สารบัญ
ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 ข่าวที่ว่า Shenghui Retail Shop Fund ขายร้านค้าชั้นล่างบนถนน Water Street ในราคา 15.6 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงทำให้ตลาดตกตะลึง ธุรกรรมนี้ถือเป็นการขาดทุนครั้งที่สามของกองทุนในรอบหนึ่งเดือนครึ่ง กองทุนได้ขายร้านค้าชั้นล่างและชั้นใต้หลังคาที่ 126 Wusong Street ประเทศจอร์แดน ในราคา 18.68 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงเมื่อเดือนที่แล้ว หน่วยดังกล่าวถูกซื้อมาในราคา 27.5 ล้านเหรียญฮ่องกงในเดือนกรกฎาคมปี 2022 และถือครองเป็นเวลาประมาณสองปีครึ่ง ส่งผลให้ขาดทุน 8.82 ล้านเหรียญฮ่องกงหรือ 32.07%
หนึ่งเดือนต่อมา กองทุนได้ขายร้านหมายเลข 2 บนชั้นล่างของ ONE EIGHTY เลขที่ 180 ถนน Shau Kei Wan เขต Shau Kei Wan ในราคาประมาณ 20.1 ล้านเหรียญฮ่องกง ร้านมีพื้นที่ประมาณ 1,433 ตารางฟุต และราคาต่อตารางฟุตประมาณ HK$14,000 กองทุนนี้ถือครองร้านมาไม่ถึงสองปีและออกจากตลาดด้วยการขาดทุนประมาณ 4.9 ล้านเหรียญฮ่องกงหรือ 19.6%
“ตำนาน” เจ้าของร้านไซอิงปูนที่ทำกำไร 17 เท่าใน 34 ปี กลับกลายเป็น “วอเตอร์ลู” ที่อยู่ในมือของกองทุนมืออาชีพ เมื่อแม้แต่ “ราชาร้าน” หลี่เกิงซิง ก็ยังต้องหยุดการขาดทุนติดต่อกัน วิกฤตโครงสร้างแบบใดที่ซ่อนอยู่? (ดูตารางที่ 1 เพื่อการเปรียบเทียบข้อมูล)
ตารางที่ 1: ข้อมูลสำคัญการสูญเสียสามรายการของกองทุน Shenghui
| ที่ตั้งทรัพย์สิน | เวลาซื้อ | ราคาซื้อ (ล้านบาท) | ราคาขาย (ล้านบาท) | ระยะเวลาการถือครอง | สุริยุปราคาช่วง |
|---|---|---|---|---|---|
| ไซอิงปัน | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 ปี | 36.33% |
| จอร์แดน | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5 ปี | 32.07% |
| เซา เค่ย วาน | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5 ปี | 19.6% |
รอยโรคทางกายวิภาคกัดกร่อน: บาดเจ็บสาหัส 3 รายรัดคอตลาด
1. ความไม่ต่อเนื่องของรูปแบบการบริโภคหลังการระบาด: “อีคอมเมิร์ซ + มุ่งเหนือ” การดูดเลือดสองครั้ง
ในกรณีถนนสายน้ำแม้ว่าร้านนี้จะมีผลตอบแทนจากการเช่าที่ 5.4% แต่ก็ไม่สามารถซ่อนข้อบกพร่องร้ายแรงนี้ได้ ผู้เช่าร้านอาหารที่มีค่าเช่ารายเดือน 70,000 หยวนกำลังเผชิญกับผลกระทบจาก "เมืองร้างในช่วงสุดสัปดาห์" ข้อมูลจาก Midland Industrial and Commercial Properties แสดงให้เห็นว่าอัตราพื้นที่ว่างของร้านค้าริมถนนในเกาะฮ่องกงสูงถึง 12.8% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ซึ่งเพิ่มขึ้นสามเท่าจากช่วงก่อนเกิดโรคระบาด
วิกฤตที่ลึกซึ้งกว่านั้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการบริโภค:
- วงจรผู้บริโภคเซินเจิ้น-กวางตุ้งเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง:ตามข้อมูลจากสำนักสำมะโนและสถิติฮ่องกง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ชาวฮ่องกงเดินทางไปทางเหนือเพื่อบริโภคสินค้า 42 ล้านครั้ง ซึ่งเทียบเท่ากับผู้คน 7 ล้านคนที่ "ใช้เท้าลงคะแนน" ในทุกเดือน
- อีคอมเมิร์ซกัดกร่อนทางกายภาพ:ผลสำรวจของ Consumer Council เผยประชาชนซื้อของใช้จำเป็นในชีวิตประจำวันผ่านระบบออนไลน์บนเครือข่าย 62% มากขึ้น และข้อได้เปรียบของ "การบริโภคตามอารมณ์" แบบเดิมๆ ในร้านค้าริมถนนก็ลดลง
2. การลดอัตราดอกเบี้ย: ต้นทุนการเงิน 4.75% เทียบกับผลตอบแทนจากการเช่า 5.4%
หากนำร้าน Water Street มาเป็นตัวอย่าง หากพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปัจจุบันที่ H+1.3% (จริง ๆ แล้วอยู่ที่ประมาณ 4.75%) หลังจากหักค่าคอมมิชชันและค่าธรรมเนียมการจัดการแล้ว อัตราผลตอบแทนสุทธิของกองทุนอาจต่ำกว่า 4% และกองทุนจะประสบภาวะขาดทุนหากมีความผันผวนของผู้เช่า สิ่งที่เลวร้ายยิ่งไปกว่านั้นคือการประเมินมูลค่าร้านค้ามีความสัมพันธ์แบบผกผันกับอัตราดอกเบี้ย – สำหรับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 1% ราคาในร้านค้าที่ลดลงตามทฤษฎีจะอยู่ที่ 8-10% (แบบจำลอง JLL)
3. กับดักของ “การซื้อขายหลักทรัพย์แบบปลอดภัย”: หลุมดำสภาพคล่องกัดกินมูลค่า
รูปแบบการดำเนินงานของกองทุนมีข้อบกพร่องโดยเนื้อแท้:
- วงจรระยะสั้นที่มีอัตราเลเวอเรจสูง:ส่วนใหญ่ใช้ระยะเวลาปิดร้าน 3-5 ปี ซึ่งไม่ตรงกับระยะเวลาคืนทุนปกติของร้าน (ปกติ 8-10 ปี)
- ผลพวงจากฟองสบู่มูลค่า:ราคาซื้อในปี 2565 ส่วนใหญ่อิงตามค่าเช่าก่อนเกิดโรคระบาด โดยไม่นับการตกต่ำเชิงโครงสร้างในตลาดการเช่า
- ปัญหาของการค้าปลีก：การแบ่งขายของกองทุนทำให้ความเป็นเจ้าของแตกแขนงออกไป ซึ่งทำให้ความยืดหยุ่นในการปรับโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง
ผู้เชี่ยวชาญวินิจฉัยว่า ตลาดจะถึงจุดต่ำสุดเมื่อใด?
“ปัจจุบันค่าเช่าร้านค้าในใจกลางเมืองลดลงมาอยู่ที่ระดับปี 2551 แต่กว่าอัตราดอกเบี้ยจะกลับมาเป็นปกติคงต้องใช้เวลาอีกสักระยะ คาดว่าจะพลิกกลับมาได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568” อย่างไรก็ตาม มีเสียงอื่นๆ ที่เชื่อว่าร้านค้าต่างๆ กำลังดำเนินกระบวนการ "การสร้างผลิตภัณฑ์แบบไม่ต้องลงทุน" และจะกลับมาสู่ลักษณะเชิงปฏิบัติในอนาคต
หมายเหตุ: ความคิดที่รอบคอบนอกเหนือจากข้อมูล
เมื่อเกมตัวเลขจาก 1.3 ล้านกลายเป็น 24.5 ล้าน และลดลงเหลือ 15.6 ล้าน จบลง สิ่งที่ควรตรวจสอบจริงๆ อาจไม่ใช่กำไรและขาดทุนของกองทุนใดกองทุนหนึ่ง แต่เป็นการสร้างระบบประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใหม่ทั้งหมด ในการต่อสู้ระหว่างสิ่งที่เป็นรูปธรรมและสิ่งที่เป็นเสมือน ร้านค้าริมถนนที่เก็บรักษาความทรงจำของเมืองควรได้รับการมองว่าเป็นเครื่องมือทางการเงินหรือเป็นสื่อกลางทางวัฒนธรรม? พายุสุริยุปราคาครั้งนี้จะบังคับให้ผู้คนต้องเผชิญกับการตัดสินใจในที่สุด
อ่านเพิ่มเติม:
- การพิจารณาคดียาวนานกว่าศตวรรษของราชาคาสิโน โจว จัวฮัว สิ้นสุดลงแล้ว แต่เขายังคงควบคุมสินทรัพย์หลักได้
- อีกวันแล้ว! เติ้ง เหยาเฉิง ลูกชายของ “ราชาแห่งร้าน” ถูกบริษัทการเงินฟ้องร้องต่อศาลสูงในข้อหาเป็นหนี้มหาศาลถึง 230 ล้านเหรียญไต้หวัน
- เติ้งเฉิงป๋อผู้บ้าคลั่งซึ่งเป็นเอเยนต์ที่ประสบปัญหาทางการเงินนั้นกระตือรือร้นมากที่จะจุดประทัดเพื่อบูชาเทพเจ้าหลังจากได้รับหน้าที่!
