ป๋อไจ๋ทำตัวดุร้ายอีกแล้ว เติ้ง เหยาเซิง ลูกชายราชาร้าน "เติ้งเฉิงป๋อ"...

โปไจ้ทำตัวดุร้ายอีกครั้ง Tang Yiu Sheng ลูกชายของราชาแห่งร้านค้า "Deng Cheng Bo" ได้ลงขายโรงแรมแห่งใหม่ล่าสุดใน Lai Chi Kok โรงแรมซุนยัตเซ็น ทันทีหลังจากเปิดตัวในวันที่ 31 พฤษภาคม!

ความฝันของเจ้าพ่อธุรกิจโรงแรมพังทลาย

“Xu Yi Ya Jie”, “Yue Pin”, “Xu Yi”, “Po Xuan” ชื่อแบรนด์ที่เต็มไปด้วยบรรยากาศอบอุ่นเหล่านี้เคยเป็นส่วนหนึ่งของแผนงานอาณาจักรโรงแรมอันทะเยอทะยานของ “ลูกชายของราชาร้าน” Deng Yaosheng (Bo Zai) พ่อของเขา เติ้ง เฉิงป๋อ (ลุงป๋อ) ได้กลิ่นของโอกาสทางธุรกิจตั้งแต่ต้นปี 2010 เมื่อรัฐบาลออกนโยบายฟื้นฟูอาคารอุตสาหกรรม เขาซื้ออาคารอุตสาหกรรมจำนวนมากในพื้นที่อุตสาหกรรม เช่น ซุนวาน ไควจุง เติ่นมูน หยวนหลง กวนตง และมงก๊ก อย่างรวดเร็ว และวางแผนที่จะแปลงอาคารเหล่านี้ให้เป็นโรงแรม โดยมุ่งเป้าไปที่ตลาดการท่องเที่ยวฟรีที่กำลังเฟื่องฟูในขณะนั้น โดยหวังว่าจะสร้างความมั่งคั่งได้ ในเวลาเพียง 7 ปี ครอบครัวเติ้งเป็นเจ้าของโรงแรมที่สร้างเสร็จหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างถึง 14 แห่ง โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมกันที่ประเมินไว้สูงถึง 15,000 ล้านหยวน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่า Bo Zai จะมีความคิดที่ยิ่งใหญ่ แต่เขาก็ขาดประสบการณ์การปฏิบัติการโรงแรมเชิงปฏิบัติ เขาได้จัดตั้ง "TANG'S LIVING GROUP" ขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อพยายามสร้างความฮือฮาให้กับอุตสาหกรรมการโรงแรม โชคไม่ดีที่โชคชะตาเล่นตลกกับเรา การระบาดของ COVID-19 เกิดขึ้นในปี 2019 และอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวทั่วโลกได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยอุตสาหกรรมโรงแรมได้รับผลกระทบหนักที่สุด เมื่อโรงแรมระดับสี่และห้าดาวประสบปัญหา โรงแรมของ Bozai ในเขตอุตสาหกรรมก็ยิ่งดูแลรักษาได้ยากขึ้น และต้องลดราคาลงอย่างมากเพื่อความอยู่รอด ราคาห้องพักเคยลดลงเหลือมากกว่า 200 หยวนต่อคืน ซึ่งลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง

การเปลี่ยนแปลงอาคารอุตสาหกรรม: เทศกาลทุนภายใต้นโยบายเงินปันผล

ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2552 แคร์รี แลม ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนา ได้ประกาศเปิดตัว "โครงการฟื้นฟูอาคารอุตสาหกรรม" โดยอนุญาตให้เจ้าของอาคารสามารถปรับเปลี่ยนอาคารอุตสาหกรรมทั้งหมดเพื่อใช้ในสถานที่ที่ไม่ใช่อุตสาหกรรม โดยไม่ต้องจ่ายค่าที่ดิน ตรรกะทางเศรษฐกิจที่อยู่เบื้องหลังนโยบายนี้ชัดเจน: หลังจากที่อุตสาหกรรมของฮ่องกงย้ายไปทางเหนือ อัตราการว่างงานโดยเฉลี่ยของอาคารอุตสาหกรรมมากกว่า 1,400 แห่งในฮ่องกงก็สูงถึง 9.8% ขณะที่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวกลับเฟื่องฟูด้วยอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่ 15% ตามข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าทรัพย์สิน ราคาที่ดินในเขตอุตสาหกรรม Tsuen Wan มีมูลค่าเพียง 18% ของที่ดินเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เดียวกันในขณะนั้น และต้นทุนการแปลงสภาพต่ำกว่าราคาที่ดินที่สร้างใหม่ 40%

เติ้งเฉิงป๋อ ผู้ที่เชี่ยวชาญในวงจรอสังหาริมทรัพย์ เปิดตัวแผน "นักล่าอาคารอุตสาหกรรม" ทันที ทีมจัดซื้อได้นำเอากลยุทธ์ “สามขั้นตอนรวดเร็ว” มาใช้ ซึ่งได้แก่ การตรวจสอบความถูกต้องอย่างรวดเร็ว การส่งมอบที่รวดเร็ว และการปรับเปลี่ยนที่รวดเร็ว ระหว่างปี 2010 และ 2012 ครอบครัว Tang ได้ดำเนินการซื้ออาคารอุตสาหกรรม 18 แห่งอย่างรวดเร็ว โดยมีพื้นที่รวมมากกว่า 2 ล้านตารางฟุต โครงการที่เป็นตัวแทนมากที่สุดคือโครงการเลขที่ 32 ถนนหวางหลง ซึนวาน ซึ่งใช้เวลาเพียง 117 วันตั้งแต่การลงนามในสัญญาจนถึงการอนุมัติแผนการปรับปรุงใหม่ ซึ่งสร้างสถิติใหม่ในอุตสาหกรรมในขณะนั้น

การคำนวณที่แม่นยำเบื้องหลังเมทริกซ์แบรนด์

ในปี 2013 หลังจากสำเร็จการศึกษาด้านการจัดการโรงแรมในสหราชอาณาจักร ถังกลับมายังฮ่องกงและนำเสนอแนวคิดใหม่ๆ ให้กับธุรกิจของครอบครัว เขาเชี่ยวชาญด้านจิตวิทยาผู้บริโภคของนักเดินทางอิสระ และแบ่งแบรนด์โรงแรมออกเป็น 4 ตำแหน่งหลัก: "Xuyi Yajie" เน้นที่ประสบการณ์เทคโนโลยีอัจฉริยะ "Yuepin" เน้นการออกแบบทางวัฒนธรรมและความคิดสร้างสรรค์ "Xuyi" เลือกแนวทางเรียบง่ายแบบธุรกิจ และ "Poxuan" วางตำแหน่งเป็นบูติกหรูหรา กลยุทธ์การสร้างความแตกต่างนี้ถือเป็นความก้าวหน้าครั้งใหญ่ในตลาดโรงแรมสามดาวและสี่ดาวซึ่งมีความเป็นเนื้อเดียวกันอย่างมากในขณะนั้น

ชื่อแบรนด์มีความลึกลับมากกว่านั้นอีก: จำนวนการขีดทั้งหมดสำหรับชื่อแบรนด์ทั้งสี่คือ 36 ซึ่งสอดคล้องกับความหมายตามหลักฮวงจุ้ยที่ว่า “หกตัวนั้นไม่มีที่สิ้นสุด” ชื่อภาษาอังกฤษนั้นจงใจหลีกเลี่ยงคำทั่วไป เช่น “Ease Hotel” “Pentahotel” และการรวมคำดั้งเดิมอื่นๆ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยให้การจดทะเบียนเครื่องหมายการค้าระดับโลกสะดวกยิ่งขึ้นเท่านั้น แต่ยังช่วยเสริมความเป็นเอกลักษณ์ของแบรนด์อีกด้วย ตามที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเปิดเผย การวางแผนแบรนด์เพียงอย่างเดียวก็มีต้นทุนมากกว่า 20 ล้านเหรียญฮ่องกง และต้องมีการว่าจ้างทีมงานจากหลายสาขา รวมถึงปรมาจารย์ด้านฮวงจุ้ยและนักภาษาศาสตร์ด้วย

การขยายตัวอย่างรวดเร็วภายใต้การกู้ยืมจากเงินทุน

เมื่อดูจากข้อมูลที่สำนักทะเบียนบริษัท การดำเนินงานด้านทุนของอาณาจักรโรงแรมเติ้งนั้นก็อยู่ในระดับตำราเรียน ยกตัวอย่างโครงการที่ 82 Hung To Road, Kwun Tong ซึ่งเข้าซื้อกิจการในปี 2558 บริษัทได้ซื้อทรัพย์สินผ่านบริษัทนอกชายฝั่งก่อน จากนั้นจึงได้เงินทุนสำหรับการปรับปรุงซ่อมแซมผ่านเงินทุนก่อสร้าง และดำเนินการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ทันทีหลังจากที่โรงแรมเริ่มเปิดดำเนินการ รูปแบบการดำเนินการแบบ “ซื้อ-ปรับปรุง-จัดหาเงินทุน-ลงทุนใหม่” นี้ทำให้ตระกูลเติ้งสามารถผลักดันมูลค่ารวมของโรงแรม 14 แห่งให้สูงถึง 23,000 ล้านเหรียญฮ่องกงในเวลา 7 ปี

อย่างไรก็ตาม การขยายตัวอย่างรวดเร็วมีความเสี่ยงแอบแฝงอยู่ ตามรายงานการทดสอบภาวะวิกฤตประจำปี 2017 ของสำนักงานการเงินสิงคโปร์ อัตราหนี้สินโดยเฉลี่ยของอุตสาหกรรมโรงแรมได้ถึงระดับแนวหน้า 65% ขณะที่อัตราการระดมทุนของโครงการบางส่วนของ Deng สูงถึง 85% ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินชี้ให้เห็นว่าโมเดลนี้ซึ่งขึ้นอยู่กับการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์เป็นอย่างมาก จำเป็นต้องรักษาอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยรายปีเฉลี่ยมากกว่า 8% เพื่อให้สมดุลกับความเสี่ยง ซึ่งขัดแย้งกับแนวโน้มตลาดที่ตามมาโดยสิ้นเชิง

อาณาจักรอันเปราะบางภายใต้วงล้อแห่งกาลเวลา

ปี 2015 ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญ การปรับนโยบายการเดินทางฟรีส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่เพิ่มขึ้นติดลบเป็นครั้งแรก การเคลื่อนไหวต่อต้านพ่อค้าคู่ขนานที่เกิดขึ้นในปีเดียวกันยิ่งทำให้ภาพลักษณ์การท่องเที่ยวของฮ่องกงเสียหายมากขึ้น จากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการท่องเที่ยว ระบุว่า ระหว่างปี 2557-2559 อัตราห้องพักเฉลี่ยของโรงแรมสามดาวและสี่ดาวลดลง 28% และอัตราการเข้าพักลดลงต่ำกว่าเส้นแบ่งชีวิตถึงแก่ความตาย 70% แบรนด์หลักทั้งสี่ที่มีตำแหน่งใกล้เคียงกันภายใต้ตระกูลเติ้งต่างก็ตกอยู่ในการแข่งขันที่ดุเดือด และโรงแรม Yuen Long Xuyi เองก็เคยประสบกับสถานการณ์ที่ไร้สาระที่แบรนด์ต่างๆ ภายในกลุ่มเดียวกันกำลังขโมยลูกค้าจากกัน

แย่ไปกว่านั้น การเคลื่อนไหวทางสังคมในปี 2019 และโรคระบาดในปี 2020 เกิดขึ้นติดต่อกัน ยกตัวอย่างโรงแรม Parkview ซึ่งเน้นให้บริการเช่าระยะยาว พบว่าอัตราส่วนผู้เช่ารายเดือนลดลงจาก 45% ในช่วงสูงสุดเป็น 8% และอัตราห้องพักเฉลี่ยรายวันก็ลดลงครึ่งหนึ่งจาก HK$1,200 เป็น HK$580 ในขณะนี้ หนี้สินรวมของตระกูลเติ้งมีมากกว่า 10,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่อเดือนสำหรับเงินกู้ 2,300 ล้านดอลลาร์สหรัฐจากธนาคาร DBS เพียงแห่งเดียวมีมูลค่า 15 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง

การปะทะกันระหว่างสุนทรียศาสตร์อุตสาหกรรมและความขัดแย้งที่แท้จริง

เมื่อมองย้อนกลับไปที่การออกแบบเชิงพื้นที่ของโรงแรม Deng จะเห็นถึงการปะทะกันระหว่างมรดกทางอุตสาหกรรมและสุนทรียศาสตร์สมัยใหม่ได้ทุกที่ สถาปนิกได้แปลงโฉมโครงสร้างคอนกรีต สไลเดอร์บรรทุกสินค้า และองค์ประกอบอื่นๆ ของอาคารอุตสาหกรรมเดิมให้กลายเป็นภาษาการออกแบบอย่างชาญฉลาด โดยห้องโถงสูงของโรงแรม Tsuen Wan COZI ยังคงมีรางเครนเหนือศีรษะไว้ และท่อที่เปิดโล่งในห้องพักของแขกก็หุ้มด้วยปลอกทองแดง ทำให้เกิดการตกแต่งสไตล์อุตสาหกรรมที่ไม่ซ้ำใคร แนวคิดการปรับปรุงใหม่นี้ได้รับรางวัล Asia Pacific Building Renovation Award ประจำปี 2016

อย่างไรก็ตาม ข้อบกพร่องในทางปฏิบัติเริ่มปรากฏให้เห็นทีละน้อย อาคารอุตสาหกรรมส่วนใหญ่มีลิฟต์เพียงสองตัว ซึ่งแทบจะไม่สามารถรองรับปริมาณผู้โดยสารของโรงแรมได้ ตารางเสาแบบมาตรฐานขนาด 8x8 เมตร ทำให้เค้าโครงของห้องพักมีจำกัด และข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัยที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ตามบันทึกของแผนกอาคาร โครงการสามโครงการของ Deng ถูกบังคับให้เลื่อนการเปิดตัวออกไปนานกว่า 18 เดือนเนื่องจากการออกแบบเส้นทางหนีไฟที่ไม่ได้มาตรฐาน ส่งผลให้สูญเสียรายได้โดยตรงที่คาดว่าจะได้รับมากกว่า 280 ล้านเหรียญฮ่องกง
ปัญหาเรื่องมรดกของครอบครัวที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

เบื้องหลังการทดลองทางธุรกิจครั้งนี้คือปัญหาที่ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงกำลังเผชิญอยู่ในการเปลี่ยนแปลงปัจจุบัน ในบทสัมภาษณ์พิเศษกับนิตยสารของเรา เติ้ง เหยาเฉิงยอมรับว่า "คนรุ่นเราถูกกำหนดให้ต้องเดินบนเส้นด้าย เราต้องสืบสานทรัพย์สินของพ่อแม่และสร้างมูลค่าใหม่" เขาเปิดตัวระบบโรงแรมอัจฉริยะในปี 2017 โดยมีห้องพักพร้อมองค์ประกอบทางเทคโนโลยี เช่น ระบบล็อกประตูที่จดจำใบหน้าและบัตเลอร์ AI อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการบำรุงรักษาที่สูงทำให้ยากต่อการแปลงข้อได้เปรียบทางเทคโนโลยีให้กลายเป็นกำไร

ความขัดแย้งที่ลึกซึ้งกว่านั้นอยู่ที่ปรัชญาการดำเนินงาน: ลุงโบยืนกรานว่า "กระแสเงินสดคือราชา" และสนับสนุนอัตราการหมุนเวียนสูง ในขณะที่โบไจ๋ผลักดัน "คุณภาพระดับพรีเมียมของแบรนด์" และยืนกรานที่จะลงทุนในการพัฒนาในระยะยาว ความขัดแย้งระหว่างรุ่นนี้ถึงจุดสูงสุดในปี 2561 และสิ้นสุดลงด้วยการที่ Bo Zai ถอนตัวจากการบริหารจัดการรายวัน ผู้ที่ทราบเรื่องดังกล่าวเปิดเผยว่าพ่อและลูกชายมีปากเสียงกันอย่างดุเดือดว่าควรนำพื้นที่สำนักงานร่วมมาใช้ในโครงการ Kwun Tong หรือไม่ พื้นที่ดังกล่าวถูกบังคับให้เปลี่ยนเป็นพื้นที่เก็บของขนาดเล็กหลังจากไม่ได้ใช้งานมานานกว่าสองปี

กระจกแห่งกาลเวลาและแรงบันดาลใจสู่อนาคต

คดีของเติ้งทำให้มีข้อมูลเชิงลึกมากมายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของฮ่องกง ศาสตราจารย์หว่อง ไวฮัง จากภาควิชาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยโพลีเทคนิค ชี้ให้เห็นว่า “การฟื้นฟูอาคารอุตสาหกรรมไม่ควรเป็นเพียงการเปลี่ยนพื้นที่ แต่ควรประสานงานกับการยกระดับนโยบายอุตสาหกรรมไปพร้อมๆ กัน” การวิจัยของเขาแสดงให้เห็นว่าโครงการอาคารอุตสาหกรรมที่ได้รับการเปลี่ยนแปลงอย่างประสบความสำเร็จในช่วงเวลาเดียวกันนั้นส่วนใหญ่เน้นที่กลุ่มอุตสาหกรรมเฉพาะ เช่น Design Commune ใน Kwun Tong และ Art Village ใน Fo Tan

นักวิจัยด้านเมือง Chan Wan-ying เน้นที่ต้นทุนทางสังคม: "อาคารอุตสาหกรรมจำนวนมากที่ถูกดัดแปลงเป็นโรงแรมทำให้ราคาของผู้คนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่โดยรอบสูงขึ้น ราคาอาหารชุดที่ร้านน้ำชาในเขตอุตสาหกรรมของ Tsuen Wan เพิ่มขึ้น 47% ในสามปี บังคับให้วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมเดิมถอนตัว" ความขัดแย้งในชุมชนที่เกิดจากปรากฏการณ์ "การปรับปรุงชุมชน" นี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าใน Sham Shui Po, To Kwa Wan และสถานที่อื่นๆ

บทสรุป: ความฝันที่ยังไม่สำเร็จภายใต้แสงไฟนีออน

ในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2564 ลุงโบเสียชีวิต และครอบครัวของเขาเริ่มขายทรัพย์สินในระดับใหญ่ ทำให้ได้เงินมากกว่า 10,000 ล้านหยวน จากการขายครั้งนี้ โรงแรมอาซากุสะในเขตหว่านไจ้ถูกขายไปโดยขาดทุนทางบัญชีประมาณ 17 ล้านเหรียญฮ่องกง ต่อมา Ting Lan Court, Mong Kok Hotel และ Jordan Paris Hotel ก็ถูกขายไปในราคาต่ำเช่นกัน โดยขาดทุน 260 ล้านหยวน 370 ล้านหยวน และ 20 ล้านหยวน ตามลำดับ ความฝันของเขาที่จะเป็นเจ้าพ่อโรงแรมต้องพังทลายในที่สุดเนื่องจากผลกระทบของโรคระบาด

ในยุคของเรือขนาดยักษ์ วิธีที่จะอยู่รอดไม่ใช่การสร้างหอคอยสูง แต่คือการหยั่งรากลึก เรื่องราวนี้ไม่เพียงแต่เป็นประวัติศาสตร์ของการขึ้นและลงของอาณาจักรธุรกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องราวย่อส่วนของความเปลี่ยนแปลงของยุคสมัยอีกด้วย จากการขยายตัวที่ทะเยอทะยานสู่การหดตัวที่ไม่มีทางช่วยได้ โรงแรมในฝันของตระกูลเติ้งในที่สุดก็ล้มเหลวไม่อาจต้านทานการโจมตีของความเป็นจริงที่โหดร้ายได้