สารบัญ
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง: ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี ขณะที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นสวนทางกับแนวโน้ม
สรุปสถานการณ์ปัจจุบัน
- ราคาบ้านยังคงลดลงดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลลดลงต่อเนื่อง 3 เดือน โดยลดลงรายเดือนขยายตัวไปที่ 0.8% ในเดือนกุมภาพันธ์ และลดลงรายปีไปที่ 5.8% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2559
- หน่วยพื้นที่ทั้งหมดลดลงหน่วยขนาดใหญ่ที่มีขนาดระหว่าง 753 ถึง 1,075 ตารางฟุต พบว่ามีการลดลงมากที่สุด (-1.2% ต่อเดือน) ในขณะที่หน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางที่มีขนาดระหว่าง 430 ถึง 752 ตารางฟุต พบว่าลดลง 1%
- ค่าเช่าพุ่งสวนกระแส：ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบเป็นรายเดือน ถือเป็นการเพิ่มขึ้นเป็นเดือนที่สามติดต่อกัน การเพิ่มขึ้นปีต่อปีอยู่ที่ 4.9% แสดงให้เห็นว่าตลาดการเช่ามีความคึกคัก
การตีความข้อมูลสำคัญ
| ดัชนี | การเปลี่ยนแปลงรายเดือน | การเปลี่ยนแปลงปีต่อปี | แนวโน้ม |
|---|---|---|---|
| ดัชนีราคาทรัพย์สินโดยรวม | -0.8% | -5.8% | ร่วงต่อเนื่อง 3 เดือน ต่ำสุดใหม่ในรอบ 8 ปี |
| ยูนิตขนาดใหญ่ (753-1075 ตร.ฟุต) | -1.2% | – | การลดลงครั้งใหญ่ที่สุด |
| หน่วยขนาดเล็กถึงขนาดกลาง (430-752 ตารางฟุต) | -1.0% | – | แรงกดดันความต้องการหลัก |
| ดัชนีการเช่า | +0.3% | +4.9% | เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 3 เดือน |
วิเคราะห์สาเหตุราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำ
- ภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ
- วัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั่วโลก (เช่น การขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ) ทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยของฮ่องกงสูงขึ้น ส่งผลให้ความเต็มใจที่จะซื้อบ้านลดน้อยลง
- การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในพื้นที่ล่าช้ากว่าที่คาดไว้ และรายได้ของประชาชนเติบโตล่าช้า ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อบ้าน
- ปัจจัยด้านนโยบายและการจัดหา
- รัฐบาลยังคงเพิ่มอุปทานที่ดินอย่างต่อเนื่อง และปริมาณการสร้างบ้านสาธารณะให้แล้วเสร็จจะเพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ส่งผลให้ความต้องการของตลาดเอกชนเบี่ยงเบนไป
- แม้ว่า “มาตรการเข้มงวด” บางอย่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะผ่อนปรนลง (เช่น การปรับอากรแสตมป์) แต่ความเชื่อมั่นของตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัว
- ความรู้สึกของนักลงทุนอยู่ในระดับต่ำ
- ความผันผวนของตลาดหุ้นและคลื่นผู้อพยพส่งผลให้กองทุนที่มีมูลค่าสุทธิสูงไหลออกจากตลาด และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง (เช่น หน่วยใหญ่) ก็ลดลงอย่างรวดเร็ว
- สัดส่วนผู้ซื้อในแผ่นดินใหญ่ลดลง โดยพึ่งพาความต้องการที่แข็งแกร่งในพื้นที่เพื่อการสนับสนุน แต่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงนั้นไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อ
ตรรกะเบื้องหลังการขึ้นค่าเช่า
- ตลาดซื้อ-ขายให้เช่า
- ระหว่างรอบขาลงของราคาที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่สนใจจะหันมารอและดู และความต้องการเช่าจะเพิ่มขึ้นในระยะสั้น
- เจ้าของบางราย "ขายเพื่อให้เช่า" อุปทานเพิ่มขึ้นแต่ความต้องการก็เพิ่มขึ้นในเวลาเดียวกัน ซึ่งช่วยหนุนค่าเช่า
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร
- โครงการแนะนำผู้มีความสามารถ (เช่น “การเข้าถึงผู้มีความสามารถสูง”) ได้กระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในหมู่แรงงานข้ามชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหน่วยที่มีขนาดเล็กและขนาดกลาง
- นักเรียนและครอบครัวหนุ่มสาวกำลังเลื่อนการเป็นเจ้าของบ้านและเลือกที่จะเช่าบ้านในระหว่างนี้
- ผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อ
- เมื่อค่าธรรมเนียมการจัดการและต้นทุนการบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจึงถ่ายทอดแรงกดดันโดยการขึ้นค่าเช่า
ผลกระทบต่อตลาดและแนวโน้มในอนาคต
- สำหรับผู้ซื้อ：การปรับราคาที่อยู่อาศัยอาจเป็นโอกาสในการ "ซื้อในช่วงราคาต่ำสุด" แต่เราต้องเฝ้าระวังความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยและแรงกดดันด้านขาลงต่อเศรษฐกิจ
- สำหรับเจ้าของการเป็นเจ้าของหน่วยขนาดใหญ่จะเผชิญแรงกดดันด้านการเสื่อมราคาที่มากขึ้น ขณะที่ทรัพย์สินขนาดเล็กและขนาดกลางจะลดลงช้าลงเนื่องจากความต้องการที่เข้มงวด
- สำหรับผู้เช่าแนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าอาจยังคงดำเนินต่อไป และต้องมีการประเมินต้นทุนการล็อกสัญญาเช่าระยะยาว
พยากรณ์ระยะสั้น-
หากสหรัฐเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ คาดว่าต้นทุนเงินกู้จำนองของฮ่องกงจะผ่อนคลายลง และราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลงอาจลดลง แต่การฟื้นตัวจะต้องรอจนถึงหลังปี 2025 ค่าเช่าได้รับประโยชน์จากนโยบายด้านบุคลากร และอาจรักษาระดับการเพิ่มขึ้นที่ 3-5% ตลอดทั้งปี
คำเตือนความเสี่ยง-
ภูมิรัฐศาสตร์ การฟื้นตัวของการบริโภคในประเทศที่อ่อนแอกว่าที่คาด และการเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในราคาต่ำ ส่งผลให้ตลาดรองมีความกดดันมากขึ้น
