สารบัญ
ในฮ่องกง Owners' Corporation (OC) เป็นองค์กรตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นภายใต้ Building Management Ordinance (บทที่ 344) เพื่อจัดการกิจการส่วนกลางของอาคารในนามของเจ้าของทั้งหมด อำนาจหน้าที่ของหน่วยงานดังกล่าวส่วนใหญ่ได้รับมาจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องและสัญญาที่ทำร่วมกัน (ถ้ามี) ต่อไปนี้เป็นภาพรวมของอำนาจหลักของ OC:
| หมวดหมู่พลัง | เนื้อหาที่เฉพาะเจาะจง | ฐานทางกฎหมาย |
|---|---|---|
| การจัดการพื้นที่สาธารณะ | รักษาความสะอาด ควบคุมและจัดการพื้นที่ส่วนกลาง | มาตรา 14 และ 18 |
| การประกันภัยและการเงิน | ซื้อประกันอัคคีภัยเพื่อชดเชยหนี้สิน | มาตรา 18(2)(ง) |
| การดำเนินคดีทางกฎหมาย | ยื่นคำร้องขอคำสั่งห้ามดำเนินคดีทางกฎหมายกับบริษัทจัดการหรือเจ้าของที่ผิดสัญญา | มาตรา 45 และตารางที่ 10 |
| การแต่งตั้งและการกำกับดูแล | แต่งตั้ง/ปลดพนักงานบริษัทจัดการทรัพย์สินและควบคุมดูแลการทำงาน | ไม่มีข้อกำหนดที่ชัดเจนตามสถานะนิติบุคคล |
1. การจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร
- การบำรุงรักษาและซ่อมแซม:รับผิดชอบงานซ่อมแซม บำรุงรักษา และปรับปรุงบริเวณสาธารณะของอาคาร (เช่น ลิฟต์ ทางเดิน ผนังภายนอก ดาดฟ้า ฯลฯ)
- การทำความสะอาดและการรักษาความปลอดภัย:จ้างบริษัททำความสะอาด, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และบริหารจัดการการดำเนินงานของสถานที่สาธารณะ (เช่น ลานจอดรถ และคลับ)
- การตั้งกฎเกณฑ์:กำหนดกฎระเบียบการจัดการอาคาร (เช่น การควบคุมเสียงรบกวนและการกำจัดขยะ) และกำหนดให้เจ้าของและผู้อยู่อาศัยปฏิบัติตาม
2.อำนาจทางการเงิน
- การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ:ค่าธรรมเนียมการจัดการจะถูกเรียกเก็บจากเจ้าของเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายประจำวันของอาคารและกองทุนสำรอง
- การจัดการเงินทุน：เปิดบัญชีธนาคารเพื่อจัดการเงิน บันทึกรายการทางการเงิน และเผยแพร่บัญชีให้กับเจ้าของเป็นประจำตามกฎระเบียบ
- การติดตามทวงหนี้:ดำเนินการทางกฎหมายกับเจ้าของที่ผิดนัดชำระค่าธรรมเนียมการจัดการ (เช่น การยื่นคำร้องต่อศาลที่ดินเพื่อขอรับเงินชดเชย)
3. การบังคับใช้เงื่อนไขแห่งสัญญาแห่งพันธสัญญาร่วมกัน
- หากอาคารมีสัญญาข้อตกลงร่วมกัน บริษัทมีสิทธิบังคับใช้เงื่อนไขของสัญญา เช่น หยุดการก่อสร้างใหม่ที่ผิดกฎหมาย การยึดครองพื้นที่สาธารณะโดยผิดกฎหมาย เป็นต้น
- หากจำเป็นคุณสามารถยื่นคำร้องขอคำสั่งห้ามจากศาลหรือเรียกร้องค่าชดเชยจากเจ้าของที่เกี่ยวข้องได้
4. จัดประชุมเจ้าของ
- การประชุมเจ้าของกิจการบริษัทจำเป็นต้องจัดการประชุมสามัญประจำปี (AGM) และการประชุมสามัญพิเศษ (EGM) ตามกฎหมาย เพื่อหารือเรื่องสำคัญๆ (เช่น การซ่อมแซมที่สำคัญ การเปลี่ยนแปลงงบประมาณการจัดการ ฯลฯ)
- อำนาจการตัดสินใจ:การตัดสินใจที่สำคัญ (เช่น การใช้กองทุนสำรอง และการดำเนินโครงการที่มีมูลค่ามากกว่า 200,000 เหรียญฮ่องกง) จะต้องได้รับการอนุมัติจากการประชุมของเจ้าของ
5. การแต่งตั้งบริษัทจัดการ
- บริษัทอาจแต่งตั้งบริษัทจัดการทรัพย์สินโดยการประมูลหรือการเจรจาและติดตามผลการให้บริการ
- หากบริษัทจัดการไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญา บริษัทมีสิทธิ์ที่จะยกเลิกสัญญานั้นได้
6. สิทธิในการดำเนินคดีทางกฎหมาย
- บริษัทสามารถยื่นฟ้องหรือปกป้องการดำเนินคดีในนามของตนเองได้ เช่น:
- การยื่นฟ้องคดีแพ่งต่อเจ้าของที่ละเมิดข้อตกลงร่วมกันหรือกฎการจัดการ
- การเรียกร้องค่าเสียหายจากการประมาทเลินเล่อ หรือการละเมิดสัญญาโดยบุคคลที่สาม (เช่น ผู้รับเหมา)
7. สิทธิอื่น ๆ
- ซื้อประกันภัย:ซื้อประกันอัคคีภัย ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก ฯลฯ สำหรับพื้นที่สาธารณะของอาคาร
- การจัดการเรื่องร้องเรียน:ประสานงานการแก้ไขข้อพิพาทระหว่างเจ้าของหรือผู้อาศัย (เช่น ปัญหาน้ำรั่ว, ปัญหาเสียงดัง)
- การกำกับดูแลการปฏิบัติตาม:ให้แน่ใจว่าอาคารเป็นไปตามข้อกำหนดของภาครัฐ (เช่น กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัย มาตรฐานความปลอดภัยของอาคาร)
8. การจำกัดอำนาจขององค์กร
- ต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อตกลงร่วมกัน:บริษัทไม่สามารถดำเนินการใดๆ เกินขอบเขตอำนาจของตนได้ และการตัดสินใจทั้งหมดจะต้องเป็นไปตามข้อบังคับการจัดการอาคารและสัญญาข้อตกลงร่วมกัน
- ควบคุมดูแลโดยเจ้าของ-
- เจ้าของสามารถยับยั้งมติของบริษัทได้โดยผ่านการประชุมเจ้าของ
- เจ้าของสามารถตรวจสอบบันทึกการประชุมและงบการเงินของบริษัทได้
- กลไกการร้องเรียน:หากเจ้าของเชื่อว่า OC ได้ใช้อำนาจโดยมิชอบ เขาหรือเธอสามารถยื่นคำร้องเรียนต่อสำนักงานเขต ศาลที่ดิน หรือศาลได้
9. รายละเอียดที่ไม่คาดคิด
รายละเอียดที่ไม่คาดคิดก็คือ แม้ว่าประธานของบริษัทจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการเป็นประธานในการประชุมและเป็นตัวแทนของบริษัทภายนอก แต่ตามกฎหมายแล้ว ประธานไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่เป็นอิสระ และการตัดสินใจจะต้องได้รับการลงคะแนนเสียงในการประชุมของเจ้าของ นั่นหมายความว่า เรื่องสำคัญๆ ไม่สามารถดำเนินการได้โดยอาศัยการตัดสินใจของประธานเพียงอย่างเดียว และการละเมิดบทบัญญัตินี้อาจเกี่ยวข้องกับความรับผิดทางกฎหมายซึ่งมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการของเจ้าของ
10. สถานการณ์ปัจจุบันและข้อโต้แย้ง
ตั้งแต่วันที่ 3 เมษายน 2025 อำนาจของบริษัทเจ้าของในฮ่องกงอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทเป็นครั้งคราว เช่น การกระจายอำนาจระหว่างบริษัทจัดการและเจ้าของ เจ้าของบางรายเชื่อว่าบริษัทจัดการมีอำนาจมากเกินไป และบริษัทต่างๆ พบว่ายากที่จะกำกับดูแลพวกเขาได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นการจัดตั้งบริษัทจึงถือเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการแก้ไขปัญหานี้ อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการก่อตั้งมีความซับซ้อนและต้องอาศัยการมีส่วนร่วมในระดับสูงจากเจ้าของ ส่งผลให้บางอาคารไม่สามารถจัดตั้ง OC ได้สำเร็จ
11. ข้อขัดแย้งและแนวทางแก้ไขทั่วไป
- การใช้อำนาจในทางมิชอบ:ตัวอย่างเช่น หากบริษัทดำเนินโครงการราคาแพงโดยไม่ได้รับการอนุมัติจากการประชุมเจ้าของ เจ้าของอาจร้องขอการประชุมพิเศษหรือยื่นคำร้องขอการพิจารณาทางกฎหมาย
- ความทึบทางการเงิน:เจ้าของมีสิทธิ์ขอบัญชีจากบริษัทและหากจำเป็นสามารถรายงานไปยังสำนักงานเขตได้
- ข้อพิพาทด้านการบริหารจัดการ:หากเกิดข้อขัดแย้งระหว่างบริษัทและบริษัทจัดการ พวกเขาสามารถขอคำแนะนำทางกฎหมายหรือแก้ไขปัญหาผ่านการไกล่เกลี่ยได้
หากมีข้อพิพาทใดๆ ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือกรมกิจการภายในประเทศของ"ทีมประสานงานฝ่ายบริหารอาคาร“ขอความช่วยเหลือ.
