สารบัญ
ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง: เกมดาบสองคมที่กินเวลานานถึง 40 ปี
ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงนับตั้งแต่การนำไปปฏิบัติในวันที่ 17 ตุลาคม พ.ศ. 2526 กฎหมายฉบับนี้ได้มีส่วนช่วยกำหนดทิศทางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอย่างลึกซึ้งราวกับดาบสองคม นโยบายการเงินที่ตรึงค่าเงินดอลลาร์ฮ่องกงกับดอลลาร์สหรัฐฯ ก่อให้เกิดปาฏิหาริย์แห่งเสถียรภาพทางการเงิน แต่ก็ได้ผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเข้าสู่ภาวะช็อกแบบวัฏจักรที่ยากจะเลี่ยงได้เช่นกัน ในปี 2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในฮ่องกงลดลง 15% จากระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ ในขณะที่อัตราพื้นที่ว่างของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์พุ่งขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบ 20 ปีที่ 18.5% การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของตลาดในครั้งนี้ชี้ให้เห็นอีกครั้งถึงผลกระทบอันลึกซึ้งของระบบอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จะใช้การสร้างแบบจำลองข้อมูลเศรษฐกิจ การวิเคราะห์ผลของนโยบาย และการเปรียบเทียบกรณีในประวัติศาสตร์ เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าการจัดการเงินแบบพิเศษนี้ส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน โมเดลการพัฒนา และความคาดหวังของตลาดอย่างไร
1.กลไกการส่งผ่านอัตราดอกเบี้ย: ผลกระทบของนโยบายการเงินแบบรวมต่อตลาดที่อยู่อาศัย
ภายใต้กรอบนโยบายการเงินแบบดั้งเดิม หน่วยงานการเงินฮ่องกงสูญเสียความเป็นอิสระในการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ข้อบกพร่องทางสถาบันนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นพาหนะถ่ายทอดนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯ โดยตรง เมื่อธนาคารกลางสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรงในเดือนมีนาคม 2022 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นพื้นฐานของฮ่องกงพุ่งสูงจาก 5% เป็น 7.125% ในเวลา 9 เดือน และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยก็ทะลุผ่านเกณฑ์ทางจิตวิทยาที่ 3.5% ได้ ตามข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่า พบว่าปริมาณธุรกรรมที่อยู่อาศัยจะลดลง 23% ภายใน 6 เดือน สำหรับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 100 จุดพื้นฐาน ค่าสัมประสิทธิ์ความยืดหยุ่นนี้สูงกว่าก่อนการใช้การแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงที่ 40%
ผลกระทบจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยต่อผู้พัฒนานั้นร้ายแรงยิ่งกว่า รายงานทางการเงินประจำปี 2022 ของ Sun Hung Kai Properties แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของต้นทุนทางการเงินต่อต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดพุ่งสูงขึ้นจาก 9.7% ในปี 2020 เป็น 15.2% ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความล่าช้าของแผนพัฒนาพื้นที่ Kai Tak เป็นเวลาสองปี การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในต้นทุนทุนนี้บังคับให้ผู้พัฒนาต้องเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการหมุนเวียนสูง โดยวงจรการขายเฉลี่ยของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 8.2 เดือนในปี 2566 ซึ่งลดลง 34% จากห้าปีที่แล้ว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อคุณภาพการก่อสร้างและโครงสร้างการจัดหาตลาด
กลไกกำหนดราคาตลาดจึงเกิดการบิดเบือนเชิงโครงสร้าง ค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ระหว่างดัชนี Centa-City Leading Index (CCL) และอัตราดอกเบี้ย LIBOR อยู่ที่ -0.82 ซึ่งหมายความว่านโยบายอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ เป็นตัวกำหนดความผันผวนของราคา 72% ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงโดยตรง ความสัมพันธ์ที่ไม่ธรรมดานี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกลายเป็นอนุพันธ์ของสินทรัพย์สกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ อย่างแท้จริง
2. กระแสเงินทุนไหลเข้า: การไหลออกของเงินร้อนระหว่างประเทศแบบมีทิศทาง
สภาพแวดล้อมการเก็งกำไรที่ปราศจากความเสี่ยงซึ่งสร้างขึ้นโดยอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงกลายเป็น "สถานที่ปลอดภัย" สำหรับทุนทั่วโลก ภายหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2551 เงินมูลค่ามากกว่า 1.2 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ไหลเข้าสู่ฮ่องกงผ่านช่องทางต่างๆ เช่น Shanghai-Hong Kong Stock Connect และ Bond Connect ซึ่งในที่สุดแล้วเงินจำนวน 381 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ การไหลเข้าของเงินทุนดังกล่าวถึงจุดสูงสุดในปี 2558 เมื่อการลงทุนจากต่างชาติคิดเป็น 41% ของปริมาณธุรกรรมที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาบ้านหรูพุ่งสูงขึ้นโดยตรงถึง 87%
การไหลเวียนของเงินทุนทำให้เกิดความขัดแย้งทางการตลาดมากยิ่งขึ้น ผลการวิจัยของ BlackRock แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากเงินทุนของหน่วยที่พักอาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านเหรียญฮ่องกงนั้นสูงกว่าหน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางถึง 2.3 เท่า และช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงที่มีอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยง ด้วยเหตุนี้ ผู้พัฒนาจึงปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ของตน โดยอุปทานของยูนิตที่มีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางฟุตจะแตะระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 27% ในปี 2565 ในขณะที่อุปทานของยูนิตที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 400 ตารางฟุตลดลง 12%
ความผันผวนอย่างรวดเร็วของทุนข้ามพรมแดนก่อให้เกิดภาวะช็อกจากวัฏจักร ระหว่างวิกฤตสภาพคล่องดอลลาร์ทั่วโลกในเดือนมีนาคม 2020 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงพบเห็นเงินทุนไหลออกจากตลาด 48,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงภายในเวลาเพียงเดือนเดียว ส่งผลให้ Centaline City Index ร่วงลง 9.7% ในเวลาเพียงเดือนเดียว ลักษณะการไหลเข้าและออกของเงินทุนจำนวนมากทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงมีความผันผวนมากกว่าในสิงคโปร์ถึง 1.8 เท่า
สาม. ปัญหาเชิงนโยบาย: ความล้มเหลวซ้ำสองของเครื่องมือกำกับดูแล
ภายใต้กรอบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยง มาตรการกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมพบอุปสรรคในการทำงาน เมื่อรัฐบาลพยายามที่จะลดความร้อนของตลาดโดยการใช้อากรแสตมป์ เงินทุนที่ไหลเข้ากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแทน: หลังจากอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) ได้รับการปรับขึ้นเป็น 20% ในปี 2559 สัดส่วนการซื้อจากต่างประเทศกลับเพิ่มขึ้นแทนที่จะลดลง จาก 23% เป็น 31% ความขัดแย้งในนโยบายนี้เกิดจากการคาดหวังว่าจะได้รับผลกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนจากอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยง และนักลงทุนก็เต็มใจที่จะจ่ายต้นทุนธุรกรรมที่สูงขึ้นเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน
กลไกการควบคุมการจัดหาที่ดินก็มีปัญหาเช่นกัน ระหว่างปี 2546 ถึง 2565 อุปทานที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในฮ่องกงแสดงให้เห็นถึงความสัมพันธ์เชิงบวกที่ 0.65 กับระดับอัตราดอกเบี้ย ซึ่งหมายความว่าวงจรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ บังคับให้รัฐบาลต้องลดอุปทานที่ดิน ทางเลือกนโยบายที่ขัดกับสัญชาตญาณนี้เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้พัฒนามีแรงจูงใจน้อยลงในการเสนอราคาเมื่อต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ไม่สามารถเสนอราคาที่ดินที่อยู่อาศัยสองแห่งในปี 2565 และส่งผลกระทบต่อแผนการจัดหาที่อยู่อาศัยระยะเวลา 10 ปีโดยตรง
การจัดการความคาดหวังของตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายในระบบ ค่าสัมประสิทธิ์ผลกระทบของคำแถลงนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอยู่ที่ 0.43 ซึ่งเกินกว่าอิทธิพลของปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจในท้องถิ่น ผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นนี้ทำให้การหารือของธนาคารกลางสหรัฐฯ เกี่ยวกับ "การลดขนาดงบดุล" ในปี 2564 ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายของฮ่องกงร่วงลงถึง 45% ในเวลาเพียงเดือนเดียว ซึ่งสูงกว่าผลกระทบจากการปรับอัตราดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจริงมาก
4. ปัญหาเชิงโครงสร้าง: การเปลี่ยนแปลงที่ไม่อาจกลับคืนได้ในระบบนิเวศอุตสาหกรรม
ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงกำลังปรับเปลี่ยนลำดับพันธุกรรมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ งบดุลของผู้พัฒนาแสดงให้เห็นถึงลักษณะของ "การแข็งตัวของสกุลเงินสองสกุล" ณ เดือนมิถุนายน 2023 สัดส่วนหนี้สินสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐโดยเฉลี่ยของผู้พัฒนา 10 อันดับแรกอยู่ที่ 68% ซึ่งเพิ่มขึ้น 41 จุดเปอร์เซ็นต์จากปี 2008 ความไม่ตรงกันของสกุลเงินนี้บังคับให้บริษัทต่างๆ ต้องกำหนดราคาโครงการ 67% ที่ขายตามดัชนีดอลลาร์สหรัฐ ทำให้ภาระการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่เพิ่มขึ้น
โครงสร้างของผู้เข้าร่วมตลาดได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงขั้นพื้นฐาน สัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ถือครองโดยสถาบันต่างประเทศพุ่งสูงจาก 12% ในปี 2543 มาเป็น 39% ในปี 2566 และชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานเกรด A ในเขตเซ็นทรัลสูงถึง 73% การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสิทธิในทรัพย์สินนี้ทำให้การกำหนดราคาค่าเช่าสะท้อนความต้องการของตลาดทุนโลกมากขึ้น และระดับของการขาดการเชื่อมโยงกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในท้องถิ่นก็เพิ่มสูงขึ้นในระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์
นวัตกรรมทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนาไปอย่างไม่ปกติ สัดส่วนของผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับ LIBOR พุ่งสูงจาก 9% ในปี 2010 มาเป็น 42% ในปี 2023 แม้ว่าตราสารอนุพันธ์ดังกล่าวจะป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร แต่ตราสารอนุพันธ์เหล่านี้ก็ส่งความผันผวนให้กับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น ข้อมูลจากสำนักงานการเงินสิงคโปร์แสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราลอยตัวอยู่ที่ 2.7 เท่าของผลิตภัณฑ์อัตราคงที่
เมื่อยืนอยู่ที่จุดประวัติศาสตร์ในปี 2024 ความสัมพันธ์แบบพึ่งพาอาศัยกันระหว่างระบบอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยงและอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงได้เข้าสู่ช่วงแห่งความขัดแย้งอย่างรุนแรง กลไกการเงินนี้ซึ่งดำเนินการมานานกว่าสี่สิบปีได้สร้างตลาดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเคลื่อนไหวมากที่สุดในโลกและยังหว่านเมล็ดพันธุ์ของความไม่สมดุลทางโครงสร้างอีกด้วย เส้นทางการปฏิรูปในอนาคตอาจต้องใช้การนำกลไกแบบผสมผสานของ “ตะกร้าสกุลเงิน + กองทุนปรับอสังหาริมทรัพย์” มาใช้ เพื่อสร้างกำแพงแยกความเสี่ยงไปพร้อมๆ กับการรักษาเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยน แต่ไม่ว่านโยบายจะพัฒนาไปอย่างไร ชะตากรรมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงก็ยังคงเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตัวเลขมหัศจรรย์ 7.8 โดยแสวงหาสมดุลใหม่ในรอยแยกระหว่างโลกาภิวัตน์และท้องถิ่น นี่อาจเป็นชะตากรรมของศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศ และยังเป็นภาระทางประวัติศาสตร์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงต้องแบกรับอีกด้วย
ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงของฮ่องกง,ใช่ฮ่องกงมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 17 ตุลาคม พ.ศ. 2526อัตราแลกเปลี่ยนระบบ.มีอยู่ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงการรักษาเสถียรภาพอัตราแลกเปลี่ยนภายใต้กรอบสำนักงานการเงินฮ่องกงลำดับความสำคัญอันดับแรกของ HKMAนโยบายการเงินหนึ่งในเป้าหมาย ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงของฮ่องกงเป็นกระดานเงินตราอัตราแลกเปลี่ยนคงที่ระบบ100%สำรองเงินตราต่างประเทศทำให้มั่นใจ,ดอลลาร์ฮ่องกง7.75 ถึง 7.85 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อ 1ดอลลาร์อัตราแลกเปลี่ยนผูกกับเงินดอลลาร์สหรัฐ และไม่อ่อนกว่า 7.8 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ ก่อนปี 2548
อ่านเพิ่มเติม:
- ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงเป็นดาบสองคม: การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ส่งผลต่อเจ้าของทรัพย์สินในฮ่องกงอย่างไร?
- รายงานการวิเคราะห์อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง: ความท้าทายและโอกาสจากมุมมองหลายมิติ
- ผลกระทบของระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงระหว่างดอลลาร์ฮ่องกงและดอลลาร์สหรัฐต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง
