สารบัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์รองของฮ่องกงอ่อนแอ: ชายฝั่งทะเลอีเจียนและดิเอ็มไพร์ กรณีศึกษาพระราชวัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงเข้าสู่ช่วงปรับตัวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยการซื้อขายในตลาดรองมีภาวะซบเซา แม้จะถือครองมานานหลายปี แต่มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินบางรายการมีน้อยกว่าช่วงพีคก่อนหน้านี้มาก บทความนี้ใช้ชายฝั่งทะเลอีเจียน Tuen Mun และสถานีโอลิมปิก Empire Peak บทความนี้ใช้กรณีตัวอย่างธุรกรรมของพระราชวังสองกรณีเพื่อสำรวจสภาวะตลาดปัจจุบัน ผลตอบแทนจากการลงทุนที่เป็นจริง และปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาทรัพย์สิน
กรณีที่ 1: ราคาต่อตารางฟุตของอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนพร้อมวิวทะเลบนชายฝั่งทะเลอีเจียนลดลงเหลือ 8,865 ดอลลาร์ฮ่องกง
ยูนิต C บนชั้นกลางของบล็อก 2 ของ Aegean Coast ใน Tuen Mun ได้รับการขายไปในราคา 5.47 ล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเร็วๆ นี้ มีพื้นที่ขาย 617 ตารางฟุต และราคาต่อตารางฟุตประมาณ 8,865 ดอลลาร์ฮ่องกง นี่คือยูนิต 3 ห้องนอนที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ มองเห็นทิวทัศน์ทะเล และตกแต่งอย่างมีรสนิยมเพื่อความสวยงาม ทรัพย์สินดังกล่าวมีราคาเริ่มแรกอยู่ที่ 6.2 ล้านเหรียญฮ่องกง และหลังจากนำออกสู่ตลาด ก็ดึงดูดผู้ซื้อจากพื้นที่เดียวกันที่ต้องการเปลี่ยนบ้าน ผู้ซื้อใช้ประโยชน์จากราคาที่อยู่อาศัยที่ต่ำเพื่อเข้าสู่ตลาด และหลังจากต่อรองราคาแล้ว ราคาก็ลดลงในที่สุด 730,000 หยวน ลดลง 11.8%
เจ้าของเดิมซื้อยูนิตนี้มาในราคา 5.5 ล้านเหรียญสหรัฐในเดือนพฤศจิกายนปี 2012 และถือครองไว้เป็นเวลานานกว่า 12 ปี โดยมีผลขาดทุนทางบัญชีเพียง 30,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งลดลงน้อยกว่า 1% หากดูเผินๆ ดูเหมือนการสูญเสียจะน้อย แต่หากนำอัตราเงินเฟ้อ ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม (เช่น อากรแสตมป์ ค่าคอมมิชชั่น) และค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินเข้ามาด้วยแล้ว การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจสูงถึง 300,000 หยวนเลยทีเดียว ตามการประเมินมูลค่าของ BOC Online Banking มูลค่าปัจจุบันของหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.43 ล้านเหรียญฮ่องกง ในขณะที่การประเมินมูลค่าของ Hang Seng Bank อยู่ที่ 5.56 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งบ่งชี้ว่าราคาธุรกรรมอยู่ในช่วงที่เหมาะสม ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการประเมินมูลค่าตลาดของหน่วยดังกล่าวมีเสถียรภาพแล้ว
กรณีที่ 2: ยอดเขาจักรพรรดิ ห้องสตูดิโอที่พระราชวังหลวงขายได้ 5.3 ล้าน เพิ่มขึ้นไม่ถึง 10% ในรอบ 15 ปี
อีกหนึ่งรายการมาจากสถานีโอลิมปิกยอดเขาจักรพรรดิ พระราชวังหลวงห้อง D บนชั้นกลางของบล็อก 6 ซึ่งเป็นยูนิตแบบเปิดโล่งที่มีพื้นที่ขาย 333 ตารางฟุต ถูกขายไปในราคา 5.3 ล้านเหรียญฮ่องกง ในราคาประมาณ 15,915 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต ยูนิตหันหน้าไปทางทิศใต้ มีทัศนียภาพกว้างไกล เจ้าของเดิมขอเงิน 5.8 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีนักลงทุนเข้ามาติดต่อสามเดือนหลังจากประกาศขาย ที่น่าสังเกตคือปัจจุบันยูนิตมีผู้เช่าอยู่และผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบทรัพย์สินในสถานที่ได้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาที่ไม่แพงและต้องลงทุนมาก ผู้ซื้อจึงตัดสินใจซื้อในราคา 5.3 ล้านดอลลาร์ รวมค่าเช่า ซึ่งลดลง 500,000 ดอลลาร์
เจ้าของเดิมซื้อยูนิตนี้มาในราคา 4.841 ล้านเหรียญสหรัฐในเดือนกรกฎาคมปี 2010 และถือครองไว้เป็นเวลา 15 ปี ทำให้มีกำไรทางบัญชี 459,000 เหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นเพียง 9.51 TP3T ต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์ไว้มาก หวง ชิงหลง ผู้อำนวยการอาวุโสประจำภูมิภาคของฮ่องกงพร็อพเพอร์ตี้ ชี้ให้เห็นว่าธุรกรรมนี้ทำขึ้นตามราคาตลาด ปัจจุบันยูนิตนี้มีค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ 16,500 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อรายใหม่จะได้รับผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 3.7% หากคำนึงถึงรายได้จากการเช่าในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ผลตอบแทนโดยรวมสำหรับเจ้าของเดิมน่าจะมากกว่า 459,000 หยวนตามบัญชี แต่ถึงกระนั้น อัตราการเพิ่มมูลค่าก็ยังคงอ่อนแอเมื่อเทียบกับช่วงเวลาทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอดีต
การเปรียบเทียบระดับภูมิภาค: สถานีโอลิมปิก เทียบกับเขตดินแดนใหม่ทางตะวันออกเฉียงเหนือ: ความแตกต่างอย่างชัดเจน
แม้ว่าทั้งหมดจะเป็นหน่วยแบบเปิด แต่ประสิทธิภาพในสถานที่ต่างกันจะแตกต่างกันอย่างมาก อ้างอิงบันทึกรายการธุรกรรมปี 2566 :
| พื้นที่ | ราคาโดยทั่วไปต่อตารางฟุต | ระยะเวลาถือครองเฉลี่ย | ผลตอบแทนจากการเช่า |
|---|---|---|---|
| สถานีโอลิมปิค | 16,000-18,000 | 8.2 ปี | 3.1% |
| ทึนมุน | 12,500-14,000 | 4.5 ปี | 4.8% |
| ไก่ตั๊ก | 19,000-22,000 | 6.8 ปี | 2.6% |
วิเคราะห์ปัญหาสถานีโอลิมปิค
- พื้นที่บ้านหรูไม่ตรงกัน:โครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในพื้นที่ เช่น Parkview Bay และ Grand Harbour ส่วนใหญ่สร้างสำหรับครอบครัว และยูนิตแบบเปิดโล่งนั้นยากต่อการบูรณาการเข้ากับตำแหน่งชุมชน
- การแข่งขันจากผลิตภัณฑ์ทางเลือก:ในราคาเดียวกัน คุณสามารถเลือกห้องชุดแบบหนึ่งห้องนอนในทุ่งชุง (450 ตารางฟุต ประมาณ 6 ล้าน) ซึ่งดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการอัพเกรด
- เงินปันผลโครงสร้างพื้นฐานหมดลง:การเปิดตัวรถไฟความเร็วสูงและกระแสฮือฮาของย่านวัฒนธรรมเวสต์เกาลูนเริ่มจางลง และขาดการกระตุ้นเชิงบวกใหม่ๆ
ภูมิหลังตลาด : เพราะเหตุใดตลาดอสังหาฯมือสองจึงอ่อนแอ?
ธุรกรรมทั้งสองรายการข้างต้นสะท้อนถึงปรากฏการณ์ทั่วไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์รองในฮ่องกงในปัจจุบัน ซึ่งได้แก่ แรงกดดันอย่างหนักให้ลดราคาลง และการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานานหลายปีอาจไม่จำเป็นต้องบันทึกว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สามารถวิเคราะห์สาเหตุได้จากสามแง่มุม: เศรษฐศาสตร์มหภาค สภาพแวดล้อมทางนโยบาย และอุปทานและอุปสงค์ของตลาด
- สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ย
ตั้งแต่ปี 2022 โลกได้เข้าสู่วัฏจักรของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากเป็นเศรษฐกิจที่มีระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยง ฮ่องกงจึงเดินตามอัตราการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ และอัตราดอกเบี้ย HIBOR (อัตราดอกเบี้ยเสนอระหว่างธนาคารในฮ่องกง) ก็ได้แตะระดับสูงสุดใหม่หลายครั้ง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจำนองส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านและลดความเต็มใจของผู้ซื้อในการเข้าสู่ตลาด สำหรับนักลงทุน สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงยังทำให้ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง เนื่องจากผลตอบแทนจากการเช่าอาจไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้นได้ เช่น ตี้เฟิง ผลตอบแทน 3.7% จากหน่วยลงทุนพระราชวังหลวงนั้นดูดี แต่ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ก็ยังไม่โดดเด่นเมื่อเทียบกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆ - การกำกับดูแลนโยบายและความเชื่อมั่นของตลาด
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาลฮ่องกงได้ออกนโยบายเกี่ยวกับทรัพย์สินหลายประการ เช่น การจัดเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) การจัดเก็บอากรแสตมป์สำหรับผู้ซื้อ (BSD) และการจัดเก็บอากรแสตมป์สองเท่า (DSD) ซึ่งทำให้ต้นทุนธุรกรรมเพิ่มขึ้นและควบคุมการเก็งกำไรในระยะสั้น ในเวลาเดียวกัน รัฐบาลได้ผ่อนปรนอัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยและข้อกำหนดการทดสอบความเครียดบางส่วนในปี 2566 ซึ่งกระตุ้นธุรกรรมในตลาดหลักทรัพย์แรก แต่ส่งผลกระทบจำกัดต่อตลาดรอง ผู้ซื้อมักจะรอดูในขณะที่ผู้ขายถูกบังคับให้ลดราคาเนื่องจากตลาดซบเซา ส่งผลให้มีพื้นที่ในการเจรจามากขึ้น ตัวอย่างเช่น ราคาของหน่วย Aegean Coast ลดลง 11.8% - ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์และความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในทึนมุนและสถานีโอลิมปิกแสดงให้เห็นถึงลักษณะเฉพาะของภูมิภาคที่ชัดเจน ชายฝั่งทะเลอีเจียนตั้งอยู่ที่ทึนมุน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขตดินแดนใหม่ฝั่งตะวันตก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น โครงการ Tuen Mun-Chek Lap Kok Link) แต่ตลาดรองโดยรวมยังคงได้รับผลกระทบจากการแข่งขันจากอสังหาริมทรัพย์ใหม่จำนวนมาก ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้นและแรงกดดันในการต่อรองราคาทรัพย์สินเก่าก็เพิ่มมากขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับ Difeng พระราชวังหลวงตั้งอยู่บริเวณสถานีโอลิมปิกในเกาลูน ซึ่งเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีการคมนาคมสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยครบครัน อย่างไรก็ตาม ความต้องการยูนิตแบบเปิดโล่งลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และผู้ซื้อรุ่นเยาว์ชอบยูนิตแบบหนึ่งห้องนอนหรือสองห้องนอน ส่งผลให้ศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของยูนิตประเภทนี้มีจำกัด
การวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุน: ช่องว่างระหว่างผลตอบแทนทางบัญชีและผลตอบแทนที่แท้จริง
จากมุมมองการลงทุน ผลตอบแทนในทั้งสองกรณีไม่เป็นที่น่าพอใจและเน้นย้ำถึงความแตกต่างระหว่างผลกำไรทางบัญชีและผลตอบแทนที่แท้จริง
- ชายฝั่งทะเลอีเจียน: ถือครองทรัพย์สินเป็นเวลา 12 ปีและสูญเสียเงิน 300,000 หยวน
หน่วยงานชายฝั่งทะเลอีเจียนขาดทุนเพียง 30,000 เหรียญสหรัฐ แต่ผลตอบแทนที่แท้จริงต้องคำนึงถึงต้นทุนที่ซ่อนอยู่จำนวนหนึ่งด้วย จากอัตราเงินเฟ้อตั้งแต่ปี 2555 ถึง 2568 (โดยใช้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยรายปีอยู่ที่ 2%) อำนาจซื้อ 5.5 ล้านหยวนมีมูลค่าลดลงประมาณ 30% ซึ่งเทียบเท่ากับการขาดทุนประมาณ 1.65 ล้านหยวน นอกจากนี้ ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าคอมมิชชั่น และค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมยังทำให้กำไรลดลงอีกด้วย หากมีการให้เช่ายูนิตในช่วงเวลาดังกล่าว โดยพิจารณาจากค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 15,000 ถึง 20,000 ดอลลาร์ฮ่องกงสำหรับยูนิต 3 ห้องนอนในเติ้งมุน รายได้จากการเช่าในระยะเวลา 12 ปีอาจอยู่ระหว่าง 2.16 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงถึง 2.88 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งเพียงพอที่จะชดเชยการขาดทุนทางบัญชีและบันทึกรายได้จำนวนหนึ่งได้ อย่างไรก็ตาม หลังจากหักค่าปรับปรุงและบำรุงรักษาแล้ว ผลตอบแทนที่แท้จริงยังต่ำกว่าที่คาดหวังไว้มากในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงพีคครั้งก่อนๆ - ยอดเขาจักรพรรดิ พระราชวัง : 15 ปี เติบโตไม่ถึง 10%
ยอดเขาจักรพรรดิ มูลค่าทางบัญชีของหน่วยพระราชวังหลวงเพิ่มขึ้น 9.5% ซึ่งดูเหมือนว่าจะมีกำไรเพียงเล็กน้อย แต่ต้นทุนเวลา 15 ปีนั้นสูงมาก เมื่อคำนวณเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 0.6% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราเงินฝากธนาคารหรือผลตอบแทนเฉลี่ยของตลาดหุ้นในช่วงเวลาเดียวกันมาก หากรวมรายได้จากการเช่า (16,500 หยวนต่อเดือน หรือประมาณ 2.97 ล้านหยวนใน 15 ปี) รายได้รวมจะสูงถึง 3.4 ล้านหยวน และอัตราผลตอบแทนที่ชัดเจนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 70% อย่างไรก็ตาม หลังจากหักภาษี ค่าธรรมเนียมการจัดการ และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่แล้ว ผลตอบแทนสุทธิยังคงยากที่จะเกิน 100% ซึ่งสะท้อนถึงข้อจำกัดของยูนิตแบบเปิดโล่งในตลาดปัจจุบัน
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปรับตัวระยะสั้น หรือ แนวโน้มระยะยาว?
จากกรณีดังกล่าวข้างต้น เป็นเรื่องยากที่จะมองในแง่ดีเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์รองของฮ่องกงในระยะสั้น ตามฝ่ายจัดอันดับและประเมินมูลค่าตามข้อมูล ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยยังคงลดลงตลอดปี 2567 และเมื่อถึงเดือนเมษายน 2568 ยังไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนของการฟื้นตัว กรณีการทำธุรกรรมในทึนมุนและสถานีโอลิมปิกแสดงให้เห็นว่าแม้กระทั่งสำหรับทรัพย์สินที่มีวิวทะเลหรือมีข้อได้เปรียบในเมือง ราคาก็ยังต้องลดลงอย่างมากเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้เข้าสู่ตลาด สำหรับผู้ขาย สถานการณ์ที่ถือครองทรัพย์สินเป็นเวลานานหลายปีโดยไม่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจบีบบังคับให้เจ้าของมากขึ้นเลือกที่จะลดการขาดทุนและออกจากตลาด ส่งผลให้แรงกดดันด้านอุปทานในตลาดรุนแรงมากขึ้น
อย่างไรก็ตามในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงมีปัจจัยสนับสนุนบางประการ ประการแรก การขาดแคลนที่ดินยังคงเป็นปัญหาหลัก แม้ว่ารัฐบาลจะเร่งดำเนินการปล่อยที่ดิน แต่โครงการใหม่ ๆ ก็ต้องใช้เวลาพอสมควร และตลาดรองก็ยังคงมีความดึงดูดใจอยู่ ประการที่สอง ในขณะที่เศรษฐกิจโลกค่อยๆ ฟื้นตัว หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในภาวะผ่อนคลายหลังปี 2568 เงินทุนอาจไหลกลับเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น นอกจากนี้ รัฐบาลฮ่องกงยังส่งเสริมการพัฒนาเขตมหานครทางตอนเหนือและเขตอ่าว Greater Bay อย่างแข็งขัน พื้นที่เขตดินแดนใหม่ เช่น ทึนมุน คาดว่าจะได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวย และพื้นที่ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นนี้ก็สมควรได้รับความสนใจ
ขณะที่รัฐบาลส่งเสริม “โครงการบ้านสาธารณะแบบเรียบง่าย” และผ่อนปรนเงื่อนไขการจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ตลาดที่อยู่อาศัยขนาดเล็กอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง:
- สถานการณ์ด้านลบ(ความน่าจะเป็น 40%)
- จะมีการจัดหายูนิตใหม่ 100,000 ยูนิตในเขตมหานครทางตอนเหนือ เพื่อดึงดูดผู้เช่าเพิ่มเติม
– ราคายูนิตแบบเปิดจะลดลงอีก 10-15% ต่อตารางฟุตภายในปี 2568 - สถานการณ์ที่ลุกลาม(โอกาส 50%)
– นักพัฒนาเปลี่ยนอาคารนาโนให้กลายเป็นอพาร์ทเมนต์แบบแชร์เพื่อเพิ่มรายได้จากการเช่า
– รัฐบาลได้นำ “ภาษีที่ดินเปล่า” มาใช้ เพื่อบังคับให้เจ้าของทรัพย์สินลดค่าเช่าและรักษาระดับอัตราผลตอบแทนให้คงที่ - สถานการณ์ด้านบน(ความน่าจะเป็น 10%)
การเปิดตัว “โครงการ Talent Scheme” อีกครั้งในแผ่นดินใหญ่ดึงดูดผู้มีความสามารถกว่า 200,000 รายให้เดินทางมายังฮ่องกง กระตุ้นความต้องการเช่า
นักเก็งกำไรสกุลเงินดิจิทัลใช้หน่วยเงินขนาดเล็กเป็นช่องทางในการฝากและถอนเงินสกุล fiat ทำให้เกิดกระแสเก็งกำไรในระยะสั้น
คำแนะนำการลงทุน: เข้าสู่ตลาดด้วยความระมัดระวังและคว้าโอกาสไว้
สองกรณีนี้เป็นแรงบันดาลใจให้กับผู้ซื้อที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือลงทุน ประการแรก มีพื้นที่สำหรับการเจรจาต่อรองมากมายในตลาดปัจจุบัน และผู้ซื้อสามารถเข้าสู่ตลาดด้วยราคาที่ต่ำ แต่พวกเขาต้องใส่ใจกับศักยภาพในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มการพัฒนาในระดับภูมิภาคด้วย ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์สามห้องนอนพร้อมวิวทะเลบนชายฝั่งทะเลอีเจียนเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยแบบครอบครัวหรือการเช่าระยะยาว ในขณะที่ Difeng ยูนิตแบบเปิดโล่งในพระราชวังเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะสั้นซึ่งพึ่งพาผลตอบแทนจากการเช่าเพื่อชดเชยกับการขาดการเติบโต ประการที่สอง ก่อนลงทุน คุณควรคำนวณต้นทุนและผลประโยชน์ที่แท้จริงให้ครบถ้วนเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกตัวเลขทางบัญชีหลอกลวง สุดท้ายนี้ ให้ใส่ใจกับการเปลี่ยนแปลงนโยบายและอัตราดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิด และคว้าโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดเพื่อค้นหาโอกาสในสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
บทสรุป
ชายฝั่งทะเลอีเจียนและยอดเขาอิมพีเรียล กรณีการทำธุรกรรมของ Royal Palace สะท้อนให้เห็นสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์รองของฮ่องกงได้อย่างชัดเจน ซึ่งได้แก่ ราคาลดลง การปรับเพิ่มขึ้นช้าลง และผลตอบแทนคงที่ ไม่ว่าจะเป็นยูนิต 3 ห้องนอนในทูเอินมูนหรือยูนิตแบบเปิดโล่งในสถานีโอลิมปิก เจ้าของที่ถือครองทรัพย์สินของตนมานานหลายปีล้มเหลวในการสร้างผลตอบแทนในระดับที่เหมาะสม ซึ่งบ่งชี้ว่าตลาดได้เข้าสู่ช่วงปรับตัวจากช่วงการเติบโตสูงก่อนหน้านี้ สำหรับผู้ซื้อ นี่อาจเป็นโอกาสในการเข้าสู่ตลาดในระดับต่ำ สำหรับผู้ขาย พวกเขาจำเป็นต้องประเมินกลยุทธ์การถือครองของตนใหม่ ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในอนาคตยังคงต้องติดตามความรวดเร็วของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ความเข้มข้นของการปรับนโยบาย และศักยภาพการพัฒนาภูมิภาค จึงควรจับตามองต่อไป
ตลาดหน่วยเล็กกำลังเปลี่ยนจาก "เครื่องมือเก็งกำไร" ไปเป็น "สินทรัพย์กระแสเงินสด" และมีเพียงการบริหารจัดการเชิงรุกเท่านั้นที่สามารถฝ่าฟันไปได้ ดังสุภาษิตที่วอลล์สตรีทกล่าวไว้ว่า “ไม่มีสินทรัพย์ที่ไม่ดี มีเพียงกลยุทธ์ราคาที่แย่เท่านั้น”
ยอดเขาจักรพรรดิ พระราชวังหลวง การแนะนำ
ยอดเขาจักรพรรดิ พระราชวังหลวงเฮอร์มิเทจพิพิธภัณฑ์เฮอร์มิเทจมา) ตั้งอยู่ในฮ่องกงเกาลูนไท ก๊ก จุ่ยถนนหอยหวางโครงการที่พักอาศัยระดับหรูส่วนตัวเลขที่ 1เมืองโอลิมเปียนเฟสที่ 3 ประกอบด้วยอาคารจำนวน 6 อาคาร รวม 964 ยูนิต โดยอาคารที่สูงที่สุดคืออาคาร 1 ที่มีจำนวน 55 ชั้น โครงการโดยชิโนแลนด์-พัฒนาน่านฟุ้งและที่ดินจีนโครงการบ้านจัดสรรได้รับการออกแบบโดย Ma Liang Architects และทังเกะ เคนชินรับผิดชอบการออกแบบรายละเอียด เสร็จสิ้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2554 เข้าอยู่อาศัยในเดือนพฤษภาคม 2554 ค่าธรรมเนียมการจัดการอยู่ที่ประมาณ $3.2 ต่อตารางฟุตชิโนแลนด์บริษัทในเครือคือ "บริษัท เอ็มเพอเรอร์ พีค ฮวงเตียน พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด" มีหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
