สารบัญ
“ทางตัน” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงเป็นผลมาจากความขัดแย้งเชิงโครงสร้างหลายประการ โดยสาเหตุหลักเกี่ยวข้องกับระบบที่ดิน รูปแบบเศรษฐกิจ การกระจายทางสังคม และเกมการเมือง เพื่อฝ่าฟันความยากลำบากนี้ เราจำเป็นต้องมองไกลออกไปจากแนวคิดการปรับอุปทานและอุปสงค์แบบเดิมๆ และพิจารณาจากมุมมองของการปฏิรูประบบ แพลตฟอร์มนี้วิเคราะห์สถาปัตยกรรมและโซลูชันที่เป็นไปได้อย่างเจาะลึก:
1. การรื้อถอนความขัดแย้งทางโครงสร้างอย่างล้ำลึก
1. การผูกขาดที่ดินและการขาดแคลนสถาบัน
– การรวมตัวของสิทธิในการจัดหาที่ดิน: ประมาณ 40% ของที่ดินในฮ่องกงถูกถือครองโดยผู้พัฒนาเอกชน (รวมถึงที่ดินเพื่อการเกษตรและพื้นที่อุตสาหกรรม) และรัฐบาลก็มีที่ดินสำหรับการพัฒนาจำกัด การปล่อยที่ดินในเขตดินแดนใหม่ไม่มีประสิทธิภาพเนื่องจากสิทธิในการรับมรดกที่ซับซ้อนภายใต้พระราชกฤษฎีกาเขตดินแดนใหม่
- ขั้นตอนการวางแผนที่เข้มงวด: กระบวนการตรวจสอบของคณะกรรมการผังเมืองมีความยาวนาน และการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมมักถูกละเมิดโดยการตรวจสอบทางกฎหมาย ส่งผลให้เกิดความล่าช้าในการวางแผนโครงการต่างๆ เช่น เขตมหานครภาคเหนือ
- การเมืองเข้ามาเกี่ยวข้องกับการถมที่ดิน: ความสงสัยของประชาชนเกี่ยวกับ “ลันเตาพรุ่งนี้” ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงเพราะการปกป้องสิ่งแวดล้อมเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความไม่ไว้วางใจในการจัดสรรทรัพยากรของรัฐบาลอีกด้วย
2. โครงสร้างเศรษฐกิจเดียวและการแข็งตัวของทุน
- การเงินของอสังหาริมทรัพย์: ประมาณ 30% ของ GDP ของฮ่องกงถูกขับเคลื่อนโดยตรงหรือโดยอ้อมโดยอสังหาริมทรัพย์ และสัดส่วนของสินเชื่อจำนองในธนาคารก็สูงเกิน 40% มานานแล้ว ซึ่งก่อให้เกิดวัฏจักรอันโหดร้ายของ “ราคาบ้านตก → เศรษฐกิจถดถอย → ตลาดฟื้นตัว → ราคาบ้านฟื้นตัว”
– การสูญเสียทรัพยากรอุตสาหกรรม: การพึ่งพาเงินทุนและอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปทำให้การลงทุนด้านนวัตกรรมวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีและการผลิตลดน้อยลง ส่งผลให้ขาดแคลนงานที่มีทักษะสูง คนหนุ่มสาวถูกบังคับให้เข้าสู่ภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ทรัพยากรไม่สมดุลกัน
3. การแบ่งชั้นทางสังคมและการกระจายที่อยู่อาศัยที่ไม่สมดุล
– นโยบายการเคหะของรัฐไม่มีประสิทธิผล: ระยะเวลาการรอคอยสำหรับการเคหะของรัฐนานถึง 6 ปี และประชากรที่อาศัยอยู่ในแฟลตแยกย่อยมีจำนวนเกิน 220,000 คน แต่รัฐบาลยืนกรานที่จะ “จำกัดการเคหะของรัฐ” (คิดเป็น 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด) และชนชั้นกลางถูกบังคับให้แข่งขันในตลาดเอกชน
– ช่องว่างความมั่งคั่งระหว่างรุ่น: ครอบครัว 40% เป็นเจ้าของบ้านเป็นของตัวเอง (ส่วนใหญ่ซื้อในยุคราคาถูก) และคนรุ่นใหม่จำเป็นต้องมีรายได้มากกว่า 50% เพื่อจ่ายเงินกู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้การเคลื่อนย้ายทางสังคมหยุดชะงัก
4. ทุนข้ามชาติและความไม่สงบทางภูมิรัฐศาสตร์
– ผลกระทบของการรวมเงินทุนจากต่างประเทศ: ภายใต้ระบบอัตราแลกเปลี่ยนที่เชื่อมโยงกัน ดอลลาร์ฮ่องกงได้กลายเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยในเกมระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ตั้งแต่ปี 2010 ถึง 2020 เงินทุนจากต่างประเทศคิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 15% ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาสินทรัพย์สูงขึ้น
– การเมืองในการกำหนดอัตลักษณ์: คลื่นผู้อพยพหลังจากกฎหมายความมั่นคงแห่งชาติปล่อยที่อยู่อาศัยออกไปประมาณ 50,000 หน่วย แต่การถอนทุนจากต่างประเทศและความผันผวนของนโยบายด้านบุคลากรได้ชดเชยผลกระทบต่ออุปทาน
II. เส้นทางที่มีศักยภาพสำหรับการปฏิรูประบบ
1. ระบบที่ดิน : ทำลายการผูกขาด และปลดปล่อยอำนาจ
1. การปฏิรูปการยึดที่ดินคืนโดยบังคับ
– แก้ไขพระราชกฤษฎีกาการคืนพื้นที่เพื่อขยายความหมายของ “วัตถุประสงค์สาธารณะ” เพื่อ “บรรเทาวิกฤตการณ์ด้านที่อยู่อาศัย” และเวนคืนพื้นที่รกร้างในเขตดินแดนใหม่โดยตรง โดยหลีกเลี่ยงการท้าทายทางกฎหมาย
– อ้างอิงจากแบบจำลองการสงวนที่ดินของสิงคโปร์ กำหนดเพดานการถือครองที่ดินสำหรับผู้พัฒนาเอกชน และเรียกเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าสูงสำหรับที่ดินใดๆ ที่เกินขีดจำกัด
2.กลไกการพัฒนาเชิงนวัตกรรม
- ดำเนินการ “พันธบัตรที่ดิน”: รัฐบาลออกกองทุนพิเศษเพื่อซื้อที่ดินทำกิน และเจ้าของเดิมสามารถแบ่งปันผลกำไรหลังการพัฒนาได้ ทำให้ลดการต่อต้านการเวนคืน
- โครงการนำร่อง “การครอบครองโดยปฏิปักษ์”: อนุญาตให้พลเมืองที่มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่ได้ใช้งานมาเป็นเวลานาน
2. การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ: การยกเลิกอสังหาริมทรัพย์และการฟื้นฟูอุตสาหกรรม
1. การจัดตั้งกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติเพื่อเบี่ยงเบนเงินทุน
- ฉีดเงินส่วนหนึ่งจากการประมูลที่ดินเข้ากองทุนการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม โดยมุ่งเป้าไปที่การลงทุนในเซมิคอนดักเตอร์ เทคโนโลยีชีวภาพ และอุตสาหกรรมอื่นๆ เพื่อลดการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเงินทุน
2. การปฏิวัติโครงสร้างภาษี
- แนะนำ “ภาษีมูลค่าเพิ่มทรัพย์สินแบบก้าวหน้า”: จัดเก็บภาษีส่วนต่างราคา 50% จากการโอนทรัพย์สินที่ถือครองมานานกว่า 10 ปี เพื่อควบคุมการกักตุนเพื่อเก็งกำไร
- ยกเลิก “มาตรการเข้มงวด” และเรียกเก็บ “ภาษีบ้านว่าง” แทน (เช่น ภาษี 20% สำหรับอาคารที่พักอาศัยขนาดเกิน 200 ตารางเมตรที่ว่างเปล่ามาครึ่งปี)
3. การจัดสรรที่อยู่อาศัย: ระบบการจัดหาหลายระดับ
1. การปฏิรูปโครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะโดยเน้นตลาด
- เปิดตัว “โครงการบ้านจัดสรรเพื่อเช่าหรือซื้อ 2.0” โดยผู้เช่าสามารถซื้อยูนิตได้ในราคาทุน หลังจากอยู่อาศัยในยูนิตเป็นเวลา 5 ปี โดยมีระยะเวลาผูกมัด 10 ปี ทำให้ไม่มีความคาดหวังถึงการเติบโตในอนาคต
- นำเสนอ “การประมูลร่วมระหว่างรัฐและเอกชน”: สถาบันเอกชนสามารถประมูลสิทธิในการจัดการที่อยู่อาศัยสาธารณะและแลกเปลี่ยนบริการสำหรับโควตาการพัฒนาที่ดิน
2. เปิดใช้งานสต๊อกส่วนตัว
- ส่งเสริม “การสร้างบ้านจัดสรรถูกกฎหมาย + รับรองมาตรฐานความปลอดภัย” โดยให้เงินอุดหนุนเพื่อเปิดขายบ้านราคาถูก 1 แสนหลังในระยะสั้น
- การบังคับ “ปล่อยทรัพย์มรดก” คือ ทรัพย์สินที่ไม่มีทายาท จะถูกบริหารจัดการให้เช่าโดยรัฐบาล และนำออกขายทอดตลาดภายหลัง 5 ปี
(IV) ความร่วมมือระดับภูมิภาค: มองไกลกว่าฮ่องกงเพื่อดูที่อยู่อาศัย
1. แพ็คเกจนโยบาย “แยกงาน-อยู่อาศัย” ข้ามชาติ
– ร่วมมือกับเมืองต่างๆ ในเขตอ่าว Greater Bay เพื่อเปิดตัว “ชุมชนฮ่องกง” โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่กำหนดสามารถได้รับถิ่นที่อยู่ฮ่องกงได้ และจะเปิดเส้นทางรถไฟความเร็วสูงข้ามพรมแดนสำหรับผู้โดยสาร
รัฐบาลฮ่องกงอุดหนุนบริษัทต่างๆ ในการจัดตั้งสาขาในเซินเจิ้น ส่งเสริมการทำงานทางไกล และกระจายความต้องการที่พักอาศัย
2. นวัตกรรมเครื่องมือทางการเงิน
- การออก REIT สำหรับที่อยู่อาศัยในเขต Greater Bay Area: ผู้ที่อาศัยอยู่ในฮ่องกงสามารถลงทุนในผลิตภัณฑ์การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่พักอาศัยให้เช่าในแผ่นดินใหญ่ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่มั่นคงเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากค่าเช่าในพื้นที่ที่สูง
3. ความต้านทานทางการเมืองและความเสี่ยงในการนำไปปฏิบัติ
1. การเผชิญหน้าของกลุ่มผลประโยชน์ทับซ้อน
– ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทั้งสี่รายใช้ที่นั่งในสภานิติบัญญัติเพื่อขัดขวางการปฏิรูปที่ดิน เสียงของพวกเขาต้องอ่อนลงโดยการรวมอำนาจส่วนกลาง (เช่น การเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมทางการเมืองหลังจากการประกาศใช้มาตรา 23 ของกฎหมายพื้นฐาน)
2. การสร้างสมดุลให้กับความคิดเห็นของประชาชนที่แตกแยก
– ชนชั้นกลางคัดค้านการนำโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐไปใช้ในทรัพย์สิน (กังวลเรื่องการลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์) และจำเป็นต้องออกแบบ “ระบบทางคู่” โดยพื้นที่หลักต้องคงสภาพเดิม และพื้นที่พัฒนาใหม่จะต้องทดลองใช้กลไกใหม่ๆ
3. ความเสี่ยงจากการไหลออกของเงินทุน
การปฏิรูปครั้งใหญ่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำในระยะสั้นภายในปี 20%-30% จำเป็นต้องจัดตั้งกองทุนสำรองเงินตราต่างประเทศล่วงหน้าและประสานงานการควบคุมเงินทุนข้ามพรมแดนกับจีนแผ่นดินใหญ่
IV. โอกาสทางประวัติศาสตร์และกรอบเวลา
ภาวะเศรษฐกิจฮ่องกงที่ชะลอตัวในปัจจุบัน (คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 2.8% ในปี 2566) ช่องว่างอัตราดอกเบี้ยที่กลับด้านระหว่างจีนและสหรัฐฯ และคลื่นผู้อพยพระหว่างประเทศ ทำให้เกิด “ช่วงเวลาทดสอบภาวะวิกฤต” ซึ่งสามารถใช้เพื่อส่งเสริมการปฏิรูปได้ หากเราพลาดช่วงที่ประชากรตามธรรมชาติลดลงใน 3-5 ปีข้างหน้า (แรงงานคาดว่าจะลดลง 24% ในปี 2584) การปรับโครงสร้างจะยากยิ่งขึ้น
บทสรุป
แก่นแท้ของปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงคือการปะทะกันขั้นสุดยอดระหว่างรูปแบบการปกครองแบบทุนนิยมและความต้องการในการดำรงชีพของประชาชน ในการที่จะทำลายทางตันนี้ เราต้องมีทั้งความกล้าในการออกแบบระดับสูง (เช่น การเปิดใช้มาตรา 120 ของกฎหมายพื้นฐานเพื่อกำหนดสิทธิในทรัพย์สินที่ดินใหม่) และความยืดหยุ่นของนวัตกรรมระดับไมโคร (เช่น การใช้เทคโนโลยีบล็อคเชนเพื่อให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แบบแยกส่วนเป็นไปได้) เราสามารถหลุดพ้นจากวัฏจักรราคาที่อยู่อาศัยที่สูงยาวนานนับศตวรรษได้โดยการนิยามปัญหาที่อยู่อาศัยใหม่จาก "ปัญหาทางเศรษฐกิจ" ไปสู่ "การสร้างสัญญาทางสังคมใหม่" เท่านั้น
อ่านเพิ่มเติม:
