สารบัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงปรับตัวต่อไป โดยยูนิตขนาดเล็กในเขต Sha Tin มียอดขายที่น่าตกใจ หลี่ จงเหวิน ผู้จัดการของ Centaline Property Agency สาขา Shatin City Centre เปิดเผยว่า ห้อง 8 บนชั้นกลางของบล็อก B ของ Tsui Wah Garden เพิ่งถูกขายไปในราคา "เลือดตกยางออก" ที่ 2.788 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งลดลงอย่างมากถึง 1.232 ล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเทียบกับราคาซื้อเมื่อ 4 ปีที่แล้ว ทำให้กลายเป็นคดีความขาดทุนที่เลวร้ายที่สุดคดีหนึ่งในเขตนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
รายละเอียดการทำธุรกรรม
ทรัพย์สิน : ห้อง 8 ชั้นกลาง บล็อค B กรีนวูด การ์เด้น ชะทิน
พื้นที่ขาย : 215 ตร.ฟุต (แบบ 1 ห้องนอน)
ราคาขาย: HK$2.788 ล้าน
ยอดลดลงสะสม: 1.012 ล้านหยวน (26.6% น้อยกว่าราคาขอเริ่มแรกที่ 3.8 ล้านหยวน)
ระยะเวลาถือครอง: 4 ปี
ขาดทุนทางบัญชี: 1.232 ล้านหยวน (ค่าเสื่อมราคา 30.6%)
ราคาต่อตารางฟุต: $12,967
รหัสดิจิทัลเบื้องหลังธุรกรรมอันนองเลือดและน้ำตา
เส้นทางการทำธุรกรรมของห้อง 8 บนชั้นกลางของบล็อก B ของ Tsui Wah Garden ซึ่งทำให้เกิดความปั่นป่วนในตลาด ถือเป็นภาพเล็กๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง เมื่อเปรียบเทียบข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าทรัพย์สิน พบว่าหน่วยดังกล่าวขายได้ในราคา 4.02 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2021 ซึ่งถือเป็นจุดสูงสุดของ "ตลาดกระทิงผิดปกติ" อันเกิดจากโรคระบาด ในช่วงเวลานั้น ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตของแฟลตระดับนาโน (ที่มีพื้นที่ใช้สอย 200-300 ตารางฟุต) ในฮ่องกงอยู่ที่ 18,743 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งพุ่งขึ้น 231,000 ดอลลาร์ฮ่องกงจากก่อนเกิดโรคระบาดในปี 2019 แต่ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ เริ่มดำเนินนโยบายขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรง ตลาดที่มีการให้เงินทุนมากเกินไปนี้ก็เริ่มแสดงให้เห็นถึงความเปราะบาง
ที่น่าสังเกตก็คือราคาธุรกรรมขั้นสุดท้ายต่อตารางฟุตของยูนิตอยู่ที่ 12,967 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งต่ำกว่าราคาธุรกรรมที่ 13,502 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตของยูนิตที่คล้ายกันในเขตที่อยู่อาศัยเดียวกันในปี 2016 โดยราคาจริงได้ลดลงไปสู่ระดับเมื่อเจ็ดปีก่อน หากนำอัตราเงินเฟ้อประมาณ 12% ในเวลาสี่ปี และต้นทุนดอกเบี้ยจำนองประมาณ 4.8% มาพิจารณา ความสูญเสียที่แท้จริงของเจ้าของจะเกิน 45% Yeung Ming-yee รองผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Centaline Property Agency กล่าวว่า "ปรากฏการณ์ผลตอบแทนจริงเชิงลบนี้หายากมากในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาของตลาดอสังหาริมทรัพย์"
การวิเคราะห์สาเหตุการชนแบบสี่มิติ
วิกฤตอุปทานล้น: อาคารนาโนสร้างผลกระทบแบบ “เขื่อนกั้นน้ำ”
จากรายงาน “อุปทานตลาดหลักที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล” ล่าสุดของสำนักงานการขนส่งและที่อยู่อาศัย ระบุว่าในช่วง 3 ปีข้างหน้านี้ จะมีการสร้างยูนิตใหม่เพิ่มขึ้น 52,000 ยูนิตในฮ่องกง ซึ่ง 35% นั้นเป็นยูนิตขนาดนาโนที่มีพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า 300 ตารางฟุต สิ่งที่ร้ายแรงกว่านั้นคือข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่าทรัพย์สินแสดงให้เห็นว่าอัตราอาคารว่างของอาคารนาโนสูงถึง 9.8% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ซึ่งมากกว่าอัตราอาคารว่างของอาคารเอกชนโดยรวมที่ 4.1% มากกว่าสองเท่า
ภัยพิบัติจากการใช้เลเวอเรจภายใต้พายุอัตราดอกเบี้ย
เมื่อใช้กรณีนี้เป็นตัวอย่าง หากเจ้าของได้กู้เงินจำนอง 90% ในปีนั้น จำนวนเงินที่ชำระมากกว่า 80% ในระยะเวลาสี่ปี จะถูกนำมาชำระดอกเบี้ย หลิว หยวนหยวน หัวหน้านักวิเคราะห์ของ Meridian Mortgage คำนวณว่า หากเจ้าของสินเชื่อเลือกสินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว H+1.3% อัตราดอกเบี้ยการชำระเงินจริงจะพุ่งสูงขึ้นจาก 2.05% ในปี 2564 เป็น 4.1% ในปัจจุบัน และค่าผ่อนรายเดือนจะเพิ่มขึ้น 47% นักลงทุนที่มีเลเวอเรจสูงเหล่านี้เป็นกลุ่มแรกที่จะแบกรับภาระจากการที่อัตราดอกเบี้ยกลับสู่ภาวะปกติ
ความสามารถในการแข่งขันในภูมิภาคที่ลดลง: ปัญหาผู้สูงอายุของชาติน
อายุเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในใจกลางเมือง Shatin อยู่ที่ 38 ปี เมื่อต้องเผชิญหน้ากับการแข่งขันจากที่อยู่อาศัยรุ่นใหม่ เช่น Parkview Tower ที่สถานี Tai Wai ปัญหาผู้สูงอายุจึงยิ่งเด่นชัดมากขึ้น เฉิน กัวเหลียง ผู้จัดการประจำภูมิภาคของ Midland Realty ชี้ให้เห็นว่า “ค่าธรรมเนียมการจัดการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตเดียวกันอยู่ที่ 4.2 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ในขณะที่ค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัยเก่าอยู่ที่เพียง 2.8 ดอลลาร์ฮ่องกง แต่ผู้ซื้อรุ่นใหม่ยินดีจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับแพ็กเกจบ้านอัจฉริยะ” นอกจากนี้ ข้อมูลจากกรมสำมะโนประชากรและสถิติยังระบุว่าการไหลออกสุทธิของประชากรในเขต Sha Tin ตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2023 จะสูงถึง 12,000 คน ส่งผลให้กำลังซื้อในภูมิภาคลดลงอย่างรวดเร็ว
การขายแบบ “ทิ้งและแยกออก” ที่เกิดจากคลื่นผู้อพยพ
ข้อมูลจากกรมตรวจคนเข้าเมืองแสดงให้เห็นว่าการไหลออกสุทธิของผู้อยู่อาศัยในฮ่องกงสูงถึง 67,000 รายในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 และคลื่นผู้อพยพที่ต่อเนื่องกำลังเปลี่ยนแปลงระบบนิเวศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาวุโสรายหนึ่งซึ่งต้องการไม่เปิดเผยชื่อ เปิดเผยว่า “ในจำนวนค่าคอมมิชชั่นการขายเร่งด่วนที่เราได้รับ เจ้าของประมาณ 40% แจ้งตารางการย้ายถิ่นฐานของตน และบางรายยังยอมรับข้อเสนอที่ต่ำกว่าการประเมินมูลค่าของธนาคารที่ 15%-20% อีกด้วย”
เอฟเฟกต์โดมิโนเริ่มเป็นรูปเป็นร่างแล้ว
ข้อตกลงดังกล่าวก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ ตามสถิติของ Midland Realty ในบรรดาทรัพย์สิน 12 รายการที่กำลังประกาศขายใน Cuihua Garden มี 7 รายการที่มีการปรับราคาหลังจากข่าวนี้แพร่หลาย โดยมีราคาลดลงเฉลี่ย 8.5% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือธนาคารแห่งประเทศจีน (ฮ่องกง) เพิ่งลดค่าสัมประสิทธิ์การประเมินมูลค่าของอาคารระดับนาโนในเขต Sha Tin ลง 0.15 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดสินเชื่อจำนองของผู้ซื้อ Ng Wei-hong หัวหน้าฝ่ายธนาคารค้าปลีกของ DBS Bank เตือนว่า “การประเมินมูลค่าที่ลดลงอาจก่อให้เกิดวิกฤตสินทรัพย์เชิงลบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่เข้าสู่ตลาดในระดับสูงในปี 2562-2564”
การเปลี่ยนแปลงนโยบายทำให้ความแตกต่างในตลาดรุนแรงขึ้น
นโยบาย “ยกเลิกแรงจูงใจทางภาษี” ของรัฐบาลกลายมาเป็นฟางเส้นสุดท้ายที่ทำให้ครัวเรือนขนาดเล็กล้มละลายโดยไม่คาดคิด Shih Wing-ching ผู้ก่อตั้ง Centaline Property Agency ชี้ให้เห็นว่า "นักพัฒนาเริ่มมีความก้าวร้าวมากขึ้นในการกำหนดราคาสำหรับโครงการใหม่ โครงการใหม่ใน Yuen Long เพิ่งเปิดตัวยูนิตขนาด 288 ตารางฟุตในราคาเพียง 4.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งดึงลูกค้าจากตลาดรองโดยตรง" ในความเป็นจริง ปริมาณการซื้อขายยูนิตนาโนมือสองในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 เพิ่มขึ้น 62% เมื่อเทียบเป็นรายปี ในขณะที่ตลาดรองลดลง 39% ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งบ่งชี้ว่าอำนาจการซื้อกำลังถูกดูดออกไปโดยโครงการใหม่
การวิเคราะห์ตลาดแสดงให้เห็นว่าการลดลงของราคาหน่วยนี้สะท้อนถึงปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ
1. อาคารขนาดนาโนมีมากเกินไป: ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาคารขนาดเล็กได้รับการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ในหลายพื้นที่ ทำให้แหล่งที่มาของผู้ซื้อมีความหลากหลายมากขึ้น
2. แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง: ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นทำให้ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนลดน้อยลง
3. สิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับผู้สูงอายุในพื้นที่: โครงการที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองศัตทินเผชิญกับการแข่งขันจากทรัพย์สินใหม่
4. ผลกระทบของคลื่นผู้อพยพ: เจ้าของบางคนรีบขายเงินสดและจากไป
ที่น่าสังเกตคือเมื่อเจ้าของเดิมซื้อยูนิตในราคา 4.02 ล้านดอลลาร์ในปี 2021 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดสูงสุดระหว่างการแพร่ระบาด ตัวแทนเปิดเผยว่าราคายูนิตได้รับการปรับสามครั้งตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว จาก 3.8 ล้านเป็น 3.299 ล้าน และสุดท้ายก็ลดลงอีก 511,000 บาท ก่อนที่จะดึงดูดผู้ซื้อ ปัจจุบันราคาที่ขอสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันโดยทั่วไปยังคงอยู่ที่สูงกว่า 3 ล้านหยวน การทำธุรกรรมนี้อาจกระตุ้นให้เกิดการลดราคาในพื้นที่ดังกล่าว
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเตือนว่า ในขณะที่ผู้พัฒนาเร่งผลักดันโครงการใหม่ๆ หลังจากรัฐบาลถอนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตลาดรอง โดยเฉพาะยูนิตขนาดเล็ก จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันต่อไป ขอแนะนำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของตลาดเป็นประจำ
อ่านเพิ่มเติม:
