สารบัญ
อาณาจักรสินค้าฟุ่มเฟือยและเทศกาล “ค่าเช่าสูงลิ่ว”
ค่าเช่ารายเดือนของบริษัท Emperor Entertainment Group ลดลงอย่างมากจากจุดสูงสุด 7.5 ล้านหยวนในปี 2558 เหลือ 1.5 ล้านหยวนในปัจจุบัน ซึ่งลดลงถึง 80% การเปลี่ยนแปลงที่น่าตกตะลึงนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงผลกระทบรุนแรงในตลาดค้าปลีกของฮ่องกงเท่านั้น แต่ยังเผยให้เห็นผลกระทบอันลึกซึ้งของโรคระบาด การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริโภค และสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจต่อย่านธุรกิจหลักอีกด้วย
ถนนสายนี้ซึ่งมีความยาวเพียง 300 เมตร เคยเป็น “เครื่องวัด” อุตสาหกรรมค้าปลีกทั่วโลก ในปี 2556 บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ DTZ ได้เผยแพร่รายงานที่ระบุถนน Russell Street ว่าเป็น "ทำเลค้าปลีกที่แพงที่สุดในโลก" โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ 2,630 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต แซงหน้าถนน Fifth Avenue ในนิวยอร์ก และถนน Champs-Elysees ในปารีส ในเวลานั้น ที่นี่เป็นสนามรบของแบรนด์หรูระดับสูง มีร้านเรือธงของแบรนด์ดังระดับอินเตอร์ อาทิ Prada, Gucci และ Louis Vuitton เรียงรายอยู่ตรงนี้ หน้าต่างสว่างไสวตลอดทั้งคืน และเห็นนักท่องเที่ยวลากกระเป๋าเดินทางไปช้อปปิ้งอยู่ทุกหนทุกแห่ง
ตรรกะบ้าๆ ของ “ค่าเช่าเดือนละ 7.5 ล้าน”
ในปี 2558 Emperor International ได้ให้เช่าร้านทั้งหมดที่เลขที่ 22 ถึง 24 ถนน Russell Street แก่แบรนด์ชุดชั้นในอิตาลีอย่าง LA PERLA ด้วยค่าเช่ารายเดือน 7.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งสร้างสถิติค่าเช่าร้านเดียวที่สูงที่สุดในฮ่องกงในขณะนั้น หากพิจารณาจากพื้นที่ทรัพย์สินประมาณ 10,000 ตารางฟุต ค่าเช่าต่อตารางฟุตจะสูงถึง 750 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งถือเป็นการพิสูจน์ได้อย่างชัดเจนว่า "ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่ามาก" เบื้องหลังข้อตกลงนี้คือทศวรรษทองของอุตสาหกรรมค้าปลีกของฮ่องกง (2004-2014): นโยบายเดินทางฟรีทำให้เกิด "การจับจ่ายซื้อของอย่างมากมาย" ในกลุ่มลูกค้าสินค้าหรูหราในแผ่นดินใหญ่ ยอดขายสินค้าหรูหราเติบโตขึ้นมากกว่า 20% ต่อปี และเจ้าของร้านค้าก็ได้กำไรมหาศาลจากการขึ้นค่าเช่ารายปีถึง 30%
ความจริงอันโหดร้ายจาก 7.5 ล้านเหลือ 1.5 ล้าน
โรคระบาดเป็นเพียงฟางเส้นสุดท้าย
ในเดือนกันยายน 2020 LA PERLA ได้ยุติสัญญาเช่าระยะยาว และเริ่มรับสมัครผู้เช่าในระยะสั้นที่ 22 ถึง 24 Russell Street แต่ไม่มีใครสนใจเลย จนกระทั่งปี 2024 ในที่สุดทรัพย์สินดังกล่าวจึงได้ลงนามในสัญญาระยะยาวพร้อมค่าเช่ารายเดือน 1.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็วถึง 801 เหรียญฮ่องกงต่อ 3 ล้านตันจากจุดสูงสุด นี่ไม่ใช่กรณีเดียวเท่านั้น – ค่าเช่ารายเดือนของร้านค้าขนาดใหญ่บนชั้นใต้ดินของ Emperor Watch & Jewellery Centre ที่ 8 Russell Street ลดลงจาก 9 ล้านเหรียญฮ่องกงในช่วงสูงสุดมาอยู่ที่ 2 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2023 ร้านเรือธงของ BURBERRY ที่เลขที่ 60 บนถนนเดียวกันนี้ได้ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดในปี 2020 ส่งผลให้สัญญาเช่า 10 ปีสิ้นสุดลง
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเบื้องหลังข้อมูล
- การลดความหรูหราของการค้าปลีก
ในปี 2019 เนื่องมาจากการเคลื่อนไหวทางสังคมและการปิดพรมแดนที่เกิดจากโรคระบาด นักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่ที่เดินทางท่องเที่ยวฟรีจึงหายไป และยอดขายสินค้าฟุ่มเฟือยก็ลดลงจาก 101 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2018 เหลือ 35 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2022 แบรนด์ต่างๆ หันมาใช้ช่องทางออนไลน์ต้นทุนต่ำหรือร้านเรือธงที่ให้ประสบการณ์ และความต้องการร้านค้าริมถนนแบบดั้งเดิมก็ลดลงอย่างรวดเร็ว - ห่วงโซ่ร้านค้าเชิงนิเวศน์ขาดสะบั้น
โครงสร้างการเช่าแบบพีระมิดของ “ร้านเรือธงหรูหรา – แฟชั่นสตรีท – ร้านขายยา” ในอดีตได้พังทลายลงแล้ว อัตราการว่างของร้านค้าในพื้นที่ใจกลางเมืองจะสูงถึง 15.6% ในปี 2566 และเจ้าของจะถูกบังคับให้ยอมรับแนวทางสามประการคือ “การเช่าระยะสั้น การเช่าช่วง และการลดค่าเช่า” - การปฏิวัติรูปแบบการบริโภค
อำนาจการบริโภคภายในประเทศของฮ่องกงอ่อนแอ และคนรุ่น Z ชอบ "บริโภคแบบสัมผัสประสบการณ์" มากกว่าการช้อปปิ้งแบบอลังการ ห้างสรรพสินค้า เช่น K11 Musea และ Pacific Place ดึงดูดลูกค้าด้วยการรวบรวมงานศิลปะและประสบการณ์ที่ดื่มด่ำ และร้านค้าริมถนนแบบดั้งเดิมก็กลายมาเป็น "ฉากที่ล้าสมัย"
เหตุใดตำนาน Russell Street จึงไม่สามารถยืนยันได้?
ผลที่ตามมาจากการ “เสพติดการท่องเที่ยวฟรี”
อุตสาหกรรมค้าปลีกของฮ่องกงพึ่งพานักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่มาอย่างยาวนาน ในปี 2561 นักท่องเที่ยวท่องเที่ยวฟรีคิดเป็น 42% ของยอดขายปลีก เมื่อปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพแวดล้อมทางการเมือง นโยบายวีซ่า และความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเปลี่ยนแปลง จุดอ่อนที่เกิดจากการขาดแหล่งที่มาของลูกค้าที่หลากหลายจะถูกเปิดเผยอย่างเต็มที่ ในทางกลับกัน ในย่านธุรกิจ เช่น กินซ่าของโตเกียว และเมียงดงของโซล การบริโภคในพื้นที่มีสัดส่วนมากกว่า 60% และความสามารถในการต้านทานแรงกระแทกจากภายนอกก็แข็งแกร่งกว่า
ผลกระทบจากการผูกขาดตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในช่วงยี่สิบปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้กดดันผลกำไรของผู้ค้าปลีกด้วยการลงนามในสัญญาระยะยาวและเพิ่มค่าเช่าทุกปี โดยใช้รายงานทางการเงินประจำปี 2022 เป็นตัวอย่าง Chow Tai Fook แสดงให้เห็นว่าต้นทุนการเช่าคิดเป็นรายได้ 18% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของคู่แข่งในระดับนานาชาติอยู่ที่เพียง 5-8% เท่านั้น เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลง เจ้าของที่ดินก็เลือกที่จะปล่อยให้ร้านของตนว่างเปล่าแทนที่จะลดค่าเช่าอย่างมาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มากยิ่งขึ้น
จุดบอดอันร้ายแรงของการวางผังเมือง
รัฐบาลอนุญาตให้ร้านค้าในพื้นที่หลักๆ มีรูปแบบ "เน้นความหรูหรา" มานานแล้ว และละเลยความสมดุลของระบบนิเวศเชิงพาณิชย์ของชุมชน ถนน Lee Garden และถนน Percival รอบๆ ถนน Russell เดิมทีเต็มไปด้วยร้านน้ำชา ร้านหนังสือ และธุรกิจยอดนิยมอื่นๆ แต่ได้ถูกแทนที่ด้วยร้านขายยาแบบแฟรนไชส์และร้านขายเครื่องประดับที่คึกคัก และในที่สุดก็กลายเป็น "แหล่งท่องเที่ยวแบบเหมารวม"
การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริโภคอย่างถาวรหลังการระบาด
โรคระบาดทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนจากออฟไลน์ไปเป็นออนไลน์เร็วขึ้น และความสะดวกสบายและข้อได้เปรียบด้านราคาของอีคอมเมิร์ซทำให้การแข่งขันของร้านค้าจริงลดน้อยลง แม้ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะค่อยๆ ฟื้นตัวหลังจากการระบาด แต่พฤติกรรมการบริโภคของนักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่กลับเปลี่ยนไป และการบริโภคสินค้าฟุ่มเฟือยได้หันไปสู่ร้านปลอดภาษีหรือตลาดต่างประเทศมากขึ้น และความน่าดึงดูดใจของคอสเวย์เบย์ก็ลดน้อยลง
แรงกดดันจากค่าเช่าและต้นทุนการดำเนินงานที่สูง
ในช่วงเวลาเร่งด่วน ค่าเช่าบนถนน Russell Street อาจสูงถึง 858 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางฟุต ซึ่งถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ต่อผลกำไรของผู้ค้าปลีก ระหว่างช่วงที่มีการระบาด รายได้ของผู้ค้าปลีกลดลงอย่างมาก และแบรนด์ต่างๆ มากมายเลือกที่จะลดขนาดร้านหรือออกจากตลาดที่มีค่าเช่าสูง แม้ว่าปัจจุบันค่าเช่าจะลดลงเหลือ 172 เหรียญต่อตารางฟุตแล้วก็ตาม แต่ยังคงเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างมากสำหรับบางแบรนด์
การแข่งขันทางการตลาดและการเติบโตของย่านธุรกิจเกิดใหม่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของฮ่องกงกำลังอยู่ในช่วงการปรับเปลี่ยนใหม่ การพัฒนาย่านการค้าที่กำลังเติบโต เช่น เวสต์เกาลูนและจิมซาจุ่ย ได้ดึงดูดความสนใจของแบรนด์และผู้บริโภคบางกลุ่ม ค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้ค่อนข้างต่ำ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกสนับสนุนที่ทันสมัยกว่า ทำให้เกิดแรงกดดันในการแข่งขันกับพื้นที่หลักแบบดั้งเดิม เช่น คอสเวย์เบย์
สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
การฟื้นตัวช้าๆ ของเศรษฐกิจโลกและความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทวีความรุนแรงขึ้น ส่งผลต่อความน่าดึงดูดใจของฮ่องกงในฐานะศูนย์กลางการเงินระหว่างประเทศในระดับหนึ่ง ผู้ค้าปลีกเริ่มระมัดระวังมากขึ้นในการขยายธุรกิจ โดยนิยมใช้การเช่าระยะสั้นหรือรูปแบบการดำเนินงานที่ยืดหยุ่น มากกว่าการเช่าระยะยาวที่มีต้นทุนสูง
แรงบันดาลใจทางการตลาด: การปรับตัวและการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมค้าปลีก
ค่าเช่าที่ลดลงอย่างรวดเร็วบนถนน Russell Street ได้สร้างความกังวลให้กับตลาดค้าปลีกและเจ้าของทรัพย์สินในฮ่องกง แต่ยังเป็นโอกาสสำหรับการเปลี่ยนแปลงในอุตสาหกรรมอีกด้วย มีการเปิดเผยบางอย่างที่ควรสังเกต:
การเพิ่มขึ้นของรูปแบบการเช่าแบบยืดหยุ่น
ความนิยมในการให้เช่าระยะสั้นและร้านค้าแบบป๊อปอัปสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การตอบสนองของผู้ค้าปลีกต่อความไม่แน่นอนของตลาด เจ้าของทรัพย์สินจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มนี้และดึงดูดแบรนด์ต่างๆ ด้วยการเสนอเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ความพยายามเช่าระยะสั้นของ Emperor International ระหว่างช่วงการแพร่ระบาดถือเป็นกรณีที่ประสบความสำเร็จ
ความสำคัญของการกระจายความเสี่ยง
รูปแบบการค้าปลีกแบบดั้งเดิมไม่สามารถรักษาค่าเช่าที่สูงได้อีกต่อไป และเจ้าของทรัพย์สินควรพิจารณาใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อวัตถุประสงค์ที่หลากหลาย เช่น การค้าปลีกเชิงประสบการณ์ กิจกรรมทางวัฒนธรรม หรืออุตสาหกรรมสร้างสรรค์ กรณีของร้านขายชุดแต่งงานของ Hins Cheung แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของการค้าปลีกที่ไม่ใช่แบบดั้งเดิม
การผสมผสานระหว่างดิจิทัลและประสบการณ์ออฟไลน์
ด้วยการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ คุณค่าของร้านค้าจริงจึงอยู่ที่การมอบประสบการณ์ที่ไม่ซ้ำใครให้กับผู้บริโภค แบรนด์ต่างๆ จำเป็นต้องเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับร้านค้าของตนผ่านการออกแบบที่ดื่มด่ำ กิจกรรมเชิงโต้ตอบ และวิธีการอื่นๆ เจ้าของทรัพย์สินบนถนนรัสเซลล์สามารถทำงานร่วมกับผู้เช่าเพื่อสร้างสถานการณ์ผู้บริโภคที่ทันสมัยมากขึ้น
การปรับตำแหน่งระดับการเช่า
ปัจจุบันค่าเช่าต่อตารางฟุตบนถนนรัสเซลล์อยู่ที่ 172 เหรียญสหรัฐ ซึ่งลดลงอย่างมากจากจุดสูงสุด แต่ยังคงสูงกว่าย่านการค้าที่เพิ่งเกิดใหม่บางแห่ง เจ้าของทรัพย์สินจำเป็นต้องประเมินกลยุทธ์การกำหนดราคาค่าเช่าใหม่ สร้างสมดุลระหว่างรายได้และอัตราการเข้าพัก และทำให้มั่นใจว่าทรัพย์สินจะมีความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
อนาคตของ Russell Street: การเกิดใหม่หรือกลายเป็น "สุสานสินค้าฟุ่มเฟือย"
การอยู่รอดในระยะสั้น: จาก “ร้านค้าขนาดใหญ่” สู่ “การแตกกระจาย”
เจ้าของร้านเริ่มแบ่งพื้นที่ร้านค้าขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่นับหมื่นตารางฟุตออกและให้เช่า อดีตร้านเรือธงของ BURBERRY ที่ 60 Russell Street ปัจจุบันได้รับการเช่าช่วงให้กับแบรนด์กีฬา ร้านกาแฟ และศูนย์ความงามทางการแพทย์ และค่าเช่าทั้งหมดสูงกว่าเมื่อมีผู้เช่าเพียงรายเดียวถึง 15% รูปแบบ "การกระจายอำนาจ" นี้อาจกลายเป็นกระแสหลักในช่วงระยะเวลาเปลี่ยนผ่าน
การเปลี่ยนแปลงระยะกลาง: วัฒนธรรมท้องถิ่นส่งเสริมพื้นที่เชิงพาณิชย์
ผู้ประกอบการรุ่นใหม่เสนอให้ปรับปรุงร้านค้าว่างเปล่าให้กลายเป็น “พื้นที่ร่วมสร้างสรรค์ทางวัฒนธรรม” เช่น การแนะนำแบรนด์ดีไซเนอร์ท้องถิ่นและการจัดนิทรรศการศิลปะขนาดเล็ก อ้างอิงถึงแบบจำลองถนน Chifeng ในไทเปและใช้ "เศรษฐกิจแบบซอย" เพื่อฟื้นฟูเสน่ห์ของย่านนี้ขึ้นมาใหม่
การปฏิรูปโครงสร้างระยะยาว: ทำลายวงจรการครอบงำของอสังหาฯ
รัฐบาลจำเป็นต้องนำเสนอ "นโยบายการฟื้นฟูย่านธุรกิจหลัก" ซึ่งรวมถึงภาษีพื้นที่ว่าง การควบคุมค่าเช่า และโควตาธุรกิจ ที่สำคัญกว่านั้น เราต้องกำจัดการพึ่งพา "การเงินอสังหาริมทรัพย์" และพัฒนากลไกทางเศรษฐกิจใหม่ๆ เช่น เทคโนโลยีและวัฒนธรรม เพื่อให้การสนับสนุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่หลากหลาย
แนวโน้มอนาคต: Causeway Bay จะสามารถฟื้นคืนความรุ่งเรืองได้หรือไม่?
แม้ว่าการที่ค่าเช่าถนน Russell Street ลดลงอย่างรวดเร็วจะเป็นเรื่องที่น่าตกใจ แต่สถานะของย่าน Causeway Bay ซึ่งเป็นศูนย์กลางการค้าปลีกของฮ่องกงก็ยังไม่สั่นคลอนไปเสียทีเดียว ด้วยการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของฮ่องกงและการบูรณาการมากขึ้นระหว่างแผ่นดินใหญ่และฮ่องกง คาดว่าคอสเวย์เบย์จะนำมาซึ่งโอกาสใหม่ๆ อย่างไรก็ตาม เส้นทางสู่การฟื้นตัวไม่ได้ราบรื่น ปัจจัยสำคัญหลายประการที่จะส่งผลต่อแนวโน้มในอนาคตมีดังนี้:
- ความเร็วการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว
การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่ถือเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นตัวของตลาดค้าปลีกในบริเวณคอสเวย์เบย์ หลังจากที่มีการผ่อนคลายนโยบายพิธีการศุลกากรระหว่างสองสถานที่ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น แต่ยังคงต้องดูกันต่อไปว่าการเติบโตอย่างรวดเร็วของการบริโภคสินค้าฟุ่มเฟือยในอดีตจะสามารถเกิดขึ้นซ้ำได้หรือไม่ - นวัตกรรมรูปแบบการค้าปลีกแบบใหม่
ในอนาคต อุตสาหกรรมค้าปลีกในบริเวณคอสเวย์เบย์ต้องมีนวัตกรรมใหม่ๆ มากขึ้น เช่น การนำเสนอประสบการณ์ผู้บริโภคที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี การสร้างเขตการค้าตามธีม หรือการผนวกรวมกับการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม ความคิดริเริ่มเหล่านี้ช่วยดึงดูดผู้บริโภครุ่นเยาว์และนักท่องเที่ยวต่างชาติ - การสนับสนุนนโยบายและการวางผังเมือง
นโยบายของรัฐบาลในการฟื้นฟูอุตสาหกรรมค้าปลีกและการท่องเที่ยวจะส่งผลโดยตรงต่ออนาคตของย่านคอสเวย์เบย์ คาดว่าคอสเวย์เบย์จะสามารถฟื้นคืนความน่าดึงดูดทางการค้าได้ผ่านแรงจูงใจทางภาษี โครงการบัตรกำนัลผู้บริโภค หรือโครงการฟื้นฟูเมือง - ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก
เนื่องจากเป็นเมืองนานาชาติ ตลาดค้าปลีกของฮ่องกงจึงได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก หากสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจโลกยังคงซบเซา ความเต็มใจที่จะขยายตัวของผู้ค้าปลีกอาจถูกกดทับลงไปอีก
เปรียบเทียบกรณีศึกษาโลก: เมืองใดบ้างที่หลุดพ้นจาก “กับดักค่าเช่าที่แพงลิบ”?
โตเกียวกินซ่า: ความสมดุลระหว่างระดับไฮเอนด์และท้องถิ่น
แม้ว่ากินซ่าจะมีร้านเรือธงของ LV และ Chanel แต่ก็ยังคงรักษาร้านขนมญี่ปุ่นและเวิร์คช็อปหัตถกรรมที่มีอายุกว่าศตวรรษไว้โดยใช้ “เศรษฐกิจใต้ดิน” และได้บัญญัติกฎหมายเพื่อจำกัดการขยายตัวที่มากเกินไปของแบรนด์ต่างประเทศ อัตราพื้นที่ว่างในร้านค้าอยู่ต่ำกว่า 5% มาเป็นเวลานานแล้ว และช่วงความผันผวนของค่าเช่าอยู่ที่เพียงหนึ่งในสามของอัตราดังกล่าวในฮ่องกง
ถนนออกซ์ฟอร์ดของลอนดอน: จากทะเลทรายแห่งการค้าปลีกสู่ประสบการณ์การฟื้นคืนเศรษฐกิจ
ได้รับผลกระทบจากอีคอมเมิร์ซ อัตราพื้นที่ว่างบนถนน Oxford Street สูงถึง 10% ในปี 2561 รัฐบาลท้องถิ่นได้ส่งเสริมแผน "เขตพัฒนาธุรกิจ" (BID) โดยให้เงินอุดหนุนแก่แบรนด์ต่าง ๆ เพื่อสร้างพื้นที่สำหรับให้ประสบการณ์ เช่น ห้องลองเสื้อผ้า AR และร้านค้าแบบป๊อปอัป และเปลี่ยนร้านค้าที่ว่างอยู่ให้กลายเป็นห้องจัดนิทรรศการศิลปะ ส่งผลให้สามารถเพิ่มจำนวนผู้คนได้สำเร็จถึง 30%
ถนนออร์ชาร์ด สิงคโปร์: การควบคุมค่าเช่าที่นำโดยรัฐบาล
หน่วยงานฟื้นฟูเมืองของสิงคโปร์ได้จัดทำ "ดัชนีค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกหลัก" ขึ้น และกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินที่เพิ่มค่าเช่าเกินควรต้องเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม และกำหนดให้ห้างสรรพสินค้าจองพื้นที่ 20% ไว้สำหรับแบรนด์ท้องถิ่น ในปี 2023 ค่าเช่าร้านค้าบนถนนออร์ชาร์ดจะลดลงเพียง 15% จากจุดสูงสุด ทำให้ร้านค้าเหล่านี้มีความทนทานมากกว่าฮ่องกงมาก
ถนนรัสเซลในยามพลบค่ำ สี่แยกในฮ่องกง
จากการเช่ารายเดือน 7.5 ล้านเหรียญฮ่องกงเป็น 1.5 ล้านเหรียญฮ่องกง การลดลงของถนน Russell Street ไม่เพียงแต่ทำให้ถนนทรุดโทรมลงเท่านั้น แต่ยังเป็นภาพเล็กๆ ของการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจของฮ่องกงอีกด้วย เมื่อ "โบนัสเดินทางฟรี" ลดลง และ "ตำนานอสังหาริมทรัพย์" ถูกทำลาย เมืองแห่งนี้จะต้องเผชิญกับความขัดแย้งที่ฝังรากลึก: ควรปล่อยให้ภาพลวงตาของ "เศรษฐกิจเก็งกำไรในร้านค้า" หลอกตาต่อไปหรือไม่ หรือควรเรียนรู้จากความผิดพลาดและสร้างระบบนิเวศธุรกิจที่หลากหลาย ครอบคลุม และยั่งยืนขึ้นมาใหม่
ในสภาพแวดล้อมตลาดใหม่ การตอบสนองที่ยืดหยุ่น การบริหารจัดการที่สร้างสรรค์ และความเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคอย่างถูกต้องจะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นตัวของ Causeway Bay การ "ปรับลดลง" ของค่าเช่าบนถนนรัสเซลล์อาจเป็นวิกฤต แต่ก็อาจเป็นโอกาสให้อุตสาหกรรมค้าปลีกเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน Causeway Bay แห่งอนาคตจะสามารถหาจุดยืนใหม่ในการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ได้หรือไม่? คำตอบอาจซ่อนอยู่ในหน้าต่างว่างๆ บนถนน Russell Street ที่ยังไม่ได้เต็มไปด้วยโลโก้หรูหรา
ถนนรัสเซล(อังกฤษ: Russell Street) ตั้งอยู่ที่ฮ่องกงเขตหว่านไจ้คอสเวย์เบย์ถนนฝั่งตะวันตก การจราจรทางเดียวขาไปตะวันตก เริ่มจากฝั่งตะวันออกถนนลีการ์เด้น, ไปทางทิศตะวันตกถนนคลองตะวันออก- ถนนรัสเซลตอนนี้คือคอสเวย์เบย์หนึ่งในถนนที่พลุกพล่านที่สุดในถนนเพอร์ซิวาลส่วนของเอโดมได้รับการจัดไว้เป็นถาวรพื้นที่คนเดินเท้า, ส่วนทางทิศตะวันตกของไทม์สแควร์บริเวณด้านนอกยังถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับคนเดินเท้าโดยเฉพาะ และพื้นที่ดังกล่าวก็ถูกทิ้งร้างยางมะตอยและเปลี่ยนเป็นสีแดงอิฐ-
อ่านเพิ่มเติม:
