เคล็ดลับการขอสินเชื่อบ้านและอาคารเก่าจากธนาคาร: อัตราส่วนสินเชื่อ, ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด, ปัญหาทั่วไป, สาเหตุของการปฏิเสธ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงอาคารเก่า(โดยทั่วไปหมายถึงทรัพย์สินที่มีอายุมากกว่า 30 ปี) และอาคารตึกแถว(อาคารเตี้ยก่อนสงครามหรือหลังสงครามที่ไม่มีลิฟต์) มีราคาค่อนข้างถูก จึงดึงดูดผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัดได้จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม การยื่นขอสินเชื่อจำนองสำหรับทรัพย์สินประเภทนี้มักจะซับซ้อนกว่าการสมัครขอสินเชื่ออาคารใหม่ และการอนุมัติของธนาคารก็เข้มงวดกว่าด้วย

ปัญหาทั่วไป ได้แก่ ความยุ่งยากในการประเมินมูลค่า ความปลอดภัยของโครงสร้าง และปัญหาทางกฎหมาย ในขณะที่การปฏิเสธมักเกี่ยวข้องกับรายได้ไม่เพียงพอหรือความเสี่ยงต่อทรัพย์สิน บทความนี้จะวิเคราะห์เจาะลึกประเด็นสำคัญของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับอาคารเก่าและอาคารชุด รวมถึงอัตราการจำนอง ระยะเวลาการชำระคืนสูงสุด ปัญหาทั่วไป และสาเหตุของการปฏิเสธ เพื่อช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงกับดักและได้รับสินเชื่ออย่างราบรื่น

---

1. คำจำกัดความและความท้าทายด้านการจำนองอาคารเก่าและอาคารชุด

อัตราการจำนองสำหรับอาคารเก่าและอาคารชุดในฮ่องกงนั้นใกล้เคียงกับอาคารส่วนตัว ในทางทฤษฎี อัตราการจำนองสูงสุดสามารถไปถึง 90% ผ่านทางประกันจำนอง ใช้ได้กับทรัพย์สินที่มูลค่าตั้งแต่ 4 ล้านถึง 10 ล้านหยวน และต้องเป็นทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยเอง อัตราการจำนองสูงสุดสำหรับทรัพย์สินมูลค่า 10 ล้านถึง 15 ล้านหยวนอยู่ที่ 80% และจำนวนเงินกู้สูงสุดคือ 9 ล้านเหรียญฮ่องกง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอาคารและอาคารชุดมีอายุมาก ธนาคารจึงมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินมูลค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินนั้นมีปัญหาด้านโครงสร้างหรือมีการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอาจต่ำถึง 60-70% ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกอาจได้รับเปอร์เซ็นต์ที่สูงขึ้น แต่ควรตระหนักว่าปริมาณการทำธุรกรรมของอาคารชุดนั้นต่ำ และอาจมีช่องว่างระหว่างการประเมินราคาและราคาที่ประกาศขาย แนะนำให้สำรองเงินดาวน์เพิ่ม

1. “อาคารเก่า” และ “อาคารชุด” คืออะไร?

• อาคารเก่า:โดยทั่วไปหมายถึงอาคารที่พักอาศัยหรืออาคารพาณิชย์และที่พักอาศัยแบบผสมผสานที่มีอายุมากกว่า 30 ปี ซึ่งบางแห่งอาจขาดการจัดการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย
• อาคารตึกแถว:ส่วนใหญ่หมายถึงอาคารสูง 4 ถึง 8 ชั้นที่สร้างขึ้นระหว่างปี พ.ศ. 2493 ถึง 2513 ซึ่งไม่มีลิฟต์และบันไดแคบๆ มักพบตามย่านเก่า เช่น ซัมซุยโป และมงก๊ก อาคารชุดบางหลังเป็นอาคารก่อนสงครามที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์แต่มีโครงสร้างค่อนข้างเก่า

2. ลักษณะเฉพาะของการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย

• อาคารเก่า:มีผลต่อจำนวนเงินจำนองและระยะเวลาการผ่อนชำระ
• ความเสี่ยงด้านโครงสร้าง:อาคารเก่าบางแห่งไม่ได้รับการดูแลรักษาอย่างดี และธนาคารอาจกำหนดให้มีการตรวจสอบอาคาร
• การใช้งานที่ซับซ้อน:อาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานอาจเกี่ยวข้องกับปัญหาเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
• ความยากในการประเมินมูลค่า:มีการทำธุรกรรมเพียงไม่กี่รายการในพื้นที่เดียวกัน และการประเมินมูลค่าของธนาคารก็ค่อนข้างอนุรักษ์นิยม

---

2. อัตราการจำนอง: คุณสามารถกู้ยืมได้สูงสุดเท่าไร?

1. ข้อจำกัดพื้นฐานภายใต้แนวปฏิบัติของ HKMA

ตามข้อมูลของสำนักงานการเงินฮ่องกงราคาทรัพย์สินต่ำกว่า 10 ล้านเหรียญฮ่องกงขีดจำกัดบนของยอดเงินกู้จำนองคือ60%(ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกสามารถกู้ยืมได้ถึง 90% ผ่านโครงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย) อย่างไรก็ตาม อาคารเก่าและอาคารชุดมักจะอยู่ภายใต้ข้อจำกัดดังต่อไปนี้:

อายุอาคาร	อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสูงสุด(ไม่ใช่ครั้งแรก)	หมายเหตุ
อายุต่ำกว่า 30 ปี	60%	เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยธรรมดา
อายุ 30-40 ปี	50%-60%	ธนาคารบางแห่งอาจลดอัตราลงเหลือ 50%
อายุ 40-50 ปี	40%-50%	ต้องมีการตรวจสอบอาคาร
มากกว่า 50 ปี	การได้รับการอนุมัติยากหรืออัตราการอนุมัติต่ำมาก	ธนาคารส่วนใหญ่ไม่อนุมัติต้องหาบริษัทการเงิน

2. โครงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HKMC) มีผลใช้บังคับหรือไม่?

• อาคารเก่า:หากอาคารมีอายุไม่เกิน 50 ปี คุณสามารถสมัครแผนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (เช่น "ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่") โดยมีวงเงินกู้สูงสุด 90% (ราคาบ้านสูงสุดคือ 4 ล้านเหรียญฮ่องกง)
• อาคารตึกแถว:แม้ว่าอาคารจะมีอายุไม่เกิน 50 ปี บริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยบางแห่งอาจปฏิเสธที่จะทำประกันและจำเป็นต้องอนุมัติเป็นรายกรณี

3. ปัจจัยหลักที่มีผลต่อเปอร์เซ็นต์

• สภาพทรัพย์สิน:หากพบปัญหาโครงสร้างในระหว่างการตรวจสอบอาคาร เปอร์เซ็นต์อาจลดลงอีก
• เงื่อนไขโฉนดที่ดิน：หากสัญญาเช่าที่ดินมีข้อจำกัดในการสร้างใหม่หรือการใช้งาน ธนาคารอาจเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
• เงื่อนไขผู้กู้ยืม:ผู้ที่มีรายได้ที่มั่นคงและเครดิตดีมีแนวโน้มที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อจำนวนสูงขึ้น

---

3. ระยะเวลาการชำระคืนที่ยาวนานที่สุด: 30 ปี ลบด้วยอายุอาคาร?

ระยะเวลาการชำระคืนสูงสุดสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในฮ่องกงโดยปกติคือ 30 ปี แต่จะต้องไม่เกินอายุ 70 ปีของผู้ซื้อ สำหรับอาคารเก่าและอาคารชุด เนื่องจากอายุของทรัพย์สิน ธนาคารอาจพิจารณาอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของทรัพย์สิน และระยะเวลาการชำระคืนจริงอาจสั้นลงเหลือ 20-25 ปี โดยเฉพาะหากทรัพย์สินนั้นไม่ได้รับการบำรุงรักษาเป็นประจำหรือมีปัญหาด้านโครงสร้าง เนื่องจากอาคารชุดไม่มีลิฟต์ ธนาคารจึงอาจระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับระยะเวลาการชำระหนี้ที่ยาวนาน ขอแนะนำให้ผู้ซื้อตรวจสอบนโยบายของธนาคารก่อนที่จะสมัคร

1.สูตรคำนวณของธนาคาร

ระยะเวลาการชำระคืนนานที่สุดสำหรับอาคารที่พักอาศัยทั่วไปคือ 30 ปี แต่สำหรับอาคารเก่าและอาคารชุดจะต้องปฏิบัติตาม "ลดอายุอาคาร 75 ปี"หรือ"ลดอายุอาคาร 70 ปี" (อันไหนก็ตามที่น้อยกว่า) ตัวอย่างเช่น:

• อายุอาคาร 40 ปี: 75 – 40 = อายุ 35 ปี → อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาการชำระคืนสูงสุดคือ 30 ปีอายุ 25 ปี(บางธนาคารมีข้อจำกัดเพิ่มเติม)
• อายุอาคาร 50 ปี: 75 – 50 = อายุ 25 ปี → ระยะเวลาการชำระคืนอาจสั้นลงเหลืออายุ 15-20 ปี-

2. การเปรียบเทียบกรณีที่เกิดขึ้นจริง

ธนาคาร	อาคารอายุกว่า 40 ปี	อาคารชุดอายุกว่า 50 ปี
ธนาคารเอ	อายุ 25 ปี	15 ปี
ธนาคาร บี	20 ปี	การปฏิเสธการสมัคร
บริษัทการเงิน	30 ปี	20 ปี

3. ข้อจำกัดอายุผู้กู้

• ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการระยะเวลาผ่อนชำระ + อายุผู้กู้ ≤ 70-75 ปี“หากผู้กู้มีอายุ 60 ปี ระยะเวลาการชำระคืนนานที่สุดเพียง 10-15 ปี และแรงกดดันการชำระคืนรายเดือนจะเพิ่มมากขึ้นอย่างมาก

---

สี่,เหตุผลในการปฏิเสธและแนวทางแก้ไข

---

5. เคล็ดลับการสมัคร: เพิ่มอัตราความสำเร็จในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ

1. การตรวจสอบก่อนการก่อสร้าง:จ้างวิศวกรที่ได้รับอนุมัติมาตรวจสอบและแก้ไขปัญหาด้วยค่าใช้จ่ายของคุณเอง
2. เปรียบเทียบธนาคารต่างๆธนาคารขนาดเล็กอาจจะผ่อนปรนมากขึ้นในการอนุมัติอาคารเก่า
3. เตรียมเอกสารให้เพียงพอ: รวมถึงบันทึกการบำรุงรักษา สำเนาโฉนด ใบรับรองรายได้จากการเช่า ฯลฯ
4. พิจารณาคุณสมบัติของผู้ซื้อบ้านหลังแรก:เพิ่มอัตราส่วนเป็น 90% ผ่าน “ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่” (ราคาทรัพย์สิน ≤ 4 ล้านเหรียญฮ่องกง)
5. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ:นายหน้าจำนองหรือทนายความสามารถช่วยเหลือในกรณีที่ซับซ้อนได้

---

บทสรุป

แม้ว่าอาคารเก่าและอาคารชุดจะมีราคาที่น่าดึงดูด แต่การยื่นขอสินเชื่อจำนองมีความเสี่ยงแอบแฝง ผู้ซื้อจะต้องประเมินสภาพทรัพย์สิน ความสามารถในการชำระคืนของตนเอง และสำรองเงินทุนไว้เพียงพอสำหรับครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการประเมินค่าต่ำกว่าราคาหรือค่าซ่อมแซม ขอแนะนำให้ขอ "การอนุมัติล่วงหน้า" จากธนาคารก่อนการลงนามในสัญญาซื้อขายชั่วคราวเพื่อให้การจำนองดำเนินไปอย่างราบรื่นและหลีกเลี่ยงการสูญเสียอันเนื่องมาจากการยกเลิกคำสั่งซื้อ