แผนการหายใจ: ความวิตกกังวลร่วมกันเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง

“แผนหายใจ” ที่เกิดจากราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงที่สูงในระยะยาวได้กลายมาเป็นหนึ่งในหัวข้อที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในการยังชีพในปี 2566 “แผนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่เปิดตัวโดย Hong Kong Mortgage Corporation ได้จุดชนวนให้เกิดการถกเถียงอย่างดุเดือดในสังคม เนื่องจากมีเกณฑ์จำกัดที่ “การกู้ยืมเงินเพื่อการหายใจเท่านั้น” กลไกการทำงานและผลกระทบต่อสังคมสมควรได้รับการวิเคราะห์อย่างเจาะลึก บทความนี้จะวิเคราะห์ความขัดแย้งที่ฝังรากลึกเบื้องหลังกระแสการให้สินเชื่ออย่างบ้าคลั่งทั่วประเทศใน 3 ประเด็น ได้แก่ กลไกทางการเงิน ผลกระทบจากตลาด และความขัดแย้งระหว่างรุ่น

1. กับดักที่สมบูรณ์แบบของการเงินหนี้

สาระสำคัญของ Breathing Plan คือนวัตกรรมทางการเงินที่รื้อถอนและปรับโครงสร้างสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิมใหม่ ด้วยการแบ่งสินเชื่อออกเป็น “สินเชื่อจำนองลำดับที่สองของผู้พัฒนา” และ “สินเชื่อจำนองลำดับแรกจากธนาคาร” การออกแบบให้ต้องชำระดอกเบี้ยเพียง 1.68% ในสามปีแรกนั้น ถือเป็นการนำหลักจิตวิทยา “อคติในปัจจุบัน” มาใช้ในเศรษฐศาสตร์พฤติกรรมได้อย่างสมบูรณ์แบบ รูปแบบการผ่อนชำระแบบ “หวานก่อน ขมทีหลัง” สามารถลดอัตราภาระจำนองโดยเฉลี่ยลงจาก 65% เหลือเพียง 35% ในตอนแรกได้สำเร็จ ส่งผลให้เกิดภาพลวงตาของการ “ซื้อบ้านโดยไม่เจ็บปวด”

มีการคำนวณที่แม่นยำซ่อนอยู่ภายใต้การจัดการด้านการเงิน โดยถือว่ามีการซื้อทรัพย์สินมูลค่า 8 ล้าน เงินดาวน์จะอยู่ที่ 10% หรือ 800,000 เท่านั้น แต่เริ่มตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป จำนวนเงินกู้จะต้องลดลงเหลือ 70% นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องเพิ่มส่วนต่าง 2.4 ล้านหยวนภายใน 36 เดือน ซึ่งเทียบเท่ากับการออม 66,000 หยวนต่อเดือน ซึ่งเกินกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยของฮ่องกงที่ 27,500 หยวนมาก สถาบันการเงินถ่ายโอนความเสี่ยงไปยังผู้บริโภคอย่างชาญฉลาด ทำให้เกิดกับดักหนี้เชิงโครงสร้าง

2. ผลกระทบจากการบิดเบือนของระบบนิเวศตลาดอสังหาริมทรัพย์

แผนการหายใจเป็นปัจจัยกระตุ้นให้กลไกตลาดล้มเหลว ข้อมูลการขายโครงการใหม่ในปี 2023 แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนโครงการที่นำ Breathing Plan มาใช้สูงถึง 78% ซึ่งกระตุ้นให้ผู้พัฒนาปรับกลยุทธ์การกำหนดราคาไปที่ "จุดสำคัญของ Breathing Plan" โดยตรง ราคาที่ขอขายของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ในย่าน Tuen Mun "Fei Yang" สูงกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มือสองในย่านเดียวกันถึง 42% แต่ยังคงมีผู้จองซื้อเกินจำนวน ซึ่งบ่งชี้ว่าตราสารทางการเงินมีอำนาจควบคุมราคาทั้งทางบวกและทางลบ

การขยายตัวของสินเชื่อดังกล่าวก่อให้เกิดการพึ่งพาตลาดแบบ “เสพติด” ข้อมูลจากสำนักงานการเงินสิงคโปร์เปิดเผยว่าผู้ใช้ Breathing Plan จำนวน 23% มีรายได้ต่อเดือนน้อยกว่า 30,000 หยวน แต่ซื้อทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านหยวน เมื่อแผนผ่อนชำระชุดแรกเข้าสู่ช่วงผ่อนชำระในปี 2025 คาดว่าผู้ซื้อ 15% จะเผชิญความเสี่ยงในการผิดนัดชำระเงินกู้ แบบจำลอง "สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพ" นี้สร้างความแตกต่างที่อันตรายกับวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพในสหรัฐฯ ในปี 2008

3. การระบาดของความขัดแย้งระหว่างรุ่นโดยทั่วไป

The Breathing Plan กลายมาเป็นสัญลักษณ์ของการวิพากษ์วิจารณ์สังคมของคนรุ่น Gen Z ชาวเน็ตรุ่นใหม่ร่วมกันคิดคำว่า “หายใจวัยรุ่น” ซึ่งไม่เพียงแต่หมายถึงความรู้สึกไร้หนทางจากการถูกบังคับให้เข้าร่วมในเกมพนันอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการเสียดสีปัญหาความอยู่รอดภายใต้การปกครองของอสังหาริมทรัพย์โดยปริยายอีกด้วย อารมณ์รวมหมู่นี้ได้พัฒนาไปเป็นวัฒนธรรมย่อยออนไลน์ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ท่ามกลาง "ดัชนีความเจ็บปวดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง" ที่ทำสถิติสูงสุดที่ 92.7 จุด

มีการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานในค่านิยมทางสังคม แนวคิดดั้งเดิมที่ว่า "การขึ้นรถบัส = ความสำเร็จ" กำลังถูกตีความใหม่ โพสต์ยอดนิยม "Is Breathing Plan the new generation's indenture?" ได้รับการเข้าชม 350,000 ครั้ง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสิ้นหวังของคนรุ่นใหม่เกี่ยวกับความเปลี่ยนแปลงทางชนชั้น ความรู้สึกนี้ก่อให้เกิดการเปรียบเทียบอย่างน่าประหลาดใจกับแผน “ลันเตาพรุ่งนี้” ของรัฐบาล ซึ่งทำให้ช่องว่างความไว้วางใจระหว่างรุ่นลึกลง

4. กับดักอัตราดอกเบี้ยแบบ “หวานก่อน ขมทีหลัง” ข้อมูลเผยความเสี่ยงในระยะยาว

นักพัฒนาออกแบบโครงสร้างอัตราดอกเบี้ยโดยใช้ประโยชน์จากความมองการณ์ไกลอันคับแคบของผู้ซื้อ จากข้อมูลของแผนกวิจัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย Centaline พบว่าในบรรดาผู้ซื้อที่ใช้แผน Breathing Plan ในปี 2565 มีเพียง 12% เท่านั้นที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้สำเร็จก่อนช่วงดอกเบี้ยปรับ และ 88% ที่เหลือจะถูกบังคับให้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูง ซึ่งนำไปสู่ปัญหาต่อไปนี้:

1. ความเสี่ยงจากส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ:
โดยถือว่าราคาซื้อคือ 8 ล้านและเงินกู้คือ 90% (7.2 ล้าน) หากราคาบ้านลดลง 15% มูลค่าทางบัญชีจะอยู่ที่ 6.8 ล้านและยอดเงินกู้จะอยู่ที่ประมาณ 6.9 ล้าน (หลังจาก 3 ปี) ซึ่งหมายความว่าบ้านจะมีสินทรัพย์ติดลบ ในบรรดากรณีสินทรัพย์เชิงลบในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โรคทางเดินหายใจ PLAN มีจำนวน 45%

2. วงจรหนี้สิน:
จากอัตราดอกเบี้ย 7.375% ดอกเบี้ยรายปีของสินเชื่อทุก 1 ล้านหน่วยคือ $73,750 ซึ่งเทียบเท่ากับ $6,146 ต่อเดือน หากไม่สามารถโอนสินเชื่อจำนองได้ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเติมใน 5 ปี จะสูงถึง $368,760 (อิงจากเงินกู้ 1 ล้านบาท)

3. เกณฑ์การรีไฟแนนซ์สูงเกินไป:
อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแบบดั้งเดิมมีขีดจำกัดสูงสุดที่ 60% หากต้องการโอนไปกู้สินเชื่อ 90% ของ Breathing Plan ราคาบ้านจะต้องเพิ่มขึ้น 50% เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด (มูลค่าเดิม 8 ล้านต้องเพิ่มเป็น 12 ล้าน) ซึ่งแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในช่วงปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023

5. นโยบายการจำนองใหม่: ทางหนีหรือการโอนความเสี่ยง?

นโยบายปี 2019 กล่าวถึงการผ่อนปรนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งให้บัฟเฟอร์สำหรับผู้ซื้อแผน PLAN:

ประเด็นนโยบายที่สำคัญ:
– ทรัพย์สินมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านเหรียญไต้หวันสามารถทำประกันได้ถึง 80%
– โครงสร้างเบี้ยประกันภัย : 1.15%-4.35% (ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินและระยะเวลาผ่อนชำระ)
– ใช้ได้กับอาคารที่มีอยู่แล้ว (จำเป็นต้องมีแผนการจัดหาทันทีจากผู้พัฒนาเพื่อความร่วมมือ)

ตัวอย่างการตรวจสอบ (กรณีเอเวอร์แกรนด์ จุนหลง เบย์):
– ราคาซื้อ : 5.68 ล้านบาท (หลังหักส่วนลด)
– สินเชื่อ Breathing Plan: 90% (5.112 ล้าน)
– ยอดเงินกู้ปีที่ 3 : 4.65 ล้านบาท
- ข้อกำหนดประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ : มูลค่าทรัพย์สิน ≥ 5.82 ล้านบาท (สูงกว่าราคาซื้อ 2.5%)
– ค่าผ่อนชำระรายเดือนหลังรีไฟแนนซ์: $19,147 (อัตราดอกเบี้ย 3.5%) ลดลง 46% จาก $35,500 ในปีที่สี่ของ Breathing Plan

ผลกระทบต่อตลาด:
– ข้อมูลบริษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัยเผยจำนวนผู้ป่วยที่เปลี่ยนแผนประกันระบบทางเดินหายใจเป็นประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2565 เพิ่มขึ้น 1,20% เมื่อเทียบเป็นรายปี
- แต่ที่น่าเป็นห่วงคือระบบธนาคารต้องรับความเสี่ยงจากผู้พัฒนาโครงการเอง หากราคาอสังหาฯ ลดลง อัตราการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากบริษัทประกันอาจเพิ่มขึ้น

VI. ช่องว่างด้านกฎระเบียบและผลกระทบจากการบิดเบือนตลาด

การแพร่หลายของแผนปฏิบัติการระบบทางเดินหายใจสะท้อนถึงช่องโหว่ด้านกฎระเบียบหลัก 3 ประการ:

1. การหลีกเลี่ยงแนวปฏิบัติของ HKMA:
สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารนั้นอยู่ภายใต้เงื่อนไขอัตราส่วนเงินฝากเพื่อการชำระหนี้ (DSR) ที่ 50% และการทดสอบภาวะวิกฤต แต่บริษัทการเงินไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อจำกัดดังกล่าว ทำให้ต้องกู้ยืมมากเกินไป

2. ความไม่สมดุลของข้อมูล:
ผู้พัฒนามักไม่กำหนดตารางการชำระเงินในระยะยาวเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นผู้ซื้อจึงมักจะประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป ผลการสำรวจของ Consumer Council ในปี 2022 แสดงให้เห็นว่ามีเพียงผู้ใช้ 23% Breathing Plan เท่านั้นที่ทราบอัตราดอกเบี้ยอย่างชัดเจนหลังจากปีที่สี่

3. การซ้อนคันโยก:
ผู้ซื้อบางรายใช้ทั้งแผนการหายใจและสินเชื่อทางการเงินในเวลาเดียวกัน และอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (DTI) รวมของพวกเขาสามารถสูงถึง 150% ซึ่งสูงเกินระดับที่ดีไปมาก

7. การเลือกที่สมเหตุสมผล: กลยุทธ์การตอบสนองของผู้ซื้อ

1. การควบคุมตนเองในการทดสอบความเครียด:
แม้ว่าผู้พัฒนาจะได้รับการยกเว้น เขาก็ควรคำนวณ DSR โดยอิงตามอัตราดอกเบี้ยระยะยาว (เช่น 7%) เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่เกิน 60%

2. การวางแผนเส้นทางหลบหนี:
เริ่มออมเงินเพื่อการรีไฟแนนซ์ในปีแรกของช่วงฮันนีมูน โดยมีเป้าหมายในการชำระเงินต้นให้ต่ำกว่าราคาทรัพย์สิน 70% ภายใน 3 ปี

3. เครื่องมือกระจายความเสี่ยง:
พิจารณาผลิตภัณฑ์ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย (เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่) หรือเก็บสำรองการชำระเงินอย่างน้อย 12 เดือน

8. แนวโน้มในอนาคต: การปฏิรูปนโยบายและแนวโน้มตลาด

– ภาวะช็อกจากการปรับอัตราดอกเบี้ยให้เป็นปกติ:
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น อัตรา P อาจเพิ่มขึ้นไปที่ 6.5% ในปี 2024 และอัตรา PLAN ที่สูงลิ่วจะสูงเกิน 8% ทำให้ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น
– ความคาดหวังในการควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้น:
MAS อาจกำหนดให้บริษัทการเงินอ้างอิงมาตรฐานการอนุมัติของธนาคาร หรือกำหนดอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงสุด (เช่น 70%)
– กลไกการกำจัดตลาด:
หากราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวต่อไป อาจเกิดคลื่นการผิดนัดชำระหนี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยก่อนปี 2568 ส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องระงับการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง

การอภิปรายทางสังคมครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นจากแผนการหายใจนี้ ถือเป็นการเปิดเผยความขัดแย้งเชิงโครงสร้างที่ฝังรากลึกในฮ่องกงโดยสมบูรณ์ เมื่อปัญหาที่อยู่อาศัยเปลี่ยนจากปัญหาด้านการยังชีพมาเป็นสินค้าทางการเงิน สะท้อนไม่เพียงแต่ความล้มเหลวของตลาด แต่ยังสะท้อนถึงวิกฤตพื้นฐานของรูปแบบการพัฒนาแบบทุนนิยมอีกด้วย ในขณะที่คนหนุ่มสาวใช้เรื่องตลกเพื่อต่อสู้กับความสิ้นหวัง พวกเขายังส่งสัญญาณเตือนถึงอนาคตของเมืองด้วย ในขณะที่แม้แต่การหายใจก็ต้องการการวางแผน บางทีอาจถึงเวลาที่ต้องคิดทบทวนความหมายที่แท้จริงของ "ความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย" อีกครั้ง

“แผนการหายใจ” ถือเป็นเครื่องมือส่งเสริมการขายที่นักพัฒนาใช้ในช่วงฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างความเสี่ยงของแผนดังกล่าวเปรียบเสมือน “ระเบิดเวลา” แม้ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะทำหน้าที่เป็นตัวรองรับ แต่ปัญหาพื้นฐานก็คือการขยายอัตราส่วนหนี้ต่อทุนที่มากเกินไป ผู้ซื้อจะต้องตระหนักถึงต้นทุนเบื้องหลัง "การยกเว้นการตรวจสอบ" และผู้กำหนดนโยบายต้องหาจุดสมดุลระหว่างการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเสถียรภาพทางการเงิน ไม่กี่ปีต่อจากนี้จะเป็นช่วงเวลาที่สำคัญในการทดสอบความยั่งยืนของโมเดลนี้

อ่านเพิ่มเติม:

• คู่มือช่วยเหลือตนเองสำหรับเจ้าของบ้าน “แผนหายใจ” | อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้น + ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำ: การใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและอัตราส่วนสูงเพื่อหลีกหนีจากปัญหา
• [การวิเคราะห์เชิงลึก] “กระแสขาดทุนและการขาย” ของ Tseung Kwan O ยังคงดำเนินต่อไป มูลค่าอพาร์ตเมนต์สองห้องใน LOHAS Park ลดลง 28% ใน 7 ปี และเจ้าของสูญเสียเงิน 2.34 ล้านหยวนและออกจากตลาด