สารบัญ
ตลาดเตือนอสังหาฯวิวทะเลราคาสูงอาจเสื่อมค่า
หลังจากเติบโตอย่างรวดเร็วมาหลายทศวรรษ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นมากที่สุดในโลก อย่างไรก็ตาม กรณีล่าสุดของยูนิตวิวทะเลในสถานีโอลิมปิกลองบีชที่ถูกขายไปในราคาขาดทุนทางบัญชี 22% (เจ้าของเดิมซื้อมาในราคา 19.838 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2017 และขายไปในราคา 15.5 ล้านเหรียญฮ่องกงในปี 2024) กระตุ้นให้ตลาดหันมาสนใจจุดเปลี่ยนของตลาดที่อยู่อาศัยหรูหรา การทำธุรกรรมนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงการสูญเสียการลงทุนของเจ้าของแต่ละรายเท่านั้น แต่ยังอาจบ่งชี้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ของฮ่องกงกำลังเผชิญกับการปรับโครงสร้างอีกด้วย บทความนี้จะวิเคราะห์เหตุผลเบื้องหลังการทำธุรกรรมนี้อย่างลึกซึ้งจากมุมมองของเศรษฐศาสตร์มหภาค อุปทานและอุปสงค์ในภูมิภาค สภาพแวดล้อมนโยบาย และลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน
1. ภาพรวมธุรกรรมและการวิเคราะห์ข้อมูลพื้นฐาน
1. รายละเอียดการทำธุรกรรม
ตามข้อมูลที่แจ้งไว้ห้องที่ขายไปนั้นตั้งอยู่ห้อง A ชั้นกลาง Block 1 The Ritz-Carlton, Olympic Station มีพื้นที่ก่อสร้าง 1,120 ตารางฟุต และมีพื้นที่ใช้สอย 842 ตารางฟุต เป็นอพาร์ตเมนต์แบบ 3 ห้องนอนพร้อมห้องชุดและห้องชุดแม่บ้าน ยูนิตหันหน้าไปทางทิศตะวันตกและมีทิวทัศน์ทะเล ราคาธุรกรรมอยู่ที่ 15.5 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งเทียบเท่ากับราคาจริงที่ 18,409 เหรียญฮ่องกงต่อตารางฟุต เจ้าของเดิมซื้อทรัพย์สินนี้มาในราคา 19.838 ล้านหยวนในเดือนมีนาคม 2017 และขายไปแปดปีต่อมา โดยมีผลขาดทุนทางบัญชี 4.338 ล้านหยวน และมีค่าเสื่อมราคา 22% หยวน
2. ลักษณะเฉพาะของหน่วย
- พื้นที่และระยะห่าง:พื้นที่อาคาร 1,120 ตารางฟุต พื้นที่ใช้สอย 842 ตารางฟุต และอัตรายูทิลิตี้ประมาณ 75.2% ซึ่งเป็นแบบอัตรายูทิลิตี้สูงที่พบเห็นได้ทั่วไปในท้องตลาด รูปแบบของห้องชุด 3 ห้องนอนพร้อมห้องคนงานที่ติดอยู่เหมาะกับครอบครัวขนาดกลางหรือผู้ซื้อที่ต้องการแม่บ้าน
- ข้อดีของการจัดภูมิทัศน์：ยูนิตหันหน้าไปทางทิศตะวันตกและมีวิวทะเล ซึ่งโดยทั่วไปถือเป็นปัจจัยที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง เนื่องจากยูนิตวิวทะเลมักมีน้อย
- ที่ตั้ง:ตั้งอยู่เหนือสถานีรถไฟโอลิมปิก การคมนาคมสะดวก อยู่ในบริเวณใจกลางฝั่งตะวันตกของเกาลูน ใกล้กับห้างสรรพสินค้าโอลิมเปียนซิตี้ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
3. การวิเคราะห์ราคา
- ราคาซื้อ:ราคาซื้อในปี 2560 อยู่ที่ 19.838 ล้านดอลลาร์ และราคาที่ใช้งานได้ต่อตารางฟุตอยู่ที่ประมาณ 23,561 ดอลลาร์
- สอบถามราคา:ราคาขายในปี 2568 คือ 15.5 ล้านหยวน และราคาที่ใช้งานได้ต่อตารางฟุตคือ 18,409 หยวน
- ราคาลดลงราคาต่อตารางฟุตลดลง HK$5,152 และมูลค่ารวมลดลง HK$4.338 ล้าน ซึ่งลดลง HK$22%
2. ภูมิหลังตลาดและแนวโน้มราคา
1. สภาพแวดล้อมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงในปี 2560
ปี 2017 ถือเป็นช่วงพีคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง ในขณะนั้นรัฐบาลไม่ได้มีการเข้มงวดนโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก ภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำยังคงดำเนินอยู่ และเงินทุนก็ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาสูงขึ้น ตามข้อมูลจากฝ่ายจัดอันดับและประเมินค่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในฮ่องกงอยู่ที่ประมาณ 310 จุดในเดือนมีนาคม 2560 (โดยปี 2542 เป็นค่าพื้นฐานที่ 100) ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในประวัติศาสตร์ เนื่องจากเป็นย่านที่พักอาศัยหรูหราที่กำลังเติบโต เวสต์เกาลูนจึงได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น การเปิดตัวรถไฟความเร็วสูงในส่วนฮ่องกงในเร็วๆ นี้) จึงดึงดูดนักลงทุนจำนวนมากให้เข้ามาในตลาด Long Beach เป็นทรัพย์สินที่ค่อนข้างใหม่ในขณะนั้น และด้วยทัศนียภาพของทะเลและทำเลที่ตั้งที่ได้เปรียบ ทำให้ราคาต่อตารางฟุตของทรัพย์สินนี้มักจะสูงกว่าทรัพย์สินมือสองในพื้นที่นั้น
2. สถานะตลาดในปี 2568
ณ วันที่ 2 เมษายน 2568 (โดยถือว่าสภาพแวดล้อมในปัจจุบัน) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ:
- สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2022 ขณะที่ฮ่องกงก็ดำเนินการตามเช่นกันเนื่องจากการปรับระบบอัตราแลกเปลี่ยนเชื่อมโยง ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้นและแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ปัจจัยด้านเศรษฐกิจ：ขณะที่เศรษฐกิจโลกฟื้นตัวช้า ฮ่องกงอาจเผชิญปัญหาต่างๆ เช่น การไหลออกของเงินทุนและอัตราการว่างงานที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์
- ผลกระทบด้านนโยบาย：รัฐบาลอาจแนะนำมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม เช่น การเพิ่มอัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือการกำหนดอากรแสตมป์ เพื่อตอบสนองความต้องการการลงทุน
- เพิ่มอุปทาน:ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้นในเขตเวสต์เกาลูน เช่น โครงการรอบๆ ไคตั๊กและเขตวัฒนธรรมเวสต์เกาลูน ซึ่งอาจเบี่ยงเบนความสนใจของผู้ซื้อได้
โดยคาดว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 250 จุด (ลดลงประมาณ 19% จากปี 2560) ซึ่งการลดลง 22% ของหน่วยนั้นสอดคล้องกับแนวโน้มตลาด แต่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อย ซึ่งบ่งชี้ว่าปัจจัยเฉพาะของแต่ละหน่วยอาจต้องมีการสำรวจเพิ่มเติม
3. แนวโน้มราคาหุ้น Long Bay
ในฐานะที่เป็นที่ดินที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ของสถานีโอลิมปิก ลองบีชเคยเป็นที่รู้จักในเรื่องราคาต่อตารางฟุตที่สูงในอดีต ตามข้อมูลตลาด (โดยอ้างอิงจากการทำธุรกรรมในอดีตของ Centaline Property Agency หรือ Midland Realty) ราคาต่อตารางฟุตของยูนิตที่คล้ายกันอยู่ที่ประมาณ HK$22,000 ถึง HK$25,000 ในปี 2017 และจะลดลงเหลือ HK$18,000 ถึง HK$20,000 ในปี 2025 ราคาธุรกรรมต่อตารางฟุตอยู่ที่ HK$18,409 ซึ่งค่อนข้างต่ำ ซึ่งอาจสะท้อนถึงความกระตือรือร้นของผู้ขายที่จะขายหรือเพิ่มการแข่งขันในตลาด
3. การวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุนและสาเหตุของการขาดทุน
1. การคำนวณการคืนหนังสือ
- ต้นทุนการซื้อ: 19.838 ล้านหยวน
- รายได้จากการขาย: 15.5 ล้านหยวน.
- หนังสือหาย: 4.338 ล้านหยวน
- อัตราค่าเสื่อมราคาเฉลี่ยรายปี:เมื่อคำนวณจากดอกเบี้ยทบต้น มูลค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 22% ใน 8 ปี และมีการลดลงเฉลี่ยปีละประมาณ 3.1%
หากนำต้นทุนธุรกรรม (เช่น อากรแสตมป์ ค่าคอมมิชชั่น ฯลฯ) มาพิจารณา การสูญเสียที่เกิดขึ้นจริงอาจสูงกว่านี้ ตัวอย่างเช่น:
- เมื่อซื้อในปี 2560 โดยถือว่ามีการชำระค่าอากรแสตมป์ 5% ประมาณ 991,900 หยวน และค่าคอมมิชชั่น 1% (ประมาณ 198,400 หยวน) แล้ว ต้นทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 21,028,100 หยวน
- เมื่อขายในปี 2025 ค่าคอมมิชชั่นจะอยู่ที่ประมาณ 1% (155,000 หยวน) และรายได้สุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 15.345 ล้านหยวน
- ขาดทุนจริง: 2,102.81 – 1,534.5 = 5.6831 ล้านหยวน ลดลงประมาณ 27%
2. การหารือถึงสาเหตุของการสูญเสีย
- การปรับตัวของตลาด:ดังที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ แนวโน้มโดยรวมที่ลดลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสาเหตุหลัก
- คุณสมบัติของหน่วย:แม้ว่ายูนิตระดับกลางจะมีวิวทะเลแต่ก็ไม่ได้เป็นตึกสูง และทิวทัศน์อาจไม่สวยงามเท่ากับยูนิตระดับบนสุด ทิศตะวันตกอาจไม่ได้รับความนิยมในวัฒนธรรมฮวงจุ้ย และทิศตะวันตกในฤดูร้อนอาจส่งผลกระทบต่อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย
- ความกดดันในการแข่งขัน：ด้วยการเพิ่มขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเวสต์เกาลูน ผู้ซื้อจึงมีทางเลือกมากขึ้น และความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์เก่าก็ลดน้อยลง
- ทัศนคติของผู้ขาย:หลังจากถือครองทรัพย์สินเป็นเวลา 8 ปี พวกเขาเลือกที่จะลดราคาลงอย่างมาก หรือขายอย่างเร่งด่วนเนื่องจากความต้องการทางการเงิน (เช่น การย้ายถิ่นฐาน การชำระหนี้)
3. อุปทานส่วนเกินทำลายตรรกะของพรีเมียมวิวทะเล
ยูนิตใหม่มากกว่า 4,500 ยูนิตจะเสร็จสมบูรณ์ในเขต Yau Tsim Mong ในอีกสามปีข้างหน้า ซึ่งรวมถึงโครงการขนาดใหญ่เช่น Victoria Harbour และ The Harbour ที่อยู่ใกล้เคียง ข้อมูลจาก Midland Realty แสดงให้เห็นว่าจำนวนรายการทรัพย์สินมือสองใน Olympic Station เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับปี 2021 นำไปสู่การแข่งขันแบบเนื้อเดียวกันที่รุนแรงยิ่งขึ้น แม้ว่า Long Beach Bay จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ริมทะเลระดับแนวหน้า แต่ยังมีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ในเวสต์เกาลูนที่ยังคงขายในราคาใกล้เคียงกับตลาด ส่งผลให้พื้นที่ราคาแพงสำหรับอสังหาริมทรัพย์มือสองถูกบีบให้แคบลง
ตลาดการเช่าที่อ่อนแอส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง**
ยูนิตนี้มีพื้นที่ใช้สอย 842 ตารางฟุต หากคำนวณจากค่าเช่าตลาดที่ประมาณ HK$38,000 ต่อเดือน อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ HK$2.94% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราเงินฝากประจำเป็นดอลลาร์ฮ่องกง รายงานของ Knight Frank ชี้ให้เห็นว่าค่าเช่าบ้านหรูในเวสต์เกาลูนลดลง 18% จากจุดสูงสุดในปี 2565 ส่งผลให้ความน่าดึงดูดใจสำหรับการลงทุนระยะยาวลดน้อยลง
4. ผลกระทบของการวางตำแหน่งศูนย์กลางการขนส่งแบบดาบสองคม
แม้ว่าสถานี Olympic จะมีข้อได้เปรียบของ MTR แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รถไฟความเร็วสูงสถานี West Kowloon ได้ผลักดันให้กิจกรรมเชิงพาณิชย์ย้ายไปทางทิศใต้ และสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ของชุมชนก็อิ่มตัว (อัตราการเข้าพักของ Olympian City ลดลงเหลือ 91%) ส่งผลให้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยลดน้อยลง ตามสถิติของ Centaline Property Agency ส่วนลดต่อตารางฟุตของยูนิตที่ไม่มีวิวทะเลในเขตนี้เมื่อเทียบกับยูนิตที่มีวิวทะเลขยายตัวจาก 25% ในปี 2019 เป็น 35%
5. การวิเคราะห์เงื่อนไขและข้อจำกัดของทรัพย์สินของตนเอง
อัตราค่าสาธารณูปโภคที่ต่ำทำให้ประสิทธิภาพด้านต้นทุนลดลง
พื้นที่อาคารของยูนิตที่ 1,120 ตารางฟุต (อัตรายูทิลิตี้ 75.2%) ต่ำกว่ามาตรฐานเฉลี่ย 80% สำหรับโครงการใหม่ในบริเวณเดียวกัน ซึ่งแปลว่าราคาอาคารอยู่ที่ 13,839 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต เมื่อเปรียบเทียบกับยูนิตที่หันไปทางทิศตะวันออกในอาคารเดียวกัน (ราคาสาธารณูปโภคต่อตารางฟุตอยู่ที่ 19,500 ดอลลาร์) ข้อเสียด้านราคาจะชัดเจนกว่า
- ความต้านทานตลาดของภูมิประเทศที่หันไปทางทิศตะวันตก
โดยทั่วไป ผู้ซื้อในฮ่องกงมักชอบอสังหาริมทรัพย์ที่หันหน้าไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ ปัญหาการหันไปทางทิศตะวันตกทำให้ค่าไฟฟ้าในช่วงฤดูร้อนเพิ่มขึ้นประมาณ 15% และวิวทะเลอาจถูกบดบังจากการพัฒนาเขตวัฒนธรรมเวสต์เกาลูนในอนาคต จากการสำรวจของ Meridian Mortgage พบว่าระยะเวลาในการทำธุรกรรมสำหรับยูนิตที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตกในเขตเดียวกันนั้นยาวนานกว่าสำหรับยูนิตที่หันหน้าไปทางทิศตะวันออก 30% - ความไม่ตรงกันระหว่างการออกแบบอพาร์ตเมนต์และความต้องการ
ก่อนปี 2010 อพาร์ทเมนต์ 3 ห้องนอนพร้อมห้องแม่บ้านเป็นการออกแบบกระแสหลัก แต่ด้วยการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครอบครัวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา (จำนวนผู้อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยลดลงเหลือ 2.7 คน) ผู้ซื้อจึงมีแนวโน้มที่จะซื้อยูนิต 2 ห้องนอนหรือยูนิตที่มีระยะห่างที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ข้อมูลของ Ricacorp แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของยูนิต 3 ห้องนอนในเวสต์เกาลูนลดลงจาก 38% ในปี 2017 มาเป็น 24% ในปี 2023
6. ผลกระทบซ้อนทับของสภาพแวดล้อมนโยบาย
- เอฟเฟกต์การล็อคอินของ SSD
เจ้าของเดิมเพิ่งถือหุ้นมาเป็นเวลา 8 ปี ซึ่งตรงกับช่วงคลื่นการขายที่เข้มข้นหลังจากช่วงเวลาจำกัด SSD สิ้นสุดลง ข้อมูลจากกรมสรรพากรระบุว่าจำนวนการขายต่อหลังจากการสิ้นสุดอายุ SSD ในปี 2566 เพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบเป็นรายปี และเจ้าของบางรายเลือกที่จะ "ลดการขาดทุนและจากไป" - เกณฑ์การทดสอบความเครียดช่วยลดความต้องการในการเปลี่ยนบ้าน
ข้อกำหนดการทดสอบความเครียดของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน (จำนวนเงินที่ต้องชำระคืนหลังจากปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น 2% จะต้องไม่เกินรายได้ต่อเดือนของ 60%) กำหนดให้ผู้เปลี่ยนบ้านต้องสำรองเงินสดไว้มากขึ้น โดยใช้หน่วยนี้เป็นตัวอย่าง ผู้ซื้อจำเป็นต้องพิสูจน์ว่ารายได้ต่อเดือนของครอบครัวเขาเกิน 300,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งจะทำให้ฐานลูกค้าที่มีศักยภาพแคบลงอย่างมาก - การควบคุมเงินทุนแผ่นดินใหญ่เข้มงวดยิ่งขึ้น
สำนักงานบริหารการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศแห่งรัฐของจีนได้เข้มงวดการตรวจสอบการซื้อเงินตราต่างประเทศในต่างประเทศมากขึ้น และจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนในแผ่นดินใหญ่ซื้อในฮ่องกงลดลง 52% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2023 ในอดีต ยูนิตราคาสูง เช่น ที่ Long Beach Bay จะต้องอาศัยผู้ซื้อในแผ่นดินใหญ่เพื่อเข้ามาซื้อต่อ แต่การเปลี่ยนแปลงนโยบายทำให้การขายยากขึ้น
4. การพัฒนาภูมิภาคและแนวโน้มด้านอสังหาริมทรัพย์
1. ข้อดีของสถานีโอลิมปิก
- ศูนย์กลางการขนส่ง:สถานี Olympic เชื่อมต่อกับ MTR สาย Tung Chung และ Airport Express ห่างจากจิมซาจุ่ย 5 นาที และห่างจากเซ็นทรัล 10 นาที
- สถานที่เชิงพาณิชย์:ติดกับโอลิมเปี้ยนซิตี้ มีร้านค้า ร้านอาหาร และสถานบันเทิง
- ประโยชน์ด้านโครงสร้างพื้นฐาน：การพัฒนาสถานีรถไฟความเร็วสูงและเขตวัฒนธรรมเวสต์เกาลูนจะช่วยยกระดับสถานะในภูมิภาค
2. ความท้าทายที่อาจเกิดขึ้น
- อุปทานส่วนเกิน:มีโครงการใหม่ๆ มากมายในเวสต์เกาลูน เช่น โครงการ Le Rise, Mingcast และ Kai Tak และการแข่งขันก็รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร：หากการไหลออกของประชากรจากฮ่องกงมีความรุนแรงมากขึ้น (เช่น คลื่นผู้อพยพ) ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงสูงอาจลดลง
3. แนวโน้มระยะยาว
แม้ว่าราคาจะอยู่ภายใต้แรงกดดันในระยะสั้น แต่สถานีโอลิมปิกก็ยังมีศักยภาพในระยะยาวเนื่องจากที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐาน หากคาดว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวในอนาคตและมีเงินทุนไหลเข้า ยูนิตวิวทะเลในบริเวณนี้อาจกลับมามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
4. ความเป็นไปได้ในการคืนค่าเช่า
หากเจ้าของเดิมเลือกที่จะให้เช่าทรัพย์สินแทนที่จะขาย โดยอิงจากการประมาณค่าของตลาดปัจจุบัน ค่าเช่ารายเดือนสำหรับหน่วยที่คล้ายกันจะอยู่ที่ประมาณ 40,000 ถึง 45,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดยมีรายได้จากการเช่ารายปีอยู่ที่ประมาณ 480,000 ถึง 540,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ และอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 3.1% ถึง 3.5% (อิงจากมูลค่าตลาดที่ 15.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคาร (โดยถือว่า 4% ในปี 2568) แสดงให้เห็นว่าการขายอาจเป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผลมากกว่า
VI. การเปรียบเทียบกรณีตลาดที่คล้ายคลึงกัน
1. สถานีเกาลูน ซอร์เรนโต
ในปี 2566 มีการบันทึกธุรกรรมที่มีการขาดทุนทางบัญชี 11 รายการ โดยลดลงมากที่สุดแตะที่ 28% อย่างไรก็ตาม ความเสื่อมลงของ Arc de Triomphe ในเขตเดียวกันลดลงเหลือ 15% เนื่องจากผลกระทบต่อแบรนด์ สะท้อนถึงผลกระทบต่อการรักษามูลค่าของทำเลที่ตั้งและชื่อเสียงของผู้พัฒนา
2. อ่าวทะเลตุงชุง
แม้ว่ายูนิตริมทะเลจะได้รับการสนับสนุนจากผู้โดยสารที่เดินทางจากสนามบิน แต่ราคาต่อตารางฟุตจะยังคงลดลง 19% ในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิวทะเลในพื้นที่ที่ไม่ใช่พื้นที่หลักนั้นมีความต้านทานต่อการลดราคาได้น้อยกว่า
3. เปรียบเทียบกับพื้นที่ไก่ตากใหม่
โครงการบ้านพักอาศัยใหม่ในพื้นที่พัฒนาที่ดำเนินการโดยรัฐบาล (เช่น MIAMI QUAY) จะมีการจำหน่ายในราคาลดจากราคาที่ดิน โดยราคาจริงต่อตารางฟุตอยู่ที่ประมาณ 22,000 ดอลลาร์ฮ่องกง ซึ่งเป็นการดึงดูดลูกค้าให้หันมาซื้อบ้านหรูมือสองโดยตรง
7. การคาดการณ์แนวโน้มตลาดในอนาคต
1. แรงกดดันขาลงระยะสั้น (1-2 ปี) ยังคงดำเนินต่อไป
นโยบายอัตราดอกเบี้ยสูงของธนาคารกลางสหรัฐฯ จะคงอยู่ต่อไปอย่างน้อยจนถึงสิ้นปี 2567 และคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจะลดลงอีก 5-8% ตามแบบจำลองของ JLL อัตราการว่างของบ้านหรูในเวสต์เกาลูนจะเพิ่มขึ้นเป็น 12% และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอาจลดลงต่ำกว่า 2.5%
2. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในระยะกลาง (3-5 ปี)
การพัฒนาเขตมหานครทางตอนเหนืออาจปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ที่อยู่อาศัยของฮ่องกง พื้นที่พักอาศัยหรูหราแบบดั้งเดิมจำเป็นต้องสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันขึ้นมาใหม่ผ่านการอัพเกรดสิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น แผนพัฒนา TOD ที่ครอบคลุมของสถานีโอลิมปิก)
3. ตรรกะการประเมินมูลค่าระยะยาว
ทรัพยากรที่สามารถมองเห็นวิวทะเลได้นั้นยังคงหายาก แต่จำเป็นต้องมีการผสมผสานกับอาคารคาร์บอนต่ำ (เช่น ผนังม่านกระจกพลังงานแสงอาทิตย์ที่สามารถแปลงเป็นอ่าวหล่างเฉิงได้) หรือระบบบ้านอัจฉริยะเพื่อรักษาข้อได้เปรียบระดับพรีเมียมเอาไว้
8. คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับเจ้าของและนักลงทุน
1. การจัดการความเสี่ยงของผู้ถือครอง
ขายต่อเพื่อเช่า: ใช้ประโยชน์จากความต้องการอพาร์ทเมนท์พร้อมบริการที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน (เพิ่มขึ้นปีละ 23% ในปี 2566) และมุ่งมั่นสู่ผลตอบแทนมากกว่า 4%
การแปลงพื้นที่: การแปลงห้องทำงานให้เป็นสำนักงานที่บ้าน (WFH Suite) เพื่อเพิ่มมูลค่าการใช้งานของหน่วย
2. กลยุทธ์การต่อรองของผู้ซื้อ
กำหนดเป้าหมายดิสก์คลาย SSD: มากกว่า 12,000 หน่วยจะผ่านช่วง SSD ในปี 2024 และพื้นที่การต่อรองสามารถไปถึง 15-20%
ใช้ประโยชน์จากสินเชื่อจำนองลำดับที่สองของผู้พัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด: โดยทั่วไปแล้ว อสังหาริมทรัพย์ใหม่จะเสนอสินเชื่อจำนองลำดับแรก 80% + สินเชื่อจำนองลำดับที่สอง 20% ซึ่งจะช่วยลดเกณฑ์เงินดาวน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
3. ผลกระทบด้านราคาสำหรับนักพัฒนา
ใช้ "ส่วนลดแบบก้าวหน้า": ส่วนลด 5% สำหรับ 10 หน่วยแรก และเพิ่ม 2% สำหรับทุก ๆ 10 หน่วยที่ขายไปหลังจากนั้น ก่อให้เกิดผลกระทบจากความขาดแคลน
การจัดการการเช่าแบบรวม: ให้ผลตอบแทนการเช่าที่รับประกัน 3 ปี (4% ต่อปี) เพื่อดึงดูดเงินทุนระยะยาวเข้าสู่ตลาด
เก้า. บทสรุป: การฟื้นฟูตลาดในขณะที่ตำนานทิวทัศน์ทะเลจางหายไป
การทำธุรกรรมที่ขาดทุนของ Long Beach ไม่เพียงแต่เป็นการแก้ไขมูลค่าของสินทรัพย์รายการเดียวเท่านั้น แต่ยังสะท้อนความจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงร่วงลงจากจุดสูงสุดอีกด้วย แม้ว่าการลดลงของ 22% จะมีความสำคัญ แต่ก็สอดคล้องกับแนวโน้มตลาด สำหรับนักลงทุน กรณีนี้ช่วยเตือนให้พวกเขาประเมินวงจรตลาด คุณลักษณะของทรัพย์สิน และความต้องการทางการเงินส่วนบุคคลอย่างรอบคอบ สำหรับผู้ซื้อ ตอนนี้อาจเป็นเวลาที่จะเข้าสู่ตลาด แต่พวกเขาต้องใส่ใจต่ออัตราดอกเบี้ยและแนวโน้มนโยบายด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่จาก “การขับเคลื่อนโดยการเพิ่มมูลค่าของทุน” ไปเป็น “การมุ่งเน้นที่มูลค่าการใช้งาน” เมื่อการปรับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติทำลายการพึ่งพาเงินกู้ และโครงสร้างประชากรเปลี่ยนแปลงรูปแบบความต้องการ ตรรกะการกำหนดราคาของบ้านหรูแบบดั้งเดิมจะต้องถูกกำหนดใหม่โดยด่วน บ้านที่มีความยืดหยุ่นมากที่สุดในอนาคตจะเป็นทรัพย์สินที่ “มีมูลค่าร่วมกัน” ที่ผสานเทคโนโลยีสีเขียว พื้นที่ที่ยืดหยุ่น และการเชื่อมต่อกับชุมชน สำหรับผู้เข้าร่วมตลาด แทนที่จะรำลึกถึงการปรับขึ้นฝ่ายเดียวในอดีต ควรที่จะโอบรับคลื่นการประเมินมูลค่าใหม่ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้นี้อย่างจริงจัง
อ่านเพิ่มเติม:
