อาคารเก่าบนถนน Granville ในจิมซาจุ่ย ซึ่งตระกูล Tang ซื้อมาในราคาสูงถึง 300 ล้านเหรียญฮ่องกง กลายมาเป็นทรัพย์สินที่ขัดสนทางการเงิน และถูกขายไปในราคาประมาณ 63 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็วถึง 801,000 เหรียญฮ่องกง

[การวิเคราะห์เชิงลึก] ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงซบเซา และนักลงทุนต้องประสบกับความพ่ายแพ้อย่างยับเยิน อดีตนักธุรกิจที่ครั้งหนึ่งเคยได้รับฉายาว่า “ราชาแห่งโรงแรม”เติ้งเฉิงโปเมื่อไม่นานนี้ ครอบครัวนี้ได้สร้างความตกตะลึงให้กับตลาด เนื่องจากทรัพย์สินหลักรายการหนึ่งในย่านจิมซาจุ่ยถูก "ขายทิ้ง" โดยเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นเงินด้วยมูลค่า 63 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อ 300 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2561 ถึง 80% เบื้องหลังการสูญเสียครั้งยิ่งใหญ่นี้ คือความเป็นจริงอันโหดร้ายของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรอบตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงและเกมทุน

ซื้อ 300 ล้าน → ขาย 63 ล้าน: ทุน “หดตัว” 5 ปี

ทรัพย์สินเป้าหมายคืออาคารเก่า 3 ชั้นที่ 32A Granville Road มีพื้นที่รวม 3,709 ตารางฟุต ปัจจุบันให้เช่าแก่ร้านคลิปบอร์ดและผู้เช่าที่อยู่อาศัย โดยมีค่าเช่ารวมต่อเดือนอยู่ที่ HK$92,000 และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียง 1.75% เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึงจุดสูงสุดในปี 2561 ครอบครัวเติ้งเฉิงโปได้ซื้อทรัพย์สินนี้ไปในราคาสูงถึง 300 ล้านเหรียญฮ่องกง โดยตั้งใจจะรวมไว้ในแผนการสร้างโรงแรมและอาคารเก่าของตนด้วย อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเครือข่ายทุนของครอบครัวตกอยู่ภายใต้แรงกดดัน ทรัพย์สินดังกล่าวจึงตกเป็นของธนาคารแห่งเอเชียตะวันออก และถูกขายไปใน "ราคาลดพิเศษ" หลังจากลดราคาสองครั้ง ส่งผลให้ขาดทุนทางบัญชีสูงถึง 237 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ลดลงเกือบ 801,000 ดอลลาร์ฮ่องกง

การเข้าซื้อกิจการด้วยราคาที่สูง: การตัดสินใจที่ผิดพลาดร่วมกันในช่วงที่คึกคักนี้หรือไม่?

เมื่อเปรียบเทียบกับธุรกรรมในช่วงเวลาเดียวกัน จะเห็นได้ว่าในปี 2561 อาคารเก่าที่ 32 Granville Road ซึ่งอยู่ติดกันถูกขายไปในราคา 280 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเพิ่มขึ้น 349 เท่าจากราคาซื้อเมื่อ 44 ปีที่แล้ว ในเวลานั้น ผู้พัฒนากำลังดิ้นรนเพื่อกักตุนที่ดิน และครอบครัวของเติ้ง เฉิงป๋อก็ขยายตัวอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยทุ่มเงิน 300 ล้านเหรียญเพื่อซื้อเลขที่ 32A โดยอิงตามตรรกะของ "ตรอกด้านเดียว + ศักยภาพในการบูรณะ" โดยไม่คาดคิด ปัจจัยเชิงลบสามประการ ได้แก่ การเข้มงวดนโยบาย ผลกระทบจากโรคระบาด และอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น ต่างรวมตัวกันจนทำให้ตลาดการจัดซื้ออาคารเก่าหยุดชะงัก และสินทรัพย์มูลค่าสูงกลายมาเป็นภาระทันที

เมืองหลวงของมาเก๊า "มีสินค้าลดราคา": ผังเมืองแบบกลับด้านซ่อนความลึกลับ

ผู้ซื้อเป็นสมาชิกของครอบครัวผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ของมาเก๊า ซึ่งยังคงมองหาโอกาสในการซื้อขายในเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมในท่าเรือผ่านทางตัวแทน ราคาที่ลดราคาครั้งนี้จะเท่ากับราคาพื้นเพียง 17,000 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าราคาที่ดินของโครงการก่อสร้างใหม่ในพื้นที่เดียวกันมาก (โดยทั่วไปจะสูงกว่า 30,000 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต) นักวิเคราะห์เชื่อว่าเงินทุนของมาเก๊าอาจเดิมพันกับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของฮ่องกงและผลตอบแทนจากการฟื้นฟูเมืองในอนาคต โดยใช้การถือครองระยะยาวเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนในระยะสั้น

สาเหตุหลักของการชน

ความผิดพลาดของกลยุทธ์การลงทุน
– การเข้าซื้อกิจการที่มีราคาสูง: ราคาธุรกรรมในปี 2561 สูงกว่าราคาตลาดในขณะนั้นประมาณ 40% (ตามรายงานการประเมินมูลค่าของ Jones Lang LaSalle ในช่วงเวลาเดียวกัน)
– โครงสร้างการระดมทุน: มีข่าวลือว่าบริษัทใช้รูปแบบการกู้ยืมสูงแบบ “ระดมทุน 70% + เงินทุนของตัวเอง 30%”
– จังหวะที่ผิด : เหตุการณ์สังคมปี 2019 + โรคระบาด 3 ปี เกิดขึ้นหลังเข้าซื้อกิจการ ทำให้มูลค่าแหล่งท่องเที่ยวลดลง

อุปสรรคในการดำเนินโครงการ

– ความล้มเหลวในการรวมกรรมสิทธิ์: ไม่สามารถจัดหาที่ดินที่อยู่ติดกันและขนาดการก่อสร้างที่ไม่เพียงพอ (ขนาดเศรษฐกิจขั้นต่ำที่ต้องการคือ 4,000 ตารางฟุต)
- ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง : ดัชนีต้นทุนก่อสร้างปี 66 พุ่ง 58% เทียบกับปี 61 (ข้อมูลจากกรมประเมินราคา)
- ข้อจำกัดการวางแผน: อัตราส่วนที่ดิน 9 เท่า ต้องใช้ค่าเบี้ยประกันที่ดินมากกว่า 100 ล้าน (ประมาณการโดยอุตสาหกรรม)

รายละเอียดการกำจัดแผ่นโลหะเงิน

– โครงสร้างเจ้าหนี้: ประกอบด้วยบริษัทการเงิน 2 แห่ง + ธนาคารขนาดกลางและขนาดเล็ก 1 แห่ง
- ขั้นตอนการประมูล: หลังจากการประมูลแบบไม่เปิดเผยข้อมูล 3 รอบ ในที่สุดสถานที่ดังกล่าวก็ถูกยึดครองโดยผู้รับเหมาในพื้นที่ (เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บ)
– ราคาซื้อขาย : ประมาณ 25,000 บาท/ตร.ฟ. (ถูกกว่าราคาอาคารอุตสาหกรรมในพื้นที่เดียวกัน 15%)

การสังเกตการณ์เชิงลึกของอุตสาหกรรม

1. วิกฤตการกู้ยืมเงิน ปัจจุบัน โครงการซื้ออาคารเก่าในตลาดประมาณ 23% เผชิญกับสินทรัพย์ติดลบ (ตามรายงานการวิจัยของสภานิติบัญญัติ)
2. การเปลี่ยนแปลงโมเดล: ผู้พัฒนาหันมาใช้ "กองทุน M&A + REIT" เพื่อการพัฒนาร่วมกัน
3. ความเสี่ยงด้านนโยบาย: แผนการพัฒนาที่ “ขับเคลื่อนโดยความต้องการ” ของ Urban Renewal Authority ถูกระงับ และการเข้าซื้อกิจการของภาคเอกชนกลายเป็นช่องทางหลัก

เผยโฉมตลาดอสังหาฯ: กฎแห่งการอยู่รอดในวัฏจักร

- ความเสี่ยงจากการกู้ยืม: ในช่วงที่ธุรกิจรุ่งเรือง ครอบครัวของเติ้งเฉิงป๋อต้องพึ่งพาเงินทุนเพื่อขยายกิจการ หลังจากอัตราดอกเบี้ยพลิกกลับ ต้นทุนของเงินทุนก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนทำให้พวกเขาต้อง “ตัดขาดทุน” และขายหุ้นออกไป
– การขจัดความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับทำเลที่ตั้ง : หากไม่รวมอาคารเก่าในพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นหนึ่งเดียวกัน มูลค่าของการสร้างอาคารเพียงหลังเดียวขึ้นมาใหม่ก็จะลดน้อยลง และการไล่ล่าหาราคาที่สูงโดยไม่ลืมหูลืมตาจะกลายเป็นกับดัก
– กระแสเงินทุนข้ามภูมิภาค: นักลงทุนข้ามชาติกำลังใช้ประโยชน์จากกระแสเงินทุนที่ลดลงของฮ่องกงเพื่อดูดซับสินทรัพย์ราคาต่ำ และโครงสร้างตลาดในภูมิภาคก็กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างเงียบๆ

การประเมินมูลค่าในอนาคต

– ระยะสั้น (3-5 ปี): มูลค่ายังคงต่ำเนื่องจากอุตสาหกรรมค้าปลีกฟื้นตัวช้า
- โอกาสในระยะกลาง: เพื่อร่วมมือกับการพัฒนาเขตวัฒนธรรมเวสต์เกาลูนหรือเปลี่ยนเป็นพื้นที่ทางวัฒนธรรมและความคิดสร้างสรรค์
– ศักยภาพระยะยาว: North Island Line อาจเพิ่มมูลค่าของไซต์ได้

[แรงบันดาลใจในการลงทุน] กรณีนี้เน้นย้ำถึงความซับซ้อนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องพิจารณาอย่างครอบคลุม:
✓ ความแข็งแกร่งของโครงสร้างทางการเงิน (อัตราส่วนเลเวอเรจที่แนะนำ < 50%)
✓ กลไกบัฟเฟอร์ความเสี่ยงด้านนโยบาย (เช่น การซื้อประกันภัยการซื้อกิจการ)
✓ ความเป็นไปได้ของทางเลือกอื่น (เช่น กลยุทธ์การเช่าระยะสั้น)
✓ ความสามารถในการจัดการกระแสเงินสดข้ามรอบ

บทสรุป

การลดลงของมูลค่าธุรกรรมจาก 300 ล้านเหรียญฮ่องกงเป็น 63 ล้านเหรียญฮ่องกงไม่เพียงแต่เป็นสัญญาณเล็กๆ น้อยๆ ของภาวะซบเซาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเท่านั้น แต่ยังเป็นคำเตือนความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนอีกด้วย เมื่อเกมเมืองหลวงเปลี่ยนจาก "การแสวงหาความชื่นชม" ไปเป็น "การแข่งขันเพื่อความอดทน" มีเพียงผู้ที่มีวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ที่สามารถก้าวข้ามวัฏจักรเท่านั้นที่สามารถอยู่รอดจากคลื่นลูกใหญ่ได้

ที่มา: สำนักงานที่ดินฮ่องกง ข้อมูลตลาดสาธารณะ บทความนี้ไม่ได้ให้คำแนะนำด้านการลงทุน ตลาดมีความเสี่ยงและควรตัดสินใจด้วยความระมัดระวัง

อ่านเพิ่มเติม:

• สภาวะตลาดบ้านมือสองของ Fanling | เจ้าของยูนิต 2 ห้องนอนใน Qingqing ซึ่งขาดทุนกำไร 10% ใน 2 ปี ตัดสินใจขายในราคา 4.2 ล้านเหรียญฮ่องกง
• บ้านที่ Cheung Sha Wan Hoi Lok Court ขายได้ในราคา 2.75 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเป็นราคาต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
• ห้องสวีท 3 ห้องนอนวิวทะเลที่ Tsuen Wan City Place มีราคา 12,800 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต | ขาดทุนทางบัญชี 8 ปี 1.62 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ราคาลดลง 131 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต