ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ในภาวะรอคอยและดูท่าว่าประชากรมากกว่าครึ่งหนึ่งคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง และความต้องการซื้อบ้านก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ในภาวะชะงักงันเมื่อเร็วๆ นี้ และความต้องการซื้อบ้านของประชาชนก็ยังคงซบเซาอยู่ จากผลสำรวจล่าสุดที่เผยแพร่โดย "Hong Kong Property" พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามไม่ถึงครึ่งกำลังพิจารณาซื้อบ้านภายใน 12 เดือนข้างหน้า ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนส่วนใหญ่มีทัศนคติแบบรอและดูสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และคาดหวังว่ารัฐบาลจะออกมาตรการ "ผ่อนปรน" เพื่อกระตุ้นตลาดใน "งบประมาณ" ฉบับหน้า ผลลัพธ์ดังกล่าวมาจากการวิเคราะห์เชิงลึกของธนาคารจากแบบสอบถามที่ถูกต้องจำนวน 300 ชุด ซึ่งเผยให้เห็นปฏิสัมพันธ์ที่ละเอียดอ่อนระหว่างความเชื่อมั่นของตลาดและความคาดหวังด้านนโยบาย

ความตั้งใจซื้อบ้านลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส ประชาชนกำลังรอการสนับสนุนนโยบาย

ข้อมูลการสำรวจแสดงให้เห็นว่าผู้ตอบแบบสอบถาม 46% เพียง 461 รายเท่านั้นที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ตลาดในปีหน้า ซึ่งลดลงอย่างรวดเร็ว 11.4 จุดเปอร์เซ็นต์จาก 57.4% ในไตรมาสที่สี่ของปีที่แล้ว ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมชี้ให้เห็นว่าปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนโดยทั่วไปจะใช้กลยุทธ์ "ถือและถือ" ก่อนที่งบประมาณจะประกาศ และมีความกังวลเป็นพิเศษว่ารัฐบาลจะผ่อนปรนอากรแสตมป์ที่อยู่อาศัย (ที่เรียกกันทั่วไปว่า "มาตรการเข้มงวด") ต่อไปหรือไม่ หรือจะแนะนำแรงจูงใจสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือไม่ พลเมืองคนหนึ่งที่ให้สัมภาษณ์กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูง และอัตราดอกเบี้ยก็ยังไม่แน่นอน ฉันอยากจะรอจนกว่าจะมีการประกาศงบประมาณเสียก่อนจึงค่อยวางแผนอะไร”

ภาวะมองลบระยะสั้นเพิ่มขึ้น เกือบ 60% มองลบต่อแนวโน้มราคาทรัพย์สิน

ที่น่าสังเกตคือความคาดหวังต่อแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มักจะเป็นไปในแง่ร้ายเช่นกัน ผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 58.4% คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะลดลงในอีก 12 เดือนข้างหน้า ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 11.3 จุดเปอร์เซ็นต์จาก 47.1% ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่มองในแง่ร้ายมากที่สุดในรอบ 3 ปี ข้อมูลนี้สะท้อนถึงรายงาน “ความเสี่ยงด้านราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลง” ที่ธนาคารต่างประเทศรายใหญ่หลายแห่งเผยแพร่เมื่อไม่นานนี้ โดยทั่วไปแล้ว ตลาดเชื่อว่าแม้ว่ารัฐบาลจะ “ถอนตัว” มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจบางส่วนแล้ว แต่สภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยที่สูงและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ช้ายังคงกดความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออยู่ นางเฉิน ซึ่งเป็นชนชั้นกลาง กล่าวว่า “ด้วยตลาดหุ้นที่ผันผวนและกระแสผู้อพยพเข้าเมืองที่ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อนๆ หลายคนจึงเลือกที่จะ ‘เช่า’ และรอดูไปก่อน เพราะกลัวว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้จะ ‘กลายมาเป็นเรื่องวุ่นวาย’”

คาดว่าตลาดหลักทรัพย์หลักจะเป็นเครื่องยนต์ และปริมาณการซื้อขายในปี 2568 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 15%

แม้ว่าจะมีทัศนคติที่ระมัดระวังในระยะสั้น แต่รายงาน "อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง" ก็ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดในระยะกลางและระยะยาว ธนาคารคาดการณ์ว่าขณะที่ผู้พัฒนาเร่งเปิดตัวโครงการใหม่และจัดทำแผนการผ่อนชำระที่หลากหลาย ปริมาณธุรกรรมของที่อยู่อาศัยส่วนตัวมือสองจะเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 18,000 แห่งในปี 2568 ในขณะที่ตลาดรองจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2% เป็น 42,000 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อจะยังคงชอบโครงการใหม่ที่มีต้นทุนภาษีที่ต่ำกว่าและสิ่งอำนวยความสะดวกสนับสนุนที่ดีกว่า นักวิเคราะห์ชี้ "กลยุทธ์ 'ราคาตลาด' ของโครงการใหม่ 'แผนผ่อนปรน' และผลประโยชน์อื่นๆ ล้วนดึงดูดผู้ซื้อครั้งแรกได้มาก คาดว่าส่วนแบ่งตลาดของผู้ซื้อครั้งแรกจะเกิน 30% ในอีกสองปีข้างหน้า"

ทิศทางนโยบายคือหัวใจสำคัญ ภาคอุตสาหกรรมเรียกร้องให้ถอนอาหารรสเผ็ดทั้งหมดเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

ขณะนี้ตลาดกำลังให้ความสนใจกับงบประมาณที่จะประกาศในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ โดยทั่วไปอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เรียกร้องให้รัฐบาลใช้โอกาสนี้เพื่อถอน "มาตรการเข้มงวด" ต่อที่อยู่อาศัยออกไปโดยสิ้นเชิง และพิจารณายกเว้นภาษีทรัพย์สินให้กับกลุ่มเฉพาะ นายหม่า ไท่เยือง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของฮ่องกง พร็อพเพอร์ตี้ เน้นย้ำว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันร่วงลงมากกว่า 20% จากจุดสูงสุด และมาตรการจัดการอุปสงค์ที่ล้าสมัยควรจะก้าวทันยุคสมัย หากรัฐบาลสามารถลดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจลงได้อย่างเด็ดขาด ประกอบกับช่วงพีคของวัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ คาดว่าปริมาณการซื้อขายในช่วงครึ่งหลังของปีจะฟื้นตัวขึ้น 20-30% นอกจากนี้ เขายังเสนอให้ขยายขอบเขตของ “การยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถ” ให้กับมืออาชีพ เพื่อดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

นักวิชาการเตือน: สร้างสมดุลระหว่างความมีชีวิตชีวาของตลาดและความต้องการดำรงชีพของประชาชน

ซ่งเอินหรง ศาสตราจารย์ด้านเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยฮ่องกง เตือนว่านโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องสร้างสมดุลระหว่างการกระตุ้นธุรกรรมและการปกป้องความเป็นอยู่ของประชาชน "หากการถอนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งหมดส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง จะเพิ่มแรงกดดันให้ครอบครัวหนุ่มสาวซื้อบ้าน ขอแนะนำให้รัฐบาลพิจารณาผ่อนปรนมาตรการเป็นระยะๆ และเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกพร้อมกันเพื่อบรรเทาความต้องการของตลาด" มุมมองนี้ได้รับการสนับสนุนจากภาคส่วนสวัสดิการสังคม อู่ เว่ยตง เลขาธิการสมาคมองค์กรชุมชน ชี้ให้เห็นว่า "แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัว รัฐบาลควรลงทุนทรัพยากรในการลดระยะเวลาการรอคอยที่อยู่อาศัยสาธารณะและแก้ปัญหาความขัดแย้งด้านที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง"

เมื่อพิจารณาสถานการณ์โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอยู่ในช่วงระหว่างนโยบายและความคาดหวังของตลาด ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของมาตรการ “ผ่อนปรน” แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หรือสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจภายนอก สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวแปรที่ส่งผลต่อทิศทางของราคาที่อยู่อาศัย ในขณะที่ประชาชนกำลังวางแผนการซื้อทรัพย์สินอย่างรอบคอบ พวกเขายังต้องให้ความสำคัญกับแนวโน้มนโยบายและข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิดด้วยเช่นกัน เพื่อให้สามารถค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดท่ามกลางความผันผวนเหล่านี้

อ่านเพิ่มเติม:

• เหตุผลหลักที่ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงเป็นเรื่องยาก
• ตลาดอสังหาฯ ปี 68 ชะลอตัว ยังคงเป็นแนวโน้มหลักของข่าวดี ดูเหมือนจะเป็นการสังเกตอย่างระมัดระวัง
• หนึ่งปีหลังจากการยกเลิกกฎระเบียบตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยก็ลดลง 61.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และอุตสาหกรรมเรียกร้องให้มีนโยบายใหม่เพื่อช่วยตลาด