สารบัญ
อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเกิดความวุ่นวายอย่างหนักเมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากครอบครัวของ "ราชาแห่งร้านค้า" ผู้ล่วงลับ เติ้ง เฉิงโป มีส่วนเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทหนี้สินมูลค่าหลายสิบล้าน หนังสือพิมพ์ฉบับนี้รวบรวมเอกสารทางกฎหมายโดยเฉพาะ ร่วมกับบันทึกการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ และการสัมภาษณ์เชิงลึกกับภาคอุตสาหกรรม เพื่อสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ให้กับผู้อ่านจากวิกฤตทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับอาณาจักรธุรกิจสามชั่วอายุคน
ใจกลางพายุ: คำสั่งเก็บหนี้มูลค่าหลายสิบล้านที่ถูกกระตุ้นโดยหลักประกันชิ้นหนึ่ง
คดีหมายเลข DCCJ 4136/2024 ของศาลแขวงเริ่มต้นด้วยการยื่นฟ้องอย่างเป็นทางการโดย Hui Cui International Group Co., Ltd. ในเดือนมกราคม 2024 เพื่อเรียกคืนเงินจากการฟ้องร้องจาก Qian Bei Shao Co., Ltd. และผู้ค้ำประกันเติ้งเฉิงโปผู้จัดการมรดกมีหนี้รวม 1.14 ล้านบาท สินเชื่อจำนวน 3.5 ล้านดอลลาร์นี้ซึ่งเริ่มเมื่อเดือนสิงหาคม 2020 ในที่สุดกลายเป็นวิกฤตทางการเงินที่ส่งผลกระทบต่อย่านธุรกิจหลักของฮ่องกงหลังจากประสบกับผลกระทบจากโรคระบาดและพายุอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูง
ตามเอกสารการค้ำประกัน เติ้ง เฉิงโป ได้ลงนามการค้ำประกันความรับผิดแบบไม่จำกัดในนามส่วนตัวของเขาเอง ก่อนที่เขาจะเสียชีวิต โดยเงื่อนไขระบุว่า “ผู้ค้ำประกันจะต้องรับผิดชอบร่วมกันสำหรับเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง” แหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือในสาขากฎหมายได้วิเคราะห์ว่าแม้ว่าข้อกำหนดดังกล่าวจะเป็นเรื่องปกติในชุมชนธุรกิจของฮ่องกง แต่เมื่อผู้ค้ำประกันหลักเสียชีวิต ข้อกำหนดดังกล่าวจะกระตุ้นขั้นตอนการกู้คืนพิเศษภายใต้มาตรา 62 ของพระราชกฤษฎีกาการบริหารมรดก
ถอดรหัสไทม์ไลน์หนี้
24 สิงหาคม 2563 :
- Qianbeishao ลงนามข้อตกลงการชำระคืนแบบยืดหยุ่น "3+2" กับ Huicui International โดยมีอัตราดอกเบี้ย 9.5% ในปีแรก ซึ่งสามารถปรับได้ตามสภาวะตลาดในภายหลัง
- เติ้งเฉิงป๋อไปที่สำนักงานกฎหมายในเซ็นทรัลเพื่อลงนามเอกสารค้ำประกัน
- วัตถุประสงค์ของการกู้ยืมควรระบุเป็น “การขยายธุรกิจและเงินทุนหมุนเวียน”
ไตรมาสที่ 3 ปี 2565:
- ฮ่องกงเดินตามสหรัฐฯ ในการเริ่มรอบการขึ้นอัตราดอกเบี้ย โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำเกิน 6%
- เฉียนเป่ยเซาเริ่มประสบกับความล่าช้าในการชำระดอกเบี้ย
สิงหาคม 2023:
- หนี้ค้างชำระต้นและดอกเบี้ยสะสมมีจำนวน 2.83 ล้านหยวน
- เจ้าหนี้เริ่มการเจรจารอบแรกและเสนอแผน “แลกเปลี่ยนหนี้-ทุน”
4 มกราคม 2567:
- ลงทะเบียนจำนองห้อง P ชั้น 15 อาคาร Sunrise Centre กุ๊นตง เสร็จสิ้นแล้ว
- ทรัพย์สินดังกล่าวขายไปในราคา 2.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งลดราคา 42% จากการประเมินราคาในปี 2020
การคำนวณเบื้องหลังทรัพย์สินที่จำนอง
จากการสืบสวนในสถานที่ของหนังสือพิมพ์ของเราพบว่าทรัพย์สินดังกล่าวตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมและการค้าที่กำลังอยู่ระหว่างการปรับเปลี่ยนในกวนตง โดยมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 1,200 ตารางฟุต ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่าอาคารดังกล่าวได้รับประโยชน์จากแผน "Start Kowloon East" ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่หลังจากเกิดโรคระบาด อัตราพื้นที่ว่างยังคงอยู่ที่ 18% ที่น่าสังเกตคือปรากฏการณ์ "ส่วนลดสองเท่า" เกิดขึ้นในกระบวนการกำจัดทรัพย์สินที่จำนอง:
- ส่วนลดการประเมินมูลค่า: รายงานการประเมินมูลค่าปี 2020 ของ CBRE แสดงให้เห็นว่าหน่วยนี้มีมูลค่า 4.65 ล้านดอลลาร์
- ลดด่วน ราคาซื้อขายปี 67 เพียง 2.7 ล้าน ต่ำกว่าราคาตลาด 15%
“การเสื่อมราคาที่พุ่งสูงขึ้นนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้ผลกระทบของรูปแบบสำนักงานใหม่ ซึ่งสภาพคล่องของอาคารอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมก็ลดลงอย่างมาก” Minghan Li นักวิเคราะห์ของ JLL กล่าว
แผนที่ทรัพย์สมบัติของตระกูลเติ้งสั่นคลอน
หนังสือพิมพ์ฉบับนี้ได้รวบรวมบันทึกจากสำนักงานที่ดินและพบว่าตระกูลเติ้งได้ขายทรัพย์สินอย่างน้อย 23 รายการนับตั้งแต่ปี 2022 โดยมีมูลค่ารวมมากกว่า 3.8 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง ธุรกรรมที่น่าสังเกตมากที่สุดได้แก่:
- ชั้น G ถนนควีนส์อีสต์ หว่านไจ้:
- ราคาซื้อในปี 2561: 550 ล้าน
- ราคาซื้อขายปี 2023: 148 ล้าน
- ขาดทุนทางบัญชี: 73% (ขาดทุนจริงหลังจากหักต้นทุนการถือครองอาจสูงถึง 81%)
- อาคารพาณิชย์ทั้งหมดบนถนนคาร์นาร์วอน จิมซาจุ่ย:
- มูลค่าปี 2021: 1.2 พันล้าน
- สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ปี 2566 : 480 ล้านบาท
- อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า: 40% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 65% มาก
หวาง เยาปัง ที่ปรึกษาทางการเงินของครอบครัว เปิดเผยว่า “ผู้มีอำนาจตัดสินใจได้นำกลยุทธ์ ‘เงินสดคือราชา’ มาใช้ตั้งแต่ปี 2021 แต่ความเร็วในการขายทรัพย์สินไม่ได้ตามทันการสะสมดอกเบี้ย การขายทรัพย์สินบางส่วนต้องได้รับความเห็นชอบจากสมาชิกในครอบครัวหลายคน ซึ่งทำให้ช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการขายล่าช้า”
ความผิดและการป้องกันที่สำคัญในการต่อสู้ทางกฎหมาย
ทนายความเฉินต้าเหวิน ซึ่งคุ้นเคยกับการจัดการทรัพย์สิน อธิบายว่าลักษณะพิเศษของคดีนี้มีดังนี้:
- ความรับผิดชอบในการค้ำประกันจะสิ้นสุดลงไปพร้อมกับทายาทด้วยหรือไม่?
- สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการมรดกก่อนการแจกจ่ายมรดกเสร็จสิ้น
- กลไกการแบ่งปันความรับผิดชอบภายใต้ทายาทหลายคน
“ตามมาตรา 15 ของพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีมรดก เจ้าหนี้สามารถยื่นคำร้องขอ ‘คำสั่งชำระหนี้ตามลำดับความสำคัญของมรดก’ ได้ แต่เขาต้องพิสูจน์ว่าหนี้นั้นเป็น ‘รายจ่ายที่จำเป็น’” ทนายความชานเน้นย้ำว่าคดีนี้อาจกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในขั้นตอนการบริหารจัดการมรดก
ผลกระทบจากภาวะช็อกจากอุตสาหกรรม
เหตุการณ์นี้ได้ก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่:
- ธนาคารหลายแห่งกำลังพิจารณาเงื่อนไขสินเชื่อที่ค้ำประกันโดยครอบครัว
- สถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารเข้มงวดอัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม
- คลื่นแห่งการ “ลดหนี้” กำลังก่อตัวในภาคการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ผู้จัดการสินเชื่อของธนาคารต่างประเทศแห่งหนึ่งในภาคกลางเปิดเผยโดยไม่เปิดเผยชื่อว่า "เรากำลังตรวจสอบพอร์ตสินเชื่อที่มีการค้ำประกันโดยครอบครัวทั้งหมดอย่างครอบคลุม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่เกี่ยวข้องกับการสืบทอดมรดกหลายชั่วรุ่น และเราไม่ตัดทิ้งความเป็นไปได้ที่จะต้องใช้หลักประกันเพิ่มเติม"
กระจกสะท้อนประวัติศาสตร์: วิกฤตหนี้ของครอบครัวเศรษฐีฮ่องกง
- 1998: SEA Holdings การปรับโครงสร้างหนี้ของครอบครัว Xu
- มูลค่ารวมของทรัพย์สินที่จำหน่ายไป: 6.2 พันล้านบาท
- ระยะเวลาในการปรับโครงสร้างใหม่: 7 ปี
- สุดท้ายก็กลับมาทำรายการต่อ
- 2008: พันธบัตรของครอบครัวจางของ Tai Sheng Group ผิดนัดชำระหนี้
- เงื่อนไขทริกเกอร์: ค่าเริ่มต้นแบบครอส
- บริษัทที่เกี่ยวข้อง: บริษัทจดทะเบียน 11 แห่ง
- แผนการจำหน่าย : การแนะนำนักลงทุนเชิงกลยุทธ์จากรัฐวิสาหกิจ
- 2015: คดีการชำระบัญชีของ Birmingham Global Young
- จำนวนเงินที่เกี่ยวข้อง: 380 ล้าน
- สถานการณ์พิเศษ: การกู้คืนสินทรัพย์ข้ามพรมแดน
- ข้อพิพาทเรื่องเขตอำนาจศาลยังคงดำเนินต่อไปจนถึงทุกวันนี้
ความเงียบในดวงตาแห่งพายุ
เติ้งเหยาเหวินและเติ้งเหยาเฉิงไม่ตอบสนองต่อข่าวลือ ตัวแทนทางกฎหมายเพียงกล่าวว่า “เหตุการณ์ดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการยุติธรรมแล้วและไม่สะดวกที่จะแสดงความคิดเห็น” ราคาหุ้นของบริษัทจดทะเบียนภายใต้ครอบครัวลดลง 23% ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นสี่เท่าเมื่อเทียบกับสามเดือนที่แล้ว
นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ Huang Zhiqiang ชี้ให้เห็นว่า “ตลาดกำลังพิจารณาถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นร่วมกัน โดยเฉพาะเครือข่ายที่ซับซ้อนของการค้ำประกันร่วมกันระหว่างธุรกิจครอบครัว หากเจ้าหนี้ดำเนินการทางกฎหมายมากขึ้น อาจก่อให้เกิดวิกฤตสภาพคล่องได้”
การสังเกตเชิงลึก: ความพลบค่ำของวัฒนธรรมการรับประกัน?
เหตุการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความขัดแย้งที่ฝังรากลึก 3 ประการในชุมชนธุรกิจของฮ่องกง:
- ความขัดแย้งระหว่าง “การรับประกันเครือข่าย” แบบดั้งเดิมและการจัดการความเสี่ยงสมัยใหม่
- ช่องว่างระหว่างแนวทางปฏิบัติทางธุรกิจกับกฎหมายมรดก
- ความเสี่ยงของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และรูปแบบการเงินในรอบอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
เจิ้ง เหว่ยซิน อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยฮ่องกง เตือนว่า “นี่อาจกลายเป็นกรณีทั่วไปที่เปลี่ยนกฎของเกมได้ ในอนาคต เจ้าหนี้จะต้องตั้ง “สำรองการชำระหนี้ทรัพย์สิน” เมื่อยอมรับการค้ำประกันของครอบครัว
พายุยังไม่จบ
มีรายงานว่าสถาบันการเงินอย่างน้อย 3 แห่งกำลังพิจารณาดำเนินคดีทางกฎหมายกับครอบครัวเติ้ง ข้อพิพาทหนี้สินที่เริ่มต้นขึ้นในมุมหนึ่งของ Kwun Tong กำลังเปิดเผยม่านแห่งช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงของราชวงศ์อสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงทีละน้อย หนังสือพิมพ์ฉบับนี้จะติดตามวิกฤตธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนับหมื่นล้านเหรียญต่อไป
[ผ่านการตรวจสอบจากแหล่งข้อมูลอิสระสามแหล่ง ข้อมูลบางส่วนคำนวณและปรับแต่งโดยสถาบันระดับมืออาชีพ มุ่งหวังที่จะให้การวิเคราะห์เชิงลึกแบบหลายมิติ]
