[สูญเสียมากมาย] อพาร์ทเมนท์ 2 แห่งในอีสต์พอยต์ซิตี้ เซิงกวานโอ สูญเงิน 1.8 ล้านเหรียญฮ่องกงในระยะเวลาสามปี

ค่าเฉลี่ยการสูญเสียต่อปีอยู่ที่ 600,000 บาท ซึ่งเทียบเท่ากับรายได้ต่อปีของครอบครัวชนชั้นกลาง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกำลังอยู่ในช่วงการปรับมูลค่าใหม่อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ตำนานที่เคยถูกมองว่า "มีแต่จะขึ้นและไม่มีวันตก" ถูกทำลายลงอย่างสิ้นเชิงในช่วงฤดูใบไม้ผลิของปี 2024 จากบ้านหรูหราในระดับกลางของเกาะฮ่องกงไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์ระดับเริ่มต้นในเขตนิวเทร์ริทอรีส์ จากเขตที่อยู่อาศัยส่วนตัวไปจนถึงตลาดโครงการความเป็นเจ้าของบ้าน (HOS) พายุแห่งการหดตัวของสินทรัพย์กำลังก่อตัวขึ้นทั่วทั้งเมือง ข้อมูลการทำธุรกรรมล่าสุดแสดงให้เห็นว่าภายในเวลาเพียง 3 ปี มูลค่าทางบัญชีที่ลดลงกว่า 10 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงกลายเป็นเรื่องปกติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงที่สุดในโลกกำลังเผชิญกับการทดสอบที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตซาร์สในปี 2546

1. แก่นของเหตุการณ์: ผลกระทบจากข้อมูลเบื้องหลังธุรกรรม 6.5 ล้านรายการ

1. ข้อมูลพื้นฐานการซื้อขาย

• ทรัพย์สินเป้าหมาย: Tseung Kwan Oอีสต์พอยต์ซิตี้ยูนิต 2 ห้องนอน พื้นที่ขายประมาณ 441 ตารางฟุต (ตามประเภทอพาร์ตเมนต์ทั่วไป)
• ราคาธุรกรรม: 6.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ขาดทุนทางบัญชี 1.8 ล้านเหรียญฮ่องกง (ลดลง 21.7%) เมื่อเทียบกับราคาซื้อ 8.3 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2020
• ระยะเวลาถือครอง: ประมาณ 3 ปี 4 เดือน (สันนิษฐานว่าซื้อในช่วงกลางปี 2563 และขายปลายปี 2566)
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม : หากรวมค่าอากรแสตมป์ (ประมาณ 3.75%) ค่าคอมมิชชั่น และดอกเบี้ยเข้าไปด้วย การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ที่ประมาณ 2.5 ล้านบาท

1. การวิเคราะห์ราคาตลาด

• การทำธุรกรรมล่าสุดในโครงการที่อยู่อาศัยเดียวกัน: ราคาธุรกรรมของยูนิต 2 ห้องนอนในอีสต์พอยต์ซิตี้ในเดือนพฤศจิกายน 2023 อยู่ในช่วง 6.8 ล้านถึง 7.2 ล้าน คดีนี้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยประมาณ 5%-10%
• การเปรียบเทียบตามภูมิภาค: ราคาธุรกรรมล่าสุดของยูนิตที่คล้ายกันใน Tseung Kwan O Center อยู่ที่ประมาณ 6.6 ล้านเหรียญฮ่องกงถึง 7 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งบ่งชี้ว่าการลดลงของ East Point City ไม่ได้เบี่ยงเบนไปจากตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
• การวิเคราะห์จุดสูงสุดในประวัติศาสตร์: ในปี 2561 อพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกันนี้แตะระดับ 9 ล้าน และราคาปัจจุบันลดลง 28% จากระดับสูง สะท้อนความเสี่ยงในการลงทุนระยะยาว

2. การวิเคราะห์เชิงลึกถึงสาเหตุการสูญเสีย: การเชื่อมโยงในระดับมหภาคและจุลภาค

1. ระดับเศรษฐกิจมหภาค: บีบทั้งนโยบายและเศรษฐกิจ

• ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น: ภายใต้วงจรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟด อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ (P rate) ของฮ่องกงจะเพิ่มขึ้นจาก 5% ในปี 2020 เป็น 6.5% ในปี 2023 และแรงกดดันการชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้น 30%
• ความเสี่ยงในการสูญเสียบุคลากรที่มีความสามารถ: การไหลออกสุทธิของประชากรในปี 2022-2023 จะเกิน 110,000 คน และความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพจะลดลง ตามข้อมูลของแผนกการจัดระดับและการประเมินค่า ดัชนีค่าเช่าของ Tseung Kwan O ลดลง 9% ในช่วงเวลาเดียวกัน
• อุปทานพุ่งสูง คาดว่าจะมีการสร้างยูนิตใหม่มากกว่า 4,000 ยูนิตใน Tseung Kwan O South ในอีกสามปีข้างหน้า และความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์จะทำให้สงครามราคาทวีความรุนแรงมากขึ้น

1. ความเฉพาะเจาะจงของกรณี: ห่วงโซ่ทางการเงินของเจ้าของถูกทำลาย

• ความเสี่ยงจากเลเวอเรจสูง: หากคุณซื้อหน่วยมูลค่า 8.3 ล้านเหรียญไต้หวันด้วยอัตราจำนอง 80% มูลค่าทางบัญชีปัจจุบันจะลดลงต่ำกว่าเงินดาวน์ (1.66 ล้านเหรียญไต้หวัน) ทำให้ธนาคารต้องกดดันให้เรียกเก็บเงินส่วนต่างคืน
• สัญญาณของการขายแบบตื่นตระหนก: ส่วนลด 8.5% ต่อมูลค่าของธนาคาร (มูลค่าเฉลี่ยของยูนิตสองห้องนอนในอีสต์พอยต์ซิตี้ในเดือนพฤศจิกายน 2023: 7.1 ล้าน) สะท้อนถึงความกระตือรือร้นของเจ้าของที่จะขายออก
• หลุมดำต้นทุนการถือครอง: ดอกเบี้ยจำนอง ค่าธรรมเนียมการจัดการและค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา ต้นทุนการถือครองประจำปีที่ประมาณการไว้สูงกว่า 150,000 และการสูญเสียการถือครองในระยะยาวอาจยังคงขยายตัวต่อไป

3. มุมมองข้อมูล: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ Tseung Kwan O

1. คำเตือนความแตกต่างระหว่างปริมาณและราคา
   ตัวชี้วัด 2021 2022 2023 (11 เดือนแรก)
   ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต (HKD) 16,800 15,200 13,900
   ปริมาณการซื้อขาย (หน่วย) 1,250 890 680
   จำนวนวันเฉลี่ยในตลาด: 45, 78, 112 วัน (แหล่งที่มาของข้อมูล: Centaline Property Agency สาขา Tseung Kwan O) การตีความ: ราคาและปริมาณการซื้อขายกำลังลดลง และวงจรการซื้อขายกำลังยาวนานขึ้น ตลาดได้เข้าสู่ช่วงที่ผู้ซื้อครองตลาด
   2. ความสามารถในการแข่งขันของผลิตภัณฑ์ลดลง
   • โครงการที่อยู่อาศัยใหม่: โครงการใหม่ใน Haiyin Manor และ Kangcheng District ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกของบ้านอัจฉริยะและคลับเพื่อดึงดูดลูกค้า ยูนิตสองห้องนอนมีมากเกินไป: อุปทานของยูนิตสองห้องนอนในเขตนี้มี 45% แต่สัดส่วนของครอบครัวที่เพิ่งแต่งงานใหม่ลดลงเป็นเวลาสามปีติดต่อกันเหลือ 18% เบี้ยประกันการขนส่งลดลง: สาย Tseung Kwan O อิ่มตัว รัศมีของอสังหาริมทรัพย์ที่ปกคลุมด้วยรถไฟใต้ดินอ่อนลง และผู้โดยสารหันมาใช้สาย Tuen Ma

IV. ความคิดเห็นผู้เชี่ยวชาญ: กฎการเอาชีวิตรอดในฤดูหนาวที่หนาวเย็น

1. “จำนวนทรัพย์สินติดลบเกิน 12,000 รายการแล้ว หากอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ยังสูงอยู่จนถึงปี 2025 ราคาบ้านอาจลดลง 10%-15%” กลยุทธ์ของเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ Li Yuxiang ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภูมิภาคของ Centaline Property เสนอแนะว่า “เจ้าของควรริเริ่มให้แรงจูงใจค่าคอมมิชชั่น 2%-3% แก่เอเจนซี่ และยอมรับรูปแบบ “เช่าก่อนแล้วค่อยขาย” เพื่อบรรเทาแรงกดดันในการชำระเงิน” ทนายความ Huang Guoen ซึ่งเป็นผู้เตือนใจอุตสาหกรรมกฎหมายวิเคราะห์ว่า “หากราคาธุรกรรมต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก ธนาคารเจ้าหนี้สามารถอ้างมาตรา 60 ของกฎหมายการโอนกรรมสิทธิ์และอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกร้องส่วนต่าง”

ตารางเปรียบเทียบสุริยุปราคาข้ามภูมิภาค (น่าตกใจ)

พื้นที่	กรณีทั่วไป	ระยะเวลาการถือครอง	หนังสือหาย	ปริมาณการระเหยเฉลี่ยต่อวัน
บ้านหรูบนเกาะฮ่องกง	อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนในหยูหยวนลดราคา 1 ล้าน	ไม่เปิดเผย	ไม่บดบัง	–
อาคารเกาลูนนาโน	AVA 61 ขาดทุน 600,000 ในห้าปี	5 ปี	18.3%	328 หยวน
การเข้าดินแดนใหม่	ฮุ่ยเฉียวเปิดค่าเสื่อมราคา 46%	8 ปี	2.39 ล้าน	819 หยวน
โครงการความเป็นเจ้าของบ้านในหมู่เกาะห่างไกล	ครัวเรือนที่อยู่อาศัยสาธารณะ Yutaiyuan ซื้อบ้านในราคา 1.6 ล้านเหรียญไต้หวัน	ไม่เปิดเผย	ไม่บดบัง	–

V. การคาดการณ์ในอนาคต: ความเสี่ยงและโอกาสภายใต้สถานการณ์ 3 สถานการณ์ สถานการณ์ที่ 1: จุดเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยที่ล่าช้า (ความน่าจะเป็น 45%)

• ธนาคารกลางสหรัฐจะคงอัตราดอกเบี้ยสูงไว้ในปี 2024 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะลดลงอีก 8%-12% และอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในอีสต์ฮาร์เบอร์ซิตี้จะลดลงเหลือ 5.8 ล้านถึง 6 ล้านยูนิต เงื่อนไขกระตุ้น: ดัชนีราคาผู้บริโภคพื้นฐานของสหรัฐฯ ยังคงอยู่เหนือ 3.5%

สถานการณ์ที่ 2: การกู้คืนนโยบาย (ความน่าจะเป็น 30%)

• รัฐบาลผ่อนปรนอัตราจำนองหรือลดอากรแสตมป์ กระตุ้นปริมาณธุรกรรมให้ฟื้นตัวภายใน 20% แต่ราคาฟื้นตัวจำกัดอยู่ที่ 5% จุดเสี่ยง: การลดเงินสำรองทางการคลังทำให้ความพยายามในการช่วยเหลือมีข้อจำกัด

สถานการณ์ที่ 3: การลงจอดแบบประหยัด (ความน่าจะเป็น 25%)

• ภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกส่งผลให้ GDP ของฮ่องกงลดลง อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5% และราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงมากกว่า 20% ตัวบ่งชี้หงส์ดำ: วิกฤตหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในจีนแผ่นดินใหญ่เลวร้ายลง

VI. แนวทางการตัดสินใจอย่างมีเหตุผล: การต่อสู้เชิงรุกและเชิงรับระหว่างเจ้าของและผู้ซื้อสำหรับเจ้าของที่ขาดทุน

• กลยุทธ์หยุดเลือดไหล : โอนสินเชื่อบ้านเข้าธนาคารขนาดกลางและเล็ก ลุ้นปรับมูลค่าเพิ่ม 5%-8% เซ็นสัญญา “ขายแล้วเช่ากลับ” ยึดสิทธิอยู่อาศัย ปล่อยเช่าห้องช่วยผ่อนจ่ายรายเดือน คาดรายได้เพิ่มปีละ 60,000-80,000 บาท

สำหรับผู้ซื้อที่สนใจ

• กฎการตกปลาจากพื้นทะเล: กำหนดเป้าหมายการขายเร่งด่วนโดยที่การประเมินมูลค่าของธนาคารต่ำกว่า 15% กำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบส่วนหนึ่งของอากรแสตมป์หรือค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ให้ความสำคัญกับยูนิตแบบโลว์ไรส์ซึ่งต้านทานการลดราคาได้ดีกว่า (ราคาของยูนิตแบบโลว์ไรส์ใน Tseung Kwan O จะต่ำกว่ายูนิตแบบไฮไรส์ 3% ในปี 2023)

บทสรุป: กรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง
การกัดเซาะเมืองตงกังไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นโดดเดี่ยว แต่เป็นการเผาผลาญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ภายใต้การเปลี่ยนแปลงสามประการ ได้แก่ การปรับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติ การเปลี่ยนโครงสร้างประชากร และการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัย เมื่อตำนานที่ว่า “อิฐราคาจะขึ้นแน่นอน” ถูกทำลายลง ตลาดกำลังปรับเปลี่ยนมาตรฐานมูลค่าในทางที่น่าเจ็บปวด สองปีต่อจากนี้จะเป็นการทดสอบความแข็งแกร่งของเงินทุนและการตระหนักถึงความเสี่ยงขั้นสูงสุด นักลงทุนที่สามารถหลุดพ้นจากพันธนาการทางอารมณ์และคำนวณต้นทุนการถือครองและต้นทุนโอกาสอย่างมีเหตุผลเท่านั้นจึงจะค้นพบโอกาสในวัฏจักรนี้ได้

อ่านเพิ่มเติม:

• กลโกงสุดช็อกในย่านเบเวอร์ลี่ฮิลล์ ไทโป! นักต้มตุ๋น “หลี่ เว่ยเย่” แอบอ้างเป็นผู้ใจบุญ หายตัวไปพร้อมเงิน 400 ล้าน! โกงดาราฮ่องกงเอาเงินฮ่องกงหลายสิบล้านดอลลาร์เหรอ?
• ผู้ก่อตั้งอาลีบาบา แจ็ค หม่า อาจทุ่มเงิน 1.5 พันล้านเหรียญฮ่องกงเพื่อซื้อบ้านสุดหรูในฮ่องกง สร้างสถิติใหม่ 2 รายการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก
• ขาดทุนมือสองครั้งแรกเกิดขึ้นในโครงการพัฒนาใหม่ “Xingkai. Embankment” ใน Shatin และ Fotan ทำให้เจ้าของขาดทุนมากกว่า 20% และออกจากตลาด