สารบัญ
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ ผู้พัฒนาหรือสถาบันการเงินมักจะเปิดตัวโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สร้างสรรค์เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เช่น "สินเชื่อก้าวหน้า"และ"ผู้พัฒนาสินเชื่อจำนองลำดับที่ 2- แผนเหล่านี้ดูเหมือนจะลดเกณฑ์การเข้าตลาดเบื้องต้น แต่ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นต้องได้รับการประเมินอย่างรอบคอบ ต่อไปนี้คือการวิเคราะห์โหมดการทำงาน ข้อดีและข้อเสียของทั้งสอง และสถานการณ์ที่สามารถใช้ได้:
1. สินเชื่อจำนองแบบก้าวหน้า (Incremental mortgage)
แบบจำลองการดำเนินงาน
ในช่วงเริ่มต้นของการจำนอง (เช่น 2-3 ปีแรก) จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนจะต่ำ (แม้จะเป็นเพียงดอกเบี้ย) และค่อยๆ เพิ่มขึ้นสู่ระดับปกติในระยะหลัง แผนบางแผนอาจรวมเข้ากับ "แผนหายใจ" เพื่อให้ได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำมากในระยะเริ่มแรก และแปลงเป็นอัตราดอกเบี้ยตลาดในระยะหลัง
ข้อได้เปรียบ
✅ ลดภาระเริ่มต้น:เหมาะกับผู้ซื้อที่ขาดเงินทุนในช่วงสั้นๆแต่คาดหวังว่ารายได้จะเติบโตขึ้น(เช่นครอบครัวหนุ่มสาว)
✅ ขึ้นรถบัสได้เร็วขึ้น:เงินดาวน์ต่ำรวมกับการชำระเงินเริ่มต้นที่ต่ำจะช่วยลดเกณฑ์การเข้าซื้อ
ความเสี่ยงและข้อเสีย
⚠️ ต่อมามีการบริจาคเพิ่มมากขึ้น:หากรายได้ไม่เติบโตตามที่คาดหวัง คุณอาจไม่สามารถชำระเงินคืนจำนวนมากในระยะหลังได้
⚠️ ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย:หากแผนดังกล่าวมีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ความกดดันจะยิ่งมากขึ้นในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยขึ้น
⚠️ ความยากในการรีไฟแนนซ์:หากราคาทรัพย์สินลดลงหรือมีหลักฐานรายได้ไม่เพียงพอ คุณอาจไม่สามารถโอนสินเชื่อจำนองไปยังธนาคารแบบดั้งเดิมในภายหลังได้
เหมาะสำหรับ
- ยืนยันว่ารายได้ของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต (เช่น การเลื่อนตำแหน่ง การโอนย้ายไปสู่ภาคอุตสาหกรรมที่เงินเดือนสูง)
- วางแผนที่จะถือครองทรัพย์สินเป็นช่วงเวลาสั้นๆ (เช่น เพื่อลงทุนแล้วขายต่อหลังจากได้รับรายได้จากการเช่า)
2. สินเชื่อจำนองลำดับที่สองจากผู้พัฒนา (อัตราสินเชื่อจำนองสูง)
แบบจำลองการดำเนินงาน
ผู้ซื้อยื่นขอสินเชื่อจำนองอันดับ 1 จากธนาคาร (ปกติคือ 60-70%) จากนั้นจึงยื่นขอสินเชื่อจำนองอันดับ 2 จากผู้พัฒนาโครงการ (10-30%) และยอดเงินกู้รวมสามารถสูงถึง 80-90% ในระยะเริ่มแรกอาจเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่โดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยหลังจากช่วงลดราคาจะสูงกว่าตลาด (เช่น P+2% หรือสูงกว่า)
ข้อได้เปรียบ
✅ เงินดาวน์ต่ำ：วงเงินกู้สูง เหมาะกับผู้ซื้อที่มีเงินดาวน์ไม่พอแต่ต้องการ “กู้ทั้งหมด”
✅ หลีกเลี่ยงการทดสอบความเครียด：สินเชื่อรองบางประเภทไม่รวมอยู่ในรายการทดสอบความเครียดของธนาคาร และขั้นตอนการอนุมัติก็ผ่อนคลายมากขึ้น
ความเสี่ยงและข้อเสีย
⚠️ กับดักอัตราดอกเบี้ยสูง:หลังจากช่วงสิทธิพิเศษ อัตราดอกเบี้ยอาจพุ่งสูงขึ้นและค่าผ่อนอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก (เช่น สำหรับเงินกู้ 5 ล้าน อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 6% และค่าผ่อนรายเดือนจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 10,000 หยวน)
⚠️ แรงกดดันการชำระเงินซ้ำสอง:ต้องชำระคืนเงินกู้จำนองลำดับที่ 1 และลำดับที่ 2 ในเวลาเดียวกัน และกระแสเงินสดยังเปราะบางอีกด้วย
⚠️ ความเสี่ยงจากราคาอสังหาฯตกต่ำ:หากตลาดปรับตัวและอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสินทรัพย์ติดลบ สินเชื่อจำนองลำดับที่สองอาจต้องชำระส่วนต่าง
⚠️ ข้อจำกัดในการขายต่อ:สัญญาบางฉบับมีช่วงระยะเวลาคิดดอกเบี้ยแบบปรับ และการชำระเงินคืนล่วงหน้าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมสูง
เหมาะสำหรับ
- กระแสเงินสดที่ยืดหยุ่นในระยะสั้น (เช่น เงินปันผลที่คาดหวัง รายได้ทางธุรกิจ)
- ฉันมีความคิดเห็นในแง่ดีอย่างมากเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นนั้นสามารถชดเชยต้นทุนดอกเบี้ยได้
วิเคราะห์แบบครอบคลุม: คุณสามารถชนะได้หรือไม่?
ข้อควรพิจารณาที่สำคัญ
- ความมั่นคงด้านรายได้:หากอาชีพของคุณมีความเสี่ยงสูง (เช่น การประกอบอาชีพอิสระ หรือรับค่าคอมมิชชั่น) ควรระมัดระวังไม่ให้เงินสมทบของคุณเกินการควบคุมในระยะหลัง
- แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:หากเราอยู่ในภาวะอัตราดอกเบี้ยขึ้น ความเสี่ยงจากแผนการกู้ยืมเงินที่มีอัตราเลเวอเรจสูงจะเพิ่มเป็นสองเท่า
- ความคาดหวังของตลาดอสังหาริมทรัพย์:หากคุณมีมุมมองเชิงลบเกี่ยวกับตลาดในอนาคต สินเชื่อที่มีอัตราส่วนสูงมีแนวโน้มที่จะมีสินทรัพย์ติดลบ
- แผนผังประตูหนีไฟ:มีเงินสำรองเพียงพอสำหรับรับมือกับเหตุการณ์ฉุกเฉิน (เช่น การว่างงาน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย) หรือไม่
ทางเลือก
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบอัตราส่วนสูงของธนาคารแบบดั้งเดิม:แม้จะต้องผ่านการทดสอบภาวะวิกฤต อัตราดอกเบี้ยก็ต่ำและมีเสถียรภาพ
- สมาชิกในครอบครัวสนับสนุนภาคแรก:ลดจำนวนเงินกู้ และลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย
- การเข้าสู่ตลาดล่าช้า:สะสมเงินดาวน์ให้มากขึ้นและหลีกเลี่ยงการกู้ยืมมากเกินไป
-สินเชื่อก้าวหน้า คำถามที่พบบ่อย
-
สินเชื่อก้าวหน้าคืออะไร?
สินเชื่อจำนองแบบก้าวหน้าคือรูปแบบการกู้ยืมที่จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนจะน้อยในช่วงแรกๆ แล้วค่อยๆ เพิ่มขึ้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดหวังว่ารายได้จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (เช่น คนทำงานรุ่นใหม่)
-
ใครเหมาะกับการสมัคร?
บุคคลที่มีรายได้ในช่วงแรกน้อยแต่มีศักยภาพที่จะเติบโตในอนาคต (เช่น ผู้ที่เพิ่งเข้าสู่สถานที่ทำงาน)
ผู้ที่วางแผนลดแรงกดดันในการชำระหนี้ในระยะสั้นแต่สามารถรับมือกับการเพิ่มการชำระหนี้ในช่วงหลังได้ -
ข้อดีข้อเสีย?
ข้อได้เปรียบ：แรงกดดันในการชำระคืนมีน้อยในช่วงเริ่มต้นและสามารถปรับได้ตามการเติบโตของรายได้
ข้อบกพร่อง:ในระยะหลังจำนวนเงินสมทบอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก หากรายได้ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง อาจมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระเงิน -
อัตราดอกเบี้ยคำนวณอย่างไร?
สินเชื่อส่วนใหญ่ใช้ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” ซึ่งเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยตลาด การปรับอัตราดอกเบี้ยในภายหลังอาจทำให้จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนเพิ่มขึ้น
-
ฉันสามารถชำระเงินล่วงหน้าหรือรีไฟแนนซ์ได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญา ธนาคารบางแห่งอนุญาตให้ชำระคืนก่อนกำหนดได้ แต่อาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการ การรีไฟแนนซ์ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของสถาบันการเงินใหม่
-สินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับที่ 2 ของผู้พัฒนา คำถามที่พบบ่อย
-
สินเชื่อจำนองลำดับที่ 2 ของผู้พัฒนาคืออะไร?
นั่นหมายความว่าเมื่อซื้อบ้าน หากยอดสินเชื่อจำนองครั้งแรกของธนาคารไม่เพียงพอ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะให้สินเชื่อจำนองครั้งที่สองเพิ่มเติมเพื่อชดเชยส่วนต่างเงินดาวน์ของผู้ซื้อ
-
ต่างจากจำนองลำดับที่ 2 ของธนาคารอย่างไร?
ผู้พัฒนาสินเชื่อจำนองลำดับที่ 2:อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปจะสูงกว่า อาจมีช่วงเวลาที่เอื้ออำนวย (เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำใน 2-3 ปีแรก) จากนั้นอาจมีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลังๆ
ธนาคารจำนองที่ 2:อัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่การอนุมัติเข้มงวดและต้องผ่านการทดสอบภาวะกดดัน -
ข้อกำหนดในการสมัครมีอะไรบ้าง?
โดยปกติจะจำกัดเฉพาะการซื้อทรัพย์สินจากผู้พัฒนารายนั้นเท่านั้น
จะต้องได้รับการตรวจสอบจากผู้พัฒนา (มีความผ่อนปรนมากกว่าธนาคาร แต่ก็อาจต้องชำระเงินดาวน์สูงกว่า) -
ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง?
หลังจากช่วงสิทธิพิเศษ อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงและภาระการชำระเงินก็เพิ่มขึ้น
หากราคาทรัพย์สินลดลง อาจมีความเสี่ยงที่มูลค่าสินทรัพย์จะติดลบเนื่องจากการจำนองครั้งที่ 2
การชำระเงินล่วงหน้าอาจมีการเรียกเก็บค่าปรับและดอกเบี้ย -
คุณต้องการทนายความไหม?
ใช่ การจำนองครั้งที่ 2 เกี่ยวข้องกับเอกสารทางกฎหมาย และขั้นตอนที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องดำเนินการโดยสำนักงานกฎหมาย
การเปรียบเทียบอย่างครอบคลุม
| โครงการ | สินเชื่อก้าวหน้า | ผู้พัฒนาสินเชื่อจำนองลำดับที่ 2 |
|---|---|---|
| ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย | เพิ่มการชำระเงินในภายหลัง + ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัว | อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงหลังช่วงสิทธิพิเศษ |
| เหมาะสำหรับ | ผู้ที่มีรายได้ที่คาดว่าจะเติบโตอย่างมั่นคง | ผู้ที่มีเงินดาวน์ไม่เพียงพอหรือต้องการผ่อนชำระขั้นต่ำในระยะสั้น |
| ความยืดหยุ่น | สามารถใช้ร่วมกับการรีไฟแนนซ์หรือชำระคืนล่วงหน้าได้ | ผูกติดกับทรัพย์สินของผู้พัฒนา การขายต่ออาจถูกจำกัด |
หมายเหตุสำคัญ
- โปรดอ่านเงื่อนไขอย่างละเอียดก่อนลงนาม โดยเฉพาะกลไกการปรับอัตราดอกเบี้ยและกฎเกณฑ์ดอกเบี้ยเบี้ยปรับ
- ขอแนะนำให้ปรึกษาที่ปรึกษาการเงินอิสระหรือทนายความเพื่อประเมินความสามารถในการชำระหนี้และความเสี่ยงส่วนบุคคลของคุณ
- เมื่อตลาดมีการผันผวน สินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับที่สองหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบก้าวหน้าอาจเพิ่มแรงกดดันทางการเงิน และต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ
สรุป: เครื่องมือที่มีความเสี่ยงสูง ควรใช้ให้เหมาะสมกับความสามารถของคุณ
แก่นแท้ของ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยก้าวหน้า” และ “สินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับที่สองสำหรับผู้พัฒนา” คือ “การเคลื่อนย้ายเวลาเพื่อพื้นที่” ซึ่งเหมาะสำหรับการเติบโตของรายได้ชัดเจนและต้านทานความเสี่ยงที่แข็งแกร่งผู้ซื้อ หากคุณเลือกตัวเลือกนี้ โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่า:
- คำนวณการชำระเงินกรณีที่เลวร้ายที่สุดหลังจากช่วงโปรโมชั่นโดยละเอียด
- จัดสรรเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 12 เดือน
- หลีกเลี่ยงการกู้ยืมเงินเต็มจำนวนเพื่อเผื่อไว้สำหรับราคาทรัพย์สินที่ตกต่ำ
คำแนะนำ:ปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินอิสระก่อนลงนามในสัญญาเพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในระยะยาวของแผนต่างๆ อย่าเพิกเฉยต่อความเสี่ยงจากหนี้ระยะยาวอันเนื่องมาจาก "แรงจูงใจในการชำระเงินดาวน์ต่ำ"
