สารบัญ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เลขที่ 3 ถนน Yu Chau เขต Prince Edward ถูกขายไปใน "ราคาลดพิเศษ" 22 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงอย่างน่าตกใจถึง 731,000 เหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อเมื่อห้าปีก่อนเติ้งเฉิงโปส่วนยอดของภูเขาน้ำแข็งในพอร์ตการลงทุนของครอบครัวได้กลายมาเป็นกล้องจุลทรรศน์สำหรับการแยกแยะการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการระเหยของเงินสดจริงจำนวน 61 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สะท้อนถึงปัญหาตลาดที่ฝังรากลึกอะไรบ้าง?
เส้นราคาจากตำนานสู่ขุมนรก
เมื่อเดือนสิงหาคม 2562 อาคารชุด 4 ชั้นซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยรวม 4,096 ตารางฟุตนี้ถูกขายไปในราคาสูงลิ่วถึง 83 ล้านหยวน แม้จะเผชิญกับความขัดแย้งด้านการเคลื่อนไหวทางสังคมและสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ โดยมีต้นทุนต่อตารางฟุตสูงเกิน 20,000 หยวน ในเวลานั้น อุตสาหกรรมโดยทั่วไปจะตีความว่าเป็นหลักฐานของ "ความต้องการที่แข็งแกร่งสำหรับกองทุนที่ปลอดภัย" แต่ไม่มีใครคาดคิดว่านี่จะเป็นประกายไฟสุดท้ายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเทียบกับราคาซื้อขายล่าสุดแล้ว ราคาต่อตารางฟุตอยู่ที่ 5,371 หยวนเท่านั้น หรือเทียบเท่า 26.8% ในช่วงเวลาพีค หากคำนวณตามชั้น มูลค่าของแต่ละชั้นจะลดลงเหลือครึ่งหนึ่งจาก 20.75 ล้านเหลือ 5.5 ล้าน และอัตราการลดลงนั้นสูงกว่าช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 1997 ที่น่าสังเกตคือค่าเช่ารายเดือนปัจจุบันของทรัพย์สินอยู่ที่ประมาณ 50,000 หยวน หากพิจารณาจากราคาธุรกรรม อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่เพียง 2.7% เท่านั้น ซึ่งยังต่ำกว่าอัตราจำนอง สะท้อนให้เห็นว่าผู้รับกำลังเดิมพันกับการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์ในระยะยาว มากกว่ากระแสเงินสด
รายงานผลการตรวจสุขภาพการเงินของครอบครัวเติ้งเฉิงโป
ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตระกูลเติ้งได้ขายทรัพย์สินและรับเงินมากกว่า 8 พันล้านหยวน การขายลดราคาครั้งนี้เป็นเพียงส่วนเล็ก ๆ ของการปรับโครงสร้างสินทรัพย์เท่านั้น เมื่อพิจารณาต้นทุนการถือครองอย่างใกล้ชิด: หากคำนวณราคาซื้อ 83 ล้านเหรียญฮ่องกงจากอัตราดอกเบี้ยจำนอง 70% และอัตราดอกเบี้ย 2.5% ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยใน 5 ปีจะสูงถึง 7.26 ล้านเหรียญฮ่องกง หากรวมอัตราค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายการว่างงานเข้าไปด้วย มูลค่าการสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ที่ประมาณ 70 ล้านเหรียญฮ่องกง
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือการเลือกช่วงเวลาในการซื้อขาย การตัดสินใจขายอย่างเร่งด่วนก่อนที่ธนาคารกลางสหรัฐจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ย อาจสะท้อนถึงแรงกดดันด้านสภาพคล่องที่กลุ่มต้องเผชิญ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเปิดเผย ทรัพย์สินดังกล่าวถูกตั้งรายการขายในราคา 38 ล้านเมื่อปีที่แล้ว และราคาได้ลดลงเหลือ 42% ภายในครึ่งปี ซึ่งบ่งชี้ว่าเจ้าของมีมุมมองด้านลบอย่างมากต่อแนวโน้มของตลาด
การตรวจสอบภาคสนามเผยให้เห็นว่าพื้นที่รอบ ๆ ถนน Ruzhou กำลังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง ถนนนี้เคยมีร้านขายฮาร์ดแวร์และวัสดุตกแต่งเป็นหลัก แต่ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยร้านกาแฟและสตูดิโอออกแบบอันเนื่องมาจากการขยายตัวของย่านวัฒนธรรมและความคิดสร้างสรรค์ Sham Shui Po อย่างไรก็ตาม ช่วงเปลี่ยนผ่านส่งผลให้มีอัตราพื้นที่ว่างในร้านค้าอยู่ที่ 18% ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับห้าปีที่แล้ว
สิ่งที่เลวร้ายยิ่งกว่าคือการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริโภคของผู้คน ร้านขายยาและร้านแลกเงินมากกว่า 30% ในรัศมี 500 เมตรจากสถานที่ดังกล่าวปิดตัวลงหลังจากเกิดโรคระบาด ค่าเช่าที่พักอาศัยชั้นบนลดลงจากเฉลี่ย 45 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางฟุตในปี 2562 เหลือ 32 เหรียญสหรัฐฯ ในปัจจุบัน ซึ่งลดลงเกือบ 30% ก่อให้เกิดสถานการณ์เลวร้ายทั้งต่อทรัพย์สินทางการค้าและที่อยู่อาศัย
ฆาตกรที่มองไม่เห็นในตลาดนโยบาย
หลังจากที่รัฐบาลประกาศใช้ “โครงการอุดหนุนค่าขนส่งส่งเสริมการจ้างงาน” ในปี 2563 ทางเลือกในการใช้ชีวิตของคนทำงานออฟฟิศก็เปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่คาดคิด ผลกระทบจากการขยายขอบเขตการอุดหนุนไปยังเกาะฮ่องกงตะวันออกทำให้จำนวนประชากรที่เดินทางไปกลับบริเวณสถานี Prince Edward ลดลง 12% ในเวลา 5 ปี ในเวลาเดียวกัน นโยบายการพัฒนาใหม่ที่ "ขับเคลื่อนโดยความต้องการ" ของ URA ก็เอื้อประโยชน์ต่อพื้นที่ Yau Mong โดยทิ้งพื้นที่การพัฒนาใหม่ที่ไม่ได้รับความสำคัญ เช่น ถนน Yu Chau ไว้ภายใต้ภาวะสุญญากาศทางการพัฒนา
ที่น่าสังเกตคือข้อบังคับควบคุมการระบายน้ำที่มีผลบังคับใช้ในปี 2566 ทำให้ต้นทุนการปรับปรุงอาคารชุดก่อนสงครามพุ่งสูงขึ้น นักสำรวจประเมินว่าหากต้องการให้ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ จะต้องมีการลงทุนปรับปรุงใหม่เพิ่มเติมมากกว่า 5 ล้านหยวน ซึ่งจะทำให้มูลค่าการลงทุนลดลงโดยตรง
กระแสเงินทุนไหลเข้าระหว่างประเทศ
หากเปรียบเทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศในช่วงเวลาเดียวกัน ร้านค้าบนถนนออร์ชาร์ดของสิงคโปร์หดตัวเพียง 15% ในขณะที่ร้านค้าในย่านกินซ่าของโตเกียวกลับสวนทางกับตลาดและเพิ่มขึ้น 9% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความจริงที่ว่าแรงกดดันต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกของฮ่องกงนั้นมีลักษณะเป็นระดับภูมิภาค หลังจากที่จำนวนเงินปลอดภาษีสำหรับการพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ข้ามพรมแดนเพิ่มขึ้นเป็น 800 หยวน ยอดขายปลีกในพื้นที่ของเครื่องสำอางและผลิตภัณฑ์อิเล็กทรอนิกส์ก็ลดลง 23% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการร้านค้าริมถนน
การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือครองกองทุนต่างชาติน่าจับตามองมากขึ้น สัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่ถือครองโดยทุนต่างชาติในเขต Prince Edward ได้ลดลงอย่างรวดเร็วจาก 31% ในปี 2018 เหลือ 7% ในปัจจุบัน ซึ่งบ่งชี้ว่าทุนต่างชาติกำลังถอนตัวออกจากพื้นที่หลักรองอย่างเป็นระบบ
แบบจำลองทางคณิตศาสตร์ของการประเมินมูลค่าใหม่
ตรรกะการประเมินค่าสามารถสรุปได้จากราคาธุรกรรมปัจจุบัน: หากประมาณการโดยอิงตามอัตราการใช้ทุนที่ 4% ทรัพย์สินจะต้องสร้างรายได้สุทธิประจำปีที่ 880,000 เหรียญ นั่นคือ ค่าเช่ารายเดือนจะต้องถึง 73,000 เหรียญ ซึ่งจะเหลือช่องว่าง 46% เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่าปัจจุบันที่ 50,000 เหรียญ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้ออาจคาดหวัง:
- รัฐบาลผ่อนปรนมาตรการปรับปรุงอาคารเก่า
- ค่าเช่าพุ่งหลังการเปลี่ยนแปลงชุมชน
- การอ่อนค่าของเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้ราคาสินทรัพย์มีการประเมินมูลค่าใหม่
ราคาธุรกรรมต่ำกว่ามูลค่าที่ดิน ซึ่งเทียบเท่ากับการซื้อที่ราคาขั้นต่ำ 4,200 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งต่ำกว่าราคาที่ดินที่อยู่อาศัยล่าสุดในเขตเดียวกันถึง 581,000 ดอลลาร์ฮ่องกง มันเป็นการกระทำเชิงเก็งกำไรของการ “ล่าหาค่าที่ดิน”
วันสิ้นโลกในอนาคต
บทเรียนราคาแพง 61 ล้านครั้งนี้ทำให้เกิดสัญญาณเตือน 3 ประการสำหรับตลาด:
- ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของสินทรัพย์ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักมีเพิ่มมากขึ้น
- ต้นทุนการถือครองอาคารเก่าเข้าสู่ช่วงที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
- ระยะเวลาการเปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจชุมชนอาจใช้เวลานานถึงสิบปี
เมื่อกฎการลงทุนแบบ "ที่ตั้ง ที่ตั้ง ที่ตั้ง" เผชิญกับการสร้างฟังก์ชันชุมชนขึ้นใหม่ โมเดลการประเมินมูลค่าแบบดั้งเดิมก็เสี่ยงต่อความล้มเหลว บางทีการเปิดเผยที่แท้จริงก็คือว่าในฮ่องกงในยุคหลังโรคระบาดไม่มีพื้นที่แกนกลางที่ถาวร แต่มีเพียงพิกัดคุณค่าที่ได้รับการกำหนดใหม่ตลอดเวลาเท่านั้น ผู้ที่ยังคงให้มูลค่าสินทรัพย์โดยมองถึงปี 2562 ในที่สุดจะกลายเป็นตำราเรียนที่มีชีวิตของตลาด
อ่านเพิ่มเติม:
