สารบัญ
1.แกนหลักของกิจกรรม: การทำธุรกรรมที่ล้มล้างตรรกะดั้งเดิมของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ทึนมุนชายฝั่งทะเลอีเจียนเมื่อเร็วๆ นี้ มีการบันทึกการทำธุรกรรมที่สร้างความตกตะลึงให้กับตลาด นั่นคือ ยูนิต 3 ห้องนอนพร้อมวิวทะเลขนาด 617 ตารางฟุตบนชั้นกลางของบล็อก 2 ถูกขายไปในราคา 5.47 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งถือเป็นการขาดทุนทางบัญชี 30,000 เหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อเมื่อ 12 ปีก่อน หากคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนการถือครอง ค่าคอมมิชชั่น อากรแสตมป์ ฯลฯ เจ้าของจะสูญเสียจริงประมาณ 300,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ธุรกรรมนี้ตั้งค่าบันทึกพิเศษหลายประการ:
- การสูญเสียระหว่างรอบ:ทำลายกรอบแนวคิดเดิมๆ ที่ว่า “ถือยาวๆ รับรองคุ้ม”
- การประเมินค่าที่ไม่ตรงกัน:ช่องว่างการประเมินมูลค่าระหว่างธนาคารแห่งประเทศจีน (5.43 ล้าน) และฮั่งเส็ง (5.56 ล้าน) อยู่ที่ 2.4%
- ลดราคา:ยอดลดลงสะสม 730,000 หยวน อยู่ที่ 11.8% สะท้อนถึงการยอมรับของตลาดที่อ่อนแอ
2. ระดับจุลภาค: การวิเคราะห์กรณีและสัญญาณตลาด
- ตรรกะของการกำหนดราคาพังทลาย
ยูนิตนี้มีราคาอยู่ที่ 8,865 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ซึ่งต่ำกว่าธุรกรรมล่าสุดในโครงการเดียวกัน:
- ยูนิตที่คล้ายกันในชั้นล่าง (ขายในราคา 9,200 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตในไตรมาสที่ 4 ปี 2023) ลดราคา 3.6%
- เมื่อเทียบกับจุดสูงสุดของอพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกันก่อนเกิดโรคระบาด (2019) ลดลง 22%
ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “ค่าพรีเมียมวิวทะเล” กลายเป็นอุปสรรคด้านสภาพคล่องเมื่อตลาดเป็นขาลง
- กลยุทธ์ของผู้เปลี่ยนบ้านเปลี่ยนแปลง
ผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน และพฤติกรรมการซื้อของของเขาบ่งชี้ได้ว่า:
- ละทิ้งรูปแบบดั้งเดิมของ "เล็กเพื่อใหญ่" และเลือก "แฟลตเพื่อแฟลต" เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน
- การใช้ประโยชน์จากความกระตือรือร้นของผู้ขายในการขายเพื่อบรรลุถึงการ “อัปเกรดข้ามหน่วย” (ปรับปรุงคุณภาพชีวิตในราคาเดียวกัน)
- กลไกการประเมินมูลค่าของธนาคารไม่ถูกต้อง
ความแตกต่างในการประเมินมูลค่าระหว่างสองธนาคารเผยให้เห็นว่า:
- BOC มุ่งเน้นที่ “โมเดลส่วนลดกระแสเงินสด” เพื่อสะท้อนถึงการพิจารณาผลตอบแทนจากการเช่า (ประมาณ 2.6%)
- Hang Seng ใช้ "วิธีการทำธุรกรรมแบบเปรียบเทียบ" แต่ข้อมูลอ้างอิงมีความล่าช้า 3 เดือน
ราคาธุรกรรมตรงกลางแสดงให้เห็นว่าอำนาจในการกำหนดราคาตลาดกำลังเปลี่ยนจากสถาบันไปยังผู้ซื้อและผู้ขาย
3. มุมมองมหภาค: นิเวศวิทยาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง
- การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยแบบช็อก
เปรียบเทียบปี 2555 กับสภาพแวดล้อมทางการเงินในปัจจุบัน ตัวบ่งชี้ พฤศจิกายน 2555 มิถุนายน 2567 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ 5.0% 6.125% อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด 70% 50%* เกณฑ์มาตรฐานการทดสอบภาวะวิกฤต +2% +3% *หมายเหตุ: ข้อจำกัดเกี่ยวกับรอบการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเกิน 15 ล้านหน่วยทำให้ภาระการชำระเงินเพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยทำให้กำลังซื้อลดลงโดยตรง - กับดักสภาพคล่องของตลาดส่วนเพิ่ม
ข้อมูลธุรกรรมมือสองในเขตตึ๋นมุนแสดงให้เห็นว่า:
- ปริมาณธุรกรรมในไตรมาส 2 ปี 2567 ลดลง 38% เมื่อเทียบเป็นรายปี
- พื้นที่การต่อรองเฉลี่ยขยายเป็น 15%-20%
- ระยะเวลาตั้งแต่การจดทะเบียนจนถึงการปิดได้ขยายออกไปเป็น 142 วัน (ค่ามัธยฐานทางประวัติศาสตร์อยู่ที่ 87 วัน)
สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่ใช่พื้นที่หลักติดอยู่ในวัฏจักรอันเลวร้ายของ “ส่วนลดสภาพคล่อง”
- การกลับทิศของผลกระทบความมั่งคั่งระหว่างรุ่น
เจ้าของเดิมเป็น "ผู้ซื้อบ้านชนชั้นกลาง" ทั่วไป:
- ค่าใช้จ่ายรวมในช่วงถือครอง (ดอกเบี้ยจำนอง + ค่าธรรมเนียมการจัดการ + อัตรา) อยู่ที่ประมาณ 1.87 ล้านหยวน
- ต้นทุนโอกาสที่อาจเกิดขึ้น (หากลงทุนใน Hang Seng Index ETF) ผลตอบแทนเชิงทฤษฎีอยู่ที่ 2.16 ล้านหยวน
แสดงให้เห็นถึงความล้มเหลวของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเครื่องมือการจัดเก็บข้อมูลทางการเงิน
สี่. ข้อบกพร่องของสถาบันที่ถูกเปิดเผย: การพิจารณาความเสี่ยงในระบบจากกรณีเฉพาะบุคคล
- กลไกการประเมินค่าฮิสเทอรีซิส
ระบบการประเมินมูลค่าของธนาคารในปัจจุบันมีจุดบอดสำคัญ 3 ประการ:
- หากอาศัยข้อมูลการซื้อขายในอดีต เป็นเรื่องยากที่จะสะท้อนความตื่นตระหนกของตลาดที่เกิดขึ้นทันที
- ไม่ต้องสนใจ “ค่าเสื่อมราคาของตกแต่ง” (การลงทุนตกแต่งของหน่วยนี้ประมาณ 5 แสนหยวน)
- ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ เช่น "ต้นทุนโอกาสในการถือหุ้น" จะไม่ถูกนำมาพิจารณา
- การออกแบบภาษีไม่เกิดประโยชน์
แม้ว่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) จะช่วยลดการคาดการณ์ แต่ยัง:
- เพิ่มต้นทุนการออกสำหรับผู้ถือระยะยาว
- “เอฟเฟกต์การล็อคอัพ” ทำให้การปรับตัวของตลาดล่าช้า
กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าบริษัทยังคงประสบภาวะขาดทุนเมื่อถือครองสินค้าเกินระยะเวลา SSD ซึ่งเน้นย้ำถึงข้อจำกัดของกรมธรรม์
5. ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ: ตลาดกำลังถึงจุดต่ำสุดหรือกำลังประเมินมูลค่าใหม่?
- การตีความในแง่ร้าย
“การทำธุรกรรมแบบ ‘ราคาต่ำสุด’ ประเภทนี้สะท้อนถึงการสร้างแบบจำลองการกำหนดราคาสินทรัพย์ใหม่ เมื่อผลตอบแทนจากการเช่าต่ำกว่าอัตราจำนองเป็นเวลานาน ในทางทฤษฎีแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงควรมีช่องว่างสำหรับการปรับ 30-40%” - การวิเคราะห์ทางเทคนิค
“ระยะปัจจุบันเป็นช่วงที่ตลาดเกิดการปะทะกันระหว่าง ‘การขายแบบตื่นตระหนก’ กับ ‘ความต้องการแบบทันเวลา’ พื้นที่ระดับรอง เช่น ทึนมุน อาจเป็นพื้นที่แรกที่จะทำการประเมินมูลค่าใหม่และพบว่าตลาดอยู่ระดับต่ำสุด” - มุมมองเศรษฐศาสตร์พฤติกรรม
“การถือหุ้นไว้ 12 ปีและยังขาดทุนอยู่ จะทำให้เกิดผลกระทบที่เรียกว่า ‘การหลีกเลี่ยงขาดทุน’ ซึ่งอาจกระตุ้นให้เกิดการขายแบบ Stop Loss เป็นจำนวนมากและกลายเป็นคำทำนายที่เป็นจริง”
VI. การจำลองสถานการณ์ในอนาคตและการเตือนความเสี่ยง
- ระยะสั้น (6-12 เดือน)
- คลื่นการปรับลดมูลค่าได้แพร่กระจายไปยังธนาคารขนาดเล็กและขนาดกลาง
- มีกรณีของ "สินทรัพย์ติดลบ" แต่จะไม่นำไปสู่วิกฤตเชิงระบบ
- นักพัฒนาเร่งเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงในเขต Northwest New Territories
- ระยะกลาง (3-5 ปี)
- ราคาอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจอาจกลับมาอยู่ที่ระดับปี 2552
- ตลาดการเช่ากลายเป็นจุดยึดใหม่สำหรับการกำหนดราคา
- รัฐบาลอาจปรับมาตรฐาน “ทดสอบภาวะเครียด”
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างระยะยาว
- ฟังก์ชัน “การเก็บทรัพย์” ของอสังหาฯ กำลังอ่อนลง
- การเกิดขึ้นของบริการ “บริหารสภาพคล่องอสังหาฯ” ระดับมืออาชีพ
- การวางผังเมืองเปลี่ยนไปสู่ “ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก่อน”
๗. ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติสำหรับผู้เข้าร่วมตลาด
- เจ้าของ
- จัดทำ “แดชบอร์ดต้นทุนการถือครอง” เพื่อการตรวจสอบแบบเรียลไทม์
- พิจารณา “การจำนองย้อนกลับ” เพื่อป้องกันต้นทุนโอกาส
- ประเมินระยะเวลาคืนทุนของการลงทุนปรับปรุงใหม่
- ผู้ซื้อ
- การจัดทำระบบประเมิน “ดัชนีการเคลื่อนย้ายในภูมิภาค”
- ใช้ประโยชน์จากความแตกต่างของการประเมินมูลค่าของธนาคารเพื่อเจรจาราคา
- ทดสอบแรงกดดันกระแสเงินสดภายใต้สถานการณ์อัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน
- ผู้กำหนดนโยบาย
- การแนะนำ "ระบบประเมินค่าแบบไดนามิก"
- การจัดตั้งกลไกสนับสนุนสภาพคล่องให้กับตลาดรอง
- การปฏิรูประบบอัตราให้สะท้อนมูลค่าการใช้จริง
บทสรุป: จุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ธุรกรรมธรรมดาๆ ที่เกิดขึ้นบนแนวชายฝั่ง Tuen Mun ถือเป็นเสียงระฆังแห่งยุคทองแห่งอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง เมื่อ "ศรัทธาที่ไม่สิ้นสุด" เผชิญกับผลกระทบสองด้านของกฎเหล็กแห่งอัตราดอกเบี้ยและโครงสร้างประชากร ตลาดก็กำลังเขียนสมการมูลค่าใหม่ สำหรับประชาชนทั่วไป แทนที่จะหมกมุ่นอยู่กับตำนานเรื่องการ "ซื้อบ้าน" ควรสร้างกรอบการตัดสินใจที่สมเหตุสมผลของ "ผลประโยชน์ที่ครอบคลุมของค่าครองชีพ" ขึ้นมาใหม่ คลื่นการประเมินมูลค่าใหม่นี้ที่เริ่มขึ้นบนชายฝั่งทะเลอีเจียนจะส่งผลให้โครงสร้างเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ของเมืองทั้งเมืองเปลี่ยนแปลงไปในที่สุด
ชายฝั่งทะเลอีเจียน(ภาษาอังกฤษ: ชายฝั่งทะเลอีเจียน) คือฮ่องกงเขตเถินมูลวัดถนนแคสเซิลพีคโครงการบ้านพักอาศัยส่วนตัวเลขที่ 2 ถนน Kwun Tsing แขวง So Kwun Watบริษัท ซัน ฮุง ไค พร็อพเพอร์ตี้-การเชื่อมโยงทางบก-ทางทะเลและการพัฒนาที่ดินเฮนเดอร์สันโครงการนี้ได้รับการพัฒนาและสร้างเสร็จร่วมกัน และเริ่มจำหน่ายในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2545 โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2,420 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต เริ่มต้นที่ 1,860 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต และราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 5 ล้านเหรียญฮ่องกง ที่ดินดังกล่าวถูกครอบครองเมื่อเดือนมกราคม พ.ศ. 2546
การแนะนำ
ชายฝั่งทะเลอีเจียนเป็นอาคารแถว 7 หลังการสร้างหน้าจออาคารแต่ละอาคารมีความสูง 32 ชั้น (จริง ๆ แล้วมี 29 ชั้น) และมี 8 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 1,624 ยูนิต โดยพื้นที่ก่อสร้างยูนิตมีตั้งแต่ 688 ตารางฟุตถึง 1,043 ตารางฟุต
อ่านเพิ่มเติม:
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ในภาวะรอคอยและดูท่าว่าประชากรมากกว่าครึ่งหนึ่งคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง และความต้องการซื้อบ้านก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดใหม่
- เป็นเรื่องน่ากลัวมากที่เห็นว่าเงินจำนวนมหาศาลของบ้านพักหรูริมทะเล Xitai ที่ Yau Tong สูญสลายไปในเวลา 3 ปี และลดลงไปเกือบ 50%!
- “เกาะซ่อนเร้น” บ้านลอฟท์เกาะหลงจู ขายขาดทุน! ขายสตูดิโอวิวทะเล 1.85 ล้าน ค่าเสื่อม 42% ใน 6 ปี
