Оглавление
Цены на жилье в Гонконге остаются одними из самых высоких в мире уже 10 лет подряд
После азиатского финансового кризиса в конце 20 века рынок недвижимости Гонконга пережил взлеты и падения. В последние годы цены продолжали расти из-за таких факторов, как низкие процентные ставки, приток капитала и нехватка земли. Однако с начала 2020-х годов, в связи с изменениями в мировой экономической ситуации, ростом процентных ставок, замедлением экономики материковой части Китая и корректировкой местной политики, на рынке начали появляться трещины, что вызвало опасения относительно того, что пузырь вот-вот лопнет. Рынок недвижимости Гонконга, одного из городов с самыми высокими ценами на жилье в мире, долгое время считался мифом, утверждавшим, что «он может только расти и никогда не падать». Однако в последние годы переплетение многочисленных внутренних и внешних факторов привело к тому, что рынок недвижимости города столкнулся с беспрецедентным давлением. Несбалансированная экономическая структура, неэффективное политическое регулирование, сокращение численности населения и резкие изменения в международной финансовой среде — все это постепенно выявило хрупкость рынка недвижимости Гонконга.
Самые дорогие города мира в 2024 году:
Рейтинг города
1. Сингапур
2 Гонконг
3 Лондон
4. Шанхай
5. Монако
6. Цюрих
7. Нью-Йорк
8. Париж
9. Сан-Паулу
10. Милан
1. Исторический фон: первопричина аномального развития рынка недвижимости
Скрытая опасность пузыря на рынке недвижимости в Гонконге проистекает из продолжения «политики высоких цен на землю» после возвращения. Длительная зависимость правительства от земельного финансирования привела к серьезному дефициту предложения. По данным Департамента рейтингов и оценки, в период с 2003 по 2022 год среднегодовое количество завершенных проектов частного жилья составило всего 13 000 единиц, что значительно ниже рыночного спроса. Искусственно созданный дефицит привел к росту цен на жилье в 5,8 раза за 20 лет, сформировав искаженную структуру рынка, где «мука дороже хлеба».
Феномен накопления застройщиками земли усугубляет дисбаланс между спросом и предложением. Четырем основным застройщикам принадлежит 100 миллионов квадратных футов сельскохозяйственных угодий, но они еще не приступили к их освоению. Такое стратегическое накопление привело к тому, что рынок долгое время находился в состоянии «ложного дефицита», что привело к росту цен на жилье и одновременно к накоплению огромных рисков возникновения пузыря.
2. Экономические основы ухудшаются: поддержка рушится
1. Существует серьезный разрыв между покупательной способностью и ценами на жилье.
Данные за второй квартал 2023 года показали, что медианный доход домохозяйства в Гонконге составил 30 200 гонконгских долларов, а средняя стоимость жилья — 14,3 млн гонконгских долларов. Соотношение стоимости жилья к доходу составило 47,3, что является первым показателем в мире. Даже если вы купите наноблок площадью 300 квадратных футов, вам придется обходиться без еды и воды в течение 23,6 лет, что в 5 раз превышает международную предупреждающую линию.
2. Доходность от аренды достигла исторического минимума
Уровень вакантных площадей в офисных зданиях класса А в центральном деловом районе вырос до 15,71 TP3T, а арендная плата в розничных магазинах снизилась на 451 TP3T по сравнению с уровнем до эпидемии. Норма доходности от аренды жилья упала ниже 2%, что намного ниже ставки по ипотеке, что формирует инвестиционную модель «отрицательного денежного потока», которая полностью основана на ожиданиях прироста капитала.
3. Долг домохозяйств приближается к опасной черте
Данные Валютного управления Сингапура показали, что задолженность домохозяйств составляет 92% ВВП, из которых 78% приходится на ипотечные кредиты. При повышении процентной ставки на 1% ежемесячная платежная нагрузка увеличится на 12%, и более 100 000 домохозяйств столкнутся с риском отрицательных активов.
4. Замедление экономики материкового Китая и ослабление спроса
Рынок недвижимости Гонконга тесно связан с экономикой материкового Китая, а покупатели с материка всегда были важной опорой рынка элитного жилья. Однако замедление темпов экономического роста на материке в последние годы, долговой кризис компаний, занимающихся недвижимостью (таких как Evergrande, Country Garden и т. д.), и строгий контроль за движением капитала ослабили способность материковых фондов поступать в Гонконг. С 2023 года объем сделок купли-продажи элитного жилья в Гонконге существенно сократился, а цены на некоторые элитные объекты упали на 20%-30%. Если экономика материкового Китая не сможет быстро восстановиться, внешний спрос на рынке недвижимости Гонконга сократится еще больше, что ускорит схлопывание пузыря.
5. Слабая местная экономика и отрицательный риск акционерного капитала
Восстановление после эпидемии было медленным, туристическая индустрия была вялой, а розничное потребление сократилось. Хотя уровень безработицы снизился, общий рост доходов замедлился, а покупательная способность граждан снизилась. В то же время высокие цены на недвижимость привели к всплеску случаев отрицательного капитала. По данным Валютного управления Гонконга, в начале 2024 года значительно возросло количество ипотечных кредитов с отрицательным капиталом, что свидетельствует о неплатежеспособности некоторых владельцев из-за падения цен на недвижимость. Если цены на жилье продолжат падать, банки могут ужесточить условия кредитования, что еще больше усилит панику на рынке.
3. Эффект двойного меча регулирования политики
1. Контрциклические меры не приносят результата
«Жесткие меры» правительства, такие как дополнительный гербовый сбор (SSD) и гербовый сбор с покупателя (BSD), привели к росту транзакционных издержек в период подъема рынка, что, в свою очередь, усилило менталитет «нежелания продавать». Количество сделок купли-продажи жилья в первом квартале 2023 года сократилось до 8 632, что является самым низким показателем с 1996 года, а истощение ликвидности рынка увеличило риск волатильности цен.
2. Фатальный шок от нормализации процентных ставок
В рамках системы связанного валютного курса Гонконг вынужден следовать примеру США в повышении процентных ставок. Основная ставка (P) в августе 2023 года выросла до 5,875%, а ставка H превысила 4%. При кредите в размере 6 млн гонконгских долларов ежемесячный платеж увеличится на 9 200 гонконгских долларов по сравнению с 2020 годом, что напрямую подорвет способность среднего класса приобретать жилье.
3. Реформа земельного права сталкивается с препятствиями
Реализация проекта освоения земель «Lantau Tomorrow» была отложена, северная столичная зона развивалась медленно, а преемственность политики после смены правительства оказалась под вопросом. Дефицит государственного жилья достигнет 28 000 единиц в течение следующих пяти лет, а предложение частного жилья остается ниже целевого значения 15% в течение трех лет подряд, что не оставляет решения противоречия между спросом и предложением.
4. Радикальные изменения в социальной структуре: потрясение основ спроса
1. Двойной удар: сокращение численности населения и старение
Чистый отток населения в 2022 году достигнет 113 тыс. человек, а основная группа покупателей жилья в возрасте 25–44 лет сократится на 8,4%. В то же время доля населения старше 65 лет выросла до 20,7%, сформировав перевернутую пирамидальную структуру «многих пожилых людей с домами и немногих молодых людей без домов», а жесткий спрос продолжал сокращаться.
2. Размывание отраслей ослабляет платежеспособность
На финансовую недвижимость приходится 321 триллион триллионов ВВП, однако число занятых в этой отрасли составляет лишь 181 триллион триллион рабочей силы. Развитие технологической отрасли отстает, рост рабочих мест со средним уровнем дохода стагнирует, а реальная заработная плата молодого поколения остается неизменной на протяжении десятилетия, что затрудняет поддержание высоких цен на жилье.
3. Революционные изменения в образе жизни
Интеграция в районе Большого залива ускоряется, и трансграничная жизнь становится нормой. В Шэньчжэне проживает 150 000 гонконгцев, а проект «Новый город Гонконг» в Чжухае охватывает 32 000 семей. Альтернативные варианты жилья отвлекают местный спрос и подрывают основы рынка недвижимости.
5. Радикальные изменения в международной обстановке: кризис истощения пула капитала
1. Реструктуризация структуры гегемонии доллара США
В связи с тенденцией дедолларизации системы SWIFT офшорные депозиты Гонконга в юанях сократились на 231 триллион триллион за два года. Доля недвижимости в Гонконге, принадлежащей иностранному капиталу, снизилась с 13,71 TP3T в 2018 году до 6,21 TP3T в 2023 году, а неприятие риска международным капиталом усилилось.
2. Резкий рост премии за геополитический риск
Пересмотр Закона США о политике в отношении Гонконга спровоцировал волну вывода капитала транснациональными компаниями, а спрос на офисные помещения со стороны транснациональных учреждений резко упал на 42%. Бюджет аренды жилья для иностранных руководителей сократился на 35%, а рынок элитного жилья впал в холодную зиму.
3. Эффект отвлечения альтернативных рынков
Стоимость частных домов в Сингапуре за пять лет выросла на 68%, Дубай запустил «золотую визу», а доходность цен на жилье в Токио достигла 4,2%. По мере расширения инвестиционных возможностей в Азиатско-Тихоокеанском регионе конкурентное преимущество Гонконга существенно ослабло.
6. Потенциальный «черный лебедь», способный спровоцировать крах
1. Обесценивание юаня вызывает переоценку активов
Если курс юаня упадет до 7,5 по отношению к доллару США, система связанного валютного курса окажется под беспрецедентным давлением. Бегство капитала может спровоцировать волну продаж недвижимости, повторив азиатский финансовый кризис 1997 года.
2. Цепная реакция дефолтов по долгам коммерческой недвижимости
Оценки офисных зданий упали на 35% по сравнению с пиковым значением, и многим инвестиционным фондам недвижимости грозит ликвидация. Если такие гиганты, как Henderson Land Development, столкнутся с кризисом ликвидности, это может спровоцировать возникновение финансовых системных рисков.
3. Порочный круг ухудшения государственных финансов
Доля дохода от цены на землю в доходах правительства резко упала с 23% в 2019 году до 6% в 2023 году. Продолжающееся увеличение бюджетного дефицита может вынудить правительство продавать землю по низкой цене, формируя смертельную спираль «чем больше продается, тем ниже цена».
4. Потрясения на финансовом рынке и стабильность гонконгского доллара
Система связанного валютного курса Гонконга привязывает гонконгский доллар к доллару США, однако гонконгский доллар может оказаться под давлением в случае нестабильности на мировых финансовых рынках, например, резкого повышения курса доллара США или рецессии в США. Некоторые аналитики полагают, что если отток капитала продолжится, Валютному управлению Гонконга, возможно, придется использовать валютные резервы для защиты стабильности обменного курса, что может подорвать доверие рынка к рынку недвижимости. Как показывает опыт рынка недвижимости 1950-х годов, если поставить под сомнение стабильность гонконгского доллара, финансовые кризисы часто становятся причиной краха рынка недвижимости.
5. Финансовый кризис крупных застройщиков
Рынок недвижимости Гонконга в значительной степени сконцентрирован вокруг нескольких крупных застройщиков, таких как Cheung Kong Group и New World Development. В последние годы эти компании столкнулись с растущим финансовым давлением из-за вялого рынка и операций с высоким уровнем заемных средств. Например, арендная плата в торговом центре Cheung Kong Center, принадлежащем Cheung Kong Holdings, с 2019 года упала более чем на 33%, что свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости в первую очередь оказался под давлением. Если крупный застройщик обанкротится из-за разрыва цепочки капитала, это может вызвать цепную реакцию и потянуть за собой весь рынок.
Это время отличается от 1997 года.
Рынок недвижимости Гонконга переживает исторический поворотный момент, и риск лопнувшего пузыря стал реальностью. В отличие от циклической корректировки 1997 года этот кризис влечет за собой фундаментальные изменения в экономической структуре, демографических тенденциях и международном статусе. Чтобы избежать катастрофического коллапса, нам необходимо сломать существующую структуру мышления: в краткосрочной перспективе нам необходимо создать механизм, который замедлит падение цен на жилье; в среднесрочной перспективе мы должны избавиться от зависимости от земельного финансирования; и в долгосрочной перспективе мы должны изменить конкурентоспособность промышленности. Только извлекая уроки из болезненного опыта и продвигая глубокие реформы, правительство может предпринять решительные действия по увеличению предложения, регулированию политики и диверсификации экономики, чтобы ослабить давление кризиса. Только таким образом рынок недвижимости Гонконга сможет вырваться из исторического цикла «взлетов и падений» и достичь устойчивого развития. В противном случае крах пузыря на рынке недвижимости может стать поворотным моментом для экономики Гонконга с далеко идущими последствиями.
Дальнейшее чтение:
