สารบัญ
ผู้บริหารกองทุนอสังหาฯ หลี่เกิงซิง ลดการสูญเสีย: ความจริงอันโหดร้าย 4 ประการเบื้องหลังการสูญเสีย 10.3 ล้านดอลลาร์
“การตัดแขนตัวเองยังดีกว่าติดอยู่ในเมืองอันตราย” วลีทองในสงครามทางธุรกิจนี้กำลังถูกนำมาใช้ในชีวิตจริงในตลาดการลงทุนร้านค้าในฮ่องกง หลี่ เก็นซิ่ง ผู้ก่อตั้งกองทุนร้านค้าปลีก Shenghui บุคคลที่มีชื่อเสียงซึ่งครั้งหนึ่งเคยได้รับการขนานนามว่า “บิดาแห่งการลงทุนร้านค้าริมถนน” เพิ่งจะลดราคาร้านค้าชั้นล่างสองร้านในทำเลทอง ส่งผลให้ขาดทุนทางบัญชีรวม 10.3 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง หินเพียงก้อนเดียวสามารถทำให้เกิดระลอกคลื่นได้นับพันครั้ง ธุรกรรมที่สร้างความตกตะลึงให้กับอุตสาหกรรมนี้ ไม่เพียงแต่เปิดเผยรอยแผลเป็นของอสังหาริมทรัพย์ปลีกในฮ่องกงเท่านั้น แต่ยังเปิดเผยถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงล้มล้างในตรรกะการลงทุนในยุคหลังโรคระบาดอีกด้วย
[ข่าววงในการค้าขายเลือดสาด] สองร้านค้าสูญเสียมูลค่า 1/3 ในสี่ปี
ธุรกรรมที่น่าสังเกตครั้งแรกเกิดขึ้นบนถนน Yin Hing ใน San Po Kong ร้านโจ๊กขนาด 710 ตารางฟุตแห่งนี้ถูกซื้อโดย Li Genxing ด้วยเงินจำนวนมหาศาลถึง 21 ล้านดอลลาร์ไต้หวันในเดือนสิงหาคม 2021 ในช่วงที่โรคระบาดกำลังแพร่ระบาดอย่างหนัก ในเวลานั้น เขาคุยโวว่า “เขตหมินเซิงมีความต้านทานต่อการลดราคาได้ดีมาก ค่าเช่ารายเดือน 58,000 ดอลลาร์ไต้หวัน และผลตอบแทน 331 ดอลลาร์ไต้หวันต่อตัน ถือว่ามั่นคงเพียงพอแล้ว” อย่างไรก็ตาม สี่ปีต่อมา "วัวเงินสด" ที่ได้รับการรอคอยเป็นอย่างมากนี้ได้ขายไปในราคา 13.4 ล้านเหรียญไต้หวัน และ 7.6 ล้านเหรียญไต้หวันก็หายไปจากบัญชี ซึ่งลดลง 361 เหรียญไต้หวันต่อหุ้น หากนำค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม เช่น ค่าอากรแสตมป์และค่าคอมมิชชั่นเข้ามาพิจารณา การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจเกิน 8 ล้าน
รายการธุรกรรมร้านค้าอีกครั้งซึ่งไม่มีการเปิดเผยรายละเอียด ส่งผลให้สูญเสียทั้งหมด 10.3 ล้านบาท ตามแหล่งข้อมูลในอุตสาหกรรม ระบุว่าร้านดังกล่าวตั้งอยู่ในบริเวณแหล่งทำกินแบบดั้งเดิม และเดิมซื้อมาในราคาประมาณ 15 ล้านหยวน ตอนนี้ขายอยู่ราคาลดเกือบ 20% ทั้งสองธุรกรรมนี้สร้างรายได้รวม 30.7 ล้านเหรียญ แต่ Li Genxing ต้องออกจากตลาดพร้อมกับการขาดทุนมากกว่า 10 ล้านเหรียญ นี่คงเป็นวอเตอร์ลูที่หายากในอาชีพการงานของหลี่ เกิงซิง ผู้มีฝีมือในการเก็งกำไรระยะสั้น
[มีดผ่าตัดเล่มแรก] การตัดสินใจที่ผิดพลาดในเรื่องเวลา: ต้นทุนของการส่งต่อคบเพลิงในปี 2021
เมื่อดูไทม์ไลน์ธุรกรรม จะเห็นข้อบกพร่องร้ายแรงได้ชัดเจน ในปี 2021 ซึ่งเป็นช่วงที่สินทรัพย์ทั่วโลกกำลังเฟื่องฟู ตลาดร้านค้าในฮ่องกงก็ปรากฏสถานการณ์แบบ “น้ำแข็งและไฟ” ที่แปลกประหลาด ในช่วงเวลาดังกล่าว การนำวัคซีนมาใช้ทำให้เกิดความคาดหวังถึงการฟื้นตัว และการลดลงของค่าเช่าร้านค้าในพื้นที่ค้าปลีกหลักก็ลดลง อย่างไรก็ตาม เขตหมินเฉิง ซึ่งหลี่เกิงเลือกที่จะเดิมพัน กลับเข้าสู่ฤดูหนาวที่เข้มข้นมากขึ้นเนื่องจากการระบาดของโรคระบาดระลอกที่ห้า
"เขาตกอยู่ในกับดัก 'การลงทุนแบบย้อนกลับ' ทั่วๆ ไป" จาง กัวเฉียง นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและเชิงพาณิชย์แห่งมิดแลนด์ กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า "การเข้าควบคุมสินค้าในปี 2021 ดูเหมือนจะเป็นการตกปลาที่ตกต่ำ แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลับละเลยการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง 3 ประการ คือ การบริโภคข้ามพรมแดนนั้นไม่สามารถกลับคืนได้ พื้นที่ทำกินของผู้คนอิ่มตัวเกินไป และแพลตฟอร์มจัดส่งอาหารออนไลน์ก็เพิ่มขึ้น" ข้อเท็จจริงได้พิสูจน์แล้วว่าภายในระยะ 500 เมตรโดยรอบซานปอคง มีร้านโจ๊กและก๋วยเตี๋ยวใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่า 20 ร้านในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา การแข่งขันที่เป็นเนื้อเดียวกันทำให้ค่าเช่าลดลง 15% สิ่งที่เรียกว่า “ผลตอบแทนที่มั่นคง” นั้นเป็นเพียงสิ่งที่เปราะบาง
[มีดเล่มที่ 2 เข้าที่กระดูก] พายุอัตราดอกเบี้ยพุ่งสูง: นับถอยหลังความตายสำหรับผู้เล่นที่มีเลเวอเรจ
วิกฤตที่ลึกซึ้งกว่านั้นอยู่ที่งบการเงิน ตามรูปแบบการดำเนินงานในอดีตของกองทุน Shenghui การลงทุนในร้านขายที่ดินประเภทนี้มักใช้กลยุทธ์ "การจัดหาเงินทุนที่มีอัตราเลเวอเรจสูง + ดอกเบี้ยสูง" ยกตัวอย่างเช่นร้านค้าในซานโปกง หากอัตราจำนองเดิมอยู่ที่ 70% เมื่อคำนวณจากอัตราดอกเบี้ย P-rate ปัจจุบันที่ 5.875% ค่าผ่อนรายเดือนจะสูงถึง 69,000 เหรียญฮ่องกง ซึ่งมากกว่ารายได้ค่าเช่าถึง 11,000 เหรียญฮ่องกง! “เท่ากับว่าต้องสูญเสียเงินทุกเดือนเพื่อรักษาร้านไว้ ยิ่งคุณเปิดร้านนานเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งสูญเสียมากขึ้นเท่านั้น” Pan Zhiming กรรมการผู้จัดการของ Centaline Industrial and Commercial Properties คำนวณได้แม่นยำ
สิ่งที่โหดร้ายยิ่งไปกว่านั้นคือนโยบายอัตราดอกเบี้ยแบบ “สูงขึ้นในระยะยาว” ของธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ทำลายโมเดลการเก็งกำไรของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างสิ้นเชิง สูตรการ "กู้เงินจำนวนน้อยและเรียกเก็บค่าเช่าสูง" ที่เคยอาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำในอดีตได้กลายมาเป็น "วงจรอุบาทว์" เนื่องจากต้นทุนการจัดหาเงินทุนเพิ่มสูงขึ้น ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเปิดเผยว่าอัตราส่วนความคุ้มครองดอกเบี้ย (ICR) ของผลิตภัณฑ์กองทุนบางรายลดลงต่ำกว่าเส้นเตือน 1.5 เท่า ส่งผลให้ผู้จัดการต้องตัดสถานะและตัดการขาดทุน
[มีดเล่มที่สามแทงหัวใจ] การเปลี่ยนแปลงของร้านค้าปลีก: แพลตฟอร์มจัดส่งอาหารช่วยส่งเสริมมูลค่าของร้านค้าริมถนนได้อย่างไร
เมื่อเราเดินเข้าไปในถนนหยานชิงและสังเกตดูในสถานที่จริง ความจริงก็ยิ่งนองเลือดมากขึ้น แม้ว่าจะมีลูกค้าในร้านโจ๊กมากกว่าสิบคนในช่วงเวลาอาหารกลางวัน แต่ความถี่ของพนักงานส่งของที่เข้าและออกสูงถึง 2-3 คนต่อนาที “ร้านอาหารแห่งนี้ทำธุรกิจแบบซื้อกลับบ้านมากกว่า 60% ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องมีทำเลที่ดีนัก” บอสเฉิน ผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมร้านอาหาร กล่าวว่า “ทุกวันนี้ สิ่งที่สำคัญที่สุดในการเช่าร้านคือพื้นที่ครัว ส่วนการตกแต่งหน้าร้านก็กลายเป็นเรื่องรองลงมา หากเจ้าของร้านยึดติดกับ ‘ทฤษฎีที่ตั้ง’ เขาจะต้องถูกกำจัดไปตามกาลเวลา”
ในปี 2566 สัดส่วนคำสั่งซื้อกลับบ้านในอุตสาหกรรมจัดเลี้ยงของฮ่องกงสูงถึง 47% ซึ่งเพิ่มขึ้น 32 เปอร์เซ็นต์จากก่อนเกิดโรคระบาด เมื่อ "รัศมีรังสีทางภูมิศาสตร์" ถูกเขียนใหม่โดยผู้ขับขี่มอเตอร์ไซค์ ตรรกะของ "การสร้างรายได้จากการจราจร" ของร้านค้าริมถนนแบบดั้งเดิมก็พังทลายลง “อัตราการเปิดรับของร้านค้าในชั้นเช่า” ที่ Li Genxing ให้ความสำคัญในเวลานั้นอาจไม่สำคัญเท่ากับคะแนนดาวบนเพจ Foodpanda ในสายตาของผู้บริโภคเจเนอเรชัน Z
[การโจมตีครั้งสุดท้าย] คลื่นการไถ่ถอนกองทุน: การหลบหนีอันแสนอันตรายภายใต้สถานการณ์อันกลืนไม่เข้าคายไม่ออกของนักโทษ
ฟางเส้นสุดท้ายที่ทำให้หลังอูฐหักคือความเชื่อมั่นที่ลดลงในหมู่ผู้ลงทุนในกองทุน ตามข้อมูลจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์แห่งประเทศจีน จำนวนใบสมัครไถ่ถอนสำหรับผลิตภัณฑ์กองทุนภายใต้ Shenghui ซึ่งเน้นด้านการดำรงชีพของผู้คนพุ่งสูงขึ้นสองเท่าในแต่ละเดือนในปี 2023 "นักลงทุนเห็นว่า REIT ของสหรัฐฯ จ่ายอัตราดอกเบี้ยประจำปีมากกว่า 8% ขณะที่กองทุนริมถนนในฮ่องกงกำลังประสบปัญหาในการจ่ายเงินปันผล และจะมีการขายคืนจำนวนมากในไม่ช้านี้" ทนายความด้านหุ้นเอกชนรายหนึ่งซึ่งต้องการไม่เปิดเผยชื่อเปิดเผย
“ปัญหาที่ต้องเผชิญ” นี้บังคับให้ผู้จัดการกองทุนต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำ อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดถูกท่วมด้วยการขายหุ้นทิ้ง จะก่อให้เกิดวัฏจักรการประเมินมูลค่าที่เลวร้าย ข้อมูลจาก DTZ แสดงให้เห็นว่าราคาธุรกรรมของร้านค้าในเขต Minsheng ในไตรมาสแรกของปี 2024 ลดลง 45% จากจุดสูงสุดในปี 2021 ในขณะที่การขาดทุน 36% ของ Li Genxing นั้นถือได้ว่า "ทำผลงานเหนือตลาด" อารมณ์ขันแบบดำมืดประเภทนี้เป็นตัวอย่างเล็กๆ ของวิกฤตการเอาตัวรอดของอุตสาหกรรมทั้งหมด
[คำถามสำคัญ] การลงทุนในร้านค้าริมถนนตายแล้วหรือยัง? ข้อมูล 3 ชุดเปิดเผยอนาคตของชีวิต
เมื่อเผชิญกับสภาพตลาดที่เลวร้าย การลงทุนในร้านค้าริมถนนควรถูกตัดสินประหารชีวิตหรือไม่? ข้อมูลสำคัญ 3 ชุดเผยให้เห็นความหวัง:
- การบริโภคตามประสบการณ์เติบโตสวนทางกับแนวโน้ม：ยอดขายของ K11 MUSEA เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบเป็นรายปี แสดงให้เห็นว่าร้านค้าที่ "สร้างฉาก" ยังคงมีพลังระเบิด
- ความต้องการคลังสินค้าขนาดเล็กพุ่งสูงขึ้น：อัตราค่าเช่าพื้นที่เก็บของขนาดเล็กในเขตเมืองยังคงอยู่ที่ระดับสูงที่ 95% และการเปลี่ยนแปลงเป็นสถานี "ไมล์สุดท้าย" กลายเป็นทางออกใหม่
- การผ่อนปรนนโยบายใกล้จะเกิดขึ้นแล้ว：รัฐบาลมีแผนจะผ่อนปรนข้อจำกัดสำหรับคลินิกชั้นล่าง อุตสาหกรรมการบริการระดับมืออาชีพอาจกลายเป็นเครื่องมือช่วยเหลือที่น่าอัศจรรย์ได้
“แทนที่จะสาปแช่งความมืด ควรจะจุดเทียนดีกว่า” หลี่เกิงซิง เขียนไว้ในบล็อกล่าสุดของเขา ผู้มากประสบการณ์ในอุตสาหกรรมศูนย์การค้ารายนี้ที่พยายามดิ้นรนเอาชีวิตรอดอย่างสุดชีวิตอาจกำลังส่งเสียงเรียกร้องให้เกิดการเปลี่ยนแปลงสำหรับอุตสาหกรรมทั้งหมด เมื่อทัศนคติของ “ผู้เก็บค่าเช่า” กลายเป็นอดีต เรื่องราวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ก็เพิ่งเริ่มต้นขึ้น...
อ่านเพิ่มเติม:
- Li Genxing สูญเสียเงิน 8.9 ล้านหยวนจากกับดักของ “การแปลงร้านค้าเป็นหลักทรัพย์”
- ทรัพย์สินอีกแห่งที่ติดรายชื่ออยู่ในบัญชีเงิน นั่นก็คือ Prince Properties ของ Tang Shing-po ผู้ล่วงลับ ซึ่งเป็น "ราชาแห่งร้านค้า" ก็ประสบภาวะขาดทุนถึง 61 ล้านเหรียญฮ่องกง
- เติ้งเฉิงป๋อผู้บ้าคลั่งซึ่งเป็นเอเยนต์ที่ประสบปัญหาทางการเงินนั้นกระตือรือร้นมากที่จะจุดประทัดเพื่อบูชาเทพเจ้าหลังจากได้รับหน้าที่!
