สารบัญ
อนิตา มุ้ยเขาไม่เพียงพิชิตโลกที่พูดภาษาจีนด้วยทักษะการร้องเพลงและการแสดงของเขาเท่านั้น แต่วิสัยทัศน์ที่แม่นยำของเขาเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงชีวิตของเขายังกลายเป็นกรณีตัวอย่างคลาสสิกในแวดวงบันเทิงและธุรกิจของฮ่องกงอีกด้วย สิบแปดปีหลังจากที่เธอเสียชีวิต การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์หรูหราและความวุ่นวายเรื่องมรดกของครอบครัวที่เธอทิ้งไว้ยังคงสะท้อนให้เห็นถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนในฮ่องกงและความซับซ้อนของการทะเลาะวิวาทระหว่างครอบครัวที่ร่ำรวย
จากเวทีสู่วงการอสังหาฯ : ชีวิตคู่ของอนิตา มุย
ไม่จำเป็นต้องอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับอาชีพการแสดงของ Anita Mui - เธอเปิดตัวบนเวทีเมื่ออายุ 4 ขวบ คว้าแชมป์มือใหม่จากเรื่อง "Season of Wind" เมื่ออายุได้ 19 ปี และเริ่มต้นอาชีพนักแสดงอันโดดเด่นในฐานะ "ราชินีผู้เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา" อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ไม่ค่อยมีใครรู้ก็คือซุปเปอร์สตาร์ที่ฉายแสงบนเวทีคนนี้ จริงๆ แล้วเป็นผู้เชี่ยวชาญการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบส่วนตัว ช่วงทศวรรษ 1980 และ 1990 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจของฮ่องกงเฟื่องฟู และตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายมาเป็นเส้นทางทองของการเพิ่มมูลค่าความมั่งคั่ง ในช่วงรุ่งเรืองที่สุดของอาชีพการงาน อนิตา มุย ได้นำรายได้จำนวนมากของเธอไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สุดหรู ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสัญลักษณ์มากที่สุดก็คือเลขที่ 8 ถนน Shoushan Village เขตทางตอนใต้เฮงออนคอร์ทหน่วยดูเพล็กซ์
ในปีพ.ศ. 2536 อนิตา มุย ซื้อบ้านหรูหราพื้นที่ 4,069 ตารางฟุตนี้ในราคา 20 ล้านเหรียญฮ่องกงผ่านบริษัทของเธอ ในราคาเพียง 4,915 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุตเท่านั้น ในเวลานั้น ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูของฮ่องกงยังไม่ประสบกับการเติบโตอย่างรวดเร็ว ก่อนที่จะกลับมาอีกครั้ง และเขตตอนใต้ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ร่ำรวยมาอย่างยาวนานก็ได้เผยให้เห็นถึงมูลค่าอันหายากของตลาดนี้แล้ว การเลือกที่จะถือครองทรัพย์สินผ่านบริษัทไม่เพียงแต่สอดคล้องกับกลยุทธ์การวางแผนภาษีที่นิยมใช้กันในกลุ่มผู้มีรายได้สูงในขณะนั้นเท่านั้น แต่ยังเว้นช่องว่างสำหรับความยืดหยุ่นในการกำจัดสินทรัพย์ในอนาคตอีกด้วย การลงทุนนี้ให้ผลตอบแทนที่น่าทึ่ง 20 ปีต่อมา ในปี 2013 ผู้ดูแลอสังหาริมทรัพย์ได้ขายให้กับตระกูล Kwok แห่ง Sun Hung Kai Properties ในราคา 147 ล้านเหรียญฮ่องกง ราคาต่อตารางฟุตพุ่งสูงถึง 36,127 เหรียญฮ่องกง เพิ่มขึ้นมากกว่า 7 เท่า สูงกว่าผลการดำเนินงานเฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงในช่วงเวลาเดียวกันมาก
การต่อสู้เพื่อซื้อกิจการเฮงอันเกอ: การวางกลยุทธ์ของยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์
การทำธุรกรรมของ Heng On Court ไม่เพียงแต่เป็นจุดสำคัญในการขายอสังหาริมทรัพย์ของ Anita Mui เท่านั้น แต่ยังเป็นการต่อสู้สำคัญในแผนการเข้าซื้อกิจการระยะเวลา 6 ปีของ Sun Hung Kai Properties อีกด้วย ที่พักอาศัยอาคารเดียวแห่งนี้สร้างเสร็จในปี 1982 มีเพียง 12 ยูนิต โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 3,341 ถึง 4,075 ตารางฟุต ถือเป็นที่พักอาศัยหรูหราที่มีความหนาแน่นต่ำที่หายากในส่วนใต้ของเกาะฮ่องกง ครอบครัว Guo เริ่มได้มาซึ่งสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของในปี 2007 โดยมีเป้าหมายเพื่อบูรณาการที่ดินเพื่อการก่อสร้างและพัฒนา อย่างไรก็ตาม กระบวนการซื้อกิจการเคยติดขัด เนื่องจากเจ้าของบางรายลังเลที่จะขาย
การเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของหน่วยของอนิตา มุย กลายเป็นกุญแจสำคัญในการทำลายทางตัน ในปี 2013 ผู้ดูแลทรัพย์สินได้ปล่อยทรัพย์สินดังกล่าวในราคา 147 ล้านเหรียญฮ่องกง Sun Hung Kai Properties เข้ามาเทคโอเวอร์อย่างเด็ดขาดและสามารถรวมเจ้าของเข้าด้วยกันได้สำเร็จในที่สุด จากต้นทุนการซื้อ ราคาต่อตารางฟุตของยูนิตอยู่ที่ 36,127 ดอลลาร์ฮ่องกง เพิ่มขึ้น 6,351 ดอลลาร์ฮ่องกงจากปี 1993 ซึ่งไม่เพียงสะท้อนถึงศักยภาพในการเพิ่มราคาของภาคส่วนหรูหราชั้นนำในเขตทางใต้เท่านั้น แต่ยังเผยให้เห็นตรรกะการประเมินมูลค่าของผู้พัฒนาสำหรับทำเลที่หายากอีกด้วย เมื่อเทียบกับนักลงทุนรายย่อยที่ให้คุณค่ากับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่มากกว่า กลุ่มบริษัทยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มสำหรับศักยภาพในการพัฒนาในอนาคตมากกว่า
สิ่งที่น่าสนใจคือเลขที่ 9-19 Shoushan Village Road ซึ่งอยู่ตรงข้ามถนนจาก Heng On Court นั้นเป็นโครงการวิลล่าระดับบนสุด SHOUSON PEAK ที่สร้างโดย Sun Hung Kai เมื่อโครงการเปิดตัวในปี 2009 ราคาซื้อขายสูงสุดต่อตารางฟุตอยู่ที่ 100,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งสร้างสถิติใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยแบบแบ่งชั้นในเอเชียในขณะนั้น นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมเชื่อว่าการรวมบริษัทเป็นเจ้าของ Heng On Court อาจช่วยวางรากฐานให้กับ Sun Hung Kai Properties ที่จะบูรณาการแปลงที่ดินโดยรอบและขยายสายผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ในอนาคต ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความคิดในการวางแผนระยะยาวของเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์รายนี้
พายุแห่งมรดก: ข้อพิพาทในครอบครัวเบื้องหลังคดีความราคาแพงลิบลิ่ว
การจัดการมรดกของ Anita Mui ถือเป็นตัวอย่างคลาสสิกของคดีมรดกของคนดังในฮ่องกง ตามรายงานของสื่อ มูลค่ารวมของทรัพย์สินของเขาอยู่ที่ประมาณ 170 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งรวมถึงเงินสดและทรัพย์สินอื่นๆ อีกหลายประเภท อย่างไรก็ตาม เนื่องมาจากการฟ้องร้องระยะยาวโดย Tam Mei-kam แม่ของ Mei ซึ่งเรียกร้องให้มีการกระจายทรัพย์มรดกใหม่ ในปี 2013 ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์มรดกและค่าใช้จ่ายด้านการดำเนินคดีก็สูงเกิน 100 ล้านเหรียญฮ่องกง ทำให้ผู้ดูแลทรัพย์มรดกจำเป็นต้องขายทรัพย์สินออกไป
ปัญหาที่ถกเถียงกันมากที่สุดคือการกำจัดที่อยู่อาศัยเดิมของศาลาเหิงอัน พินัยกรรมของอนิตา มุย ระบุไว้ชัดเจนว่าเธอจะจ่ายเงินค่าครองชีพให้แม่เดือนละ 70,000 ดอลลาร์ฮ่องกง และมอบทรัพย์สินสองชิ้นให้กับหลิว เป่ยจี เพื่อนดีของเธอ ทรัพย์สินที่เหลือจะบริจาคให้กับสมาคมพุทธศาสนาหลังจากแม่ของเธอเสียชีวิต อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2004 Tan Mei-kam ได้ยื่นฟ้องหลายคดี โดยท้าทายความถูกต้องของพินัยกรรมและเรียกร้องเงินมรดกทั้งหมด 71 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงเป็นเงินก้อนเดียว คดีความมาราธอนนี้มีค่าใช้จ่ายสูงมาก และท้ายที่สุดแล้ว รายได้ส่วนใหญ่จากการขาย Heng'an Pavilion ก็ถูกนำไปใช้จ่ายค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่สะสมไว้ ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ขัดแย้งกันเองในการ "ขายอาคารเพื่อสนับสนุนการฟ้องร้อง"
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายชี้ให้เห็นว่าคดีนี้เปิดเผยถึงปัญหาที่แท้จริงของระบบกฎหมายมรดกของฮ่องกง นั่นคือ แม้ว่าจะมีการรับรองพินัยกรรม แต่หากทายาทยังคงยื่นฟ้องต่อไป ทรัพย์มรดกอาจยังลดลงอย่างมากในระหว่างขั้นตอนการจัดการ ข้อพิพาทเรื่องมรดกของ Anita Mui จึงกลายเป็นกรณีคลาสสิกที่กระตุ้นให้บุคคลที่มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิสูงขึ้นหันมาใช้วิธีการต่างๆ เช่น กองทรัสต์ครอบครัว เพื่อวางแผนรับมรดก
อาคาร Yushou ใน Happy Valley: ขึ้นๆ ลงๆ ของตลาดการประมูลมรดก
ลบเฮงออนคอร์ทนอกจากนี้ ยูนิตชั้นบนสุดของอาคาร Yuxiu ใน Happy Valley ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของมรดกของ Anita Mui ยังเต็มไปด้วยความน่าตื่นเต้นอีกด้วย ยูนิต 2 ห้องนอนนี้มีพื้นที่ใช้สอย 471 ตารางฟุต มาพร้อมกับดาดฟ้าขนาด 440 ตารางฟุตและที่จอดรถ เมื่อทำการประมูลครั้งแรกในเดือนสิงหาคม 2012 แม้ว่าราคาประมูลจะเพิ่มขึ้นจาก 7.8 ล้านเหรียญฮ่องกงเป็น 10.4 ล้านเหรียญฮ่องกง แต่ก็ยังไม่สามารถขายได้เนื่องจากไม่ถึงราคาขั้นต่ำ หนึ่งเดือนต่อมา มีการขายไปในราคา 9.8 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยมีราคา 20,807 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของบ้านมือสองในเขตเดียวกันในเวลานั้นประมาณ 151,100 เหรียญฮ่องกง
ธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนถึงลักษณะพิเศษของการประมูลทรัพย์สินมรดก ในอีกด้านหนึ่ง บริษัทประมูลจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้รับผลประโยชน์จากมรดกและการยอมรับของตลาดเมื่อกำหนดราคาสำรอง ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ซื้อมักมองว่ามรดกเป็น "สินค้าต่อรองที่ดี" และหวังว่าจะซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด การขายอาคาร Yuxiu ครั้งแรกล้มเหลว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงช่องว่างระหว่างความคาดหวังของตลาดและการขายครั้งที่สอง ซึ่งขายไปในราคาลดลง 600,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งสะท้อนถึงการประนีประนอมของผู้ดูแลทรัพย์สินเมื่อเผชิญกับแรงกดดันในการระดมทุนเพื่อดำเนินคดี
ที่น่าสังเกตคือหน่วยนี้ขายพร้อมสัญญาเช่า โดยมีค่าเช่ารายเดือนประมาณ 18,000 ดอลลาร์ฮ่องกง และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 2.2% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของฮ่องกง สิ่งนี้อาจอธิบายได้ว่าทำไมพื้นที่พรีเมียมจึงมีจำกัด และยังสะท้อนถึงความขัดแย้งระหว่าง “การขายที่รวดเร็ว” กับ “มูลค่าสูงสุด” ในการขายทรัพย์สินอีกด้วย
การรู้แจ้งทางสังคมจากมรดกของซุปเปอร์สตาร์
เรื่องราวอสังหาริมทรัพย์ของ Anita Mui ถือเป็นตัวอย่างเล็กๆ ของการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมของฮ่องกง ตั้งแต่ปี 1993 ถึงปี 2013 ราคาของยูนิต Heng On Court ผันผวนสอดคล้องกับวัฏจักรสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง ซึ่งได้แก่ การถอนทุนต่างชาติก่อนที่ฮ่องกงจะกลับคืนสู่จีนในปี 1997 ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงชั่วครู่ หลังจากการระบาดของโรคซาร์สในปี 2003 ราคาที่อยู่อาศัยก็ฟื้นตัวขึ้นเนื่องจากนโยบายการเดินทางฟรี และหลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2008 ราคาที่อยู่อาศัยก็พุ่งสูงขึ้นแตะระดับสูงสุดใหม่ ซึ่งขับเคลื่อนโดยการผ่อนปรนเชิงปริมาณทั่วโลก เส้นทางการชื่นชมของบ้านหรูหราแห่งนี้ได้เห็นกระบวนการเปลี่ยนแปลงของฮ่องกงจากศูนย์กลางการผลิตไปเป็นศูนย์กลางทางการเงินระดับนานาชาติ
ปัญหาในการบริหารจัดการทรัพย์มรดกเผยให้เห็นถึงความซับซ้อนของการสืบทอดทรัพย์สมบัติ อนิตา มุย มีอายุเพียง 40 ปีเมื่อเธอทำพินัยกรรม แม้ว่าเธอจะคำนึงถึงรายได้ของแม่ แต่เธอก็ไม่คาดว่าจะเกิดคดีความที่กินเวลานานกว่าทศวรรษ สิ่งนี้เป็นการเตือนให้บุคคลที่มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิสูงทราบว่าการวางแผนทรัพย์สินจำเป็นต้องมีการมองการณ์ไกลทางกฎหมาย และเมื่อจำเป็น ควรมีการนำโครงสร้างทรัสต์แบบมืออาชีพมาใช้เพื่อหลีกเลี่ยง "ความตั้งใจดีที่จะนำไปสู่ข้อพิพาทในครอบครัว"
อนิตา มุ้ย(อังกฤษ: Anita Mui Yim-fong; 10 ตุลาคม 1963 - 30 ธันวาคม 2003),ฮ่องกงเธอเป็นนักร้องหญิง นักแสดง และนักรณรงค์ทางสังคม และเป็นที่รู้จักในนาม “พี่สาวแห่งวงการเพลง” เธอมีภาพลักษณ์ที่หลากหลายและได้รับรางวัลมากมายเพลงป็อปกวางตุ้งเธอคือบุคคลที่มีชื่อเสียงในยุครุ่งเรืองของฮ่องกง และยังเป็นศิลปินหญิงคนแรกในอุตสาหกรรมบันเทิงของฮ่องกงที่ได้รับรางวัลทั้ง "ราชินีแห่งการร้องเพลง" และ "ราชินีแห่งภาพยนตร์" อีกด้วย เพลงของอนิตา มุยนั้นมีเสน่ห์และล้ำสมัย เครื่องแต่งกายบนเวทีของเธอนั้นงดงามและโดดเด่น และสไตล์ของเธอก็เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เธอเป็นที่รู้จักในนาม "ราชินีแห่งการเปลี่ยนแปลงและเอเชียมาดอนน่า- นอกวงการบันเทิง อนิตา มุย มีวัยเด็กที่ยากลำบากและถูกส่งไปลี่หยวนแม้จะร้องเพลงได้แต่ยังคงเก็บความแค้นในอดีตเอาไว้และอุทิศตนเพื่อเลี้ยงดูมารดาสมาคมความปลอดภัยในบ้านสำหรับผู้สูงอายุเขาได้รับการยกย่องว่าเป็นแบบอย่างของความกตัญญูกตเวทีโดยองค์กรต่างๆ เช่น มหาวิทยาลัยรัฐศาสตร์และนิติศาสตร์แห่งจีน
อ่านเพิ่มเติม:
