สารบัญ
ผลกระทบจากการถอนนโยบายร้อนแรงได้จางลง และตลาดอสังหาฯ ได้เข้าสู่ช่วงปรับตัวครั้งใหญ่
เกือบหนึ่งปีผ่านไปแล้วที่รัฐบาลฮ่องกงยกเลิก “มาตรการเข้มงวด” ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ตามการวิจัยล่าสุดของ Centaline Property มูลค่าตลาดรวมของที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล 1.28 ล้านยูนิตในฮ่องกงได้หายไปอีก 480,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงหลังจากยกเลิกมาตรการเข้มงวด ราคาบ้านเฉลี่ยลดลง 281,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงจากจุดสูงสุดก่อนการยกเลิกมาตรการเข้มงวดเหลือ 6.99 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งเทียบเท่ากับการสูญเสียทางบัญชี 2.83 ล้านดอลลาร์ฮ่องกงสำหรับเจ้าของบ้านแต่ละราย ที่น่าสังเกตคือแม้ว่าผู้ซื้อในแผ่นดินใหญ่จะมีส่วนสนับสนุนปริมาณธุรกรรมมากกว่า 120,000 ล้านเหรียญฮ่องกง แต่การที่จะพลิกกลับภาวะตลาดที่ตกต่ำได้นั้นยังคงเป็นเรื่องยาก
ภาพรวมข้อมูลตลาด
• มูลค่ารวมระเหยไป: มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยลดลงจากจุดสูงสุด 12 ล้านล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2021 มาอยู่ที่ 8.99 ล้านล้านดอลลาร์ฮ่องกงในปัจจุบัน
• ดัชนีราคา: ดัชนี Centaline City Leading Index (CCL) ลดลง 28% จากจุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ และลดลง 5% จากก่อนที่ตลาดร้อนแรงจะถอนตัว
• ความผันผวนของปริมาณการซื้อขาย: ปริมาณการซื้อขายในไตรมาสหลังจากเงินร้อนถูกถอนออกไปมีแนวโน้มขึ้นๆ ลงๆ จากจุดสูงสุด 5,387 ในไตรมาสที่สองไปเป็น 3,017 ในไตรมาสที่สาม
• อัตราการหมุนเวียนต่ำใหม่: อัตราการหมุนเวียนในตลาดมือสองอยู่ที่เพียง 1.8% ซึ่งเป็นสถิติที่แย่ที่สุดในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา
ผู้ซื้อจากแผ่นดินใหญ่กลายเป็นกำลังหลัก ไก่ตั๊กกลายเป็น “ชุมชนที่พูดภาษาจีนกลาง”
ตามข้อมูลของ Centaline ผู้ซื้อที่ลงทะเบียนในภาษาจีนกลางพินอินมีส่วนสนับสนุนอย่างมาก:
✓ ปริมาณธุรกรรมประจำปีอยู่ที่ 11,522 เพิ่มขึ้น 80% จากปีก่อน
✓ ปริมาณธุรกรรมรวมอยู่ที่ 128.28 พันล้านเหรียญฮ่องกง คิดเป็น 30.81% ของตลาดรวม
✓ พื้นที่ใหม่ไก่ตั๊กได้รับความนิยมสูงสุด โดยมีผู้ซื้อจากแผ่นดินใหญ่ทำธุรกรรม 1,519 รายการ
✓ อำนาจซื้อกระจุกตัวอยู่ในทรัพย์สินมูลค่าหลายสิบล้านหยวน คิดเป็น 38% ของปริมาณธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง
ตลาดสินค้ามือสองร่วงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
เฉิน หย่งเจี๋ย ประธานบริษัทกลุ่มที่อยู่อาศัย ชี้ให้เห็นว่าผู้พัฒนาที่เสนอส่วนลดให้กับทรัพย์สินของตนเป็นจำนวนมาก ก่อให้เกิด "การขึ้นราคาอย่างฉับพลัน" ซึ่งนำไปสู่วัฏจักรที่โหดร้ายในตลาดรอง:
- อัตราหมุนเวียนอยู่ต่ำกว่า 2% เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน ซึ่งรุนแรงกว่า 2.1% ในช่วงโรคซาร์สเมื่อปี 2546
– มีหน่วยใหม่เหลืออยู่ 22,000 หน่วย คาดว่าจะใช้เวลา 2 ปีจึงจะเคลียร์สต๊อกได้
– อัตราดอกเบี้ยที่เสนอระหว่างธนาคารยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 5% และความคาดหวังในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังคงกดทับอำนาจซื้อ
ความคาดหวังด้านนโยบายกลายเป็นกุญแจสำคัญของตลาด
เมื่อเผชิญกับ "ตลาดหมีทางเทคนิค" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาคอุตสาหกรรมเรียกร้องให้รัฐบาลใช้แนวทางหลายแง่มุมเพื่อสร้างความเชื่อมั่น:
① งบประมาณการคลังควรมีแรงจูงใจทางภาษีที่กำหนดเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเครือข่ายการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย
② เร่งอนุมัติโครงการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภูมิภาค
③ ปรับปรุงแผนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถและขยายขอบเขตการหักลดหย่อนภาษี
④ พิจารณาการแบ่งปันนโยบายด้านทรัพย์สินกับแผ่นดินใหญ่และจัดตั้งกลไกการเชื่อมโยงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขต Greater Bay
นักวิเคราะห์ตลาดเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันได้ฟื้นตัวจากจุดเดิมในปี 2560 ไปแล้ว ในทางทฤษฎีแล้ว มีช่องว่างสำหรับการฟื้นตัวทางเทคนิค แต่ต้องอาศัยมาตรการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่สำคัญ ในขณะที่วัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ กำลังจะสิ้นสุดลง หากรัฐบาล SAR สามารถแนะนำนโยบายปฏิรูปโครงสร้าง และให้ความร่วมมือกับกลยุทธ์ราคาที่เหมาะสมของผู้พัฒนา อาจมีโอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคงตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2567
อ่านเพิ่มเติม:
