หลังจากการควบรวมกิจการมาเป็นเวลา 17 ปี ในที่สุดอาคาร Xiyun ก็ล้มเหลว และความฝันของเจ้าของรายเล็กๆ ที่จะร่ำรวยก็พังทลายลง

เศรษฐกิจของฮ่องกงยังคงซบเซา และอัตราการว่างของอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นเป็น 12.9% ซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ประมาณ 20 ปี สิ่งนี้นำไปสู่การเข้าซื้ออาคาร Xiyun ที่มีอายุ 65 ปี ซึ่งกินเวลายาวนานถึง 17 ปี และสุดท้ายผู้พัฒนาก็ล้มเหลวที่จะขายมัน ตัวเอกคือ Jin Chaoyang Group หนึ่งในเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในคอสเวย์เบย์

ไม่มีการเสนอราคา

หลังจากการประมูลล้มเหลว Jin Chaoyang ได้ออกประกาศว่า "หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเป็นไปได้ที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะยังคงปรับลดลงต่อไป ในที่สุดเราก็ตัดสินใจไม่ประมูล การประมูล

ในทางกลับกัน Jin Chaoyang ชี้ให้เห็นว่ามูลค่าตลาดของอาคาร Xiyun หลังการก่อสร้างใหม่อยู่ที่ประมาณ 2.1 พันล้านดอลลาร์ไต้หวัน ซึ่งต่ำกว่าราคาจอง 2.425 พันล้านดอลลาร์ไต้หวัน ดังนั้น เขาจึงวางแผนที่จะยื่นคำร้องต่อศาลที่ดินเพื่อขยายเวลา ถึงเวลาประมูลอีกครั้งและขอราคาจองที่ต่ำกว่าเพื่อให้ตรงกับการประมูล “แม้ว่าจินเฉาหยางวางแผนที่จะยื่นคำร้องต่อศาลที่ดินเพื่อจัดการประมูลอีกครั้ง แต่ประกาศยังระบุในตอนท้ายว่า “ไม่มีการยื่นขอขยายเวลา และไม่มีการรับประกันว่าจะมีการประมูลเพิ่มเติม” สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าจิน Chaoyang คาดว่าแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงจะยังคงซบเซา

เจ้าของรายย่อยกลุ่มหนึ่งซึ่งอยู่ในอาคารจนนาทีสุดท้าย เช่นเดียวกับนักลงทุนบางส่วนที่ซื้อห้องชุดในปีแรก ๆ กลับรู้สึกผิดหวัง

การตีความหลายมิติของเหตุการณ์ที่ขายไม่ออก

เมื่อวันที่ 28 กันยายน Jin Chaoyang Group (รหัสหุ้น: 00878) ประกาศว่าจะยุติการประมูลโครงการ Xiyun Building ซึ่งถือครองมาเป็นเวลากว่า 17 ปี โดยที่ผิวเผิน ผู้พัฒนาได้ละทิ้งการพิจารณาเชิงพาณิชย์ที่ว่า "มูลค่าตลาดปัจจุบันที่ 2.1 พันล้านดอลลาร์นั้นต่ำกว่าราคาขั้นต่ำที่ 2.425 พันล้านดอลลาร์" แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันมีความหมายแอบแฝงหลายประการ รายงานล่าสุดของ JLL ระบุว่า อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเกรดเอบนเกาะฮ่องกงพุ่งสูงถึง 12.9% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่เกิดการระบาดของโรคซาร์สในปี 2546 ข้อมูลจาก Savills ยังชี้ให้เห็นเพิ่มเติมว่าค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองลดลง 42% จากจุดสูงสุดในปี 2019 และมูลค่าทุนหดตัวมากกว่า 30%

อาคารชุดหลังสงครามที่มีอายุ 65 ปีแห่งนี้เป็นพยานถึงการเปลี่ยนแปลงของฮ่องกงจากอุตสาหกรรมเบาไปสู่เศรษฐกิจด้านบริการ การที่บริษัทไม่สามารถขายได้นั้นไม่ได้เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว - ในสามไตรมาสแรกของปีนี้ มีการสมัครประมูลบังคับเพียง 19 รายการในฮ่องกง ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็วถึง 45% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และปริมาณคดีค้างอยู่ที่ศาลที่ดินซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 83 คดี ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเปิดเผยว่าโดยทั่วไปนักพัฒนามักจะใช้ "กลยุทธ์การล่าช้า" และยอมจ่ายเงินค่าธรรมเนียมการล่าช้าเป็นเงินหลายล้านดอลลาร์แทนที่จะเสี่ยงในการพัฒนา

ปัญหาในยุคประมูลบังคับ

หากมองย้อนกลับไปถึงเจตนารมณ์เดิมของ "พระราชกฤษฎีกาขายที่ดินเพื่อพัฒนาใหม่" ของฮ่องกง เดิมทีนั้นมีขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหา "การยึดบ้านเรือน" และเร่งสร้างเขตเก่าให้ใหม่ แต่ในขณะที่วงจรเศรษฐกิจพลิกกลับ กลไกนี้ซึ่งถูกสร้างขึ้นในช่วงภาวะอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำในปี 2542 กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน โดยยกตัวอย่างอาคาร Xiyun บริษัท Jin Chaoyang เริ่มเข้าซื้อกิจการในปี 2549 หลังจากถูกฟ้องร้องเพื่อยึดอาคารถึง 5 ครั้ง ค่าใช้จ่ายในการเข้าซื้อกิจการก็สูงเกินงบประมาณในปีนั้นไปมากแล้ว

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายชี้ให้เห็นว่ากฎระเบียบปัจจุบันกำหนดให้ผู้สมัครต้องถือกรรมสิทธิ์ร้อยละ 80 ก่อนจึงจะเริ่มการประมูลบังคับได้ แต่ขาดกลไกที่ยืดหยุ่นในการกำหนดราคาสำรอง เมื่อตลาดมีความผันผวนอย่างรุนแรง ผู้พัฒนามักจะประสบปัญหาในการตัดสินใจว่า "หากพวกเขาเสนอราคา พวกเขาจะขาดทุน หากพวกเขาไม่เสนอราคา เงินของพวกเขาจะถูกฝากเข้าบัญชี" สถิติจากแผนกวิจัยทรัพย์สิน Centaline เผยว่ามูลค่ารวมของธุรกรรมประมูลบังคับในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้อยู่ที่เพียง 5.8 พันล้านดอลลาร์ ลดลงอย่างมากถึง 67% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ย่านธุรกิจคอสเวย์เบย์ซึ่งเป็นที่ตั้งของตึกซีวิวเคยเป็นสถานที่ขายปลีกที่มีราคาแพงที่สุดในโลก อย่างไรก็ตาม รายงานของ CBRE แสดงให้เห็นว่าอัตราพื้นที่ว่างของร้านค้าในพื้นที่นั้นสูงถึง 15.7% เพิ่มขึ้นสามเท่าจากปี 2018 เบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงนี้คือการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานในโมเมนตัมทางเศรษฐกิจของฮ่องกง:

1. ตลาดสำนักงานกลาง: จำนวนสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคของบริษัทข้ามชาติลดลง 23% เมื่อเทียบกับปี 2019 และสัดส่วนของบริษัทในแผ่นดินใหญ่ที่เช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 45%
2. ทรัพย์สินค้าปลีก: สัดส่วนยอดขายสินค้าฟุ่มเฟือยลดลงจากจุดสูงสุดที่ 42% ในปี 2014 เหลือ 28% และสถานที่บริโภคเชิงประสบการณ์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
3. ทรัพย์สินอุตสาหกรรม: ความต้องการศูนย์ข้อมูลเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี และอัตราว่างของสถานที่จัดเก็บโซ่เย็นลดลงต่ำกว่า 3%

หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ DTZ Greater China ชี้ให้เห็นว่า “รูปแบบการพัฒนาแบบเดิมของ ‘อาคารสำนักงานหลัก + ห้างสรรพสินค้าหรูหรา’ ไม่ยั่งยืนอีกต่อไปแล้ว นักลงทุนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตาม ESG อาคารอัจฉริยะ และพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น”

ปัญหาความอยู่รอดของเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก

อีกด้านหนึ่งของความล้มเหลวในการขายทรัพย์สินคือทางเลือกที่ยากลำบากที่เจ้าของที่เหลืออีก 17 คนต้องเผชิญ ในจำนวนนี้มีทั้งผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่ด้วยกันสามรุ่น รวมไปถึงนักลงทุนที่เข้ามาเทคโอเวอร์ทรัพย์สินนี้ด้วยราคาสูงในปี 2561 จากข้อมูลของสำนักงานที่ดิน ราคาซื้อขายล่าสุดของบางหน่วยหดตัวลงมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดเมื่อปี 2562

นักวิชาการด้านกฎหมายได้วิเคราะห์ว่า “ข้อบังคับการประมูลบังคับ” ในปัจจุบันมีช่องโหว่สำคัญ 3 ประการในการปกป้องเจ้าของทรัพย์สินรายย่อย:

1. กลไกการประเมินค่าไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าทางจิตใจและต้นทุนทดแทน
2. กระบวนการอุทธรณ์ยุ่งยากและมีค่าใช้จ่ายสูง
3. นักพัฒนาอาจต้องเผชิญกับแรงกดดันทางจิตใจผ่านความล่าช้าหลายครั้ง

จากการสอบสวนของสมาคมองค์กรชุมชน พบว่าประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการประมูลบังคับ 721 รายมีอาการวิตกกังวล และผู้สูงอายุ 461 รายประสบปัญหาสุขภาพเนื่องจากการย้ายถิ่นฐาน ต้นทุนทางสังคมนี้มักจะไม่ได้รวมอยู่ในผลการประเมินผลประโยชน์ของการฟื้นฟูเมือง

การเปรียบเทียบระหว่างประเทศและนัยนโยบาย

เมื่อพิจารณาจากกรณีการฟื้นฟูเมืองทั่วโลก กลไกการขายรวมของสิงคโปร์มี “ช่วงเวลาพักความคิด” และมีข้อกำหนดการทบทวนราคา โตเกียวได้จัดตั้งธนาคารโอนอัตราส่วนพื้นที่เพื่อส่งเสริมการฟื้นฟูเมืองขนาดเล็ก ในทางกลับกัน ในฮ่องกง แม้ว่าสำนักงานพัฒนาจะเสนอโครงการนำร่องสำหรับเบี้ยประกันที่ดิน "จำนวนมาตรฐาน" ในปี 2021 แต่ภาคอุตสาหกรรมกลับวิพากษ์วิจารณ์วิธีการคำนวณที่เข้มงวดของตน

สถาบันนักวางผังเมืองแนะนำให้เรียนรู้จากประสบการณ์ "การปรับปรุงอย่างก้าวหน้า" ของเบอร์ลิน:

• จัดทำระบบป้องกันอาคารประวัติศาสตร์ตามลำดับชั้น
• แนะนำโมเดลทรัสต์ที่ดินชุมชน
• การจัดตั้งคณะกรรมการไกล่เกลี่ยการฟื้นฟูเมือง
• ส่งเสริม “คลินิกก่อสร้าง” เพื่อยืดอายุการใช้งานอาคาร

ทางออกของการเปลี่ยนแปลงทางอุตสาหกรรม

เมื่อเผชิญกับปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรมได้เริ่มสำรวจแนวทางแก้ไขใหม่ๆ:

1. การพัฒนาแบบผสมผสาน: ซิโนแลนด์แปลงโฉมอาคารอุตสาหกรรมริมน้ำกวนตงให้กลายเป็นคอมเพล็กซ์ “สำนักงาน + พื้นที่ทำงานร่วมกัน + ร้านค้าปลีก”
2. การเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์ทางการแพทย์: New World Development และ Gleneagles Hong Kong Hospital ร่วมมือกันสร้างศูนย์การแพทย์ระดับไฮเอนด์
3. การเสริมอำนาจทางการเงินสีเขียว: Henderson Land Development ออกพันธบัตรที่เชื่อมโยงกับความยั่งยืนมูลค่า 850 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ครั้งแรกของฮ่องกง
4. การบูรณาการเศรษฐกิจดิจิทัล: Sun Hung Kai Properties และ Science Park Corporation ร่วมกันสร้างอาคารพาณิชย์อัจฉริยะที่ใช้ AI

ศาสตราจารย์จากคณะเศรษฐศาสตร์และการเงิน มหาวิทยาลัยฮ่องกง ชี้ให้เห็นว่า “ในอีกสิบปีข้างหน้า ฮ่องกงจำเป็นต้องเปลี่ยนจาก 'ภาคอสังหาริมทรัพย์' เป็นผู้นำ ไปเป็น 'ทรัพย์สินทางปัญญา + บริการระดับมืออาชีพ' ที่ขับเคลื่อนด้วยล้อคู่ โดยเน้นที่การปลูกฝังคลัสเตอร์อุตสาหกรรมหลัก 6 แห่ง”

บทสรุป: วิธีเดียวที่จะทำให้ฟีนิกซ์กลับมาเกิดใหม่ได้

การที่อาคารซีหยุนไม่สามารถขายได้ในราคาสูงนั้นเปรียบเสมือนกระจกสะท้อนของยุคสมัย ไม่เพียงสะท้อนถึงความเจ็บปวดจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของฮ่องกงเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสในการฟื้นฟูเมืองอีกด้วย เมื่อกลุ่ม Jin Chaoyang เลือกที่จะหยุด นั่นอาจหมายถึงการสิ้นสุดของรูปแบบการพัฒนาแบบเก่า ภายใต้แผนแม่บทของ “เขตมหานครภาคเหนือ” และ “ลันเตาในอนาคต” ฮ่องกงจำเป็นต้องสร้างกลไกการฟื้นฟูเมืองที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น และค้นหาสมดุลใหม่ระหว่างการปกป้องสิทธิในทรัพย์สินและการส่งเสริมการพัฒนา การปฏิวัติเชิงพื้นที่ที่ส่งผลกระทบต่อครัวเรือนหลายพันหลังนี้จะนำไปสู่บทใหม่แห่งไข่มุกแห่งตะวันออกในที่สุด

(แหล่งที่มาของข้อมูลสำหรับบทความนี้: ฝ่ายการประเมินและประเมินค่า ฝ่ายสำมะโนและสถิติ รายงานจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติรายใหญ่ 5 แห่ง และการวิจัยจากสถาบันการศึกษา เพื่อปกป้องแหล่งที่มาของข้อมูล ผู้ให้สัมภาษณ์บางคนจึงใช้ชื่อปลอม)