สารบัญ
“ผมอยากจะจุดประทัดเพื่อขอบคุณพระเจ้าเมื่อได้รับค่าคอมมิชชั่น!” นายเฉิน (นามแฝง) นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ผู้มากประสบการณ์ ชูใบเสร็จค่าคอมมิชชั่นหนา 3 เซนติเมตรขึ้นและแสดงบันทึกรายการธุรกรรมที่จิงจุนดำเนินการในปี 2020 ให้กับนักข่าวดู โครงการอาคาร Tuen Mun Nano ที่ได้รับฉายาว่า “เตียงมังกร” กลายเป็น “จุดศูนย์กลางของพายุหนี้สิน” ในอุตสาหกรรมเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ การสืบสวนพิเศษของหนังสือพิมพ์ของเราพบว่า Jing Jun ซึ่งพัฒนาโดย Stan Group ร่วมกันซึ่งควบคุมโดยครอบครัวของ "Shop King" Deng Chengbo และ Jiayuan International (02768) มีหนี้ค่าคอมมิชชั่นของเอเจนซี่มากกว่า 16.2 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงนับตั้งแต่เริ่มธุรกิจในปี 2019 ซึ่งเปิดโปงระบบการแสวงหาผลประโยชน์จากค่าคอมมิชชั่นที่มีมายาวนานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ (การแนะนำ)
ปีศาจอยู่ในรายละเอียด
เมื่อมองย้อนกลับไปที่ “ข้อตกลงส่งเสริมความร่วมมือ” ที่ลงนามระหว่าง Jingjun และตัวแทนในปีนั้น ข้อ 7.3 ระบุว่า: “ผู้พัฒนาขอสงวนสิทธิ์ขั้นสุดท้ายในการปรับเวลาและวิธีการจ่ายค่าคอมมิชชัน” ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายชี้ให้เห็นว่า “เงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม” ดังกล่าวจริง ๆ แล้วทำให้ผู้พัฒนามีสิทธิ์ในการเลื่อนออกไปได้อย่างไม่มีขีดจำกัด “สัญญาดังกล่าวถือเป็นการคุ้มครองฝ่ายเดียวสำหรับผู้พัฒนา เมื่อตัวแทนลงนามในสัญญา ก็เหมือนกับการลงนามในสัญญาเพื่อขายตัวเขาเอง” ทนายความ Luk Wai-hung อธิบายว่ามีช่องโหว่สำคัญในพระราชบัญญัติตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ฉบับปัจจุบัน และระยะเวลาในการชำระค่าคอมมิชชันขึ้นอยู่กับการตัดสินใจเชิงพาณิชย์ของผู้พัฒนาโดยสิ้นเชิง
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือตัวแทนได้มอบเอกสารภายในให้กับหนังสือพิมพ์ฉบับนี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่า Stan Group ได้นำ "ระบบลำดับความสำคัญของคอมมิชชัน" มาใช้ตั้งแต่ปี 2021 โดยคอมมิชชัน 10% เฟสแรกจะจ่ายให้กับสถาบันจำนองของธนาคาร 30% เฟสที่สองจะนำไปใช้จ่ายให้กับผู้รับเหมางานก่อสร้าง และคอมมิชชันของหน่วยงานจะระบุไว้เป็นหนี้ระดับที่สาม การจัดการทางการเงินดังกล่าวส่งผลโดยตรงต่อตัวแทนที่กลายเป็นเหยื่อในช่วงท้ายของห่วงโซ่หนี้
กฎเกณฑ์ที่ไม่เป็นลายลักษณ์อักษรของอุตสาหกรรม: การค้างค่าคอมมิชชันกลายเป็นเรื่องปกติ
ตามการสำรวจล่าสุดของสมาคมตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่าตัวแทน TP3T จำนวน 681 รายในฮ่องกงประสบปัญหาการชำระค่าคอมมิชชันของผู้พัฒนาล่าช้า โดยมีระยะเวลาการล่าช้าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 9.8 เดือน อ้างอิงจากปริมาณธุรกรรมรวมของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในฮ่องกงในปี 2022 ซึ่งมีมูลค่า 320,000 ล้านเหรียญฮ่องกง และค่าคอมมิชชันเฉลี่ยที่ 2.5% เหรียญฮ่องกง ค่าคอมมิชชันที่ถูกตรึงไว้ตลอดทั้งปีนั้นสูงถึง 8,000 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเทียบเท่ากับรายได้ต่อปีของตัวแทน 4,000 รายที่ถูกหักไว้
“โดยพื้นฐานแล้วนี่คือสินเชื่อปลอดดอกเบี้ย!” นายจาง อดีตผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาคของ Centaline Property เปิดเผยกฎเกณฑ์ที่ไม่ได้ประกาศออกมาของอุตสาหกรรมนี้ว่า “ผู้พัฒนาโครงการมักใช้ค่าคอมมิชชันที่ล่าช้าเป็นเครื่องมือจัดการกระแสเงินสด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังตกต่ำ เราพยายามเรียกเก็บค่าคอมมิชชันจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเป็นเวลาสามปีเต็ม” เขาเปิดเผยว่าผู้พัฒนาโครงการบางรายยังกำหนดให้ตัวแทนต้องลงนามใน “แบบฟอร์มยินยอมการเลื่อนการชำระค่าคอมมิชชันโดยสมัครใจ” เพื่อแลกกับโอกาสในการร่วมมือกันในอนาคต
เรื่องราวเลือดสาดในสุญญากาศแห่งกฎเกณฑ์
ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในย่านไลชีกก ผู้สื่อข่าวได้พบกับนางสาวหลิน ซึ่งเพิ่งอยู่ในอุตสาหกรรมนี้ได้เพียง 2 ปี เธอแสดงบันทึกการทำธุรกรรมทางการเงินผ่านมือถือด้วยดวงตาแดงก่ำ “สำหรับยูนิต Elite สองยูนิตที่ขายไปเมื่อปีที่แล้ว ยังไม่ได้รับค่าคอมมิชชั่นที่ตกลงกันไว้ 128,000 เหรียญ บริษัทแจ้งว่าผู้พัฒนาไม่จ่ายเงิน ดังนั้นงานของเราจึงไร้ประโยชน์” สิ่งที่น่าขันยิ่งกว่านั้นคือตัวแทนบางคนต้องจ่ายเงินให้ทนายความด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองเพื่อเรียกค่าคอมมิชชั่นคืน “ค่าใช้จ่ายในการเรียกค่าคอมมิชชั่นคืนนั้นสูงกว่าค่าคอมมิชชั่นเสียอีก ถือเป็นการเอาเปรียบซ้ำสอง”
เพื่อตอบสนองต่อคำถามของหนังสือพิมพ์นี้ สำนักงานตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เน้นย้ำจุดยืนของตนอีกครั้งว่า “ผู้พัฒนาไม่ใช่หน่วยงานที่อยู่ภายใต้การควบคุม” อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบรายงานประจำปี 2565 ของสำนักงานแสดงให้เห็นว่าได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับข้อพิพาทระหว่างคณะกรรมาธิการ 463 เรื่องตลอดทั้งปี แต่มีอัตราการไกล่เกลี่ยที่ประสบความสำเร็จเพียง 12.3% เท่านั้น สมาชิกสภานิติบัญญัติ Kong Yuhuan ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องของระบบว่า “กฎระเบียบในปัจจุบันนั้นเปรียบเสมือนตำรวจจราจรที่คอยจับผิดเฉพาะกรณีที่ขับรถเร็วเกินกำหนดเท่านั้น และไม่สนใจคดีชนแล้วหนี เป็นการเอาเกวียนมาไว้ข้างหน้าม้าโดยสมบูรณ์”
ผลกระทบจากปัญหาการเงินของเติ้ง
แกนหลักของพายุคอมมิชชันครั้งนี้อยู่ที่กับระเบิดทางการเงินที่ถูกฝังไว้จากการขยายตัวอย่างก้าวร้าวของตระกูลเติ้งเฉิงโปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตามงบการเงิน หนี้สินรวมของ Stan Group ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Stan Group พุ่งสูงถึง 8.76 พันล้านหยวนในปี 2022 และอัตราส่วนสภาพคล่องปัจจุบันลดลงต่ำกว่าระดับอันตรายที่ 0.4 เพื่อบรรเทาภาระหนี้ ครอบครัวเติ้งได้ขายทรัพย์สินอย่างบ้าคลั่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในไตรมาสแรกของปี 2023 เพียงไตรมาสเดียว พวกเขาได้ขายทรัพย์สินมูลค่า 2.3 พันล้านดอลลาร์ รวมถึงการขาย Ting Lan Residence ใน Tsuen Wan ให้กับกองทุนในสิงคโปร์ด้วย "ราคาที่น่าตกใจ" ที่ 850 ล้านดอลลาร์
นักสำรวจอาวุโส Chen Dongyue วิเคราะห์ว่า “การเปลี่ยนแปลงของ Dang สู่ธุรกิจโรงแรมเกิดขึ้นพร้อมๆ กับการระบาดของโรค ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดาย อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมทั้งเก้าแห่งของบริษัทอยู่ต่ำกว่า 40% มาเป็นเวลานาน และสูญเสียรายได้ต่อเดือนมากกว่า 20 ล้านหยวน” สิ่งที่ร้ายแรงกว่านั้นคือโครงการแปลงอาคารอุตสาหกรรมหลายโครงการของกลุ่มบริษัทถูกกรมอาคารตัดสินว่าละเมิดเงื่อนไขการเช่าที่ดิน ซึ่งเกี่ยวข้องกับเงินจำนวน 430 ล้านหยวน
การต่อสู้เพื่อความอยู่รอดในพื้นที่สีเทาทางกฎหมาย
ในสำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งในย่านจิมซาจุ่ย นักข่าวได้เห็นการต่อสู้ทางกฎหมายระหว่าง "กุ้งเล็กกับปลาวาฬใหญ่" เจ้าหน้าที่หลี่กำลังยื่นฟ้องต่อศาลเรียกร้องค่าเสียหายเล็กน้อยเพื่อเรียกคืนค่าคอมมิชชัน 87,000 หยวนสำหรับโครงการจิงจุน “นี่เป็นกรณีที่สามของฉันแล้ว และแต่ละครั้งก็กินเวลานานถึงครึ่งปี” เขากล่าวด้วยรอยยิ้มแห้งๆ ข้อมูลจากสถาบันตุลาการแสดงให้เห็นว่าจำนวนคดีเรียกคืนค่าคอมมิชชั่นอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เพิ่มขึ้น 3.2 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2562 แต่มีอัตราความสำเร็จน้อยกว่า 40%
ผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายเปิดเผยความจริงอันโหดร้าย นั่นคือ แม้ว่าคดีจะชนะ แต่ผู้พัฒนาก็ยังสามารถเลื่อนการชำระเงินได้โดยยื่นอุทธรณ์ต่อไป ที่เลวร้ายกว่านั้น กลุ่มบางกลุ่มจะชำระบัญชีบริษัทโครงการ ทำให้ตัวแทนไม่มีทางที่จะเรียกร้องเงินคืนได้ กลยุทธ์ "สงครามทางกฎหมายแบบบั่นทอนกำลังใจ" นี้ทำให้เจ้าหน้าที่หลายคนเลือกที่จะกลืนความโกรธของตัวเองลงไป
ความอับอายของฮ่องกงเมื่อเปรียบเทียบกับโลก
หากเปรียบเทียบกับมหานครสำคัญอื่นๆ ในระดับนานาชาติ ระบบการคุ้มครองคอมมิชชันของฮ่องกงยังคงตามหลังอยู่อย่างเห็นได้ชัด “พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ของสิงคโปร์กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าผู้พัฒนาต้องชำระค่าคอมมิชชั่นภายใน 60 วันหลังจากทำธุรกรรม สหราชอาณาจักรยังได้จัดตั้งระบบ “บัญชีเอสโครว์ค่าคอมมิชชั่น” ขึ้น แม้แต่จีนแผ่นดินใหญ่ยังได้แก้ไข “มาตรการการจัดการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” เมื่อปี 2021 โดยกำหนดให้ต้องชำระค่าคอมมิชชั่นภายใน 30 วันหลังจากการลงนามออนไลน์ ในทางกลับกัน ในฮ่องกง สำนักงานที่ดินยังคงยึดมั่นในหลักการ “ความเป็นอิสระของข้อตกลงเชิงพาณิชย์” ซึ่งถูกอุตสาหกรรมล้อเลียนว่าเป็น “สัญญาการถือครองที่ดินของศตวรรษที่ 21”
เรียกร้องให้ปฏิรูปและเล่นตามผลประโยชน์ทับซ้อน
เสียงเรียกร้องให้ปฏิรูปจากประชาชนเริ่มมีมากขึ้น Real Estate Agents Industry Alliance เปิดตัว "Commission Justice Campaign" เรียกร้องให้รัฐบาลแก้ไขข้อบังคับว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดระยะเวลาการชำระค่าคอมมิชชันและค่าปรับสำหรับการผิดสัญญา อย่างไรก็ตาม สมาคมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คัดค้านความคิดริเริ่มที่เกี่ยวข้องอย่างหนัก โดยได้เขียนจดหมายถึงสภานิติบัญญัติว่า "กฎระเบียบที่เข้มงวดจะส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อความยืดหยุ่นในการขายอสังหาริมทรัพย์"
เบื้องหลังการต่อสู้แย่งชิงการปฏิรูปนี้คือเกมแห่งผลประโยชน์อันยิ่งใหญ่ จากตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2565 พบว่าสินเชื่อปลอดดอกเบี้ยที่ผู้พัฒนาได้รับจากการผ่อนชำระค่าคอมมิชชันนั้นเพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนการก่อสร้างโครงการขนาดกลาง 2 โครงการ ผู้ที่อยู่ในวงการเปิดเผยว่า ผู้พัฒนาบางรายยังใช้เงินค่าคอมมิชชั่นที่เลื่อนชำระไปเป็นเงินฝากเพื่อการลงทุนที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดวงจรอุบาทว์ที่ไร้สาระของ “ตัวแทนที่จ่ายเงินสำหรับการก่อสร้างอาคาร”
อนาคตที่มีทั้งแสงสว่างและความมืดมิด
ท่ามกลางความยากลำบาก ผู้สื่อข่าวก็พบกรณีที่น่าชื่นใจ Sino Land (00083) ได้ดำเนินการนำ “ระบบจ่ายค่าคอมมิชชั่นทันที” มาใช้ตั้งแต่ปี 2023 โดยใช้เทคโนโลยีบล็อคเชนเพื่อโอนเงินอัตโนมัติภายใน 72 ชั่วโมงหลังจากทำธุรกรรม โมเดลเชิงนวัตกรรมนี้ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารตัวแทนหลายแห่งและอาจกลายเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการปฏิรูปอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม สำหรับตัวแทนนับร้อยที่ยังคงเรียกร้องค่าคอมมิชชันจากจิงจุน ความจริงก็ยังคงโหดร้ายอยู่ บนดาดฟ้าของอาคารอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งในเมืองไควชุง เหยื่อหลายสิบรายรวมตัวกันเป็น “พันธมิตรเรียกคืนค่าคอมมิชชัน” และปิดผนังด้วยใบเสร็จค่าคอมมิชชันที่ยังไม่ได้ชำระ โดยยอดเงินรวมปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 23 ล้านเหรียญฮ่องกง ผู้ประสานงาน Ajie (นามแฝง) แสดงความคิดเห็นในใจของเขาว่า "เราไม่ต้องการการกุศล เราแค่ต้องการเงินที่เราหามาด้วยความยากลำบากกลับคืนมา อุตสาหกรรมนี้ไม่เพียงต้องการการกำกับดูแลเท่านั้น แต่ยังต้องการความเคารพขั้นพื้นฐานที่สุดด้วย"
อ่านเพิ่มเติม:
