สารบัญ
ราคาบ้านในฮ่องกงเป็นหนึ่งในราคาที่แพงที่สุดในโลกเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน
นับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียในช่วงปลายศตวรรษที่ 20 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงก็ประสบทั้งภาวะขึ้นและลง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคายังคงเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ เงินทุนไหลเข้า และการขาดแคลนที่ดิน อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 2020 เป็นต้นมา สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจโลกมีการเปลี่ยนแปลง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เศรษฐกิจแผ่นดินใหญ่ชะลอตัว และมีการปรับนโยบายในพื้นที่ ทำให้ตลาดเริ่มมีรอยร้าว ทำให้เกิดความกังวลว่าฟองสบู่กำลังจะแตกหรือไม่ เนื่องจากเป็นหนึ่งในเมืองที่ราคาบ้านแพงที่สุดในโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงจึงถูกมองเป็นเพียงตำนานที่ว่า "ราคาจะขึ้นเท่านั้นและไม่มีทางลงได้" อย่างไรก็ตามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การผสมผสานกันของปัจจัยภายในและภายนอกต่างๆ มากมายทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเผชิญกับแรงกดดันที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน จากโครงสร้างเศรษฐกิจที่ไม่สมดุลไปจนถึงการควบคุมนโยบายที่ไม่มีประสิทธิภาพ จากการสูญเสียประชากรไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงในสภาพแวดล้อมทางการเงินระหว่างประเทศ ความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงค่อยๆ ปรากฏให้เห็น
เมืองที่ค่าครองชีพแพงที่สุดในโลกในปี 2024:
การจัดอันดับเมือง
1.สิงคโปร์
2 ฮ่องกง
3 ลอนดอน
4.เซี่ยงไฮ้
5. โมนาโก
6. ซูริค
7. นิวยอร์ก
8. ปารีส
9. เซาเปาโล
10. มิลาน
1. ประวัติความเป็นมา: สาเหตุหลักของการพัฒนาที่ผิดปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์
อันตรายที่ซ่อนเร้นของฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงมีต้นตอมาจากการดำเนินนโยบาย “ราคาที่ดินสูง” ต่อไปหลังจากการกลับมา การพึ่งพาการเงินที่ดินในระยะยาวของรัฐบาลทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทานอย่างร้ายแรง ตามข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าทรัพย์สิน พบว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่สร้างเสร็จเฉลี่ยต่อปีระหว่างปี พ.ศ. 2546-2565 อยู่ที่เพียง 13,000 หน่วยเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าความต้องการของตลาดมาก การขาดแคลนที่เกิดขึ้นโดยเทียมนี้ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น 5.8 เท่าใน 20 ปี ส่งผลให้เกิดโครงสร้างตลาดที่ผิดเพี้ยน โดยที่ "แป้งมีราคาแพงกว่าขนมปัง"
ปรากฏการณ์ที่นักพัฒนากักตุนที่ดินทำให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เพิ่มมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 4 รายถือครองพื้นที่เกษตรกรรมรวม 100 ล้านตารางฟุต แต่ยังไม่ได้พัฒนาเลย การกักตุนเชิงกลยุทธ์นี้ทำให้ตลาดอยู่ในภาวะ "ขาดแคลนเทียม" เป็นเวลานาน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขณะเดียวกันก็สะสมความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่มหาศาลอีกด้วย
2. ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจเสื่อมลง: การสนับสนุนพังทลาย
1. มีช่องว่างที่ร้ายแรงระหว่างอำนาจซื้อและราคาที่อยู่อาศัย
ข้อมูลในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 แสดงให้เห็นว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในฮ่องกงอยู่ที่ 30,200 ดอลลาร์ฮ่องกง ในขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 14.3 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง โดยมีอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้อยู่ที่ 47.3 เท่า ซึ่งอยู่ในอันดับ 1 ของโลก แม้ว่าคุณจะซื้อหน่วยนาโนขนาด 300 ตารางฟุต คุณก็ยังต้องอดอาหารหรือน้ำเป็นเวลา 23.6 ปี ซึ่งนานกว่าเส้นเตือนภัยสากลถึง 5 เท่า
2. ผลตอบแทนจากการเช่าลดลงสู่ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์
อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านธุรกิจหลักพุ่งสูงถึง 15.7% และค่าเช่าร้านค้าปลีกลดลง 45% เมื่อเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาด อัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่พักอาศัยลดลงต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำกว่าอัตราจำนองมาก โดยก่อให้เกิดรูปแบบการลงทุนแบบ "กระแสเงินสดติดลบ" ที่พึ่งพาการคาดหวังการเพิ่มขึ้นของเงินทุนโดยสิ้นเชิง
3. หนี้ครัวเรือนใกล้เข้าสู่จุดวิกฤต
ข้อมูลจากสำนักงานการเงินสิงคโปร์แสดงให้เห็นว่าหนี้ครัวเรือนคิดเป็น 92% ของ GDP ซึ่ง 78% เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% ภาระการผ่อนชำระรายเดือนจะเพิ่มขึ้น 12% และครัวเรือนกว่า 1 แสนครัวเรือนจะเผชิญความเสี่ยงสินทรัพย์ติดลบ
4. เศรษฐกิจแผ่นดินใหญ่ชะลอตัวและความต้องการลดลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเศรษฐกิจของจีนแผ่นดินใหญ่ และผู้ซื้อในจีนแผ่นดินใหญ่ถือเป็นเสาหลักที่สำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวของการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนแผ่นดินใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วิกฤตหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (เช่น Evergrande, Country Garden เป็นต้น) และการควบคุมเงินทุนที่เข้มงวด ทำให้ความสามารถในการไหลของเงินทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่เข้าสู่ฮ่องกงลดลง ตั้งแต่ปี 2023 ปริมาณธุรกรรมบ้านหรูในฮ่องกงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และราคาของอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์บางแห่งก็ลดลงภายในปี 20%-30% หากเศรษฐกิจแผ่นดินใหญ่ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ความต้องการจากภายนอกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะหดตัวลงอีก ส่งผลให้ฟองสบู่แตกเร็วขึ้น
5. เศรษฐกิจท้องถิ่นอ่อนแอและความเสี่ยงด้านทุนติดลบ
การฟื้นตัวหลังการระบาดเป็นไปอย่างช้าๆ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวซบเซา และการบริโภคปลีกลดลง แม้ว่าอัตราการว่างงานจะลดลง แต่การเติบโตของรายได้โดยรวมกลับหยุดนิ่งและอำนาจซื้อของพลเมืองก็ลดลง ในเวลาเดียวกัน ราคาทรัพย์สินที่สูงส่งผลให้มีคดีที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบเพิ่มขึ้น อ้างอิงจากข้อมูลของสำนักงานการเงินฮ่องกง จำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงต้นปี 2567 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเจ้าของบางรายล้มละลายเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง หากราคาที่อยู่อาศัยยังคงลดลงต่อไป ธนาคารอาจเข้มงวดสินเชื่อ ซึ่งจะทำให้ตลาดเกิดความตื่นตระหนกมากยิ่งขึ้น
3. ผลกระทบจากการควบคุมนโยบายแบบดาบสองคม
1. มาตรการป้องกันภาวะเศรษฐกิจถดถอยล้มเหลว
“มาตรการเข้มงวด” ของรัฐบาล เช่น การเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติม (SSD) และอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ (BSD) ทำให้ต้นทุนธุรกรรมเพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ตลาดฟื้นตัว ซึ่งส่งผลให้ทัศนคติ “ไม่เต็มใจที่จะขาย” รุนแรงขึ้น จำนวนธุรกรรมที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2566 ลดลงเหลือ 8,632 ธุรกรรม ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2539 และสภาพคล่องในตลาดที่ลดลงทำให้ความเสี่ยงต่อความผันผวนของราคาเพิ่มขึ้น
2. ผลกระทบร้ายแรงจากการปรับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติ
ภายใต้ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยง ฮ่องกงถูกบังคับให้ตามสหรัฐฯ ในการขึ้นอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นพื้นฐาน (P) ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 5.875% และอัตรา H สูงเกิน 4% จากเงินกู้ 6 ล้านเหรียญฮ่องกง การชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้น 9,200 เหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับปี 2563 โดยจะทำลายความสามารถในการซื้อบ้านของชนชั้นกลางโดยตรง
3. การปฏิรูปการจัดหาที่ดินพบอุปสรรค
โครงการฟื้นฟู “ลันเตาพรุ่งนี้” ถูกเลื่อนออกไป พื้นที่มหานครทางตอนเหนือพัฒนาช้า และความต่อเนื่องของนโยบายหลังการเปลี่ยนรัฐบาลก็ยังคงเป็นที่สงสัย ช่องว่างที่อยู่อาศัยสาธารณะจะสูงถึง 28,000 ยูนิตในอีก 5 ปีข้างหน้า และอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนตัวอยู่ต่ำกว่าค่าเป้าหมายที่ 15% เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน ทำให้ไม่มีทางแก้ไขข้อขัดแย้งระหว่างอุปทานและอุปสงค์ได้
4. การเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงในโครงสร้างสังคม: รากฐานความต้องการที่สั่นคลอน
1. การสูญเสียประชากรและการแก่ชราเป็นผลกระทบสองต่อ
ปริมาณประชากรไหลออกสุทธิในปี 2565 จะสูงถึง 113,000 ราย และกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลักอายุ 25-44 ปี จะลดลง 8.4% ขณะเดียวกัน สัดส่วนประชากรที่มีอายุมากกว่า 65 ปีเพิ่มขึ้นเป็น 20.7% โดยก่อตัวเป็นโครงสร้างพีระมิดกลับหัวของ “ผู้สูงอายุจำนวนมากที่มีบ้านและคนหนุ่มสาวเพียงไม่กี่คนไม่มีบ้าน” และความต้องการที่เข้มงวดยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
2. การลดขนาดภาคอุตสาหกรรมทำให้ความสามารถในการชำระเงินลดลง
อสังหาริมทรัพย์ทางการเงินมีสัดส่วน 32% ของ GDP แต่จำนวนคนทำงานในอุตสาหกรรมมีสัดส่วนเพียง 18% ของกำลังแรงงานเท่านั้น การพัฒนาของอุตสาหกรรมเทคโนโลยียังคงล่าช้า การเติบโตของงานที่มีรายได้ปานกลางหยุดนิ่ง และค่าจ้างที่แท้จริงของคนรุ่นใหม่ยังคงเท่าเดิมมาเป็นเวลาหนึ่งทศวรรษ ทำให้ยากต่อการรองรับราคาที่อยู่อาศัยที่สูง
3. การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิตแบบปฏิวัติ
การบูรณาการในเขตอ่าว Greater Bay กำลังเร่งตัวขึ้น และการใช้ชีวิตข้ามพรมแดนกำลังกลายเป็นเรื่องปกติ ชาวฮ่องกง 150,000 คนอาศัยอยู่ในเซินเจิ้น และโครงการ "เมืองใหม่ฮ่องกง" ของจูไห่สามารถรองรับครอบครัวได้ 32,000 ครัวเรือน ทางเลือกที่อยู่อาศัยทางเลือกเบี่ยงเบนความต้องการในพื้นที่และสั่นคลอนรากฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์
5. การเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรงในสภาพแวดล้อมระหว่างประเทศ: วิกฤตการหมดลงของแหล่งเงินทุน
1.การปรับโครงสร้างอำนาจผูกขาดของดอลลาร์สหรัฐ
ภายใต้แนวโน้มการยกเลิกระบบดอลลาร์ของระบบ SWIFT เงินฝากเงินหยวนนอกประเทศของฮ่องกงลดลง 23% ในเวลาสองปี สัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงที่ถือโดยทุนต่างชาติลดลงจาก 13.7% ในปี 2018 เหลือ 6.2% ในปี 2023 และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากทุนต่างชาติก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน
2. เบี้ยประกันความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์พุ่งสูงขึ้น
การแก้ไขกฎหมายฮ่องกงของสหรัฐฯ กระตุ้นให้บริษัทข้ามชาติถอนเงินทุนจำนวนมาก และความต้องการพื้นที่สำนักงานของสถาบันข้ามชาติก็ลดลงฮวบฮาบภายใน 42% งบเช่าที่พักอาศัยของผู้บริหารต่างชาติลดลง 35% และตลาดระดับไฮเอนด์ก็เข้าสู่ฤดูหนาวที่หนาวเย็น
3. ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดทางเลือก
ราคาบ้านส่วนตัวในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 68% ใน 5 ปี ดูไบได้เปิดตัว “วีซ่าทอง” และผลตอบแทนจากราคาบ้านในโตเกียวสูงถึง 4.2% เนื่องจากทางเลือกการลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีเพิ่มมากขึ้น ความได้เปรียบทางการแข่งขันของฮ่องกงจึงลดลงอย่างมาก
6. หงส์ดำที่อาจก่อให้เกิดการล่มสลาย
1. ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลงกระตุ้นให้มีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ใหม่
หากเงินหยวนทะลุ 7.5 ต่อดอลลาร์สหรัฐ ระบบอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยงจะตกอยู่ภายใต้แรงกดดันที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน การอพยพของเงินทุนอาจกระตุ้นให้เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ซึ่งเป็นเหมือนวิกฤติการณ์ทางการเงินในเอเชียเมื่อปี 1997
2. ปฏิกิริยาลูกโซ่ของการผิดนัดชำระหนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
การประเมินมูลค่าอาคารสำนักงานลดลง 35% จากจุดสูงสุด และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังเผชิญกับการชำระบัญชี หากบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Henderson Land Development เผชิญกับวิกฤตสภาพคล่อง อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงในระบบการเงินได้
3. วงจรอุบาทว์ของการคลังของรัฐที่เสื่อมโทรม
สัดส่วนรายได้ราคาที่ดินต่อรายได้ของรัฐบาลลดลงจาก 23% ในปี 2019 เป็น 6% ในปี 2023 การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของการขาดดุลงบประมาณอาจบังคับให้รัฐบาลขายที่ดินในราคาต่ำ ส่งผลให้เกิดวงจรอุบาทว์ที่ว่า “ยิ่งขายได้มาก ราคาก็ยิ่งถูก”
4. ความวุ่นวายในตลาดการเงินและเสถียรภาพของดอลลาร์ฮ่องกง
ระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยงของฮ่องกงเชื่อมโยงดอลลาร์ฮ่องกงกับดอลลาร์สหรัฐ แต่ดอลลาร์ฮ่องกงอาจตกอยู่ภายใต้แรงกดดันหากตลาดการเงินโลกผันผวน เช่น ค่าเงินดอลลาร์สหรัฐแข็งค่าขึ้นอย่างรวดเร็วหรือภาวะเศรษฐกิจถดถอยของสหรัฐฯ นักวิเคราะห์บางคนเชื่อว่าหากเงินทุนไหลออกอย่างต่อเนื่อง สำนักงานการเงินฮ่องกงอาจจำเป็นต้องใช้เงินสำรองเงินตราต่างประเทศเพื่อปกป้องเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อความมั่นคงของเงินดอลลาร์ฮ่องกงถูกตั้งคำถาม บทเรียนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงทศวรรษ 1950 แสดงให้เห็นว่าวิกฤตทางการเงินมักเป็นปัจจัยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่มสลาย
5. วิกฤตการณ์ทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงมีการกระจุกตัวสูงในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพียงไม่กี่ราย เช่น Cheung Kong Group และ New World Development ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินที่เพิ่มมากขึ้นเนื่องจากตลาดซบเซาและการดำเนินงานที่มีเลเวอเรจสูง ตัวอย่างเช่น ค่าเช่า Cheung Kong Center ซึ่งเป็นเจ้าของโดย Cheung Kong Holdings ลดลงมากกว่า 33% ตั้งแต่ปี 2019 ซึ่งบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ภายใต้แรงกดดันเป็นอันดับแรก หากผู้พัฒนาขนาดใหญ่ล้มละลายเนื่องจากห่วงโซ่ทุนที่ขาดหาย อาจก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่และฉุดตลาดทั้งหมดลง
ครั้งนี้ต่างจากปี 1997
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านทางประวัติศาสตร์ และมีความเสี่ยงที่ฟองสบู่จะแตก วิกฤตินี้แตกต่างจากการปรับตัวตามวัฏจักรในปี 1997 ตรงที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานในโครงสร้างเศรษฐกิจ แนวโน้มประชากร และสถานะในระดับนานาชาติ เพื่อหลีกเลี่ยงการล่มสลายอันเลวร้าย เราจำเป็นต้องทำลายกรอบความคิดที่มีอยู่: ในระยะสั้น เราจำเป็นต้องสร้างกลไกเพื่อชะลอการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย ในระยะกลาง เราต้องกำจัดการพึ่งพาการเงินที่ดิน และในระยะยาวเราจะต้องปรับเปลี่ยนขีดความสามารถในการแข่งขันด้านอุตสาหกรรม รัฐบาลสามารถดำเนินการเด็ดขาดในการเพิ่มอุปทาน ควบคุมนโยบาย และสร้างความหลากหลายทางเศรษฐกิจเพื่อบรรเทาความกดดันจากวิกฤตได้ก็ต่อเมื่อเรียนรู้จากประสบการณ์อันเจ็บปวดและส่งเสริมการปฏิรูปอย่างจริงจังเท่านั้น ด้วยวิธีนี้เท่านั้นที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงหลุดพ้นจากวัฏจักรประวัติศาสตร์ของ "การพุ่งขึ้นและดิ่งลง" และบรรลุการพัฒนาที่ยั่งยืนได้ มิฉะนั้น การแตกของฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำหรับเศรษฐกิจของฮ่องกงซึ่งอาจมีผลกระทบในวงกว้าง
อ่านเพิ่มเติม:
