном случае это может повлиять на ход одобрения ипотеки.
Если юридическая фирма внезапно исключена из реестра банка, необходимо немедленно заменить юриста, чтобы избежать задержек в сделке.
Если владелец скрывает неоплаченные платежи, как покупатель может их взыскать?
Покупатель может обратиться к продавцу через адвоката, но предоставление доказательств займет много времени. Перед совершением сделки рекомендуется попросить продавца предоставить последний оригинал счета.
Расширенное напоминание
Для элитных домов или объектов недвижимости, требующих сложных имущественных прав (например, деревенских домов и многоквартирных домов), рекомендуется нанять оценщика для проверки наличия скрытых расходов (например, сборов за обслуживание сервитута).
предположение
Покупателям рекомендуется отложить не менее 5% от стоимости недвижимости на непредвиденные расходы (например, экстренный ремонт, судебные издержки) и вести письменные записи на каждом этапе. Если у вас возникли сомнения, немедленно обратитесь к профессионалу, например, юристу или геодезисту.
Расширенные заметки
Налоговое планирование: покупатели, не являющиеся постоянными резидентами, должны заплатить гербовый сбор покупателя 15% (BSD) и могут сначала рассмотреть возможность аренды, а затем покупки, чтобы отложить покупку недвижимости.
Ипотечные ловушки: обратите внимание на срок действия штрафных процентов банка (обычно 2-3 года) и заплатите дополнительные сборы за досрочное погашение
Договор аренды: Если вы приобретаете квартиру с договором аренды, вы должны подтвердить дату выезда арендатора и указать ее в договоре.
