สารบัญ
1 ก. ในเว็บไซต์นี้หน้าเว็บค้นหาคุณสมบัติ
- กรองตามความต้องการ (งบประมาณ, พื้นที่, อายุอาคาร, ประเภทอพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ)
- ติดต่อเจ้าของ
1 ข. มอบหมายให้นายหน้าอสังหาทรัพย์ช่วยหาอสังหาฯให้เช่า
- ลงนามใบอนุญาตเข้าชมทรัพย์สิน：เมื่อมอบหมายให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องเซ็น “เอกสารเข้าชมทรัพย์สิน” ซึ่งระบุข้อมูลยูนิตและเงื่อนไขค่าคอมมิชชั่น
- ลิงค์เทมเพลต: Estate Agents Authority (แบบฟอร์มการดูทรัพย์สิน-
- สังเกต：ระยะเวลาการใช้งานปกติไม่เกิน 3 เดือน หากเช่ายูนิตเดียวกันผ่านตัวแทนอื่น จะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นสองเท่า
2. การตรวจสอบทรัพย์สิน ณ สถานที่
ตรวจสอบจุดสำคัญ-
- สภาพแวดล้อมของทรัพย์สิน ทิศทาง และสภาพสุขภาพของเพื่อนบ้าน
- ยืนยันว่าเป็นบ้านผีสิงหรือไม่: ตรวจสอบกับเพื่อนบ้าน เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย หรือใช้ฐานข้อมูลของบ้านผีสิง
- เคล็ดลับด้านความปลอดภัย: หากคุณต้องพบกับเจ้าของด้วยตัวเอง ขอแนะนำให้คุณเดินทางกับเพื่อนร่วมเดินทาง
3. ตรวจสอบทะเบียนทรัพย์สินเพื่อยืนยันข้อมูลทรัพย์สิน
- จุดประสงค์ในการค้นหา:ยืนยันว่าทรัพย์สินไม่มีการก่อสร้างผิดกฎหมาย มีปัญหาการให้เช่าช่วง และมีสถานะจำนอง
- ค้นหา URL:ทะเบียนที่ดิน
- คำเตือนความเสี่ยง:หากเจ้าของไม่รายงานค่าเช่าต่อธนาคาร ธนาคารมีสิทธิ์ยึดทรัพย์สินคืน และผู้เช่าอาจถูกบังคับให้ย้ายออก
4. เจรจาต่อรองค่าเช่ากับเจ้าของบ้าน
- เจ้าของอาจต้องการ: หลักฐานการจ้างงาน หลักฐานรายได้ ใบแจ้งหนี้ภาษี ฯลฯ
- เคล็ดลับการเจรจาต่อรองค่าเช่า:เมื่อตลาดเฟื่องฟู คุณสามารถลองขอช่วงปลอดค่าเช่า (ปกติ 7-14 วัน) หรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้านเพิ่มเติม
5. ลงนามในสัญญาเช่าชั่วคราวและชำระสัญญา
- เงินฝาก: โดยปกติจะจ่ายค่าเช่าหนึ่งเดือน
- ความรับผิดในกรณีผิดสัญญา:ฝ่ายที่ยกเลิกคำสั่งซื้อจะต้องชดเชยเงินมัดจำและจ่ายค่าคอมมิชชั่น
6. ลงนามในสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการ
- เนื้อหาการเช่า-
- ระยะเวลาการเช่า:โดยทั่วไปคือ “สัญญาเช่าระยะเวลา 1 ปี + สัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย 1 ปี” (สัญญาเช่าไม่สามารถยุติได้ระหว่างช่วงระยะเวลาเช่าระยะเวลา 1 ปี และช่วงสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัยต้องแจ้งล่วงหน้า 1 เดือน)
- เงินฝาก:โดยทั่วไปจะเป็นการ "จำนอง 2 ครั้งและชำระเงินครั้งเดียว" (เงินมัดจำ 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน)
- ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา :ต้องระบุรายละเอียด เช่น รายการเครื่องใช้ในบ้าน และว่าอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้หรือไม่
- แบบฟอร์มการเช่า-แบบจำลองกฎหมายของมหาวิทยาลัยฮ่องกง
7. การชำระอากรแสตมป์
- วิธีการคำนวณ-
- ภายใน 1 ปี : ค่าเช่ารายปี 0.25%
- 1-3 ปี : ค่าเช่ารายปี 0.5%
- มากกว่า 3 ปี : ค่าเช่ารายปี 1%
- หลักการแบ่งสรร:เจ้าของบ้านและผู้เช่าแบ่งกันเท่าๆ กัน (เช่น ภาษีรวมสำหรับสัญญาเช่า 2 ปีคือ $605 และแต่ละฝ่ายจ่าย $302.5)
- ความสำคัญ:สัญญาเช่าที่ไม่มีแสตมป์ไม่สามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานในศาลได้
8. ส่งแบบฟอร์ม CR109
- ความรับผิดชอบของเจ้าของ:ส่งให้ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ภายใน 1 เดือน หลังจากการเซ็นสัญญา.
- ลิงค์แบบฟอร์ม-แบบฟอร์ม CR109
- ใช้:ปกป้องสิทธิในการโอนเงินมัดจำ และการเก็บค่าเช่าของผู้เช่า
9. หากคุณซื้อผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นเพิ่มเติม
- คณะกรรมการที่อยู่อาศัย:โดยทั่วไปจะเท่ากับค่าเช่าครึ่งหนึ่งของเดือน (ชำระโดยเจ้าของบ้านและผู้เช่าตามลำดับ)
- คณะกรรมการร้านค้าเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม: โดยปกติจะจ่ายค่าเช่า 1 เดือน.
ข้อควรพิจารณาที่สำคัญ
1. ข้อจำกัดทางกฎหมายในการตรวจสอบทรัพย์สิน
- หลีกเลี่ยงการจ่ายค่าคอมมิชชั่นซ้ำซ้อนกับนายหน้าของคุณ มิฉะนั้นคุณจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นเพิ่มเป็นสองเท่า
- สัญญาที่ทำระหว่างญาติสนิทก็มีข้อจำกัดเช่นกัน
2. บ้านผีสิงและความเสี่ยงต่อการฝ่าฝืนกฎหมาย
- ตรวจสอบทะเบียนทรัพย์สินเพื่อยืนยันว่าไม่มีการให้เช่าช่วงผิดกฎหมาย และตรวจสอบกับเพื่อนบ้านเพื่อยืนยันว่าบ้านหลังนี้มีผีสิง
- คุณสามารถระบุในสัญญาเช่าได้ว่า “ไม่มีการฆาตกรรมเกิดขึ้นภายในหน่วย”
3. นโยบายการซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าและสัตว์เลี้ยง
- จะต้องระบุความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาให้ชัดเจน (เช่น เครื่องปรับอากาศที่หยดเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ)
- การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของ
4. เงินมัดจำและการชำระค่าเช่า
- ทางกฎหมายไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับเงินฝากสูงสุด แต่ทางการตลาดกำหนดไว้ว่าจะต้องเท่ากับค่าเช่าสองเดือน
- เงินมัดจำจะต้องคืนเต็มจำนวนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง (หักค่าเสียหายที่สมเหตุสมผล)
5. ข้อโต้แย้งเรื่องระยะเวลาปลอดค่าเช่า
- หากเจ้าของบ้านไม่เต็มใจที่จะให้ระยะเวลาปลอดค่าเช่า แนะนำให้หาที่เช่าอื่น
โดยลองเอาค่าเช่ารายเดือน $10,000 มาเป็นตัวอย่าง (ค่าเช่า 2 เดือน จ่ายล่วงหน้า 1 เดือน การประมาณต้นทุน)
| โครงการ | จำนวน |
|---|---|
| เงินมัดจำ (ค่าเช่า 2 เดือน) | $20,000 |
| ค่าเช่าเดือนแรก (งวดสุดท้าย) | $10,000 |
| คอมมิชชั่นอสังหาฯ (ครึ่งเดือน) | $5,000 |
| รายจ่ายรวม | $35,000 |
คำถามที่พบบ่อย
ระยะเวลาปลอดค่าเช่านานเท่าไร? จะเจรจาอย่างไร?
โดยทั่วไปใช้เวลา 7-14 วัน สำหรับการเคลื่อนย้ายหรือปรับปรุงซ่อมแซม โดยระหว่างนี้ค่าเช่าจะฟรี
ช่วงปลอดค่าเช่า และช่วงขึ้นค่าเช่า มีหน้าที่อะไรบ้าง?
ช่วงปลอดค่าเช่า:ให้ผู้เช่าเข้ามาทำความสะอาดห้องได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า
วันที่เริ่มเช่า:วันที่คำนวณระยะเวลาเช่าและค่าเช่าอย่างเป็นทางการ โดยปกติคือทันทีหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาปลอดค่าเช่า
ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการประทับตราสัญญาเช่า?
โดยทั่วไปแล้วค่าอากรแสตมป์นั้นเจ้าของบ้านและผู้เช่าจะจ่ายคนละครึ่ง แต่ความรับผิดชอบที่เฉพาะเจาะจงนั้นสามารถตกลงกันได้
หากไม่ทำการประทับตราภาษี ความถูกต้องตามกฎหมายของการเช่าอาจถูกตั้งคำถาม ซึ่งอาจส่งผลต่อสิทธิในการเรียกร้องหนี้
ฉันต้องจ่ายค่าชดเชยเท่าไรหากยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดในช่วงระยะเวลาที่ยกเลิกสัญญา?
ฝ่ายที่ผิดสัญญาจะต้องชำระ "ค่าเช่าสำหรับระยะเวลาเช่าที่เหลือ" หรือตามเงื่อนไขของสัญญา (เช่น ค่าเช่า 2 เดือน)
ฉันจำเป็นต้องประทับตราเช่าใหม่เพื่อต่ออายุหรือไม่? มีอะไรให้สังเกตบ้างไหม?
การต่ออายุเทียบเท่ากับสัญญาฉบับใหม่และต้องมีการประทับตราใหม่
ให้ใส่ใจดูว่าค่าเช่ามีการปรับเปลี่ยนหรือไม่ มีการแก้ไขเงื่อนไขต่างๆ หรือไม่ (เช่น ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา) และยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลายเซ็นของคุณ
จะยกเลิกสัญญาเช่าเมื่อค่าเช่าขึ้นหรือลงได้อย่างไร?
กำหนดเส้นตาย:ไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดการเช่า มิฉะนั้นจะต้องมีการชดเชย
วันเกิด：ยกเลิกสัญญาเช่าตามระยะเวลาแจ้งการเช่าตามสัญญา (ปกติ 1-2 เดือน) และการปรับค่าเช่าต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่าย
ฉันควรทำอย่างไรหากเจ้าของบ้านปฏิเสธที่จะคืนเงินมัดจำ?
เงินมัดจำจะใช้เพื่อชดเชยค่าเช่าที่ค้างชำระหรือค่าเสียหาย หากไม่มีเหตุผลที่สมเหตุสมผลในการหักเงิน ผู้เช่าสามารถเจรจาหรือเรียกร้องการชดเชยผ่านศาลเรียกร้องค่าเสียหายเล็กน้อยได้
เจ้าของบ้านตัดน้ำตัดไฟเพื่อบังคับให้ผู้เช่าเช่าบ้านจะมีผลตามมาอย่างไร?
เป็นความผิดทางอาญามีโทษจำคุกและปรับ
ผู้เช่าสามารถโทรเรียกตำรวจหรือยื่นคำร้องต่อศาลที่ดินเพื่อขอคำสั่งห้ามและเรียกร้องค่าชดเชยได้ ภายใต้พระราชกฤษฎีกา (การรวมทรัพย์สิน) ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า การลิดรอนสิทธิในการครอบครองของผู้เช่าโดยผิดกฎหมาย ถือเป็นความผิดทางอาญา ซึ่งมีโทษปรับสูงสุด 1 ล้านเหรียญฮ่องกงและจำคุก 3 ปี
การยึดทรัพย์สินที่ค้างค่าเช่าต้องใช้เวลานานเท่าใด?
โดยปกติจะใช้เวลา 2-3 เดือน: เจ้าของบ้านต้องส่ง "หนังสือเตือนการจ่ายค่าเช่า" ก่อน → ยื่นคำร้องขอคำสั่งยึดทรัพย์สินจากศาลที่ดิน → เจ้าหน้าที่บังคับคดีจะมายึดทรัพย์สินคืน
เจ้าของไม่อนุญาตให้เปลี่ยนกุญแจหรือตัดน้ำและไฟฟ้าด้วยตนเอง มิฉะนั้นจะถือเป็นความผิดทางอาญา
เนื้อหาของหนังสือแสดงเจตนาร่วมในการก่อสร้างมีอะไรบ้าง?
หนังสือแสดงเจตนาร่วมกันจะระบุถึงกฎเกณฑ์การจัดการอาคาร เช่น การใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง กฎข้อบังคับการตกแต่ง ฯลฯ
ผู้เช่าที่ละเมิดสัญญาอาจถูกปรับโดยฝ่ายจัดการและในกรณีร้ายแรง เจ้าของบ้านอาจยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้
สรุป
เมื่อเช่าทรัพย์สิน อย่าลืมยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสาร (เช่น อากรแสตมป์ CR109) อ่านเงื่อนไขสัญญาอย่างละเอียด และขอคำแนะนำทางกฎหมายหากจำเป็น หากคุณมีคำถามเกี่ยวกับเจ้าของหรือตัวแทน คุณสามารถติดต่อได้หน่วยงานตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ร้องเรียน. หากมีข้อพิพาท ขอแนะนำให้รักษาหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรและขอคำแนะนำทางกฎหมาย หรือขอความช่วยเหลือจากศาลที่ดินฮ่องกงหรือกรมการจัดระดับและการประเมินค่า
