สารบัญ
1. “ประมวลกฎหมายที่ดิน” ของพื้นที่พีคของฮ่องกง
มีคำกล่าวในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงว่า "เจ้านายอาศัยอยู่ที่ Mid-Levels และราชวงศ์ซ่อนตัวอยู่ใน Peak" Barker Road ซึ่งตั้งอยู่บน The Peak บนเกาะฮ่องกง ถือเป็น "พื้นที่พักอาศัยหรูหราอันดับ 1 ของเอเชีย" ซึ่งเป็นที่ที่คนรวยและทรงอิทธิพลมารวมตัวกันนับตั้งแต่ก่อตั้งฮ่องกง ถนนส่วนตัวสายนี้มีความยาวเพียง 1.7 กิโลเมตร และคฤหาสน์ 22 หลังริมถนนเป็นของบรรดามหาเศรษฐีข้ามชาติ ครอบครัวที่ซ่อนตัวอยู่ และผู้นำทางการเมืองและธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของที่ดินของพวกเขามักส่งผลกระทบต่อตลาดทุน
ตามข้อมูลจากแผนกการจัดระดับและการประเมินราคาในปี 2566 ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของไซต์ถนนบาร์เกอร์อยู่ที่ 380,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งอยู่ในอันดับ 1 ในรายการราคาบ้านหรูระดับโลกเป็นเวลา 12 ปีติดต่อกัน การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่นี่มีคุณลักษณะพิเศษสามประการ: ประการแรก มากกว่า 80% ของทรัพย์สินถูกถือครองโดยบริษัทต่างประเทศ ซึ่งก่อให้เกิด "ระบบนิเวศการทำธุรกรรมบริษัทเชลล์" ที่ไม่ซ้ำใคร ประการที่สอง การขยายแปลงที่ดินจำเป็นต้องมี "ขั้นตอนการอนุมัติที่ดินอย่างเป็นทางการ" ที่ซับซ้อน ประการที่สาม การทำธุรกรรมส่วนใหญ่เป็น "ธุรกรรมที่ไม่เปิดเผย" และราคาธุรกรรมจริงมักจะสูงกว่าบันทึกที่ลงทะเบียนไว้ถึง 30%-50%
II. มุมมองสถาบันต่อกลไก “เงินอุดหนุนเพื่อการอนุมัติเพิ่มเติม”
หัวใจหลักของโครงการขยายบ้านของแจ็ค หม่า ซึ่งได้รับความสนใจอย่างมากในครั้งนี้ อยู่ที่ขั้นตอนการ "มอบและมอบใหม่" ที่ได้รับการอนุมัติจากกรมที่ดิน ตามมาตรา 6 แห่งพระราชกำหนดสิทธิในที่ดินของรัฐบาล (การเข้ามาใหม่และการเยียวยาการให้สิทธิ) กลไกนี้จะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถรวมที่ดินของรัฐที่อยู่ติดกันเข้ากับที่ดินเดิมของตนได้หลังจากชำระมูลค่าตลาดของที่ดินแล้ว ตามเอกสารของสภานิติบัญญัติ มีการพิจารณาใบสมัครอนุมัติเพิ่มเติมรวม 127 ใบในฮ่องกงระหว่างปี พ.ศ. 2543 ถึง พ.ศ. 2565 โดยมีระยะเวลาอนุมัติโดยเฉลี่ย 26 เดือน
| ชื่อดอกไม้ | ชื่อจริง | ตำแหน่ง/ประวัติปัจจุบัน | ถึงเวลาที่จะได้รับเอกลักษณ์ฮ่องกงแล้ว | ทรัพย์สินที่รู้จักในฮ่องกง (บันทึกทะเบียนที่ดิน) |
|---|---|---|---|---|
| เฟิงชิงหยาง | แจ็ค หม่า | พันธมิตรถาวรของ Alibaba Group | 2008 | วิลล่า 22 ถนนบาร์เกอร์ เดอะพีค (ซื้อด้วยเงิน 1.5 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2558 อยู่ระหว่างการบูรณะ) |
| เสี่ยวเหยาจื่อ | จางหย่ง | ประธานบริษัทอาลีบาบาคลาวด์ | 2016 | บ้านหรูบนถนนหมู่บ้านโซ่วซาน เขตใต้ (ซื้อมาประมาณ 600 ล้าน ปี 2563) |
| อีสต์อีวิล | โจเซฟ ไช่ | ประธานกรรมการบริหารกลุ่มอาลีบาบา | 1999 (แคนาดา) | บ้านหรูวิวทะเล ถนนรีพัลส์เบย์ (ซื้อมาประมาณ 800 ล้าน ในปี 2562) |
| การเดิน | จาง เจี้ยนเฟิง | ซีอีโอของ Alibaba Cloud Intelligence Group | 2015 | ยูนิตสูงที่ Arc de Triomphe สถานีเกาลูน (ซื้อมาในราคา 120 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2018) |
| ซุนกวน | หู เสี่ยวหมิง | อดีต CEO ของ Ant Group | 2014 | ยูนิตระดับกลางใน The Ultima ใน Ho Man Tin (ซื้อมาในราคา 78 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2017) |
| ซู่เฉวียน | เผิงเล่ย | อดีตประธานกรรมการบริษัท แอนท์ กรุ๊ป | 2013 | ชั้นสูงของ Royal View Garden ใน Mid-Levels Central (ซื้อมาในราคา 150 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2016) |
| กัวจิง | จิง เซียนตง | ประธานกลุ่มแอนท์ | 2015 | ยูนิต Leighton Hill ใน Happy Valley (ซื้อมาในราคา 95 ล้านเหรียญในปี 2021) |
| เหมยเจวี๋ย นุ่น ไท | ไดซาน | ซีอีโอของ Taotian Group | 2012 | อาคารสูงในมิดเลเวลส์เวสต์ (ซื้อมาในราคา 68 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2019) |
| มิตูโตโย | หวาง เจี้ยน | นักวิชาการของสถาบันวิศวกรรมศาสตร์จีน/ผู้ก่อตั้ง Alibaba Cloud | 2017 | โลฮาส พาร์ค เซิง กวาน โอ (ซื้อด้วยราคา 32 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2020) |
| เผิงไหลอมตะ | เฉิงอี้เฟย | กรรมการบริหารที่ไม่ใช่ฝ่ายบริหารของ Ali Health | 2015 | 68 Deep Water Bay Road (ซื้อในปี 2022 ด้วยเงินสด 210 ล้านเหรียญสหรัฐ) |
| ลู่ซู่ | ฟาน ลู่หยวน | ประธานบริษัทอาลีบาบาพิคเจอร์ส | 2014 | ยูนิต North Point Seaview (ซื้อในราคา 110 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2021) |
| ยู่หยาน | ทงเหวินหง | อดีต CPO ของ Alibaba Group | 2013 | วิลล่า Red Hill Peninsula ใน Tai Tam (ซื้อมาในราคา 180 ล้านในปี 2018) |
ความพิเศษของคดีนี้มีอยู่สามประเด็น ประการแรก ที่ดินเพิ่มเติมดังกล่าวเดิมทีถูกใช้เป็นทางเข้าสาธารณะ และการเปลี่ยนแปลงลักษณะที่ดินใดๆ จะต้องได้รับอนุญาตพิเศษจากคณะกรรมการผังเมือง ประการที่สอง ค่าเบี้ยประกันที่ดินมูลค่า 11.72 ล้านเหรียญฮ่องกงนั้นสูงกว่าราคาประเมินตลาดเพียง 421,000 เหรียญฮ่องกง ซึ่งทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับ “การทำธุรกรรมที่ได้รับสิทธิพิเศษ” และประการที่สาม ใช้เวลาเพียง 14 เดือนตั้งแต่ยื่นคำร้องจนถึงการลงทะเบียน ซึ่งสั้นกว่าขั้นตอนทั่วไปถึง 461,000 เดือน เจ้าหน้าที่ที่ดินเปิดเผยว่ากรณีดังกล่าวมักต้องมีการ "ประเมินมูลค่าที่ไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ" และราคาสุดท้ายมักขึ้นอยู่กับความสามารถในการเจรจาของผู้ยื่นคำขอ
3. ความลึกลับของสิทธิในทรัพย์สินและแบบแปลนสถาปัตยกรรมคฤหาสน์ของแจ็ค หม่า
โครงสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง ซึ่งอยู่ที่เลขที่ 22 ถนนบาร์เกอร์ อาจอธิบายได้ว่าเป็น "ตำราการเงินนอกชายฝั่ง" บริษัทโฮลดิ้งปัจจุบันคือ ALATINI GROUP LIMITED จดทะเบียนในหมู่เกาะบริติชเวอร์จิน และผู้อำนวยการคนเดียวของบริษัทเป็นตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งของทรัสต์ของตระกูลแจ็ค หม่า สิ่งนี้สะท้อนถึงการออกแบบโครงสร้างอย่างชาญฉลาดในสมัยที่ซื้อทรัพย์สินนี้ในปี 2558 โดยธุรกรรมดังกล่าวเสร็จสมบูรณ์ในปีนั้นโดยการเข้าซื้อ Worldwide Union International Limited ซึ่งเป็นบริษัทนอกชายฝั่งที่ถือครองทรัพย์สิน โดยสามารถหลีกเลี่ยงอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ 30% ได้สำเร็จ และประหยัดต้นทุนภาษีได้มากกว่า 450 ล้านเหรียญฮ่องกง
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารดังกล่าวเผยให้เห็นถึงการจัดวางตำแหน่งอาคารในฐานะ “บ้านสุดหรู” โดยคฤหาสน์ 5 ชั้นที่สร้างใหม่จะมาพร้อมกับสระว่ายน้ำแบบอินฟินิตี้ยาว 18 เมตร ห้องเก็บไวน์ใต้ดิน และพื้นที่สำรองสำหรับการแปลงโฉมลานจอดเฮลิคอปเตอร์ ที่น่าสังเกตคือ "ข้อกำหนดการคุ้มครองภูมิทัศน์" ระบุไว้อย่างชัดเจนในแบบแปลนอาคาร โดยกำหนดให้หน้าต่างทั้งหมดต้องใช้กระจกเคลือบด้านเดียวเพื่อให้แน่ใจว่าไม่สามารถมองเห็นภายในคฤหาสน์จากย่านการเงินกลางได้ การออกแบบนี้ถือเป็นครั้งแรกของประเภทนี้ในภาคส่วนที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในฮ่องกง
4. กระแสเงินทุนเบื้องหลังบ้านหรูระดับซูเปอร์ลักชัวรี
ที่น่าสังเกตคือการขยายตัวของแจ็ค หม่าในครั้งนี้ตรงกับช่วงเวลาสำคัญของการปรับโครงสร้างอาณาจักรธุรกิจของเขา ตั้งแต่ปี 2022 กองทุนครอบครัวของแจ็ค หม่า ได้ระดมทุนได้มากกว่า 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐผ่านการจำนำหุ้น การออกพันธบัตรนอกประเทศ และวิธีการอื่นๆ โดยส่วนใหญ่ลงทุนในอีคอมเมิร์ซในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และโครงการอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง การวิเคราะห์ของ JLL แสดงให้เห็นว่าบ้านสุดหรูของฮ่องกงกำลังกลายเป็น "ที่ปลอดภัยทางทรัพย์สิน" สำหรับคนร่ำรวยในแผ่นดินใหญ่ โดยเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ในแผ่นดินใหญ่แล้ว อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงมีข้อได้เปรียบ เช่น อิสระในการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ อิสระทางกฎหมาย และการวางแผนการจัดการทรัพย์สินที่ยืดหยุ่น
อย่างไรก็ตาม การไหลเวียนของเงินทุนนี้กำลังเปลี่ยนแปลงระบบนิเวศของตลาดที่อยู่อาศัยหรูหราของฮ่องกง รายงานของ Savills ชี้ให้เห็นว่าธุรกรรม 78% ใน Peak District ในปี 2023 เกี่ยวข้องกับ "การถือครองไขว้ของบริษัทเชลล์" ซึ่งเพิ่มขึ้น 41 จุดเปอร์เซ็นต์จากปี 2015 โครงสร้างนอกชายฝั่งที่ซับซ้อนไม่เพียงแต่เพิ่มความยากลำบากในการกำกับดูแลเท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดความเสี่ยงของ "ภาวะการเป็นเจ้าของที่ว่างเปล่า" อีกด้วย โดยผู้ควบคุมทรัพย์สินบางรายซ่อนตัวตนของพวกเขาโดยใช้ทรัสต์หลายชั้น และเมื่อเกิดข้อพิพาทเรื่องสิทธิ์ในทรัพย์สิน พวกเขาจะต้องเผชิญกับปัญหาเขตอำนาจศาลข้ามพรมแดน
บทสรุป: ความสมดุลของสถาบันในสนามแรงโน้มถ่วงของทุน
โครงการขยายบ้านพักของแจ็ค หม่าเปรียบเสมือนปริซึมที่สะท้อนให้เห็นถึงความสมดุลอันยากลำบากของฮ่องกงระหว่างโลกาภิวัตน์ของทุนและการรักษาผลประโยชน์สาธารณะ ในขณะที่กำแพงคฤหาสน์ของเหล่าเศรษฐียังขยายออกไปเรื่อยๆ การจะป้องกันไม่ให้มีการแบ่งแยกพื้นที่สาธารณะอย่างต่อเนื่องจะเป็นการทดสอบศิลปะการปกครองของรัฐบาลเขตบริหารพิเศษฮ่องกง นี่ไม่เพียงเป็นการปรับเปลี่ยนทางเทคนิคของระบบที่ดินเท่านั้น แต่ยังเป็นการตัดสินใจที่สำคัญเกี่ยวกับค่านิยมหลักของฮ่องกงอีกด้วย
แจ็ค หม่า(10 กันยายน 2507 -) บ้านบรรพบุรุษเจ้อเจียงเฉิงโจวเกิดที่เจ้อเจียงหางโจว-จีนแผ่นดินใหญ่ผู้ประกอบการ-พรรคคอมมิวนิสต์จีนสมาชิกพรรค ครั้งหนึ่งเคยเป็นชายที่ร่ำรวยที่สุดในเอเชียกลุ่มอาลีบาบาประธานกรรมการ(ประธาน),เถาเป่า-อาลีเพย์ผู้ก่อตั้งการอนุรักษ์ธรรมชาติประธานกิตติมศักดิ์สภาประเทศจีนพี่น้องหัวยี่ผู้อำนวยการ. ปัจจุบันดำรงตำแหน่งมหาวิทยาลัยฮ่องกงศาสตราจารย์กิตติมศักดิ์ คณะบริหารธุรกิจและการจัดการ สาขาวิชา "การจัดการและกลยุทธ์ทางธุรกิจ" และมหาวิทยาลัยโตเกียวสถาบันวิจัย: สถาบันเทคโนโลยีโตเกียวอาจารย์รับเชิญซึ่งมีแนวทางการวิจัย “การเกษตรและการผลิตอาหารอย่างยั่งยืน”
[อ่านเพิ่มเติม]
- ผู้ก่อตั้งอาลีบาบา แจ็ค หม่า อาจทุ่มเงิน 1.5 พันล้านเหรียญฮ่องกงเพื่อซื้อบ้านสุดหรูในฮ่องกง สร้างสถิติใหม่ 2 รายการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก
