สารบัญ
จำนองที่จอดรถคืออะไร?
จำนองที่จอดรถหมายถึงวิธีการจัดหาเงินทุนเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่จอดรถ รูปแบบการดำเนินงานจะคล้ายกับการจำนองที่อยู่อาศัย หลังจากที่ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์บางส่วนแล้ว ธนาคารจะชำระเงินส่วนที่เหลือให้ และผู้ซื้อจะชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้เป็นงวดๆ
สินเชื่อที่จอดรถเป็นช่องทางการหมุนเวียนเงินทุนที่ยืดหยุ่น แต่เนื่องจากเงื่อนไขการกู้ยืมที่เข้มงวดและจำนวนเงินกู้ที่ต่ำ จึงแนะนำให้ประเมินความสามารถในการชำระคืนและแนวโน้มมูลค่าที่จอดรถของคุณเองอย่างรอบคอบก่อนสมัคร และเปรียบเทียบแผนการของธนาคารหลายๆ แห่งเพื่อเลือกช่องทางการเงินที่เหมาะสมที่สุด
แนวคิดพื้นฐานเกี่ยวกับการจำนองที่จอดรถ
- เนื้อหาสาระ:หมายความโดยเฉพาะถึงสิทธิในทรัพย์สินของ "ที่จอดรถ" (ต้องมีใบรับรองทรัพย์สินอิสระ โดยทั่วไปจะเป็นที่จอดรถตามกฎหมายหรือที่จอดรถเพื่อจูงใจ)
- ใช้:สามารถนำไปใช้ส่วนตัวหรือเพื่อการลงทุน (เช่น ให้เช่า) แต่บางธนาคารอาจจำกัดการใช้สินเชื่อ
- เป้าหมายสินเชื่อทั้งบุคคลธรรมดาและองค์กรสามารถสมัครได้ แต่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการพิจารณาของธนาคาร
เหตุใดจึงควรเลือกสินเชื่อที่จอดรถ?
การใช้เงินทุนอย่างยืดหยุ่น
- ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินเต็มจำนวนในครั้งเดียว ลดแรงกดดันทางการเงิน
- ปลดล็อกกระแสเงินสดที่สามารถนำไปใช้ลงทุนอื่นหรือตอบสนองความต้องการฉุกเฉิน
ปรับปรุงประสิทธิภาพการลงทุน
- ใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ด้วยเงินดาวน์ที่ต่ำ และเพิ่มผลตอบแทนจากการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์
- หากมูลค่าที่จอดรถเพิ่มขึ้นหรือค่าเช่าคงที่ก็สามารถสร้างรายได้แบบพาสซีฟได้
ความยืดหยุ่นในการวางแผนทางการเงิน
คุณสามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหรือคงที่เพื่อปรับตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้
การผ่อนชำระช่วยให้คุณวางแผนงบประมาณระยะยาวได้ง่ายขึ้น
ประเภทที่จอดรถและมาตรฐานการจำนอง
เงื่อนไขการจำนองพื้นที่จอดรถแตกต่างกันตามประเภทและแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักๆ ดังต่อไปนี้:
| พิมพ์ | คำนิยาม | จำนวนเงินจำนอง | ระยะเวลาการชำระคืนสูงสุด | ข้อจำกัดในการซื้อขาย |
|---|---|---|---|---|
| ที่จอดรถส่วนตัว | ที่จอดรถปรับขนาดได้อิสระ | สูงสุด 70% | 15 ปี | ไม่มีข้อจำกัด |
| ที่จอดรถที่ได้มาตรฐาน | สัญญาควบรวมกับบ้านแยกไม่ได้ | ซูพรีม 90% | 30 ปี | จะต้องขายรวมกับที่อยู่อาศัย |
| ที่จอดรถส่วนกลาง | สัญญาเดิมแบ่งขายแยกกัน | พร้อมที่จอดรถอิสระ | 15 ปี | สามารถขายแยกได้แต่ต้องมีเงื่อนไขตามโฉนดที่ดิน |
5 ปัจจัยที่ส่งผลต่อการประเมินมูลค่าที่จอดรถ
- สภาพพื้นที่จอดรถ
- ข้อดีด้านทำเล (ใกล้ทางออก, ลิฟต์)
- การออกแบบพื้นที่ (ตำแหน่งคอลัมน์, พื้นที่หมุน)
- สถานที่ชาร์จไฟฟ้า (รัฐส่งเสริมนโยบายรถยนต์ไฟฟ้า และมีศักยภาพสูงในการติดตั้งในพื้นที่เก่า)
- อุปสงค์และอุปทาน
- พื้นที่ที่มีความต้องการสูง: ห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะ, ชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่
- พื้นที่ที่มีอุปทานต่ำ: ที่อยู่อาศัยใหม่ที่สร้างหลังปี 2554 (จำกัดโดยมาตรฐานการวางแผนของฮ่องกง)
- สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ
- เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นราคาที่จอดรถก็มักจะสูงขึ้น เมื่อเศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอย ความเสี่ยงต่อความผันผวนจะเพิ่มขึ้น
- เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นราคาที่จอดรถก็มักจะสูงขึ้น เมื่อเศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอย ความเสี่ยงต่อความผันผวนจะเพิ่มขึ้น
- ข้อจำกัดความเป็นเจ้าของ
- สามารถปล่อยเช่าให้ผู้ที่ไม่ได้เป็นผู้อยู่อาศัยได้หรือไม่ และสามารถซื้อได้สูงสุดกี่ยูนิต (ตรวจสอบเงื่อนไขในโฉนดที่ดิน)
- สามารถปล่อยเช่าให้ผู้ที่ไม่ได้เป็นผู้อยู่อาศัยได้หรือไม่ และสามารถซื้อได้สูงสุดกี่ยูนิต (ตรวจสอบเงื่อนไขในโฉนดที่ดิน)
- ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ
- ค่าธรรมเนียมการจัดการรายเดือน (300−300−800), อัตราค่าเช่า (มูลค่าค่าเช่ารายปี 5%), ค่าเช่าที่ดิน (มูลค่าค่าเช่ารายปี 3%)
เคล็ดลับปฏิบัติสำหรับการประเมินราคาที่จอดรถ
ข้อจำกัดความเป็นเจ้าของ：ที่จอดรถบางส่วนมีให้บริการเฉพาะผู้พักอาศัยภายในเขตที่อยู่อาศัยเท่านั้นและจำเป็นต้องได้รับการยืนยันโดยตรวจสอบที่ทะเบียน
ติดต่อธนาคารโดยตรง
ไม่มีฐานข้อมูลสาธารณะสำหรับการประเมินมูลค่าที่จอดรถ ดังนั้นคุณจึงต้องตรวจสอบกับธนาคาร แนะนำให้เปรียบเทียบอย่างน้อย 3 ธนาคาร
อ้างอิงข้อมูลตลาด
ราคาขาย:ตรวจสอบบันทึกรายการธุรกรรมของสำนักงานที่ดิน ในเขตเดียวกันในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา
ระดับการเช่า: ผ่านทางเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์หรือแพลตฟอร์มการเช่า (เช่นเว็บไซต์นี้)รายชื่อที่จอดรถสำหรับขายในฮ่องกง) เพื่อทำความเข้าใจสภาพตลาด
ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการประเมินมูลค่า
ที่ตั้ง:มูลค่าประมาณของที่จอดรถในพื้นที่เชิงพาณิชย์ (เช่น ส่วนกลาง) สูงกว่าในพื้นที่ที่อยู่อาศัย
ออกแบบ:ค่าประมาณของที่จอดรถด้านเดียวที่มีหลังคาใกล้ทางออกอาจสูงถึง 10%-20%
กระบวนการลงทุนพื้นที่จอดรถ
1. การเตรียมตัวเบื้องต้น
- การวิจัยการตลาด:วิเคราะห์อุปทานและอุปสงค์ในพื้นที่เป้าหมาย (เช่น การสอบถามเว็บไซต์ Midland Realty)
- การประเมินทางการเงิน:คำนวณงบประมาณและความสามารถในการชำระหนี้(การชำระหนี้รายเดือนไม่เกินรายได้ 50%)
- การเลือกสถานที่:จะให้ความสำคัญกับบริเวณที่มีการคมนาคมไม่สะดวก หรือชุมชนที่มีพื้นที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่
2. การสำรวจและประเมินผลภาคสนาม
- สภาพพื้นที่จอดรถ: ที่ตั้ง (ใกล้ทางออก/ลิฟต์), พื้นที่ (ไม่มีเสา), สิ่งอำนวยความสะดวกในการชาร์จไฟ
- การตรวจสอบทางกฎหมาย:การค้นหาสิทธิในทรัพย์สินเพื่อยืนยันสิทธิการใช้ (เช่น ทรัพย์สินนั้นสามารถให้เช่าแก่ผู้ที่ไม่ได้อยู่อาศัยได้หรือไม่)
- การวิเคราะห์ราคา:เปรียบเทียบราคาธุรกรรมในพื้นที่เดียวกันและอ้างอิงข้อมูลของฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่า
3.สมัครสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย
- เอกสารที่ต้องใช้: บัตรประชาชน, หลักฐานรายได้ (ใบกำกับภาษี/ใบแจ้งยอดเงินในบัญชี), สัญญาจะซื้อจะขายที่จอดรถ
- การเลือกธนาคาร:เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไข และใช้บริการแนะนำสินเชื่อที่อยู่อาศัย (เช่น Midland)
- การส่งใบสมัคร:สำรองเงินสดไว้สำหรับเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด (ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ) ในเวลาเดียวกัน
4. ดำเนินการรายการให้เสร็จสิ้น
การโอนกรรมสิทธิ์：ยืนยันสิทธิ์การใช้พื้นที่จอดรถที่จดทะเบียนไว้กับสำนักงานบริหาร
ขั้นตอนการลงนามสัญญา-
เซ็นสัญญาชั่วคราวและชำระเงินมัดจำ 5% → 2. ทนายความจะจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน → 3. เซ็นสัญญาขั้นสุดท้ายและชำระเงิน 5% อีก → 4. ชำระเงินส่วนที่เหลือหลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ
คุณสมบัติของสินเชื่อที่จอดรถ
- จำนวนเงินกู้：โดยปกติแล้วมูลค่าของที่จอดรถ 50%~70%(ต่ำกว่า 80%~90% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย)
- อัตราดอกเบี้ย:สูงกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปเล็กน้อยประมาณ 2%~3%(ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารและเครดิตของผู้กู้)
- ระยะเวลาการชำระคืน:สั้นกว่าส่วนใหญ่ 5~15 ปี(การจำนองบ้านสามารถผ่อนได้นานถึง 30 ปี)
- ข้อกำหนดการรับประกัน:ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้มีที่จอดรถเป็นหลักประกัน และบางธนาคารก็กำหนดให้มีผู้ค้ำประกันร่วมหรือสินทรัพย์อื่น
นโยบายอัตราส่วน LTV ล่าสุด (ตั้งแต่วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2567)
ที่จอดรถส่วนกลาง:เช่นเดียวกับที่จอดรถอิสระแต่ต้องยืนยันว่าเอกสารสิทธิ์อนุญาตให้แบ่งแยกได้
ที่จอดรถส่วนตัว: ไม่คำนึงถึงมูลค่า จำนวนเงินกู้สูงสุด70%, ระยะเวลาชำระคืน 15 ปี.
ที่จอดรถที่ได้มาตรฐาน:ถือเป็นทรัพย์สินที่อยู่อาศัย อัตราส่วนสูงสุด90%, ระยะเวลาชำระคืน 30 ปี.
ความแตกต่างจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย
| โครงการ | จำนองที่จอดรถ | สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย |
|---|---|---|
| จำนวนเงินกู้ | ล่าง (50%~70%) | สูงกว่า (80%~90%) |
| อัตราดอกเบี้ย | สูงกว่า (ปกติ 0.5%~1%) | ต่ำกว่า |
| ระยะเวลาการชำระคืน | ระยะสั้น (5-15 ปี) | มากกว่า (20-30 ปี) |
| ความเข้มงวดในการตรวจสอบ | ผ่อนคลายมากขึ้น (หากผูกติดกับจำนอง) | เข้มงวด |
เงื่อนไขการสมัครสินเชื่อบ้าน
ข้อกำหนดในการสมัคร-
- สถานะเครดิตดี (ไม่มีประวัติการชำระล่าช้าหรือผิดนัดชำระที่ร้ายแรง)
- หลักฐานแสดงรายได้ที่มั่นคง (เช่น เงินเดือน ใบเสร็จรับเงินภาษี หรือใบรับรองผลกำไรของบริษัท)
- มูลค่าที่จอดรถขึ้นอยู่กับการประเมินของธนาคาร (โดยทั่วไปจะต่ำกว่าราคาตลาด)
- ธนาคารบางแห่งกำหนดให้ผู้กู้ต้องมีบ้านเป็นของตัวเองในชุมชนเดียวกันอยู่แล้ว หรือจำนองที่จอดรถร่วมกับบ้าน
ความเสี่ยงและข้อควรระวัง
- ความเสี่ยงด้านตลาด:ราคาที่จอดรถได้รับผลกระทบจากอุปสงค์และอุปทานในภูมิภาค และหากตลาดตกต่ำ มูลค่าสินทรัพย์อาจต่ำกว่ายอดเงินกู้คงเหลือ
- ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง:การขายที่จอดรถนั้นยากกว่าการขายบ้าน และต้องใช้เวลานานกว่าในการรับเงินสด
- ความเสี่ยงผิดนัด:หากไม่สามารถชำระเงินคืนได้ตรงเวลา ธนาคารอาจนำที่จอดรถไปประมูลเพื่อชำระหนี้ และผู้กู้ก็ยังต้องชำระส่วนต่างเพิ่ม
- ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม:จะต้องคำนึงถึงค่าธรรมเนียมการจัดการ ภาษี และค่าบำรุงรักษา
สถานการณ์ที่สามารถนำไปใช้ได้
- ความต้องการใช้ส่วนตัว:ที่จอดรถรอบบ้านหรือสำนักงานของคุณไม่เพียงพอ และจำเป็นต้องจอดรถเป็นเวลานาน
- การวางแผนการลงทุน:เรามีความหวังว่าศักยภาพในการเพิ่มพื้นที่จอดรถในพื้นที่เฉพาะ หรือสร้างรายได้ผ่านการให้เช่า
- บูรณาการสินทรัพย์:เมื่อผูกติดกับสินเชื่อจำนอง คุณอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวยมากขึ้นหรือเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่า
คำถามที่พบบ่อย
การลงทุนสร้างที่จอดรถต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นเท่าใด?
การคำนวณเงินผ่อนงวดแรก:หากราคาที่จอดรถอยู่ที่ 1.5 ล้าน การจำนอง 70% ของจำนวนเงินดาวน์จะต้องใช้เงินดาวน์ 450,000 บาท รวมทั้งอากรแสตมป์ (1.5%-4.25%) และค่าธรรมเนียมทนายความ
ความแตกต่างตามภูมิภาค:เงินดาวน์สำหรับที่จอดรถในเขตนิวเทอร์ริทอรีส์อาจเริ่มต้นเพียง 200,000 คัน (500,000 คัน) ในขณะที่เงินดาวน์สำหรับที่จอดรถในเขตใจกลางเมืองอาจสูงถึง 1 ล้านบาท
จะคำนวณผลตอบแทนการเช่าที่เกิดขึ้นจริงได้อย่างไร?
สูตรผลตอบแทนสุทธิ-(รายได้ค่าเช่ารายปี – ค่าธรรมเนียมการจัดการ – อัตรา) / ต้นทุนที่จอดรถทั้งหมด × 100%
ตัวอย่าง : ราคาที่จอดรถ 1.2 ล้าน ค่าเช่าเดือนละ 4,000 ค่าส่วนกลาง 4,000 ค่าส่วนกลาง 300/เดือน ค่าส่วนกลาง $1,500/ปี
ผลตอบแทนสุทธิ = [(4,000×12) - (300×12) - 1,500] / 1,200,000 × 100% ≈ 3.75%
จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้อย่างไร?
เลือกพื้นที่ที่มีความต้องการสูง: ใกล้ห้างสรรพสินค้า, ตึกสำนักงาน หรือ หมู่บ้านเก่า (อัตราที่จอดรถน้อย)
การกระจายความเสี่ยง:หลีกเลี่ยงการรวมพื้นที่จอดรถไว้ในที่เดียวหรือรวมกับพื้นที่พักอาศัย
ระวังความเสี่ยงด้านนโยบาย：หากรัฐบาลสร้างที่จอดรถสาธารณะเพิ่มขึ้นหรือนำระบบคิดเงินค่าถนนแบบอิเล็กทรอนิกส์มาใช้ อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการ
ค่าใช้จ่ายหลักในการลงทุนพื้นที่จอดรถมีอะไรบ้าง?
ค่าธรรมเนียมการจัดการ (300−300−800 ต่อเดือน) อัตรา (ค่าเช่ารายปี 5%) และค่าเช่าที่ดิน (ค่าเช่ารายปี 3%) โดยปกติจะชำระเป็นรายไตรมาส
จะป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายได้อย่างไร?
ประเด็นสำคัญที่ต้องตรวจสอบ: ความชัดเจนของสิทธิในทรัพย์สิน ข้อจำกัดในการใช้เอกสารสิทธิ์ (เช่น สำหรับผู้พักอาศัยเท่านั้น) และปริมาณการซื้อสูงสุด
คำแนะนำ: ควรมอบหมายทนายความให้ตรวจสอบเอกสารเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับจากการละเมิดเงื่อนไข
ที่จอดรถแบบใดที่เหมาะกับการจำนองอัตราส่วนสูง?
ที่จอดรถที่ผ่านคุณสมบัติมีสิทธิ์ได้รับเงื่อนไขการจำนองที่อยู่อาศัย (ถึง 90%) แต่จะต้องซื้อร่วมกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
อะไรคือคำแนะนำกลยุทธ์การจำนอง?
จะให้ความสำคัญกับพื้นที่จอดรถที่เช่าก่อน:คุณสามารถเพลิดเพลินไปกับอัตราการจำนองที่สูงและระยะเวลาการชำระคืนที่ยาวนานเพื่อลดแรงกดดันจากการชำระเงินรายเดือน
การตรวจสอบสถานที่จอดรถ ณ สถานที่:ตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ เช่น ตำแหน่งเสา และท่อน้ำ เพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อที่จอดรถที่มีข้อบกพร่อง
กลยุทธ์การถือครองระยะยาว:ที่จอดรถมีสภาพคล่องต่ำ เหมาะกับแผนการลงทุนมากกว่า 5 ปี
การลงทุนระยะสั้น:เลือกพื้นที่จอดรถอิสระ ซื้อและขายได้อย่างยืดหยุ่น และใช้ประโยชน์จากสินเชื่อจำนอง 70%
การถือครองระยะยาว:สิทธิ์จอดรถก่อนใคร เงินดาวน์น้อย ผ่อนนาน และภาระเงินสดลด
ศักยภาพเพิ่มมูลค่า:มุ่งเน้นการสร้างจุดชาร์จไฟฟ้าหรือที่จอดรถเพิ่มเติมเพื่อรองรับเทรนด์การใช้รถยนต์ไฟฟ้า
