สารบัญ
[ผลกระทบของวันครบรอบนโยบายไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง] เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ของปีที่แล้ว รัฐบาลฮ่องกงประกาศยกเลิก "มาตรการเข้มงวด" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ซึ่งรวมถึงอากรแสตมป์เพิ่มเติม อากรแสตมป์ผู้ซื้อ และอากรแสตมป์ที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อพยายามกระตุ้นตลาด ข้อมูลล่าสุดจาก Centaline Property Agency แสดงให้เห็นว่าแม้นโยบายดังกล่าวจะส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมฟื้นตัวในระยะสั้น แต่ก็ยังไม่สามารถพลิกกลับแนวโน้มขาลงของราคาที่อยู่อาศัยได้ ณ เดือนมกราคม 2025 มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในฮ่องกงลดลงอีก 480,000 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง เมื่อเทียบกับก่อนการถอนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งเทียบเท่ากับการลดลงของมูลค่าสุทธิเฉลี่ยของเจ้าของแต่ละราย 470,000 ดอลลาร์ฮ่องกง หากเปรียบเทียบกับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปี 2021 การระเหยสะสมจะสูงถึง 2.83 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง
ปริมาณการซื้อขายที่ฟื้นตัวนั้นเป็นเพียงช่วงสั้นๆ โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นและราคาลดลงซึ่งถือเป็นประเด็นหลัก
นายเฉิน หย่งเจี๋ย รองประธานบริษัท Centaline Property Asia Pacific ชี้ให้เห็นว่าตลาดประสบกับ "ความผันผวนแบบตัววี" หลังจากการถอนอาหารรสเผ็ด:
– ปริมาณธุรกรรมรายเดือนเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2023 อยู่ที่ 2,873 และพุ่งขึ้น 89% เป็น 5,387 ในไตรมาสที่สอง
– ความนิยมลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่ 3 โดยค่าเฉลี่ยรายเดือนลดลงเหลือ 3,017 ราย
– การแถลงนโยบายประจำเดือนตุลาคมได้เพิ่มการผ่อนปรนสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการเพิ่มประสิทธิภาพการย้ายถิ่นฐานเพื่อการลงทุน และจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นเป็น 4,554 รายในไตรมาสที่ 4
จำนวนธุรกรรมบ้านส่วนตัวรวมตลอดทั้งปีอยู่ที่ 45,773 รายการ เพิ่มขึ้น 32.71% จากปีก่อน แต่ราคายังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่จะมีการบันทึกธุรกรรม 15,000 รายการในปี 2024 (รายปี +55%) และผู้พัฒนาได้แลกเงินสดออกไป 195.2 พันล้านดอลลาร์ฮ่องกง (รายปี +80%) แต่ก็ทำได้สำเร็จผ่านกลยุทธ์ "ราคาต่อปริมาณ" ซึ่งกดดันตลาดรองเพิ่มเติม
ปัญหาเชิงโครงสร้าง: อัตราหมุนเวียนลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และตลาดสินค้ามือสองอยู่ในยุคน้ำแข็ง
ข้อมูลเผยให้เห็นวิกฤตที่ลึกซึ้งกว่านั้น:
- อัตราหมุนเวียนอสังหาฯ มือสองอยู่ต่ำกว่า 2% เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน และจะอยู่ที่ 1.8% ในปี 2566 เท่านั้น ต่ำกว่าช่วง SARS ในปี 2546 (2.1%) และต่ำกว่าจุดสูงสุดที่ 8% ในปี 2540 มาก
– มีห้องชุดมือสองในสต็อกมากกว่า 22,000 ห้อง และผู้พัฒนากำลังเข้าสู่ "วงจรการเคลียร์สต็อก" สงครามราคาทำให้ความคาดหวังของตลาดในแง่ร้ายยิ่งเลวร้ายลง
อัตราดอกเบี้ยที่สูงและการขาดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจทำให้ผู้ซื้อมีทัศนคติรอดูสถานการณ์
จุดเปลี่ยนนโยบาย: อุตสาหกรรมเรียกร้องให้มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม
เฉิน หย่งเจี๋ย กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่าความแข็งแกร่งของนโยบายในปัจจุบันไม่เพียงพอที่จะสนับสนุนการรักษาเสถียรภาพของราคาที่อยู่อาศัย โดยเน้นย้ำว่า “ตลาดกำลังเฟื่องฟู แต่ราคาไม่ได้เฟื่องฟู” สะท้อนให้เห็นว่าตลาดยังคงต้องการแรงกระตุ้น โดยที่งบประมาณใหม่จะประกาศในวันที่ 26 กุมภาพันธ์ อุตสาหกรรมต่างๆ คาดหวังว่ารัฐบาลจะเปิดตัวมาตรการหลายอย่างเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่:
1. ผ่อนปรนอัตราส่วนการจำนองและการทดสอบความเครียดเพิ่มเติม
2. ขยายความน่าสนใจของโครงการลงทุนอพยพ
3. ให้แรงจูงใจทางภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้ที่เปลี่ยนบ้าน
4. เร่งดูดซับบุคลากรต่างชาติเพื่อขับเคลื่อนความต้องการที่อยู่อาศัย
แนวโน้มในอนาคต: กุญแจสำคัญในการทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแตะจุดต่ำสุดอยู่ที่การสร้างความเชื่อมั่นขึ้นมาใหม่
รายงานเตือนว่าหากไม่มีการพัฒนานโยบายใหม่ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในวังวนของ “ปริมาณธุรกรรมต่ำและการประเมินมูลค่าต่ำ” อย่างไรก็ตาม ในขณะที่วัฏจักรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ กำลังจะสิ้นสุดลง หากฮ่องกงสามารถเพิ่มความเชื่อมั่นในแนวโน้มเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และร่วมมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการย่อยสินค้าคงคลังของตนอย่างค่อยเป็นค่อยไป อาจมีสัญญาณว่าราคาที่อยู่อาศัยจะหยุดลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 การที่สามารถใช้โอกาสนี้พลิกกลับแนวโน้มขาลงได้หรือไม่ จะเป็นการทดสอบความสามารถของรัฐบาลและตลาดในการประสานงานและตอบสนอง
อ่านเพิ่มเติม:
