สารบัญ
[Property Market Express] ความต้องการในการกำจัดสินทรัพย์ของผู้อพยพในฮ่องกงยังคงส่งผลกระทบต่อตลาดรอง และเขตทางเหนือของเขตดินแดนใหม่ก็ได้พบกับธุรกรรมที่น่าสนใจอีกครั้ง ตามที่ Lai Shu-sum ผู้อำนวยการร่วมของ Century 21 Qifeng District เปิดเผยว่า ชั้นกลางยูนิต J ของบล็อก 6 ของโครงการ Fanling Home Ownership Scheme Rong Fuk Centre เพิ่งถูกขายไปในราคา 3.35 ล้านเหรียญฮ่องกง (หลังจากจ่ายค่าเบี้ยประกันที่ดินแล้ว) ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่มากเมื่อเทียบกับระบบการประเมินมูลค่าของธนาคาร และถือเป็นการสร้างสถิติพื้นที่การต่อรองราคาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในปีนี้
การย้ายถิ่นฐานไปออสเตรเลียลดลง 650,000 ดอลลาร์ฮ่องกง
ยูนิตที่ขายเป็นยูนิต 2 ห้องนอนที่ใช้งานได้จริง มีพื้นที่ใช้สอย 479 ตารางฟุต (ประมาณ 44.5 ตารางเมตร) เจ้าของเดิมมีแผนที่จะย้ายถิ่นฐานไปยังออสเตรเลีย ดังนั้นเขาจึงทดสอบตลาดด้วยเงิน 4 ล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเดือนที่แล้ว ในท้ายที่สุด เขาลดราคาลงเหลือ 650,000 เหรียญฮ่องกง (16.25%) และขายออกไปอย่างรวดเร็ว ที่น่าสังเกตก็คือ เมื่ออ้างอิงระบบประเมินราคาออนไลน์ของธนาคารใหญ่ๆ ศูนย์ประเมินราคาของทรัพย์สินดังกล่าวอยู่ที่ 4.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ราคาซื้อขายในครั้งนี้เบี่ยงเบนไปจากการประเมินราคา 25.6% โดยราคาต่อตารางฟุตอยู่ที่ 6,994 เหรียญฮ่องกงเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์ที่ 8,300 เหรียญฮ่องกงในช่วงสามเดือนที่ผ่านมาถึง 15.7% และปรากฎการณ์ส่วนต่างราคาก็นูนออกมา
นักวิเคราะห์ตลาดชี้ให้เห็นว่าธุรกรรมนี้มีตัวบ่งชี้หลายประการ
1. ความก้าวหน้าในพื้นที่การต่อรอง: ส่วนลดการประเมินมูลค่า 25.6% นั้นมากกว่าอัตราการต่อรองราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมือสองในฮ่องกงมากกว่าสองเท่า (ประมาณ 8-12%)
2. การแยกสภาพคล่องของ HOS: แม้ว่าแฟลตที่จ่ายเงินพิเศษจะมีข้อได้เปรียบของตลาดเสรี แต่การขายเร่งด่วนยังคงต้องมีการผ่อนปรนอย่างมาก
3. ตลาดภูมิภาคภายใต้แรงกดดัน: เมื่อเปรียบเทียบกับดัชนีที่อยู่อาศัยในเขต Sheung Shui, Tai Po และเขต New Territories North อื่นๆ การปรับราคาใน Fanling ถือว่าสำคัญกว่า
ถัง จ่าวหยวน หัวหน้านักวิเคราะห์ของ Lianzhun Real Estate กล่าวเสริมว่าสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้อพยพยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่นานมานี้ โดยอยู่ที่ 18-22% ของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองโดยรวม วงจรการซื้อขายเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สั้นกว่าเกณฑ์มาตรฐานตลาด 40% แต่ราคาต้องยอมรับส่วนลดราคา 15-25% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับหน่วยขนาดเล็กและขนาดกลางที่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านเหรียญฮ่องกง เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่ต้องยื่นขอสินเชื่อจำนอง ในสภาพแวดล้อมที่ธนาคารระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินมูลค่า จึงมีแนวโน้มที่จะเกิดเกมสามฝ่าย ได้แก่ “ราคาที่เจ้าของขอ – การประเมินมูลค่าของธนาคาร – ราคาเสนอซื้อของผู้ซื้อ”
สร้างสถิติใหม่ส่วนลดสูงสุดในโครงการบ้านจัดสรรปีนี้
ตามข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน ศูนย์ Rongfu ได้บันทึกการซื้อขายบ้านมือสองไปแล้ว 9 รายการในปีนี้ โดย 3 รายการระบุไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นการขายด่วนสำหรับผู้อพยพ ราคาซื้อขายเฉลี่ยของยูนิตดังกล่าวต่ำกว่าราคาทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน 19.8% ธุรกรรมนี้ไม่เพียงทำลายสถิติส่วนลดสูงสุดในโครงการที่อยู่อาศัยในปีนี้เท่านั้น แต่ยังลดลง 37.7% เมื่อเทียบกับราคาธุรกรรมสูงสุดที่ 5.38 ล้านเหรียญฮ่องกงสำหรับหน่วยประเภทเดียวกันในปี 2021 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้เข้าสู่ช่วงปรับตัวครั้งใหญ่
ผู้สื่อข่าวได้ตรวจสอบดัชนีชี้นำ Centa-City Leading Index (CCL) และพบว่าดัชนี New Territories East ลดลง 16.4% จากจุดสูงสุดในประวัติศาสตร์เมื่อปี 2021 และชุมชนต่างๆ ที่มีการรวบรวมทรัพย์สินของผู้อพยพเพื่อขายมักจะประสบกับภาวะลดลงเกินควร ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมแนะนำว่าผู้ซื้อที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้อพยพควรให้ความสนใจเป็นพิเศษในเรื่องดังต่อไปนี้: 1) ตรวจสอบว่าหน่วยงานมีความรับผิดที่อาจเกิดขึ้น เช่น ภาษีมรดกหรือไม่ 2) ยืนยันการประเมินมูลค่าล่าสุดของธนาคารและอัตราการจำนอง 3) เข้าใจความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากเงื่อนไขการทำธุรกรรมพิเศษ (เช่น การทำธุรกรรมด้วยเงินสดหรือระยะเวลาการทำธุรกรรมที่สั้นมาก)
Wing Fok Centre เป็นโครงการที่อยู่อาศัยภาคเอกชนในฮ่องกง พัฒนาโดยบริษัท Ruichang International Development Co., Ltd. ตั้งอยู่ใน Luen Wo Hui, Fanling, North District, New Territories มีอาคารทั้งหมด 6 หลัง เริ่มเข้าอยู่อาศัยเมื่อเดือนกันยายน 1993 ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 552,100 – 931,500 ดอลลาร์ฮ่องกง
อ่านเพิ่มเติม:
