สารบัญ
1. กระบวนการขายทรัพย์สินทั้งหมด (อธิบายเป็นขั้นตอน)
1. ขั้นตอนการเตรียมการเบื้องต้น
- การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ทำความเข้าใจมูลค่าตลาดผ่านธนาคารหรือบริษัทประเมินราคาระดับมืออาชีพเพื่อหลีกเลี่ยงการกำหนดราคาที่สูงเกินไปหรือต่ำเกินไป ซึ่งอาจส่งผลต่อความเร็วในการทำธุรกรรม - การคัดแยกและซ่อมแซม
ทำความสะอาดเครื่อง ซ่อมแซมจุดบกพร่องที่เห็นได้ชัด (เช่น รั่วซึม ผนังลอก) และปรับปรุงเล็กๆ น้อยๆ (เช่น ทาสี) หากจำเป็นเพื่อปรับปรุงความสวยงาม - ถ่ายภาพและเขียนบทความอย่างมืออาชีพ
มอบหมายให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทีมถ่ายภาพถ่ายภาพที่มีคุณภาพสูงและเขียนคำอธิบายที่เน้นจุดขาย (เช่น การเดินทางที่สะดวกและทัศนียภาพที่ดี)
2. ขั้นตอนการจดทะเบียนและส่งเสริมการขาย
- เลือกวิธีการปล่อย
- การลงรายการด้วยตนเอง: ผ่านทางแพลตฟอร์มออนไลน์ เช่นเว็บไซต์) ประหยัดค่าคอมมิชชั่นและเพิ่มการรับรู้ เร่งการขายให้เร็วขึ้น แต่คุณต้องจัดการการสอบถามและเจรจาด้วยตัวเอง
- แต่งตั้งนายหน้าอสังหาฯ:จ่ายค่าคอมมิชชั่น (ปกติอยู่ที่ 1% ของราคาทรัพย์สิน) จากนั้นตัวแทนจะจัดการประชาสัมพันธ์ พาลูกค้าไปดูทรัพย์สิน และเจรจาเงื่อนไขต่างๆ
- กำหนดระยะเวลาปิดบัญชีที่ยืดหยุ่น
ระยะเวลาดำเนินการโดยทั่วไปอยู่ที่ 60-90 วัน ขึ้นอยู่กับความต้องการของแต่ละคน (เช่น เวลาในการเปลี่ยนบ้าน) และการตอบสนองของตลาด
3.ขั้นตอนการดูทรัพย์สินและเจรจาราคา
- นัดเวลาเข้าชมทรัพย์สิน
รักษาให้หน่วยสะอาดและสดใส และเตรียมโบรชัวร์หรือรายการสิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าที่รวมอยู่) ไว้สำหรับการอ้างอิงของผู้ซื้อ - กลยุทธ์การต่อรอง
เว้นพื้นที่ในการต่อรองไว้ประมาณ 3%-5% และยึดมั่นกับราคาสำรองเพื่อหลีกเลี่ยงการขาดทุนในการเร่งรีบปิดการซื้อขาย
4. การลงนามเอกสารทางกฎหมาย
- สัญญาซื้อขายชั่วคราว (สัญญาชั่วคราว)
- ผู้ซื้อชำระเงิน “มัดจำรายละเอียด” (ราคาทรัพย์สิน 3%-5%) และผู้ขายต้องให้ข้อมูลประจำตัวและข้อมูลทรัพย์สิน
- ระบุเงื่อนไข “ต้องซื้อ ต้องขาย” สถานะของทรัพย์สินว่างเปล่า และการแบ่งความรับผิดชอบอย่างชัดเจน (เช่น การแบ่งปันค่าบำรุงรักษาอาคาร)
- สัญญาซื้อขายแบบเป็นทางการ
- ผู้ซื้อจะต้องลงนามในสัญญาขั้นสุดท้ายและชำระ "เงินมัดจำทั่วไป" (รวมเงินมัดจำรายละเอียด รวมทั้งสิ้น 10%) ภายใน 14 วันหลังจากการลงนามในสัญญาชั่วคราว
- ทนายความของผู้ขายจำเป็นต้องจัดเตรียมเอกสารกรรมสิทธิ์อาคารและตรวจสอบความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (เช่น มีการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายหรือมีปัญหาการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่)
5. ขั้นตอนการทำธุรกรรมและส่งมอบ
- การจัดการตัวเลขท้ายและการส่งมอบคีย์
- ในวันที่ปิดการขาย ผู้ซื้อจะชำระเงินส่วนที่เหลือ (โดยทั่วไปคือราคาทรัพย์สิน 90%) ผ่านทางทนายความ
- หลังจากได้รับการยืนยันการชำระเงินแล้ว จะส่งมอบกุญแจและลงนามใน "บันทึกการส่งมอบ"
- การจัดการเรื่องเบ็ดเตล็ด
- ชำระค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแก๊ส และค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมไปถึงจัดเตรียมเอกสารการชำระเงินให้กับผู้ซื้อ
- หากจะขายพร้อมเช่า ต้องมีข้อมูลติดต่อผู้เช่าและการเตรียมการโอนเงินมัดจำ
2. รายละเอียดค่าใช้จ่ายหลักในการขายทรัพย์สิน
| โครงการ | ช่วงราคา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าคอมมิชชั่นนายหน้าอสังหาฯ (ไม่มีค่าใช้จ่ายดังกล่าวสำหรับการลงรายการออนไลน์) | ราคาทรัพย์ 1% (ทรัพย์สินมูลค่า 5 ล้านเหรียญไต้หวันจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น 50,000 เหรียญไต้หวันให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์) | สามารถต่อรองได้ หากผู้ซื้อไม่มีตัวแทน ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นในบางกรณี |
| ค่าธรรมเนียมทนายความ | ประมาณ $8,000-$15,000 | การจัดการสัญญา การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ กรณีที่ซับซ้อน (เช่น ทรัพย์สินมรดก) มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า |
| ค่าตอบแทน | มันขึ้นอยู่กับสถานการณ์ | หากผู้ขายผิดสัญญา (เช่น ปฏิเสธที่จะซื้อขาย) ผู้ขายจะต้องยกเลิกคำสั่งซื้อสองครั้งและชดเชยความเสียหายแก่ผู้ซื้อ |
| ค่าซ่อมแซม | ขึ้นอยู่กับสถานะของหน่วย | ขอแนะนำให้สำรองเงินไว้ประมาณ $10,000-$50,000 สำหรับการซ่อมแซมพื้นฐานเพื่อหลีกเลี่ยงการที่ผู้ซื้อลดราคา |
| ค่าธรรมเนียมการแลกรับ | ค่าธรรมเนียมการจัดการธนาคารอยู่ที่ประมาณ $3,000-$5,000 | หากยังคงจำนองทรัพย์สินอยู่ คุณต้องชำระเงินกู้คืนและรับโฉนดคืนเสียก่อน |
3. ประเด็นสำคัญที่ต้องทราบก่อนการขายทรัพย์สิน
- ความชัดเจนของชื่อเรื่อง
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินยังอยู่ครบถ้วน หากสูญหายต้องออกเอกสารใหม่ล่วงหน้า
- ตรวจสอบว่ามีปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือไม่ (เช่น การดำเนินคดี ภาระผูกพัน)
- การวางแผนภาษี
- หากถือครองทรัพย์สินเป็นเวลาน้อยกว่า 3 ปี จะต้องชำระอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) และภาษีนั้นจะต้องรับผิดชอบโดยผู้ขาย
- กรณีมีทรัพย์สินร่วมกัน เจ้าของทั้งหมดต้องลงนามในเอกสาร
- การเชื่อมโยงทางการเงิน
- หากคุณเปลี่ยนบ้าน คุณต้องประสานช่วงเวลาการทำธุรกรรมการขายและซื้อไว้ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการ “แตะจุดสูงสุด” (ราคาบ้านจะพุ่งสูงอย่างรวดเร็วหลังจากขายบ้าน)
- การจัดการผู้เช่า
- หากทรัพย์สินถูกขายพร้อมสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องได้รับแจ้งล่วงหน้าและต้องยืนยันเงื่อนไขการเช่า (เช่น "การขายไม่ทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะ")
4. คำถามที่พบบ่อย
- ความแตกต่างระหว่าง “จัดส่ง” และ “ไม่จัดส่ง”
หากทรัพย์สินถูกขายโดยที่เจ้าของไม่ได้ครอบครอง ผู้ซื้อจะต้องย้ายออกจากยูนิตและยุติสัญญาเช่า หากทรัพย์สินไม่ได้ถูกขายโดยที่เจ้าของไม่ได้ครอบครอง ผู้ซื้อจะต้องเปิดเผยรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อจำนวนเงินกู้ของผู้ซื้อ - ความเสี่ยงในการกู้ยืมของผู้ซื้อ
หากผู้ซื้อไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจำนอง ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำและนำทรัพย์สินกลับมาขายอีกครั้ง แต่เงื่อนไขต่างๆ จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงเบื้องต้น
การดำเนินการที่แนะนำ:ควรให้ทนายความตรวจสอบเงื่อนไขก่อนลงนามในเอกสาร และเก็บบันทึกการสื่อสารทั้งหมดไว้ หากตลาดผันผวนอย่างมาก คุณสามารถกำหนดเงื่อนไข "ต้องซื้อและต้องขาย" เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของคุณเอง
