สารบัญ
เนื่องจากฮ่องกงเป็นหนึ่งในเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในโลก แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงจึงเป็นข้อกังวลของชุมชนทางสังคมและเศรษฐกิจมาอย่างยาวนาน อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ปี 2022 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในฮ่องกงยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากปัจจัยหลายประการ เช่น สถานการณ์ระหว่างประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น การย้ายถิ่นฐาน และเศรษฐกิจท้องถิ่นที่อ่อนแอ จากข้อมูลของกรมทะเบียนราษฎร์ ระบุว่าราคาบ้านในปี 2566 ลดลงรวมประมาณ 7% โดยมีการลดลงในบางพื้นที่เกิน 15% การปรับเปลี่ยนนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมเท่านั้น แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อสถานะทางการเงิน สภาวะทางจิตใจ และการเคลื่อนไหวทางสังคมของเจ้าของหลายแสนรายอีกด้วย บทความนี้จะผสมผสานข้อมูลอย่างเป็นทางการกับรายงานของผู้เชี่ยวชาญเพื่อเจาะลึกถึงผลกระทบหลายมิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
1. ภาวะช็อกทางการเงิน: สินทรัพย์หดตัวและความเสี่ยงของสินทรัพย์ติดลบที่เพิ่มขึ้น
1.1 การเสื่อมค่าของอสังหาริมทรัพย์ทำให้สินทรัพย์สุทธิระเหยไป
สำหรับเจ้าของทรัพย์สินในฮ่องกงส่วนใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นองค์ประกอบหลักของความมั่งคั่งของครอบครัว ตามรายงานของสำนักงานการเงินฮ่องกง (HKMA) ปี 2023 ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงถึง 68% ของสินทรัพย์ครัวเรือนทั้งหมด ตามทฤษฎีแล้ว การที่ราคาบ้านลดลงทุกๆ 10% จะส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิของครัวเรือนลดลงประมาณ 6.8% จากการลดลงของราคาทรัพย์สินโดยรวมที่ 7% ในปี 2023 เจ้าของจะสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินโดยเฉลี่ยประมาณ 500,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ฝ่ายวิจัยของ Centaline Property ชี้ให้เห็นว่าเจ้าของบ้านบางคนที่ซื้อบ้านในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังรุ่งเรืองในปี 2018-2019 ประสบกับการสูญเสียทางบัญชีถึง 20% หากรวมต้นทุนการทำธุรกรรมเข้าไปด้วย การสูญเสียที่แท้จริงจะร้ายแรงกว่านี้
1.2 การเพิ่มขึ้นของคดีสินทรัพย์สุทธิติดลบคุกคามเสถียรภาพทางการเงิน
เมื่อมูลค่าทรัพย์สินลดลงต่ำกว่าจำนวนเงินจำนองที่คงค้าง เจ้าของจะอยู่ใน "ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ"สถานะ. ข้อมูลจาก HKMA แสดงให้เห็นว่าจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบพุ่งสูงถึง 11,123 สินเชื่อในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดใหม่นับตั้งแต่การระบาดของโรคซาร์สในปี 2546 โดยมีมูลค่ารวม 59.3 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงที่เกี่ยวข้อง ซึ่งหมายความว่าสินเชื่อจำนองที่เกิน 1% อาจเผชิญความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ อาจารย์ถัง เฮยไว สาขาวิชาเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยฮ่องกง เตือนว่า หากราคาที่อยู่อาศัยลดลงอีก 10% จำนวนสินทรัพย์ติดลบอาจสูงเกิน 30,000 และเสถียรภาพของระบบธนาคารก็จะถูกทดสอบ
1.3 แรงกดดันในการชำระเงินและความเสี่ยงของการผิดนัดชำระเงินเพิ่มขึ้น
นับตั้งแต่ธนาคารกลางสหรัฐฯ ขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างก้าวร้าวในปี 2022 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นพื้นฐานของฮ่องกง (P prime rate) ก็เพิ่มขึ้นรวม 3% ส่งผลให้การชำระเงินจำนองรายเดือนเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ผลการวิจัยของ JLL แสดงให้เห็นว่าอัตราภาระการจำนองในปัจจุบัน (กล่าวคือ สัดส่วนของการชำระเงินจำนองต่อรายได้) อยู่ที่ 75% ซึ่งสูงเกินกว่าเส้นเตือนสากลที่ 50% มาก การสำรวจในปี 2023 โดย Hong Kong Society for Community Organization พบว่าเจ้าของบ้านที่สัมภาษณ์ 12% ผิดนัดชำระเงินจำนอง และ 4% ในจำนวนนั้นกำลังเผชิญกับภัยคุกคามจากการยึดทรัพย์ของธนาคาร Economist Intelligence Unit (EIU) คาดการณ์ว่าหากอัตราดอกเบี้ยยังคงสูงอยู่ การผิดนัดชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นถึง 30% ในปี 2024
2. ด้านจิตวิทยาและสังคม : ความกดดันจากครอบครัวและการบริโภคที่ลดลง
2.1 การเกิดขึ้นของวิกฤตสุขภาพจิต
ราคาบ้านที่ลดลงไม่ได้เป็นเพียงแค่เกมตัวเลขเท่านั้น แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อสภาพจิตใจของเจ้าของบ้านอีกด้วย การศึกษาวิจัยในปี 2023 โดยสมาคมสุขภาพจิตแห่งฮ่องกงแสดงให้เห็นว่า เจ้าของบ้านจำนวน 35% ที่สำรวจมีอาการวิตกกังวลเนื่องจากทรัพย์สินของตนเสื่อมค่าลง และเจ้าของบ้านจำนวน 15% เข้าข่ายเกณฑ์ของภาวะซึมเศร้าทางคลินิก กรณีศึกษาแสดงให้เห็นว่าการแต่งงานของคู่สามีภรรยาบางคู่ล้มเหลวเพราะการโต้เถียงกันว่าจะ "ยอมขาดทุนและขายบ้าน" หรือไม่ ขณะที่วัยรุ่นถูกบังคับให้ล้มเลิกแผนการไปเรียนต่อต่างประเทศเนื่องจากทรัพย์สินของครอบครัวลดน้อยลง เฉิน กัวเปิ่น ศาสตราจารย์ด้านสังคมวิทยาแห่งมหาวิทยาลัยซิตี้ ชี้ให้เห็นว่าการล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ “สัญลักษณ์ของสถานะชนชั้นกลาง” กำลังกระตุ้นให้เกิดวิกฤตอัตลักษณ์ที่แพร่หลาย
2.2 การหดตัวของการบริโภคฉุดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
เพื่อรักษาสภาพคล่องเงินสด เจ้าของทรัพย์สินมักจะตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นออกไป ข้อมูลจากสมาคมการจัดการค้าปลีกแห่งฮ่องกงแสดงให้เห็นว่ายอดขายสินค้าฟุ่มเฟือยลดลง 18% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2023 และอัตราพื้นที่ว่างในย่านธุรกิจระดับไฮเอนด์ เช่น เซ็นทรัล เพิ่มขึ้นเป็น 12% ในเวลาเดียวกัน การสำรวจของกรมสำมะโนและสถิติของฮ่องกงพบว่า เจ้าของ 62% เลื่อนแผนการปรับปรุงใหม่ ส่งผลให้อัตราการว่างงานในอุตสาหกรรมก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นถึง 5.8% นักวิเคราะห์ของ UBS เชื่อว่าการบริโภคที่หดตัวซึ่งเกิดจาก "ผลกระทบจากความมั่งคั่ง" นี้ อาจส่งผลให้อัตราการเติบโตของ GDP ของฮ่องกงลดลง 0.5 เปอร์เซ็นต์
2.3 ความเสื่อมถอยของการเคลื่อนไหวทางสังคม
การปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจสร้างโอกาสให้กับครอบครัวหนุ่มสาวในการซื้อบ้าน แต่ความเป็นจริงกลับทำให้การแบ่งชนชั้นทางสังคมรุนแรงขึ้น การศึกษาวิจัยของสถาบันการศึกษาเอเชีย-แปซิฟิกแห่งฮ่องกงแห่งมหาวิทยาลัยจีนแห่งฮ่องกงพบว่าในบรรดาเจ้าของเดิม มีเพียง 23% เท่านั้นที่เต็มใจจะขายในราคาที่ต่ำกว่า ขณะที่ส่วนใหญ่เลือกที่จะถือครองทรัพย์สินของตนไว้และรอดู ซึ่งส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมในตลาดลดลง ในทางกลับกัน ธนาคารได้เข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยอัตราการดาวน์เฉลี่ยสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 40% ส่งผลให้คนรุ่นเยาว์ไม่เข้ามามากขึ้น หว่อง คินไว ผู้อำนวยการสภาบริการสังคมฮ่องกง วิพากษ์วิจารณ์ว่าภาวะชะงักงันของตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังทำให้ฮ่องกงกลายเป็น "สังคมแห่งการเผชิญหน้าระหว่างผู้มีและผู้ไม่มี"
III. การตอบสนองนโยบายและการปรับตัวของตลาด
3.1 มาตรการช่วยเหลือของรัฐบาลมีประสิทธิผลจำกัด
เพื่อรักษาเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลฮ่องกงประกาศเมื่อปลายปี 2566 ว่าจะผ่อนปรนอากรแสตมป์ (BSD) โดยลดอัตราภาษีทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติจาก 30% เป็น 15% และอนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น "ยกเว้นภาษีก่อนแล้วจึงค่อยเก็บภาษี" อย่างไรก็ตาม รายงานของ Colliers International ชี้ให้เห็นว่าภายในสามเดือนหลังจากการดำเนินการตามนโยบาย ปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 8% ซึ่งไม่สามารถพลิกกลับแนวโน้มขาลงได้ พอล ชาน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ยอมรับว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงและแนวโน้มเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนส่งผลให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจไม่มีประสิทธิภาพ
3.2 นักพัฒนาสร้างสรรค์กลยุทธ์การขาย
เพื่อเร่งการลดสินค้าคงคลัง ผู้พัฒนาจึงได้เปิดตัวแผนสิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อน โครงการ Tuen Mun ของ Sun Hung Kai Properties ซึ่งจะเปิดตัวในช่วงต้นปี 2024 เสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัย 120% (กล่าวคือ ผู้ซื้อสามารถใช้สินเชื่อส่วนเกินเพื่อชำระภาษีและค่าธรรมเนียม) ในขณะที่ Cheung Kong Group อนุญาตให้ผู้ซื้อ "อยู่ก่อนแล้วค่อยจ่ายทีหลัง" อย่างไรก็ตาม Knight Frank Research ชี้ให้เห็นว่าอัตราการขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปี 2023 จะอยู่ที่ 51% เท่านั้น ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 82% ในปี 2021 ซึ่งบ่งชี้ว่าความเชื่อมั่นของตลาดยังไม่ฟื้นตัว
3.3 การแยกกลยุทธ์การช่วยเหลือตนเองของเจ้าของ
เมื่อเผชิญกับความยากลำบาก กลยุทธ์การรับมือของเจ้าของจะแตกต่างกัน การสำรวจของ Midland Realty แสดงให้เห็นว่าเจ้าของ 45% เลือกที่จะให้เช่าทรัพย์สินของตนเพื่ออุดหนุนการชำระเงินจำนอง ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 2.8% ในปี 2023 แต่ในขณะเดียวกัน เจ้าของ 15% ที่มีอัตราเลเวอเรจสูงก็ถูกบังคับให้ "ขายในราคาที่ต่ำ" รวมถึงผู้อพยพบางส่วนที่รีบเร่งที่จะขาย เจิ้ง เทียนเซียง ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยโพลีเทคนิคฮ่องกง แนะนำว่าเจ้าของทรัพย์สินควรทำการทดสอบความเครียดโดยเร็วที่สุด และกันเงินชำระจำนองไว้สำรองอย่างน้อย 12 เดือน เพื่อจัดการกับความเสี่ยง
4. แนวโน้มระยะยาว: การปรับโครงสร้างเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
4.1 ฐานอุปสงค์การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร
สำนักงานสำมะโนประชากรและสถิติของฮ่องกงคาดการณ์ว่าภายในปี 2046 ประชากร 361,000 คนจะมีอายุมากกว่า 65 ปี เจ้าของบ้านที่เป็นผู้สูงอายุมักจะ "เปลี่ยนบ้านให้เล็กลง" เพื่อปล่อยทรัพย์สินออกไป ซึ่งอาจทำให้มีบ้านขนาดเล็กและขนาดกลางล้นตลาดมากขึ้น รายงานของ Morgan Stanley คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของฮ่องกงจะเติบโตเพียง 0.5% ต่อปีในทศวรรษหน้า ซึ่งต่ำกว่า 1.8% ใน 20 ปีที่ผ่านมามาก
4.2 การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจทำให้มูลค่าในภูมิภาคเปลี่ยนแปลงไป
ในขณะที่อัตราพื้นที่ว่างในสำนักงานในเขตเซ็นทรัลเพิ่มขึ้นเป็น 16% รัศมีของพื้นที่ใจกลางเมืองแบบดั้งเดิมก็ค่อยๆ จางหายไป การศึกษาวิจัยของ Savills พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเกาะฮ่องกง (9%) ในปี 2566 จะปรับตัวลดลงสูงกว่าราคาในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ (6%) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “พื้นที่ที่ถูกละเลย” มีความต้านทานต่อการลดลงในราคาได้ดีกว่า ปาร์ค ชีซุย ผู้อำนวยการภาควิชาเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีฮ่องกง เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนจาก “ฟองสบู่เต็มตัว” ไปเป็น “ความแตกต่างทางโครงสร้าง”
4.3 แรงกดดันเพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน
ยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัยระยะยาวของรัฐบาลเรียกร้องให้มีการส่งมอบหน่วยที่อยู่อาศัย 490,000 หน่วยภายในทศวรรษหน้า แต่กลุ่มสิ่งแวดล้อมเตือนว่าการพัฒนาขนาดใหญ่จะเกินขีดความสามารถในการรองรับทางนิเวศวิทยา องค์กรสีเขียวโลกเสนอให้ส่งเสริมแนวคิดเรื่อง “เมืองแนวตั้ง” เพื่อบรรเทาความขัดแย้งโดยการแปลงอาคารอุตสาหกรรมและรูปแบบการอยู่อาศัยร่วมกัน แต่จะต้องใช้เวลาในการปฏิรูปกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง
5. สรุป โอกาสในท่ามกลางวิกฤต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงที่ตกต่ำถือเป็นทั้งวิกฤตและโอกาสในการส่งเสริมการปฏิรูปโครงสร้าง ในระยะสั้น เจ้าของทรัพย์สินจำเป็นต้องจัดการความเสี่ยงทางการเงินอย่างรอบคอบและหลีกเลี่ยงการกู้ยืมเงินที่มากเกินไป ในระยะกลาง รัฐบาลควรเร่งปฏิรูปการจัดหาที่ดินและพัฒนาอุตสาหกรรมที่หลากหลายเพื่อลดการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ของเศรษฐกิจ ในระยะยาว จำเป็นต้องสร้างตาข่ายนิรภัยทางสังคมที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นเพื่อบรรเทาผลกระทบของความมั่งคั่งที่หดตัวต่อการดำรงชีพของผู้คน ดังที่ผู้อำนวยการวิจัยของมูลนิธิฮ่องกงของเรา Tin Sze Pei กล่าวว่า “แทนที่จะไล่ตามการฟื้นตัวของราคาที่อยู่อาศัย เราควรคว้าโอกาสนี้เพื่อสร้างรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ยุติธรรมและยั่งยืนยิ่งขึ้นขึ้นมาใหม่”
การขึ้นๆ ลงๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นบรรทัดฐานทางเศรษฐกิจ แต่สำหรับผู้เป็นเจ้าของตลาด ความผันผวนแต่ละครั้งล้วนเป็นเรื่องน่าปวดหัวสำหรับเจ้าของตลาดเอง เราจะพบหนทางสู่ชีวิตใหม่ท่ามกลางความเจ็บปวดได้ก็ด้วยการเผชิญหน้ากับแก่นแท้ของปัญหาเท่านั้น
อ้างอิง:
1. รายงานกึ่งรายปีเกี่ยวกับเสถียรภาพทางการเงินและการเงินของสำนักงานการเงินฮ่องกง (ธันวาคม 2023)
2. รายงานทรัพย์สินฮ่องกงประจำปี 2023 ของแผนกการจัดระดับและการประเมินราคา
3. โจนส์ แลง ลาซาลล์ แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในฮ่องกง ปี 2024
4. การวิจัยการเคลื่อนย้ายทางสังคมและนโยบายที่อยู่อาศัย สถาบันเอเชียแปซิฟิกศึกษาฮ่องกง มหาวิทยาลัยจีนแห่งฮ่องกง (2023)
5. UBS: การวิเคราะห์ผลกระทบของความมั่งคั่งต่อเศรษฐกิจเอเชีย (มกราคม 2024)
ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบคำดังกล่าวหมายถึงเมื่อมีการใช้รายการในจำนองรับประกันเงินกู้,แต่มูลค่าตลาดกว่าการไม่ชำระเงินอาจารย์ใหญ่มูลค่าปัจจุบันยังต่ำอยู่สินทรัพย์- สินทรัพย์เหล่านี้ส่วนใหญ่คืออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินหรืออาจจะเป็นไปได้รถหรือขนาดใหญ่คอมพิวเตอร์และรายการอื่นๆ
อ่านเพิ่มเติม:
