ข้อจำกัดและข้อกำหนดเกี่ยวกับ “สินเชื่อจำนองลำดับที่สอง” และ “สินเชื่อจำนองเพิ่มเติม”

ความแตกต่างระหว่าง “สินเชื่อบ้านครั้งที่ 2” กับ “สินเชื่อบ้านเพิ่ม”

คุณสมบัติ	เพิ่ม	กดครั้งที่สอง
สถาบันการเงิน	โดยปกติจะเป็นธนาคารเดียวกัน	สถาบันการเงินอื่นๆ (โดยปกติไม่ใช่ธนาคาร)
อัตราดอกเบี้ย	โดยทั่วไปจะต่ำกว่า โดยเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำของธนาคาร (P)	โดยทั่วไปจะสูงกว่า
การอนุมัติ	เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยกำหนดให้มีการทดสอบความเครียดและการประเมินเครดิต	ผ่อนคลายมากขึ้น โดยอาจมีข้อกำหนดด้านเครดิตที่ต่ำลง
เสี่ยง	ต่ำกว่า	สูง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและแรงกดดันในการชำระหนี้ที่มากขึ้น และส่วนใหญ่เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ความยากในการใช้งาน	สูงกว่า	ต่ำกว่า
ข้อจำกัดการใช้งาน	ธนาคารบางแห่งต้องการคำอธิบายถึงวัตถุประสงค์ของเงินทุนจำนองเพิ่มเติม	โดยปกติไม่มีข้อจำกัดการใช้งาน

---

สินเชื่อจำนองลำดับที่สอง

คำนิยาม:หมายถึงสินเชื่อจำนองลำดับที่สองที่เจ้าของยื่นขอจากสถาบันการเงินอื่นโดยใช้ทรัพย์สินเดียวกันเป็นหลักประกันเมื่อสินเชื่อจำนองลำดับแรกเดิม (ที่ให้โดยธนาคารหรือสถาบันการเงินหลัก) ยังไม่ได้รับการชำระคืน

ข้อจำกัดและข้อกำหนด-

ผู้ให้กู้จำนองรายแรกตกลง-

• ธนาคารและสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะรวม "เงื่อนไขข้อจำกัด" ไว้ในสัญญาจำนองครั้งแรก โดยห้ามเจ้าของบ้านยื่นขอจำนองครั้งที่สองโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร หากคุณสมัครโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถือเป็นการละเมิดสัญญา และส่งผลให้ต้องชำระเงินกู้คืนล่วงหน้า

ขีดจำกัด LTV รวม-

• สำนักงานการเงินฮ่องกงกำหนดว่าจำนวนเงินกู้ทั้งหมดของการจำนองอสังหาริมทรัพย์ (จำนองครั้งแรก + จำนองครั้งที่สอง) ไม่สามารถเกินสัดส่วนที่แน่นอนของมูลค่าทรัพย์สินได้ ตัวอย่างเช่น:
  • อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของเจ้าของ: โดยทั่วไปสูงสุด 60%-90% (ขึ้นอยู่กับราคาทรัพย์สินและสถานะผู้ซื้อบ้านครั้งแรก)
  • อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของหรือเพื่อการลงทุน: เปอร์เซ็นต์ต่ำกว่า (เช่น 50%)

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น-

• อัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้เงินจำนองครั้งที่ 2 มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้เงินจำนองครั้งแรก (อาจสูงถึง 6%-12%) และส่วนใหญ่เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันในการชำระคืน

การตรวจสอบความสามารถในการชำระเงิน-

• สถาบันการเงินจะตรวจสอบรายได้ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (DSR) และประวัติเครดิตของผู้สมัครอย่างเคร่งครัด
• ฮ่องกงจำเป็นต้องผ่าน “การทดสอบความเครียด” (โดยถือว่าหลังจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 3% แล้ว เงินสมทบจะไม่เกินรายได้ต่อเดือน 60%)

เอกสารทางกฎหมายและพิธีการ-

• จำเป็นต้องลงนามในสัญญาจำนองครั้งที่ 2 และลงทะเบียน "ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายในการจำนองครั้งที่ 2" กับสำนักงานที่ดิน
• สถาบันการเงินจำนองบางแห่งอาจกำหนดให้คุณต้องซื้อประกันชีวิตหรือมีผู้ค้ำประกัน

---

การรีไฟแนนซ์ (การเพิ่มจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัย)

คำนิยาม:หมายถึงการยื่นขอเพิ่มยอดเงินกู้จากสถาบันการเงินเดียวกันเมื่อยังไม่ชำระเงินจำนองเดิม โดยปกติจะขึ้นอยู่กับการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินหรือประวัติการชำระคืนที่ดีของเจ้าของ

ข้อจำกัดและข้อกำหนด-

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินและเงินกู้คงเหลือ-

• จำนวนเงินที่ชำระเพิ่มเติมจะขึ้นอยู่กับส่วนต่างระหว่างราคาประเมินทรัพย์สินครั้งล่าสุดกับยอดเงินกู้คงค้าง ตัวอย่างเช่น:
  • มูลค่าทรัพย์สินปัจจุบันอยู่ที่ 10 ล้าน และมีวงเงินกู้คงค้างอยู่ 3 ล้าน หากธนาคารอนุมัติอัตราการจำนอง 60% จำนวนเงินกู้เพิ่มเติมสามารถเป็นได้ (10 ล้าน × 60%) - 3 ล้าน = 3 ล้าน

ขีดจำกัด LTV-

• คล้ายกับสินเชื่อจำนองลำดับที่สอง ซึ่งจะมีข้อจำกัดด้าน LTV ที่กำหนดโดยสำนักงานเงินตราสิงคโปร์หรือธนาคารกลาง โดยทั่วไปคุณสามารถกู้ยืมเงินในจำนวนที่สูงกว่าสำหรับทรัพย์สินที่มีเจ้าของครอบครองอยู่

การตรวจสอบความสามารถในการชำระเงิน-

• จำเป็นต้องส่งหลักฐานรายได้ใหม่และผ่านการทดสอบความเครียดอีกครั้ง (ฮ่องกง)
• หากใช้สินเชื่อจำนองเพิ่มเติมเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่การอยู่อาศัยเอง (เช่น การลงทุน) เงื่อนไขการอนุมัติจะเข้มงวดยิ่งขึ้น

ข้อจำกัดการใช้งาน-

• ธนาคารบางแห่งกำหนดให้ต้องอธิบายวัตถุประสงค์ของเงินทุนเพิ่มเติม (เช่น การปรับปรุง การศึกษา การลงทุน ฯลฯ) และไม่สามารถนำไปใช้เพื่อการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ได้

อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม-

• การรีไฟแนนซ์อาจต้องมีค่าธรรมเนียมทนายความ ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา และการลงนามเอกสารจำนองใหม่
• อัตราดอกเบี้ยอาจจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองเดิม ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด

---

การพิจารณาความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย:หากสินเชื่อจำนองลำดับที่สองและสินเชื่อจำนองเพิ่มเติมมีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มแรงกดดันในการชำระหนี้เป็นอย่างมาก
2. ความเสี่ยงจากราคาอสังหาฯตกต่ำ：หากมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่ำกว่ายอดรวมของสินเชื่อคงค้างอาจทำให้เกิดวิกฤต “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ” ได้
3. ผลกระทบต่อเครดิตเรตติ้ง:การกู้ยืมมากเกินไปอาจส่งผลต่อคะแนนเครดิตส่วนบุคคลและส่งผลต่อการสมัครกู้ยืมในอนาคต
4. ผลที่ตามมาทางกฎหมาย:หากคุณไม่สามารถชำระเงินกู้ตรงเวลา ผู้ให้กู้มีสิทธิ์ยึดทรัพย์สินและนำไปขายทอดตลาด

---

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ

1. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ:คุณควรสื่อสารกับธนาคาร ที่ปรึกษาทางการเงิน หรือทนายความของคุณอย่างละเอียดก่อนที่จะสมัคร
2. การเปรียบเทียบตัวเลือกที่แตกต่างกันประการที่สอง ข้อกำหนดและเงื่อนไขของสถาบันต่างๆ (เช่น บริษัทการเงิน) แตกต่างกันมาก ดังนั้นคุณจึงต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่ซ่อนอยู่อย่างรอบคอบ
3. เงินสำรองฉุกเฉิน:ต้องแน่ใจว่ามีเงินสำรองเพียงพอสำหรับรับมือกับเหตุการณ์ฉุกเฉิน (เช่น การว่างงาน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น)

---

คำถามที่พบบ่อย